Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 11 POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY 3-GO MAJA 8, PARTER AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 2301/15 Data opracowania: 25 sierpnia 2016 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 11, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY 3-GO Maja 8, PARTER 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 11 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na I kondygnacji (parter) i składa się z: - 3 pokoi, - kuchni, - łazienki z WC - przedpokoju, o łącznej powierzchni 60,80 m 2. Zgodnie z informacją uzyskaną z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Państwu Annie i Andrzejowi Badowskim, którzy posiadają to prawo na podstawie przydziału z dnia 20 maja 1992 roku. Lokal nie posiada założonej księgi wieczystej. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 11 położonego w Pabianicach przy, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawskiej 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 11, położonego w Pabianicach przy ul. 3-go Maja 8 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: WRL = 177 400 zł słownie: sto siedemdziesiąt siedem tysięcy czterysta złotych 7. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 12 lipca 25 sierpnia 2016 roku. 08 sierpnia 2016 roku. 03 sierpnia 2016 roku. 03 sierpnia 2016 roku. 8. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2301/15 2

Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY...4 2. CEL WYCENY...4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...4 3.1 Podstawa formalna wyceny...4 3.2 Podstawy materialno prawne...4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych...4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY...5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny...5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego...5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości...6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...7 6.1 Wybór metodologii wyceny...8 6.2 Sposób wyceny...8 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...10 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...13 8.1 Określenie trendu czasowego...13 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym...13 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW...15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...15 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 11; 2. Zaświadczenie PSM z dnia 19 lipca 2016 roku. 3. Kopia powiadomienia o oględzinach przedmiotowej nieruchomości wraz z potwierdzeniem odbioru. KM 2301/15 3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 11 (lokal mieszkalny); b. położenie lokalu: Pabianice, ; c. powierzchnia lokalu: 60,80 m 2 d. usytuowanie lokalu: parter (I kondygnacja); e. ekspozycja okien: wschód-zachód Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: spółdzielcze własnościowo prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawskiej 44/50. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 30 czerwca 2016 roku (otrzymane w dniu 12 lipca 2016 roku) Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawskiej 44/50. Sprawa KM 2301/15. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst jednolity Dz. U. 2015 poz. 1774) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 380, z późn. zm.)- KC;Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku 5. Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO (wchodzi w życie 08 września 2016r. wówczas RCzK traci moc); 7. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. 2016 roku nr 0 poz. 922) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 03 sierpnia 2016 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 03 sierpnia 2016 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 2301/15 4

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 12 lipca 25 sierpnia 2016 roku. 08 sierpnia 2016 roku. 03 sierpnia 2016 roku. 03 sierpnia 2016 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z informacją uzyskaną z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Państwu Annie i Andrzejowi Badowskim, którzy posiadają to prawo na podstawie przydziału z dnia 20 maja 1992 roku. Lokal nie posiada założonej księgi wieczystej. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP KM 2301/15 5

5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodniej części miasta, w bliskiej odległości od ścisłego centrum miasta. Budynek z przedmiotowym lokalem posadowiony jest przy ulicy 3-go Maja 8, bezpośrednio przy ulicy. Ulica 3-go Maja jest drogą o umiarkowanym natężeniu ruchu kołowego. Bezpośrednio przy budynku brak miejsc parkingowych. Miejsca parkingowe wzdłuż Piotra Skargi bądź też na zapleczu budynku. Osiedle zadbane między budynkami tereny zielone. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej, najbliższe przystanki autobusowe oraz tramwajowe przy ulicy Warszawskiej. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe oraz 11- piętrowe. Budynek został oddany do użytku w 1988 r. Budynek o konstrukcji OWT. Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda z sieci miejskiej. Budynek nieocieplony. Pomiędzy budynkami tereny zieleni. Przedmiotowy lokal znajduje się na parterze. Wejście do budynku od strony ulicy 3-go Maja a zatem od zachodu. Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. KM 2301/15 6

Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja I (parter). Usytuowanie okien: wschód-zachód Struktura lokalu: Pomieszczenia: 3 pokoje, kuchnia, łazienka z wc (na rzucie wc i łazienka osobno w rzeczywistości łazienka z wc połączona), przedpokój. Okna na dwie strony. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z informacją z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi 60,80 m 2 Zdjęcia 1-2 Budynek z zewnątrz od strony wschodniej Opis wykończenia elementów lokalu Lokal do czynności oględzin udostępnili właściciele. Lokal w stanie dobrym. Stolarka okienna PCV. Stolarka okienna i drzwiowa wymieniona ok 2 lata temu. Wtedy też dokonano remontu sypialni. Sypialnia podłogi panele, ściany częściowo malowane, częściowo tapety. Pokój duży oraz drugi mniejszy na podłogach linoleum. Ściany obłożone tapetami. Przedpokój na podłodze terakota, na ścianach panele ścienne. W przedpokoju szafa w zabudowie. W łazience oraz wc glazura terakota. W kuchni na ścianach boazeria, na podłodze terakota. Stan techniczny oraz standard wykończenia lokalu dobry. Zdjęcia 3-8 Budynek z zewnątrz od strony wschodniej KM 2301/15 7

6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że: Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art. 151.1 UoGN o następującej treści: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu KM 2301/15 8

użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 2301/15 9

n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 70 i 80 tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości od przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), - otoczenie, - rodzaj budynku, - struktura lokalu - PUM - technologia budowy i wiek budynku (lata 70 i 80), - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych oraz opis stanów które przyjmują. Lp. 1 2 Cecha różnicująca Piętro Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Ocena Bardzo dobre Dobre Średnie Bardzo dobry Dobry Przeciętny Niski Opis Piętro pierwsze i drugie w budynku pięciokondygnacyjnym. Piętra od pierwszego do trzeciego. Piętro pośrednie (trzecie piętro) w budynku 5- kondygnacyjnym. Parter, piętro ostatnie w budynku 5-kondygnacyjnym. Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet, ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remonotwo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont; Z opisu stanu bardzo dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch do trzech cech jest niespełnionych. Lokal w stanie do zamieszkania. Z opisu stanu bardzo dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu powyżej trzy z cech jest niespełnionych. Lokal wymagający odświeżenia. Lokal w stanie do kapitalnego remontu. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI KM 2301/15 10

Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa miasto Pabianice. Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład Powiatu Pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący wpływ na życie i rozwój naszej małej ojczyzny. Od północy graniczy z wielkim sąsiadem Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu instytucji naukowych, kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy. Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń, Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Zachowania Ostatnie 6 miesięcy. Lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji i otoczeniu, położone m.in. na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego, w bliskim sąsiedztwie do przedmiotu wyceny. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji KM 2301/15 11

inwestorów o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak, więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim stanie technicznym i standardzie wykończenia lokalu. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu stanu technicznego i standardu wykończenia lokalu waha się od 30%-55%. Tu wpływ tej cechy wyniósł aż 70%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro, na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 30%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach w bliskim sąsiedztwie do przedmiotowego lokalu), wiek budynku, technologia budowy, powierzchnia użytkowa lokalu, układ funkcjonalny lokalu, forma władania, struktura lokalu, na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. DATA ADRES PUM[m 2 ] PIĘTRO CENA [zł] Cena 1 m 2 [zł] 1 2016-03-08 Myśliwska 60,63 4 137 000,00 2259,61 2 2016-04-14 Bracka 60,28 2 143 000,00 2372,26 3 2016-05-10 20 Stycznia 60,63 1 146 000,00 2408,05 4 2016-02-05 20 Stycznia 61,52 3 149 000,00 2421,98 5 2016-05-06 Bugaj 60,54 0 150 000,00 2477,70 6 2016-05-10 Dolna 60,80 4 160 000,00 2631,58 7 2016-06-06 Mokra 61,52 3 165 000,00 2682,05 8 2016-05-09 Nawrockiego 61,59 1 168 000,00 2727,72 9 2016-02-29 Bracka 60,20 2 168 000,00 2790,70 10 2016-06-30 20 Stycznia 61,86 3 175 000,00 2828,97 11 2016-06-30 Dolna 60,80 2 174 000,00 2861,84 12 2016-03-15 20 Stycznia 60,51 4 196 000,00 3239,13 13 2016-07-05 Narcyza Gryzla 61,59 4 200 000,00 3247,28 Opis lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej C min - C max KM 2301/15 12

Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na 4 piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 60,63 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Myśliwskiej. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Dostęp do zaplecza handlowo-usługowego oraz oświaty dobry. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na 4 piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 61,59 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Narcyza Gryzla. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Dostęp do zaplecza handlowo-usługowego oraz oświaty dobry. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu bardzo dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych o powierzchni użytkowej ok. 60-62 m 2, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich pięciu miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od lutego 2016 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował stabilizację. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości. Zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Cecha Stan techniczny, standard wykończenia lokalu Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax 70% 1 4 1 4 0,000 0,700 Piętro 30% 1 1 1 3 0,000 0,000 Razem 100% 2 259,61 3 247,28 0,000 0,700 Różnica 0-2 Kd 2 260,00 Kg 3 671,00 Rozstęp estymowany 1 411,00 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W okresie badania cen zanotowano na rynku: C min_est = 2 260,00 C max_est = 3 671,00 C śr = 2 688,37 KM 2301/15 13

C max /C śr= 1,3655 C min /C śr= 0,8407 ΔC = Cmax_est - Cmin_est = 3 671,00 zł/m 2-2 260,00 zł/m 2 = 1 411,00 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Udział Cechy rynkowe Wsp.max cechy Stan techniczny, standard wykończenia lokalu Wsp.min 70% 0,9559 0,5885 Piętro 30% 0,4097 0,2522 RAZEM 100% 1,3655 0,8407 Tabela 5. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. CECHA Stan techniczny, standard wykończenia lokalu Piętro STAN DANEJ CECHY Bardzo dobry Dobry Przeciętny Niski 0,9559 0,8334 0,7109 0,5885 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,4097 0,3309 0,2522 Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Stan techniczny, standard Dobry 0,8334 wykończenia lokalu Piętro Średnie 0,2522 RAZEM 1,0856 Cena skorygowana (zł/m2) 2 918,47 PUM (m2) 60,80 Wartość prawa do lokalu (zł) 177 442,77 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m2 = C ŚR x Σ U i gdzie: CŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej Ui współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) W 1m2 = 2 688,37 zł x 1,0856 W 1m2 = 2 918,47 zł/m 2 KM 2301/15 14

Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W RN = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W N = 60,80 m 2 x 2 918,47 zł/m 2 = 177 442,77 2 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 11 położonego w budynku usytuowanym przy w Pabianicach, stanowiącego lokal mieszkalny, oszacowana podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 177 400 zł słownie: sto siedemdziesiąt siedem tysięcy czterysta złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 11 w Pabianicach przy ul. 3-go Maja 8 do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 6 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. 2. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach w bliskim sąsiedztwie do przedmiotowego lokalu), wiek budynku, technologia budowy, powierzchnia użytkowa lokalu, forma władania, struktura lokalu zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 3. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 5. Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 11 położonego przy ulicy 3-go Maja 8 w Pabianicach dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 177 400 zł słownie: sto siedemdziesiąt siedem tysięcy czterysta złotych 6. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 08 sierpnia 2016 roku. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2301/15 15

3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 03 sierpnia 2016 r., w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, w przypadku wątpliwości obowiązują zapisy UoGN lub RWNSOS. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. SRM 0002617, SRM 0002618. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 16 (szesnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2301/15 16