OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 3, POŁOŻONEGO W ŁODZI, W OBRĘBIE G-01, W BUDYNKU PRZY UL. JANINY 7, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 3987/84067 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI NR 36 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU, KSIĘGA WIECZYSTA LD1M/ /2 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 44647/11 Data opracowania: 10 lipca 2014 roku

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 3, POŁOŻONEGO W ŁODZI, W OBRĘBIE G-01, W BUDYNKU PRZY UL. JANINY 7, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 3987/84067 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI NR 36 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU, KSIĘGA WIECZYSTA LD1M/ /2 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo odrębnej własności (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) lokalu mieszkalnego nr 3, położonego w obrębie G-01 w Łodzi, przy ul. Janiny 7 wraz z udziałem w wysokości 3987/84067 części w prawie własności działki nr 36, oraz z takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal jest budynkiem 3-kondygnacyjnym położonym na działce gruntu nr 36. Prawo własności do przedmiotowego lokalu przysługuje na podstawie umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu nr rep. A 2745/05 z dnia 21 lipca 2005 r. Pani Annie Piorunowskiej. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Łodzi XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1M/ /2 Lokal usytuowany na pierwszej kondygnacji (parter) i składa się z: - 1 pokoju, - 1 pokoju z aneksem kuchennym, - wc, - korytarza, o łącznej powierzchni 34,03 m Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej lokalu stanowiącego odrębną własność dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Kamila Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi, Kancelaria Komornicza Łódź, ul. Dąbrowskiego 17/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość prawa odrębnej własności lokalu nr 3, położonego w Łodzi przy ul. Janiny 7 wraz z udziałem w wysokości 3987/84067 części w prawie własności działki gruntu nr 36 oraz takim samym udziale w częściach wspólnych budynku, dla celów postępowania egzekucyjnego, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Daty istotne dla procesu wyceny: W R = zł słownie: czterdzieści trzy tysiące siedemset złotych. Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 17 czerwca 10 lipca 2014 roku. 08 lipca 2014 roku. 08 lipca 2014 roku. 08 lipca 2014 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia numer nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 44647/11 2

3 Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Badanie ewidencji gruntów, budynków i lokali z dnia 08 lipca 2014 roku; 2. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin. KM 44647/11 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: nieruchomość lokalowa, stanowiąca odrębną własność lokal nr 3, b. położenie lokalu: Łódź, ul. Janiny 7, c. powierzchnia użytkowa lokalu: 34,03 m 2, d. usytuowanie lokalu: 1 kondygnacja (parter), e. ekspozycja okien: zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: lokal mieszkalny nr 3 stanowiący odrębną własność (w sensie art. 2 ustawy o własności lokali -Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem w wysokości 3987/84067 części w prawie własności działki nr 36, oraz z takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości odrębnej własności lokalu mieszkalnego, wraz z udziałem w wysokości 3987/84067 części w prawie własności działki nr 36, oraz z takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Kamila Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi, Kancelaria Komornicza ul Dąbrowskiego 17/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 11 czerwca 2014 roku (otrzymane w dniu 17 czerwca 2014 roku) Komornika Sądowego Pana Kamila Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi, Kancelaria Komornicza ul Dąbrowskiego 17/21. Sprawa KM 44647/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U Nr 102 poz. 651, z późn. zm.) -UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) -UoWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz. 1361, z późn. zm.) -UKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) -RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.); 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn. zm.); 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku W sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.) -RKC. KM 44647/11 4

5 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych 1 ; 2. Oględziny nieruchomości oraz otoczenia przeprowadzone w dniu 08 lipca 2014 roku; 3. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 5. Wypis ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi przyjęte uchwałą nr XCIX/1826/10 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 27 października 2010 r.; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 7. Łódzki System Informacji o Terenie prowadzony przez Łódzki Ośrodek Geodezji przy Urzędzie Miasta Łodzi mapy; 8. Badanie ewidencji gruntów z dnia 08 lipca 2014 roku; 9. Badanie ewidencji budynków i lokali z dnia 08 lipca 2014 roku; 10. Badanie księgi wieczystej nr LD1M/ /2 z dnia 08 lipca 2014 roku. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej oraz wykonania zdjęć: 17 czerwca 10 lipca 2014 roku. 08 lipca 2014 roku. 08 lipca 2014 roku. 08 lipca 2014 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Księga wieczysta nr LD1M/ /2 Dział I: Oznaczenia nieruchomości Województwo: łódzkie Powiat: M. Łódź Gmina: Łódź M. Miejscowość: Łódź Dzielnica: Górna Typ księgi wieczystej: lokal stanowiący odrębną nieruchomość Ulica: Janiny Numer budynku: 7 Numer lokalu: 37 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu : 1 pokoju, 1 pokoju z aneksem kuchennym, łazienki z wc, korytarza, Kondygnacja: 1 Odrębność: tak Obszar: 39,87 m 22 1 Do dobrowolnego stosowania od dnia 16 marca 2014 roku. KM 44647/11 5

6 Operat szacunkowy lokalu mieszkalnego nr 3 stanowiącego prawo odrębnej własności Łódź ul. Janiny 7 Dział I- SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu (wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności działki gruntu oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) wynosi 3987/ Dział II: Właściciel Prawo własności do przedmiotowego lokalu przysługuje na podstawie umowy sprzedaży odrębnej własności lokalu nr rep. A 2745/05 z dnia 21 lipca 2005 r. Pani Annie Piorunowskiej. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sprawie KM 44647/11 z wniosku wierzyciela Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości w Łodzi przy ul. Janiny 7. Dział IV: Hipoteki Brak wpisów Według ewidencji gruntów: Obręb: G-01 Działka nr: 36 0,0836 ha Adres: ul. Janiny 7 Dzielnica: Łódź Górna Użytek/klasa gruntu: B Współwłaściciel: w 3987/84067 części Anna Piorunowska 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr VII/491/93 z dnia roku nieobowiązujący w dacie wyceny. Zgodnie z art Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U Nr 261 poz. 2603, z późn.zm.), SUiKZP stanowi podstawę określenia przeznaczenia, w przypadku braku MPZP. Według zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi uchwalonego przez Radę Miejską w Łodzi UCHWAŁA NR XCIX/1826/10 z dnia 27 października 2010 r., nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy wielorodzinnej. Mapa 1: Część graficzna SUiKZP 2 Powierzchnia użytkowa podana najprawdopodobniej łącznie z powierzchnią pomieszczenia przynależnego komórką. Zgodnie z ewidencją lokali powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 34,03m 2 KM 44647/11 6

7 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie osiedla Nowe Rokicie. Jest to osiedle, obszar SIM dzielnicy Łódź Górna wydzielony według podziału Systemu Informacji Miejskiej w 2005 roku. Obszar ten jest północno-wschodnią częścią osiedla administracyjnego Rokicie. Trzy największe ulice, które przebiegają przez ten obszar to aleja Jana Pawła II, aleja Politechniki (przy ulicy położony jest park, na miejscu, którego niegdyś znajdował się cmentarz ewangelicki) i ulica Pabianicka gdzie tuż za rondem Lotników Lwowskich znajduje się Park Sielanka. Przez Nowe Rokicie przepływa rzeka Jasień. Przy ulicy Przyszkole 42 znajduje się okazały gmach dawnej Szkoły Powszechnej z 1924 roku. Do dziś budynek jest siedzibą Szkoły Podstawowej nr 42 im. Stanisława Staszica. Mapa 2: Lokalizacja przedmiotowej nieruchomości. Zdjęcie nr 1-2. Najbliższe otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem Dojazd do nieruchomości dogodny, najbliższa komunikacja miejsca autobus w odległości ok. 150 m przy Al. Jana Pawła II. Budynek, w którym znajduje się wyceniana nieruchomość usytuowany jest bezpośrednio przy ulicy Janiny. Ulica Janiny jest drogą osiedlową o asfaltowej nawierzchni, biegnącą wzdłuż Al. Jana Pawła II. Na odcinku z przedmiotową nieruchomością od strony południowej jest bez wylotu, od strony północnej łączy się z ulicą Wróblewskiego. W bezpośrednim sąsiedztwie, znajduje się stara zabudowa wielorodzinna, szrot samochodowy, w odległości ok. 400 m sklep Castorama, ok 300 m sklep Praktiker. Ta okolica nie jest postrzegana jako KM 44647/11 7

8 bezopieczna. Ogólnie lokalizację przedmiotu wyceny w kontekście sprawowanej funkcji należy uznać za słabą (złą). Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal, jest budynkiem 3-kondygnacyjnym. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1930 roku, zbudowany został w technologii tradycyjnej, murowanej. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku średni. Wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodociągowo-kanalizacyjną. Brak jest instalacji gazowej. Zdjęcie nr Widok budynku z zewnątrz, komórki, klatka schodowa, drzwi wejściowe do lokalu Opis lokalu mieszkalnego: Kondygnacja 1 (parter) Usytuowanie okien: zachód. Struktura lokalu: Według informacji uzyskanej od firmy,,gestor,, zarządzającej nieruchomością lokal jest w amfiladzie. Pomieszczenia zgodnie z zapisami księgi wieczystej: 1 pokój, 1 pokój z aneksem kuchennym, łazienki z wc, korytarz. Pomieszczenia zgodnie z informacją od uzyskaną od administratora: 1 pokój, 1 pokój z aneksem kuchennym, wc, korytarz KM 44647/11 8

9 Powierzchnia użytkowa: według danych ujawnionych w księdze wieczystej LD1M/ /2 - powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu wynosi 39,87 m 2. Powierzchnia łącznie z pomieszczeniem przynależnym komórką o powierzchni 5,84m 2 Powierzchnia użytkowa: według danych z ewidencji lokali powierzchnia użytkowa przedmiotowego lokalu wynosi 34,03 m 2. Taka zostanie przyjęta do dalszych obliczeń. Budynek z przedmiotowym lokalem położony jest w okolicy nie cieszącej się dobrą reputacją. Lokal jest w amfiladzie, położony jest na parterze, z oknami wychodzącymi od strony podwórka (lokal niedoświetlony). W lokalu rozprowadzone centralne ogrzewanie od pieca,,kozy stojącego w korytarzu przed lokalem. Biegły uzyskał informację od zarządcy budynku, że w lokalu od kilkunastu lat nie były przeprowadzane żadne prace remontowe. Jak również stan stolarki okiennej i drzwiowej wskazuje na niski stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Opis wykończenia elementów lokalu: Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie wywiadu terenowego z sąsiadami i zarządcą budynku, oglądu lokalu przez okno oraz oględzin zewnętrznych, przyjęto założenie, iż standard wykończenia jest niski. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN): Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości KM 44647/11 9

10 ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 3, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, 3 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 44647/11 10

11 n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną prawa odrębnej własności do lokali wykończonych (rynek wtórny) w kamienicach (również sąsiednich) z obrębu G-01, położone na terenie tego samego osiedla. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - PUM, - układ funkcjonalny. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (ta sama dzielnica miasta, lokale położone w sąsiednich budynkach), - technologia budowy i wiek budynku (lata 30-te), - rodzaj budynku (kamienica), - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Dobre Położenie w głębi osiedla, z dala od ulic o dużym/średnim natężeniu ruchu samochodowego. Budynek położony w sąsiedztwie osiedla mieszkaniowego. 1 Otoczenie Położenie w niewielkiej odległości od ulic o dużym/średnim Przeciętne natężeniu ruchu samochodowego. Słabe Położenie budynku wśród starej zabudowy. Okolica nie ciesząca się dobrą reputacją. Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po remoncie Dobry przeprowadzonym na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal nie wymagający nakładów na remont. Stan techniczny i Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na 2 standard przestrzeni ostatnich lat zostały przeprowadzone drobne Przeciętny wykończenia prace remontowe. Lokal wymagający niewielkich nakładów lokalu na remont. Niski Wykończenie lokalu z czasów powstania budynku. Wykończenie lokalu noszące ślady znacznego zużycia. Lokal wymagający znacznych nakładów na remont. bardzo dobre Piętro 1. 3 Piętro dobre Piętro 2 i 3. średnie Parter oraz ostatnie piętro. 4 PUM (cecha Górny zakres Lokal o pu 23,74 m 2 ciągła) Dolny zakres Lokal o pu 49,07 m 2 5 Układ Bardzo dobry Lokal rozkładowy funkcjonalny Dobry Lokal w amfiladzie KM 44647/11 11

12 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Na rynku wtórnym we wszystkich dużych, polskich miastach największa jest podaż mieszkań wybudowanych w technologii wielkiej płyty. Średnio to niemal 40% wszystkich wystawionych na sprzedaż mieszkań. Największy odsetek lokali w blokach z płyty odnotowujemy w Łodzi ok. 60%, podczas gdy w Krakowie i Poznaniu jest to tylko połowa wyniku łódzkiego 29%. Są to również nieruchomości najtańsze. Metr kwadratowy kosztuje o kilkanaście procent mniej niż w kamienicach, a od mieszkań wybudowanych po 2007 roku jest tańszy nawet o jedną piątą. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie mieszkania w blokach z płyty są o 270 złotych na metrze droższe niż lokale w kamienicach, ale już tańsze od budynków powstałych po 1995 roku. Najnowsze budownictwo, czyli budynki powstałe po 2000 roku to druga, co do wielkości kategoria mieszkań wystawionych na sprzedaż. Średnio stanowi około 30% podaży, ale w Warszawie jest to 41%, a w Łodzi jedynie 12%. Najwyższe ceny za metr osiągają mieszkania wybudowane w latach oraz przedwojenne kamienice (Warszawa i Kraków).Większość badanych uznało, że obserwowane dziś spadki cen mieszkań znajdą swój kres najpóźniej w przyszłym roku. Trwająca od pięciu lat przecena sprowadziła ceny nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach Polski w dół średnio o 27%. Nieco ponad jedna czwarta respondentów twierdzi jednak, że dołek cenowy" przypadnie na rok Tylko 6,1% ankietowanych - spodziewa się, że obserwowany dziś spadek cen będzie trwał dłużej niż dwa lata. Mimo że wszędzie jest coraz taniej, są dzielnice, gdzie można znaleźć mieszkania w cenach zdecydowanie niższych niż średnia dla danego miasta. Najtańszymi dzielnicami w polskich miastach są łódzkie Polesie ze średnią na poziomie 2860 złotych za metr i katowickie Załęże, gdzie sprzedający żądają 2430 złotych. (Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera). Wśród klientów poszukujących lokali mieszkalnych coraz mniej jest osób zdecydowanych na kupno nowego mieszkania (w lutym 2013 roku odnotowano spadek w tej grupie o 4% w porównaniu do próby z października 2012 roku). Sytuacja ta znajduje odzwierciedlenie w zasileniu grupy osób obojętnych, czyli KM 44647/11 12

13 Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: Stopa bezrobocia takich, dla których kupno na rynku pierwotnym lub wtórnym nie stanowi już różnicy (zanotowano wzrost o ok. 5%). Najmniejsze zmiany zaszły wśród przyszłych nabywców nakierowanych na mieszkania z rynku wtórnego (zmiana z 43,5% na 42,4%). Preferencje klientów od dłuższego już czasu nakierowane są na mieszkania dwupokojowe, o przeciętnej powierzchni m2, co wynika z aktualnego stanu rynku. Dla przeciętnej rodziny mieszkanie o takiej strukturze stwarza możliwość optymalnego wykorzystania np. na sypialnię i duży pokój lub pokój dla dzieci oraz sypialnię połączoną z dużym pokojem. Ponadto, ze względu na metraż lokal osiągnie względnie niską cenę w porównaniu do trzypokojowych. Lokale mieszkalne w kamienicach z lat 30-tych z obrębu G-01, z terenu osiedla Nowe Rokicie. Z uwagi na małą ilość transakcji nieruchomościami porównywalnymi do wycenianej rozszerzono analizę transakcji na ostatnie 30 miesięcy. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu br. ukształtowało się na poziomie 311,9 tys. osób, tj. o 0,9% niższym niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. spadek o 2,9%). W ujęciu rocznym odnotowano spadek zatrudnienia m. in. w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 14,6%), budownictwo (o 9,2%) oraz zakwaterowanie i gastronomia (o 8,5%). Wzrost zatrudnienia wystąpił natomiast m.in. w działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 12,8%), transporcie i gospodarce magazynowej (o 6,9%) oraz informacji i komunikacji (o 3,0%). Poziom zatrudnienia w porównaniu z poprzednim miesiącem był o 0,2% wyższy. Wzrost zatrudnienia dotyczył w tym okresie większości działów sektora przedsiębiorstw. Największy wzrost liczby zatrudnionych zanotowano m.in. w działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej, obsłudze rynku nieruchomości oraz działalności związanej z kulturą, rozrywką i rekreacją. Najgłębszy spadek dotyczył budownictwa, informacji i komunikacji oraz administrowania i działalności wspierającej. W przemyśle odnotowano wzrost o 0,5%, w tym w przetwórstwie przemysłowym o 0,6%. W końcu stycznia 2014 r. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 158,2 tys. osób, tj. o 4,3% więcej niż w grudniu 2013 r. i o 2,3% mniej w stosunku do stycznia ub. roku. Kobiety stanowiły 48,4% ogółu zarejestrowanych bezrobotnych (przed rokiem odsetek ten wyniósł 48,7%). Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 14,5% i w stosunku do poprzedniego miesiąca wzrosła o 0,4 p. proc., ale w porównaniu ze styczniem ub. roku była niższa o 0,4 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: łaski oraz zgierski (po 19,1% wobec 19,4% i 19,9% w styczniu 2013 r.), tomaszowski (18,6% wobec 19,6%) oraz kutnowski (18,5% w styczniu 2014 i 2013 r.), a o najniższej skierniewicki (9,5% wobec 10,0%), rawski (9,8% wobec 10,1%), wieruszowski (11,2% wobec 12,2%) oraz łowicki (11,4% wobec 11,9%). W porównaniu ze styczniem 2013 r. w większości powiatów odnotowano spadek stopy bezrobocia. W 3 powiatach stopa bezrobocia spadła o 1,0 p. proc. lub więcej. Były to powiaty: pabianicki o 1,3 p. proc. (do KM 44647/11 13

14 16,9%), tomaszowski i wieruszowski po 1,0 p. proc (do odpowiednio 18,6% i 11,2%). Wzrost stopy bezrobocia odnotowano w powiecie łęczyckim o 0,9 p. proc (do 16,8%) i sieradzkim o 0,1 p. proc (do 14,4%). Na niezmienionym poziomie ukształtowała się stopa bezrobocia w Łodzi (12,6%) i powiecie kutnowskim (18,5%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w styczniu br. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (10,0%), mazowieckim (11,4%), śląskim (11,7%), małopolskim (12,1%), dolnośląskim (13,8%) oraz pomorskim (13,9%). Według bilansu ludności, na koniec marca 2013 r. liczba mieszkańców Łodzi wyniosła 716,9 tys. osób, kobiety stanowiły 54,5% ogółu. W skali roku liczba ta zmniejszyła się o 6,4 tys. osób, tj. o 0,9%. Na 100 mężczyzn przypadało 120 kobiet i wskaźnik ten był najwyższy wśród innych wielkich miast w Polsce. Ludność Łodzi stanowiła 28,4% populacji województwa łódzkiego. W I kwartale 2013 r. liczba mieszkańców miasta zmniejszyła się o 2,1 tys. osób, tj. o 0,3%. Największy ubytek ludności wystąpił w Śródmieściu, gdzie liczba ludności spadła o 0,6% (o 0,4 tys. osób). Natomiast najmniejszy spadek odnotowano na Widzewie, gdzie liczba mieszkańców zmniejszyła się o 141 osób (o 0,1%). Zachowania inwestorów Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 40%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany. Z kolei cecha otoczenie jest na poziomie 30%. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie KM 44647/11 14

15 dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 35%-55%. Również istotną cechą na tle analizowanego rynku jest powierzchnia użytkowa lokalu ta cecha waha się od 10-15%. Cechą mającą wpływ na wartość w przypadku analizowanego rynku jest piętro na jakim usytuowany jest lokal ta cecha waha się w przedziale 5-15%. Również cechą wpływająca na wartość nieruchomości jest układ funkcjonalny, czy lokal jest rozkładowy czy w amfiladzie cecha ta waha się od 10-20%. Tu znów, wpływ tej cechy zależy od zbioru lokali podobnych wziętych do porównań. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębne nieruchomości zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości, znajdujących się na tym samym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Łodzi z obrębu G-01: LP. Data transakcji Ulica PUM [m 2 ] Cena [zł/ m 2 ] Skory. cena [zł/ m 2 ] Pabianicka 38, , , Piasta 49, , , Piasta 49, , , Braterska 26, , , Wólczańska 41, , , Janiny 34, , , Janiny 34, , , Braterska 23, , , Felsztyńskiego 34, , , Wróblewskiego 27, , , Braterska 25, , , Felsztyńskiego 29, , ,94 Opis nieruchomości przyjętych do porównań C min - C max - Wszystkie nieruchomości wzięte do porównania leżą na terenie tego samego osiedla w sąsiednich budynkach. Nieruchomość o cenie minimalnej Nieruchomość położona w budynku kamienicy, na I piętrze, lokal mieszkalny, dwupokojowy, o powierzchni użytkowej 38,70 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Pabianickiej, bezpośrednio przy ruchliwej ulicy. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne, punkty usługowohandlowe. Nieruchomość o cenie maksymalnej Nieruchomość położona w budynku kamienicy, na I piętrze, lokal mieszkalny dwupokojowy, o powierzchni użytkowej 29,28 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Felsztyńskiego, w głębi osiedla, dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Stan techniczny lokalu dobry. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne, punkty usługowo-handlowe. KM 44647/11 15

16 Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak lokalizacja, technologia wiek budynku, forma władania do szacowanej nieruchomości nie są cechami różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych na terenie miasta Łodzi z obrębu G-01, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 30 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, spadkowy trend zmian cen rynkowych lokali w kamienicach w obrębie G-01 na poziomie -11%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Cecha Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Otoczenie 30% ,150 0,300 Pietro 5% ,050 0,050 Stan techniczny i standard wykończenia 40% ,000 0,400 wnętrza lokalu PUM 10% ,000 0,100 Układ funkcjonalny 15% ,000 0,150 Razem 100% ,200 1,000 Różnica Kd 1 208,00 Kg 2 475,00 Skala ocen: od 1 do 4 Rozstęp estymowany 1 267, Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 prawa odrębnej własności do lokalu określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość nieruchomości określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa szacowanej nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku KM 44647/11 16

17 Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cenę minimalna est C min est = 1 208,00 zł/m 2 Cena maksymalna est C max est = 2 475,00 zł/m 2 Cena średnia C śr = 1 854,64 zł/m 2 ΔC = C max est - C min est = 2 475,00 zł/m ,00 zł/m 2 = 1 267,00 zł/m 2 Granice współczynników korygujących są następujące: C C minest śr 1208,00zł / mkw 0, ,64zł / mkw C C max est śr 2475, ,64 zł / mkw 1,3345 zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 4. Natomiast tabela 5, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników Cechy rynkowe Udział cechy U I-MAX U I-MIN Otoczenie 30% 0,4003 0,1954 Pietro 5% 0,0667 0,0326 Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu 40% 0,5338 0,2605 PUM 10% 0,1334 0,0651 Układ funkcjonalny 15% 0,2002 0,0977 RAZEM 100% 1,3345 0,6513 Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech CECHA Otoczenie Piętro Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu PUM Układ funkcjonalny STAN DANEJ CECHY Dobre Średnie Słabe 0,4003 0,2979 0,1954 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,0667 0,0496 0,0326 Dobry Przeciętny Niski 0,5338 0,3972 0,2605 Bardzo dobry Dobry 0,1334 0,0651 Dobry Średni 0,2002 0,0977 KM 44647/11 17

18 Tabela 6. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa oraz oszacowanie wartości 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego Wyceniany lokal Poziom cechy Otoczenie Słaba 0,1954 Piętro Średnie 0,0326 Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu Niski 0,2605 PUM 34,03 0,1057 Układ funkcjonalny Średni 0,0977 RAZEM 0,6919 Cena skorygowana [zł/ m 2 ] 1 283,23 PUM [m 2 ] 34,03 Wartość lokalu [zł] ,31 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i = 1 854,64 zł/m 2 * 0,6919 = 1 283,23 zł/m 2 gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) Zatem wartość rynkowa prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego nr 3, położonego w Łodzi przy ul Janiny 7 ustalona dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W N = P * W 1m 2 W N = 34,03 m 2 x 1 283,23 zł/m 2 = ,31 4 zł Wartość prawa własności, lokalu mieszkalnego nr 3 wraz z udziałem w wysokości 3987/84067 w prawie własności działki gruntu nr 36 w obrębie G-01 w Łodzi oraz z takim samym udziałem 3987/84067 w częściach budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali, położonego w Łodzi przy ul. Janiny 7 dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: czterdzieści trzy tysiące siedemset złotych. 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C. Zgodnie z art W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej, z własnością lokalu związany jest udział w 4 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. Związany z tym błąd obliczeń powinien być mniejszy niż 0,1%. KM 44647/11 18

19 nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowił lokal mieszkalny nr 3 stanowiący odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 3987/84067 w prawie własności działki gruntu nr 36 w obrębie G-01 w Łodzi, oraz z udziałem 3987/84067 w części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Janiny 7 w Łodzi. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 3 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie własności działki gruntu nr 36 w obrębie G-01 położonego w Łodzi przy ulicy Janiny 7, która wynosi W RN = ,31zł Jednakże stosując się do art udział w wysokości 3987/84067 w działkach gruntu o łącznej powierzchni 836 m 2, a zatem 39,65 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = 9 912,12 zł, co stanowi ok 22,70% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie prawa odrębnej własności do lokalu przy ulicy Janiny 7 m. 37 do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z przeciągu ostatnich 30 miesięcy, z terenu tego samego osiedla, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 2. Należy zwrócić uwagę, że przedmiotowa nieruchomość posiada wszystkie stany cech prócz powierzchni użytkowej na najgorszym poziomie. Budynek z przedmiotowym lokalem położony jest w okolicy nie cieszącej się dobrą reputacją. Lokal jest w amfiladzie, położony jest na parterze, z oknami wychodzącymi od strony podwórka (lokal niedoświetlony), w lokalu od kilkunastu lat nie były przeprowadzane żadne prace remontowe. 3. Wyżej wymienione czynniki wpływają na niską wartość wycenianej nieruchomości. 4. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość rynkowa lokalu mieszkalnego nr 3, stanowiącego odrębną nieruchomość położonego przy ulicy Janiny 7 w Łodzi wynosi: zł słownie: czterdzieści trzy tysiące siedemset złotych. KM 44647/11 19

20 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca powinien zaznajomić się z treścią niniejszego operatu szacunkowego. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 08 lipca 2014 roku. 4. Oszacowana wartość lokal unie zawiera podatku VAT. 5. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 6. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 08 lipca 2014 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 7. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 15. Operat zawiera 20 (dwadzieścia) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 44647/11 20