Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZ WŁASNOŚCIOW DO LOKALU MIESZKALNEGO, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY WILEŃSKIEJ 59, I PIĘTRO, KSIĘG

Transkrypt

1 Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZ WŁASNOŚCIOW DO LOKALU MIESZKALNEGO, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY WILEŃSKIEJ 59, I PIĘTRO, KSIĘG yłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. 8 września 015

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY WILEŃSKIEJ 59, PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00055/3 1. spółdzielcze własnościow o prawo rzeczowe w sensie Art. 44 k.c.), położon Wileńskiej 59. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5 3poko, rozkładowy. I piętro) i składa się z: łazienki, o łącznej powierzchni 48,17.. Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościow położonego Wileńskiej 59, sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w. 3. podejście porównawcze, korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielcz własnościow a, położonego w Pabianicach przy ul. Wileńskiej 59 sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W zł słownie sto dwadzieścia cztery tysiące złotych. 5 Data sporządzenia operatu: 8 września 015 Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 5 września 015 Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny 16 września 015 Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 16 września 015 roku. 6 Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 748/15

3 KM 748/15 3

4 Określenie nieruchomości. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe u b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Wileńsk 59 48,17 d. I piętro wschód zachód. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własno ściowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria 1. Ustawa z dnia 1 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst Ustawa z dnia 06 lipca 198 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 013 rok z późn. zm.) 3. Ustawa z 15 grudnia 000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 013 roku, poz. 1, z późn.zm.) 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 1 września 004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i ządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 07, Poz. 109, z dnia z późn. zm.) 5. 11, z późn. zm.) 6. eks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 014 roku, poz. 101, z późn. zm.) 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 5 z późn. zm.) 8. roku, poz. 118, z późn. zm.) 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń nawców Majątkowych. Oględziny budynku w dniu 16 września Uchwała nr LXVII/561/06 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa 16 września Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 748/15 4

5 Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: ata wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 8 września 015 roku. 5 września 015 roku. 16 września 015 roku. 16 września 015 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Księga wieczysta nr LD1P/00055/3 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: miejscowość Pabianice. Lokal mieszkalny numer 3 znajduje się w Pabianicach przy ul. Wileńskiej 59. Lokal mieszkalny położony jest na drugiej kondygnacji i składa się z czterech izb. Powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: Nieruchomość na której usytuowany jest budynek: obręb P 05, działka 318/11. Dział I SP: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. iał II Własność Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Wiesławie Włodarczyk (c. Władysława i Leokadii) i Wiesławowi Włodarczyk (s. Franciszka i Heleny) na podstawie decyzj o przydziale lokalu mieszkalnego wydanej przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową w Pabianicach oraz odpisu aktu małżeństwa. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Ostrzeżenie wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objetej tą kw na wniosek skok im. F.stefczyka w gdyni w sprawie km 59/11 prowadzonej przez komornika sądowego przy sądzie rejonowym w pabianicach g. Pietrasika. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela Ultimo Niestandaryzo Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty do egzekucji z nieruchomości objętej tą KW, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. KM 748/15 5

6 y spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela dyni w do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela Pabianickiej Spółdzielni do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Dział IV: Hipoteki Brak wpisów. uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 9 czerwca 006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przez ł ż łe ł Mapa 1: Część graficzna 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości lizacja i czynniki środowiskowe stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno gospodarczego. Pabianice zajmują 33 liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 Łodzi. 8 znajdować ię będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Warszawę i Gdańsk). 10 od ę międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośred przesiadką Łodzi). KM 748/15 6

7 y spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Mapa : nie przedmiotowej nieruchomości wa nieruchomość znajduje się we wschodnio południowej części Pabianic. Usytuowana Wileńskiej, w odległości około 5 Łaskiej co zapewnia dobre połączenia z centrum miasta oraz miejscowościami sąsiednimi, także Łodzią. W najbliższej okolicy, przy ulicy Łaskiej zlokalizowane są przystanki autobusowe linii Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo usługowy. W odległości od budynku znajduje się ronka, a także występują obiekty oświaty. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Zdjęcia 1 3 W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielor okresie Polski Ludowej. Budynek został oddany do użytku piętrowe, wybudowane w imna woda, TV Azart. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami tereny zieleni. Przedmiotowy lokal znajduje się na piętrze w bloku pięciokondygnacyjnym. Zdjęcia 4 6: Budynku z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, KM 748/15. 7

8 piętro wschód zachód. 3 łazienk, wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: informacją z Pabianickiej Spółdzieln ę 48,17 Opis wykończenia elementów lokalu: Podkreślenia wymaga fakt, iż biegły pomimo prawidłowego powiadomienia stron w tym dłużnika listem poleconym za potwierdzeniem odbioru z podaniem bezpośred mail, telefon, adres) nie miał możliwości wejścia do lokalu i przeprowadzenia oględzin. Zatem opis dokonany jest jedynie na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego z sąsiadami. Według informacji uzyskanej od sąsiadów w lokalu 10 lat nie były. Standard wykończenia lokalu przyjęto jako przeciętny (średni. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależyod charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sp użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem pr Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: 149.Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawc majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art UoGN o następującej treści: Art artość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. KM 748/15 8

9 6. Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem pra Przepisem posiłkowym w stosunku do art UGN, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Rodzaj i położenie nieruchomości, Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. ące z podstaw materialno Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 5 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.. atę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 748/15 9

10 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych 10.Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11.Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: u wartość i tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 1. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 70 i 80 tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, stan techniczny i standard wykończenia lokalu, Wpływ takich cech jak: forma władania, 7 80 został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. ch rynkowych oraz opis stanów które przyjmują. różnicująca 1 Piętro Średnie Piętro pierwsze i drugie. Piętro pośrednie (trzecie piętro). Parter, piętro ostatnie. KM 748/15 10

11 Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wykończenia pokojach na podłodze panele lub parkiet, ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na że wymagać odświeżenia. Przeciętny wykończenia lokalu od dwóch do czterech cech jest niespełnionych. wykończenia lokalu od pięciu do siedmiu jest niespełnionych. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna Wakacje upłynęły pod znakiem stabilizacji cenowej na wtórnym rynku nieruchomości. Wprawdzie w sierpniowym notowaniu w większości miast pojawiły się zwyżki cen sprzedawanych lokali, ale jednak był to czas, w którym nie dochodziło do spektakularnych zmian cen. Na uwagę zasługuje sytuacja w Łodzi, gdzie nabywane mieszkania są coraz tańsze. Nieco inaczej kształtuje się rynek wrocławski. W stolicy Dolnego Śląska zainteresowani wybierają coraz droższe lokale. W największych polskich miastach grupę nabywców nieruchomości zasilają inwestorzy. Wielu z nich stawia sowanie nim jest pochodną niskooprocentowanych depozytów bankowych, które dotychczas stanowiły jedną z głównych form lokowania nadwyżek finansowych. Obecnie wynajem nieruchomości pozwala na uzyskanie rentowności na poziomie od 4 do 5% w skali roku. Jeżeli mkw., kupione na rynku wtórnym po średnich cenach transakcyjnych, szanse na największy zysk mają nabywcy w Gdańsku (5,%) i w Łodzi (5%). W pozostałych największych miastach rentowność kształtuje się w granicach 4,5 4,8%. Są to oczywiście uśrednione wartości. Inwestorzy potrafią osiągnąć znacznie lepsze wyniki, nabywając mieszkania poniżej wartości rynkowej (np. licytacje komornicze, przetargi). Często są to jednak lokale wymagające doinwesto Oprócz typowych inwestorów aktywni na rynku są klienci poszukujący mieszkań dla dzieci rozpoczynających studia. Częstym rozwiązaniem stosowanym przez takich klientów jest zakup mieszkania 3 pokojowego, które nadaje się także do wynajmu poszczególn Wśród siedmiu analizowanych miast spadek średniej ceny transakcyjnej w Gdańsku i Warszawie był niższy niż 1%. W stolicy obniżki średnich cen nie są znaczące, ale wystąpiły już trzeci miesiąc z rzędu. Mimo to koszty w porównaniu do ubiegłego roku praktycznie się nie zmieniły. W Gdańsku od kilku miesięcy średnie wydatki kształtują się w widełkach zł, ale są jednocześnie wyższe o 3,% niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Miastem, gdzie procentowe obniżki były najwyższe jest Łódź, gdzie nabywcy ponownie interesują się przede wszystkim tańszym segmentem rynku. Tym razem dokonywali zakupów w średniej cenie 3 44 zł za mkw., czyli o prawie 5% mniejszej niż rok temu. Znamienna jest niska kwota całościowa zakupów, która wynosi średnio 157, tys. zł. W Łodzi nabywamy też mniejsze metraże mieszkań, których przeciętny metraż w ciągu ostatnich trzech miesięcy liczy około 46 mkw. Spośród analizowanych KM 748/15 11

12 lokalizacji jest to najmniejsza wartość. Z kolei w czterech kolejnych miastach średnia cena nabywanych lokali wzrosła. Najwyższe procentowe zwyżki miały miejsce w Krakowie, gdzie w analizowanych przez nas transakcjach średnia po kilku miesiącach utrzymywania się na poziomie zł przekroczyła zł za mkw. (dokładnie zł). Jest to i tak o,7% mniejsza suma niż 1 miesięcy temu. W Gdyni średnia cena metra kwadratowego wzrosła w ostatnich transakcjach o,5%, do średniego poziomu zł. W Poznaniu średni koszt znów przekroczył zł. W stolicy Wielkopolski kupujemy też największe średni metraż przekracza 57 mkw. Coraz droższe nieruchomości wybieramy również we Wrocławiu. Od początku roku cena metra kwadratowego wzrosła o 445 zł i jest wyższa niż przed rokiem o 3,6%. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w IX 015 r. Niezmiennie najbardziej poszukiwanym typem nieruchomości na polskim rynku są pokojowe położone w centralnych dzielnicach miasta. Pożądane cechy poszukiwanych mieszkań, to balkon, ogrzewanie miejskie, położenie w niskim budynku (do 4 pięter), ekspozycja południowo W II kwartale 015 roku pośrednicy nieruchomości obserwowali także zwiększone zainteresowanie mieszkaniami nieco większymi 3 55 m kw. 65 m kw. Nadal, około 66 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w II kwartale 015 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat. Reszta to lokale wybudowane po roku 000. Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży w poprzednich kwartałach 86 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Podobne ilości starszych lokali oferowano do sprzedaży w Białymstoku, Łodzi i Lublinie. Z drugiej strony najwięcej mieszkań wybudowanych w ostatnich trzynastu latach o sprzedaży w Krakowie 45 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszkania we. Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym 14 proc. całej oferty kwartalnej w mieście. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 41 proc. całej oferty kwartalnej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań 3 43 proc. Lokale posiadające więcej niż 3 pokoje najczęściej KM 748/15 1

13 występowały w ofercie szczecińskiej i gdańskiej W segmencie mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny 015 roku nastąpił w Poznaniu mieszkań pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Gorzowie 1,7 proc. W segmencie mieszkań 3 Bydgoszczy zanotowano największy wzrost 1, proc., średniej ce trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofertowe spadły m.in.: w Łodzi w segmencie 1,6 proc.), wśród mieszkań pokojowych w Szczecinie i Łodzi (0,9 proc.), wśród mieszkań 3 pokojowych w Gdańsku ( stanwiące spółdzielcze własnościowe prawa pięciokondygnacyjnych, powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone m.in. na terenie tego samego osiedla z aktów notarialnych. 4miesią Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest n Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Z uwagi na wzięcie do porównań lokali mieszkalnych położonych w budynkach w bliskim sąsiedztwie wpływ tej cechy został wyeliminowany. Wpływ takich cech j inwestorów forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętr się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu waha się 85 Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest 15. W tym przypadku podstawą określ cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: KM 748/15 13

14 transakcji PIĘTRO [zł/m Niecała 46,15 13, Toruńska 48,17 148, Wileńska 48,11 165, Wileńska 48,15 84, ,17 35, Wileńska 48,10 349, Wileńska 48,11 390, ,10 390, ,17 48, Wileńska 48,17 491, ,57 573, ,57 738, Toruńska 48,17 906, ,17 906,37 lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na I piętrze, lokal mieszkalny okojowy o powierzchni użytkowej 46,15. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Niecałej. ynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów usługowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na I piętrze pokojowy o powierzchni użytkowej 48,17. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul.. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Blisko punkty handlowousługowe. Stan techniczny i standard wykończe 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego dziesięciu sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od września 013 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował niewielki poziomie niespełna 1% tyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8. Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m o stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. 13,51 906,37 śr 444,49 śr 1,1889 śr 0,8687 ΔC = C 906,37 zł/m 13,51 zł/m 78,86 zł/m KM 748/15 14

15 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. nując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Udział cechy Stan techniczny i standard wykończenia lok 1,0106 0,7384 Piętro 0,1783 0, % 1,1889 0, Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro Przeciętny 1,0106 0,8745 0,7384 Średnie 0,1783 0,1543 0, Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Przeciętny 0,8745 Pię 0,1783 1,058 Cena skorygowana [zł/m 573,66 48,17 Wartość prawa do lokalu [zł] 13973,03 Wartość 1 m powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W dla określa się zgodnie z następując W ŚR x Σ U sprzedaży w ŚR średnia cena 1 m powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5 W 44,49 złx 1,058 W 1 573,66 zł/m Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, określono według następującego wzoru: W sprzedaży w W 48,17 x 573,66 zł/m 13973,03 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 3 położonego Wileńskiej 59 a podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny ś sprzedaży w postę zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto dwadzieścia cztery tysiące złotych Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 748/15 15

16 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Wśród miast województwa łódzkiego, Pabianice, są miastem, gdzie ceny lokali miesz rodzajów nieruchomości są najniższe. W tym mieście nawet inwestorzy sieciowi płacą najniższe ceny jednostkowe.. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach w bliskim sąsiedztwie do przedmiotowego lokalu), wiek budynku, technologia budowy, forma władania, zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6., powyżej. 3. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni dzaju praw do nieruchomości. 5. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu Wileńskiej 59 w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatni 4miesięcy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych 6. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu położonego przy ulicy Wileńskiej 59 sprzedaży w postepowaniu egzekucynym zaokrągleniu do pełnych stu złotych zł słownie: sto dwadzieścia cztery tysiące złotych 7. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 8. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 5 września. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 16 września015 r., w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, któryc można było stwierdzić podczas wizji lokalnej. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach KM 748/15 16

17 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres ięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 Rozporządzenia Rady strów z dnia 1 września 004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 1. ący został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości siedemnaście oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 748/15 17