WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO I. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny są nieruchomości gruntowe obejmujące: Nr działki Adres lub położenie Powierzchnia [ha] 65/2 Januszowice, ul. Biała Góra 3 0,2897 125/1 Januszowice 1,5102 Łącznie 1,7999 Użytek i klasa bonitacyjna Rodzaj Pow. [ha] RIIIa 0,0674 Br-RIIIa 0,2223 RIIIa 1,2381 RV 0,2721 Nr KW KR1P/00311949/2 KR1P/00164131/9 Księgi wieczyste dla ww. nieruchomości prowadzone są przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Działka nr 65/2 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym parterowym z użytkowym poddaszem, podpiwniczonym, w zabudowie wolnostojącej oraz budynkiem drewnianej stodoły i murowanym budynkiem gospodarczym. Nieruchomość położona jest w Januszowicach, ul. Biała Góra 3. Działka nr 125/1 jest niezabudowana i położona jest w Januszowicach przy ul. Na Pąchalskie. Brak informacji o przedmiocie najmu i dzierżawy, działka nr 125/1 nie jest uprawiana rolniczo. Obie działki są nachylone w kierunku południowym. Na działce nr 65/2 znajduje się nieczynna studnia, ponadto nad częścią działki przebiega linia niskiego napięcia doprowadzająca energię elektryczną do szacowanego budynku i sąsiednich budynków oraz przy granicy działki przebiega wodociąg i gazociąg. Brak ustanowionej służebności. Przebiegające uzbrojenie nie ma wpływu na wartość działki ze względu na marginalny przebieg w granicy działki. Dostęp do działki nr 65/2 po asfaltowej drodze, natomiast do działki nr 125/1 po nieutwardzonej drodze polnej. Działka nr 125/1 jest nieruchomością służebną dla nieruchomości nr 125/2. Działki nr 65/2 i 125/1 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XL/45/2006 Rady Gminy Zielonki z dnia 03 sierpnia 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 17 w granicach administracyjnych miejscowości Januszowice działka nr 65/2 położona jest w terenach zabudowy jednorodzinnej - MN, natomiast działka nr 125/1 stanowi grunt rolny - R szczegóły w punkcie 7. Działka nr 125/1 zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego w związku z kodeksem cywilnym, stanowi nieruchomość rolną. W dniu oględzin część domu pozostawała zamknięta. Właściciel był nieobecny i nie udostępnił zamieszkiwanej przez siebie części budynku (dwa pomieszczenia na parterze, pomieszczenia na piętrze i piwnicę brak możliwości obmiarowania budynku). Nieruchomość ubezpieczona, brak informacji w którym banku. Nieruchomość obciążona jest prawem osobistym dożywotnia, nieodpłatna i niepodzielna służebność mieszkania w domu mieszkalnym nr 26 położonym w Januszowicach Gmina Zielonki ograniczająca się do korzystania z dwóch pomieszczeń położonych po prawej stronie od wejścia do domu, współużytkowania kuchni i przestrzeni komunikacyjnej oraz prawo użytkowania dz. nr 65/2 wraz z zabudowaniami gospodarczymi znajdującymi się na tej działce na rzecz Zdzisława Tomczyk ur. 3 grudnia 1937 r. i Genowefy Tomczyk ur. 13 grudnia 1940 r. 1
II. ZAKRES WYCENY Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowych nieruchomości, według stanu nieruchomości określonego na dzień oględzin oraz poziomu cen określonego na dzień wyceny. III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowych nieruchomości, dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Sygn. akt KM 2074/17. IV. METODA WYCENY Wartość nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym metodą porównywania parami oraz korygowania ceny średniej. V. OSZACOWANA WARTOŚĆ Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanych nieruchomości, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samych nieruchomościach wycenianych, zgodnie z przyjętą metodyką określono: 2
- wartość rynkową prawa własności zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr 65/2, objętej KW Nr KR1P/00311949/2: 179 056 zł słownie: sto siedemdziesiąt dziewięć tysięcy pięćdziesiąt sześć złotych Na oszacowaną wartość nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 2 kpc składają się: wartość składnika gruntowego: 152 093 zł, wartość składnika budowlanego: 26 963 zł, przynależności szacowana nieruchomość nie posiada przynależności, pożytki: brak informacji czy szacowana nieruchomość w dacie wyceny była przedmiotem umowy najmu/dzierżawy. - wartość osobistego prawa, którego treścią jest dożywotnia, nieodpłatna i niepodzielna służebność mieszkania w domu mieszkalnym nr 26 położonym w Januszowicach Gmina Zielonki ograniczająca się do korzystania z dwóch pomieszczeń położonych po prawej stronie od wejścia do domu, współużytkowania kuchni i przestrzeni komunikacyjnej oraz prawo użytkowania dz.nr. 65/2 wraz z zabudowaniami gospodarczymi znajdującymi się na tej działce na rzecz Zdzisława Tomczyk, ur. 03.12.1937r. i na rzecz Genowefy Tomczyk ur. 13.12.1940r. (prawo to zostało uwidocznione w dziale III KW nr KR1P/00311949/2), wynosi: 173 205 zł sto siedemdziesiąt trzy tysiące dwieście pięć złotych - wartość rynkową nieruchomości, stanowiącej nieruchomość gruntową zabudowaną położoną w Januszowicach przy ul. Biała Góra nr 3 po uwzględnieniu osobistego prawa - dożywocia na nieruchomości, w wysokości: 5 851 zł pięć tysięcy osiemset pięćdziesiąt jeden złotych - wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej rolnej stanowiącej działkę nr 125/1, objętej KW Nr KR1P/00164131/9: 46 363 zł czterdzieści sześć tysięcy trzysta sześćdziesiąt trzy złote VI. DATA WYCENY Data, na którą określono stan przedmiotowej nieruchomości: 28.08.2017 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości: 05.09.2017 r. 3
LOKALIZACJA Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny położona jest w miejscowości Januszowice, gmina Zielonki, powiat krakowski. Budynek mieszkalny, wchodzący w skład nieruchomości, posadowiony na działce nr 65/2, posiada numer porządkowy 3 i położony jest pod adresem ul. Biała Góra. Działka nr 125/1 położona jest przy ul. Na Pąchalskie w Januszowicach. Działka rolna bez zabudowy. Miejscowość oddalona jest o ok. 12 km od centrum Krakowa. Januszowice stanowią jedną z typowych niewielkich wiejskich miejscowości sypialni Krakowa. Nieruchomości położone są w pobliżu drogi wojewódzkiej nr 794 o dużym natężeniu ruchu, szczególne w godzinach szczytu. Droga ta stanowi alternatywę dojazdu do Krakowa dla drogi wojewódzkiej nr 94 oraz autostrady A4. Zabudowa składa się w przeważającej części z budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z zabudowaniami towarzyszącymi, np. stodołami, z których większość wzniesiono w dawnym okresie; występują jednakże lokalnie niewielkie skupiska zabudowy nowej. Budynki stanowią typową zabudowę, tj. w części frontowej działki budynki mieszkalne i gospodarcze, a za nimi tereny niezabudowane, głównie o przeznaczeniu rolnym. Sieć punktów handlowo-usługowych, administracyjnych oraz pożytku publicznego jest w okolicy słabo rozwinięta. W skład sąsiedztwa szacowanej nieruchomości wchodzi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna o niskiej intensywności. Poza linią zabudowy znajdują się tereny o przeznaczeniu rolnym. Fragment planu Januszowic, gm. Zielonki z lokalizacją budynku 4
5
6
Okolica 7
8
OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny są nieruchomości obejmujące: Nr działki Adres lub położenie Powierzchnia [ha] 65/2 Januszowice, ul. Biała Góra 3 0,2897 125/1 Januszowice 1,5102 Łącznie 1,7999 Użytek i klasa bonitacyjna Rodzaj Pow. [ha] RIIIa 0,0674 Br-RIIIa 0,2223 RIIIa 1,2381 RV 0,2721 Nr KW KR1P/00311949/2 KR1P/00164131/9 Księgi wieczyste dla ww. nieruchomości prowadzone są przez Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza w Krakowie, IV Wydział Ksiąg Wieczystych. Charakterystyka działki gruntu nr 65/2: działka posiada nieregularny kształt zbliżony do trapezu, przez działkę przebiega linia niskiego napięcia oraz gazociąg część frontowa działki południowa marginalny wpływ na wartość działki ze względu na przeznaczenie działki wjazd na posesję oraz część gospodarcza działki brak ustanowionej służebności, przez działkę przebiega wodociąg część zachodnia działki marginalny wpływ na wartość działki ze względu na przeznaczenie działki część działki przeznaczona na ogród - brak ustanowionej służebności, na działce za budynkiem mieszkalnym znajduje się nieczynna studnia, działka zabudowana jest w centralnej części budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej; prostopadle do budynku mieszkalnego znajduje się budynek stodoły, a równolegle do budynku mieszkalnego znajduje się murowany budynek gospodarczy bez drzwi zewnętrznych, reszta działki porośnięta częściowo krzewami i drzewami ozdobnymi, owocowymi oraz samosiejkami, częściowo działka niezagospodarowana, działka jest częściowo ogrodzona siatką na metalowych słupkach, z metalową bramą wjazdową, podjazd - utwardzony grunt, teren działki ogólnie opadający w kierunku południowym, w pobliżu przebiega rzeka Białucha (Prądnik); nieruchomość uzbrojona jest w sieć elektroenergetyczną, wodociągową, gazową i kanalizacyjną szambo z możliwością podłączenia do kanalizacji ogólnej, dojazd do działki drogą asfaltową. Zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego działka nr 65/2 nie stanowi nieruchomości rolnej. Przedmiotowa działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XL/45/2006 Rady Gminy Zielonki z dnia 03 sierpnia 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 17 w granicach administracyjnych miejscowości Januszowice działka 65/2 położona jest w terenach zabudowy jednorodzinnej - MN na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. 9
Fragment mapy ewidencyjnej 10
Fragment mapy zasadniczej 11
Działka nr 65/2 12
Charakterystyka działki gruntu nr 125/1: działka posiada nieregularny kształt, działka nr 125/1 stanowi nieruchomość służebną względem działki nr 125/2 przechodu, przejazdu i przegonu przebiega pasem drogowym o szerokości 6 m biegnącym południową stroną działki nr 125/1 o pow. 1 ha 51 a 02 m 2 położonej w Januszowicach gm. Zielonki przez całą szerokość tej działki na rzecz każdoczesnych właścicieli lub posiadaczy działki nr 125/2, dla której prowadzona jest księga wieczysta KR1P/00164130/2 zgodnie z mapą zamieszczoną w pkt.6.1.1.operatu szacunkowego, działka niezabudowana i nieogrodzona, działka nie jest uprawiana rolniczo, teren działki opadający w kierunku południowym, 13
brak uzbrojenia, najbliższe uzbrojenie znajduje się ok. 20 m od przedmiotowej działki (woda, prąd, kanalizacja, gaz) dojazd do działki drogą polną, droga Na Pąchalskie nieużywana, zagrodzona przez właściciela posesji sąsiadującej, zarośnięta. Zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego działka nr 125/1 stanowi nieruchomość rolną. Zgodnie z Uchwałą nr XL/45/2006 Rady Gminy Zielonki z dnia 03 sierpnia 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 17 w granicach administracyjnych miejscowości Januszowice działka nr 125/1 stanowi grunt rolny R. Art. 2. ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego: Ilekroć w ustawie jest mowa o: 1) nieruchomości rolnej należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne; 2) gospodarstwie rolnym należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha. Art. 46 1 Kodeksu cywilnego: Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Art. 55 3 Kodeksu cywilnego: Za gospodarstwo rolne uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. 68. 1. Rozporządzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków grunty rolne dzielą się na: 1) użytki rolne, do których zalicza się: a) grunty orne, oznaczone symbolem R, b) sady, oznaczone symbolem S, c) łąki trwałe, oznaczone symbolem Ł, d) pastwiska trwałe, oznaczone symbolem Ps, e) grunty rolne zabudowane, oznaczone symbolem Br, Przedmiotowa działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania, z przeznaczeniem rolnym, a więc nie ma zastosowania wyłączenie nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. 14
Fragment mapy ewidencyjnej 15
Fragment mapy zasadniczej Działka nr 125/1 i dojazd 16
17
Opis i charakterystyka budynku mieszkalnego: Budynek mieszkalny o numerze porządkowym 3 przy ul. Biała Góra zlokalizowany jest w centralnej części działki, Budynek w zabudowie wolnostojącej, parterowy z użytkowym poddaszem, podpiwniczony, Układ funkcjonalny budynku niekorzystny - pokoje przechodnie na parterze, Wybudowany ok. 1950 r., w technologii tradycyjnej, o pow. zabudowy 109 m 2, Elewacja nieocieplona, otynkowana, dach o konstrukcji drewnianej kryty blachodachówką, Budynek wyposażony jest w instalacje: elektryczną; kanalizacyjną - szambo; gazową; ogrzewanie indywidualne CO piec węglowy; wodną; ciepła woda z bojlera. W dniu oględzin część domu pozostawała zamknięta. Właściciel nieobecny, nie udostępnił zamieszkiwanej przez siebie części budynku (dwa pomieszczenia na parterze, pomieszczenia na piętrze i piwnicę brak możliwości obmiarowania budynku). Nieruchomość ubezpieczona, brak informacji w którym banku. Nieruchomość obciążona jest prawem osobistym dożywotnia, nieodpłatna i niepodzielna służebność mieszkania w domu mieszkalnym nr 26 położonym w Januszowicach Gmina Zielonki ograniczająca się do korzystania z dwóch pomieszczeń położonych po prawej stronie od wejścia do domu, współużytkowania kuchni i przestrzeni komunikacyjnej oraz prawo użytkowania dz. nr 65/2 wraz 18
z zabudowaniami gospodarczymi znajdującymi się na tej działce w przedmiotowej nieruchomości na rzecz Zdzisława Tomczyk ur. 3 grudzień 1937 r. i Genowefy Tomczyk ur. 13 grudnia 1940 r. Elewacja Dokumentacja fotograficzna została wykonana w dn. 28.08.2017r. PARTER Ganek 19
Przedpokój 20
Pokój 1 - stolarka okienna PCV pokój przechodni, na podłodze wykładzina, ściany malowane Kuchnia widna, stolarka okienna PCV na podłodze wykładzina, ściany malowane 21
Łazienka widna, stolarka okienna PCV, na ścianach częściowo płytki ceramiczne, pozostała część ścian i sufit malowane, na podłodze wykładzina PCV 22
Zamurowane wejście na piętro 23
PIWNICA wys. 1,75 m 24
Opis i charakterystyka budynku gospodarczego: Budynek w zabudowie wolnostojącej, parterowy, Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej, murowany, kryty eternitem, Rok powstania ok. 1970 Opis i charakterystyka stodoły: Budynek w zabudowie wolnostojącej, parterowy, o pow. zabudowy 198 m 2, Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej dla tego rodzaju zabudowy drewno, Budynek podzielony na 4 odrębne pomieszczenia (kurnik była chlewnia, 2 stodoły i obora). Rok powstania ok. 1970 Budynek gospodarczy 25
Stodoła z chlewem Część gospodarcza - obora 26
Stodoła 27
Stan techniczny budynków: W wyniku przeprowadzonej oceny, a także na podstawie oględzin zewnętrznych stwierdzono, że aktualny stan techniczny konstrukcji budynku mieszkalnego jest zadowalający biorąc pod uwagę technologię i datę budowy. Widoczne zacieki. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Działki nr 65/2 i 125/1 są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XL/45/2006 Rady Gminy Zielonki z dnia 03 sierpnia 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na obszarze gminy Zielonki nr 17 w granicach administracyjnych miejscowości Januszowice działka 65/2 położona jest na terenach zabudowy jednorodzinnej - MN, natomiast działka nr 125/1 stanowi grunt rolny - R. Działka nr 125/1 zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego w związku z kodeksem cywilnym, stanowi gospodarstwo rolne. 28
Działka nr 65/2 Działka nr 125/1 Źródło: http://portal.gison.pl/zielonki/ 29