OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 7, 3 PIĘTRO, POŁOŻONEGO W KUTNIE, PRZY ULICY SOSABOWSKIEGO 3B, OBRĘB 4 KOŚCIUSZKÓW, KSIĘGA WIECZYSTA LD1K/ /1 AUTORZY OPRACOWANIA: Milena Wieczorek, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 5726; Małgorzata Kaniewska, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 5613; Data opracowania: 29 SIERPNIA 2017 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 7, 3 PIĘTRO, POŁOŻONEGO W KUTNIE, PRZY ULICY SOSABOWSKIEGO 3B, OBRĘB 4 KOŚCIUSZKÓW, KSIĘGA WIECZYSTA LD1K/ /1 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 7 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c, z księgą wieczystą), położonego na 3 piętrze w budynku przy ul. Sosabowskiego 3B w Kutnie. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem V kondygnacyjnym. Dla przedmiotowego ograniczonego prawa rzeczowego Sąd Rejonowy w Kutnie V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze LD1K/ /1. Lokal usytuowany na IV kondygnacji i składa się z: - 4 pokoi, - kuchni, - łazienki - WC - przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej 63,60 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest we wszystkie media z sieci miejskiej, za wyjątkiem sieci gazowej. Stan techniczny budynku dobry. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 7 położonego w budynku przy ulicy Sosabowskiego 3B w Kutnie, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym w zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych, wynosi: W RL = zł słownie: sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data oględzin oraz wykonania zdjęć: 29 sierpnia 2017 roku. 28 sierpnia 2017 roku. 22 sierpnia 2017 roku. 22 sierpnia 2017 roku. 5. Autor operatu: Milena Wieczorek, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 5726; Małgorzata Kaniewska, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer

3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny; 2. Rzut lokalu nr 7 udostępniony przez RSM,,Pionier. 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 7, b. położenie lokalu: Kutno, Sosabowskiego 3B, c. powierzchnia lokalu: 63,60 m 2 d. usytuowanie lokalu: 3 piętro (IV kondygnacja), e. ekspozycja okien: wschód-zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 7, posadowionego w budynku przy ulicy Sosabowskiego 3B w Kutnie dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie Syndyka Masy Upadłości na podstawie umowy o wykonanie wyceny ograniczonego prawo rzeczowego z dnia 18 sierpnia 2017 roku. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U poz. 2147) -UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U.2016 poz. 790, z późn.zm.) -UKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2014 nr 207, poz. 2109, z późn. zm) -RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 roku, poz. 380) k.c.; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1822) k.p.c.; 7. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U poz. 922, z późn. zm.) UODO. 8. Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe i naprawcze. (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 233 z późn. zm.) -UPUiN. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny nieruchomości oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 22 sierpnia 2017 roku; 3. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 4. Uchwała nr XXXVI/358/17 Rady Miasta Kutno z dnia 28 marca 2017 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego miasta Kutna; 5. Rzut lokalu nr 7 udostępniony przez RSM,,Pionier ; 6. Informacje o budynku z przedmiotowym lokalem uzyskane ze RSM,,Pionier ; 7. Przegląd transakcji na lokalnym rynku; 4

5 8. Baza cen transakcyjnych nieruchomości udostępnionych przez Robotniczą Spółdzielnię Mieszkaniową,,Pionier. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data oględzin oraz wykonania zdjęć: 29 sierpnia 2017 roku. 28 sierpnia 2017 roku. 22 sierpnia 2017 roku. 22 sierpnia 2017 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1K/ /1 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Numer bieżący nieruchomości: 1. Lokal: Położenie: miejscowość Kutno. Ulica: Sosabowskiego 3B/7. Przeznaczenie lokalu: Lokal mieszkalny. Opis lokalu: Izba - 5 Nieruchomość, na której usytuowany jest budynek (nr działki ewid.) Lp.1.267/2 Lp.2.269/2 LP.3.270/2 Lp.4.271/2 Odrębność: nie Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 63,6000 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Robotnicza Spółdzielnia Mieszkaniowa Pionier z siedzibą w Kutnie. Dział II: Własność Uprawnieni Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Mirosławie Sobczak (c. Wsiewołoda i Reginy) oraz Robertowi Józefowi Sobczakowi (s. Wacława i Aliny) na zasadach wspólności ustawowej małżeńskiej na podstawie umowy o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na spółdzielcze prawo do lokalu wydanego przez Robotniczą Spółdzielnię Mieszkaniową Pionier w Kutnie w dniu 05 grudnia 2005 roku oraz postanowienia w przedmiocie sprostowania wpisów powstałych podczas migracji Księgi Wieczystej, wydanej przez Sąd Rejonowy V Wydziału Ksiąg Wieczystych w Kutnie dnia 26 maja 2008 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis: 5

6 Wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie KM 394/14 na podstawie wezwania do zapłaty należności wystawionej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kutnie z wniosku BNP PARIBAS BANK POLSKA S.A. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości ,87,zł (słownie: dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy czterdzieści dziewięć i 87/100 złotych) z tytułu zabezpieczenia spłaty udzielonego kredytu wraz z odsetkami według zmiennej stopy procentowej, wynoszącymi na dzień zawarcia umowy kredytu 5,78% w stosunku rocznymi innymi należnościami wynikającymi z umowy kredytu różnic kursowych, udzielonego w kwocie ,69 zł. Indeksowanego do CH, na warunkach określonych w umowie kredytu nr z dnia 21 kwietnia 2008 roku zgodnie z treścią oświadczenia banku. Informacje z ewidencji gruntów Budynek z przedmiotowym lokalem posadowiony jest na następujących działkach ewidencyjnych: 6

7 Informacje o budynku z kartoteki budynków: 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Na terenie na którym znajduje się budynek z przedmiotowym lokalem brak obowiązującego MPZP. Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kutna Uchwała nr XXXVI/358/17 Rady Miasta Kutno z dnia 28 marca 2017 r. w sprawie uchwalenia zmiany studium kierunków i zagospodarowania przestrzennego miasta Kutna, nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW - tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zgodnie z art Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst jednolity Dz. U poz. 1774, z późn.zm.) SUiKZP stanowi podstawę określenia przeznaczenia, w przypadku braku MPZP. Obecny sposób zagospodarowania nieruchomości zgodny jest z przeznaczeniem znajdującym się w studium. Mapa 1: Część graficzna SUiKZP. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Szacowana nieruchomość znajduje się na terenie Kościuszkowa części miasta Kutno obejmującego swym zasięgiem tereny przyległe do centrum miasta. W skład Kościuszkowa wchodzą: Osiedle Stadion, Osiedle Dąbrowskiego, Powiatowy Szpital w Kutnie, I Liceum Ogólnokształcące im. Gen. J. H. Dąbrowskiego, Zespół Szkół nr 1 w Kutnie im. S. Staszica, Zespół Szkół nr 2 W Kutnie im. A. Troczewskiego, Zespół Szkół nr 3 w Kutnie im. W. Grabskiego. 7

8 Mapa 2: Lokalizacja nieruchomości na terenie miasta Kutno. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obrębie 4 Kościuszków w północno-środkowej części miasta. Mapa 3: Oznaczenie bloku w którym znajduje się wyceniany lokal przy ul. Sosabowskiego 3b. Osiedle na którym znajduje się przedmiot wyceny jest osiedle zadbanym dobrze zorganizowanym. Pomiędzy budynkami tereny zielone, place zabawa dla dzieci. Przed budynkami miejsca parkingowe dla mieszkańców. W otoczeniu zarówno zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jak i jednorodzinna (osiedla 8

9 domów mieszkalnych jednorodzinnych). Bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej najbliższe przystanki autobusowe przy ulicy Skłodowskiej Curie. Przedmiotowy lokal usytuowany jest w budynku V kondygnacyjnym położonym bezpośrednio przy ulicy Sosabowskiego. Jest to uliczka osiedlowa o małym natężeniu ruchu kołowego. Ulica Sosabowskiego łączy się od strony południowej z ulicą Rejtana, a dalej w kierunku wschodnim z ulicą Skłodowskiej-Curie, którą można w kierunku południowym dostać się do centrum miasta. Bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W bezpośrednim otoczeniu znajduje się budynki mieszkaniowe wielorodzinne z lat 90 oraz nieco dalej od strony południowej oraz wschodniej budynki mieszkalne jednorodzinne. Zdjęcie nr 1-2 Stan zagospodarowania otoczenia wokół budynku z przedmiotowym lokalem Budynek z przedmiotowym lokalem posadowiony jest na czterech działkach ewidencyjnych o nr 267/2, 269/2, 270/2 oraz 271/2. Mapa nr 4 Oznaczenie działek z przedmiotowym budynkiem Budynek z przedmiotowym lokalem jest budynkiem 5-kondygnacyjnym posadowionym równolegle do ulicy Sosabowskiego. Wejście do klatek schodowych od strony wschodniej. Przedmiotowy lokal znajduje się na IV kondygnacji (III piętro). Budynek został oddany do użytku w 1991 roku, zbudowany został w technologii 9

10 uprzemysłowionej, wielkopłytowej. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry, stan elewacji zewnętrznej - dobry. Wszystkie media w budynku z sieci miejskiej poza siecią gazową. Miejsca parkingowe bezpośrednio przed budynkiem. Na zapleczu budynku teren zielony z placem zabaw dla dzieci. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja IV (III piętro) Usytuowanie okien: wschód-zachód Struktura lokalu: Mieszkanie składa się: z czterech pokoi (w tym jeden z pokoi - sypialnia przejściowa, z wejściem z pokoju dużego), kuchni, łazienki, wc, przedpokoju. Rzut lokalu w załączeniu (na rzucie lokalu widoczne wejście do sypialni połączonej z pokojem bezpośrednio z przedpokoju, w rzeczywistości wejście z przedpokoju zamurowane jedynie jest wyjście z dużego pokoju do tego pokoju). Powierzchnia użytkowa: zgodnie z informacjami z RSM,,Pionier oraz danymi z księgi wieczystej 63,60 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu: Lokal o standardzie wykończenia oraz stanie technicznym dobrym 1. Stolarka okienna w lokalu PCV. Stolarka drzwiowa zewnętrzna typowa w dobrym stanie. Stolarka drzwiowa wewnętrzna starego typu. Na podłodze w pokojach panele. W przedpokoju na podłodze terakota. Ściany częściowo malowane, częściowo obłożone tapetami. W kuchni na ścianach częściowo glazura, na podłodze terakota. W łazience na podłodze terakota, na ścianach panele ścienne. W wc na podłodze terakota, na ścianach częściowo glazura. Grzejniki żeliwne starego typu. Na balkonie na podłodze terakota. Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny w załączniku nr 1 do wyceny. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art UoGN, który mówi, że: Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieru-chomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, 1 Patrz opis stanu cech tabela nr 1. Ocena stanu w kontekście nieruchomości porównawczych. 10

11 przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art UoGN o następującej treści: Art Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Mając na uwadze cel wyceny zastosowanie mają przepisy Ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (Dz.U Nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami) -UPUiN, a w szczególności art O następującej treści: Sprzedaż nieruchomości powoduje wygaśnięcie praw oraz praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemukomisarzowi w terminie określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży. Podstawą do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości. Należy zatem stwierdzić, iż wskutek sprzedaży wycenianego lokalu w postępowaniu upadłościowym opisana powyżej hipoteka ujawniona w dziale IV księgi wieczystej wygaśnie. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 11

12 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną prawa do lokali mieszkalnych (rynek wtórny) 4 pokojowych, w budynkach wielorodzinnych 5- kondygnacyjnych z podobnego okresu powstania o takiej samej technologii budowy z tego samego osiedla. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal; - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - powierzchnia użytkowa lokalu; - układ funkcjonalny lokalu. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie to samo osiedle; - wiek, technologia budowy budynku - rodzaj budynku 5-kondygnacji; - loggia/balkon - struktura lokalu lokale 4-pokojowe; - pomieszczenie przynależne komórka lokatorska; - forma władania spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie zaobserwowano zmian cen pomiędzy spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali, a nieruchomościami lokalowymi (odrębnymi prawami do lokali). został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru 12

13 nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 4 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 Piętro 3 Powierzchnia użytkowa lokalu Układ funkcjonalny Dobry Średni Bardzo dobre Dobre Średnie Bardzo dobra Lokal wykończony materiałami typowej jakości, okna wymienione PCV, elementy wykończenia nie wykazują znacznych oznak zużycia. W części pomieszczeń zostały przeprowadzone prace remontowomodernizacyjne na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal wymagający nakładów na remont o małym zakresie. Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch cech jest niespełnionych. Lokal położony na I i II piętrze w budynku V kondygnacyjnym Lokal położony na III piętrze w budynku V kondygnacyjnym. Lokal położony na IV piętrze i na parterze w budynku V kondygnacyjnym. Powierzchnia użytkowa lokalu do 60 m 2 Dobra Powierzchnia użytkowa lokalu powyżej 61 m 2 Bardzo dobry Dobry Mieszkanie rozkładowe. Mieszkanie w amfiladzie. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Kutno leży na styku Równiny Kutnowskiej i graniczącej z nią na południu Równiny Łowicko Błońskiej, należących do makroregionu Niziny Środkowo mazowieckiej. Pod względem historycznym miasto usytuowane jest na styku Wielkopolski, Kujaw, Mazowsza i Łęczyckiego. To położenie na pograniczu krain geograficznych i historycznych wpłynęło na kształtowanie się terytorialne i administracyjne miasta, które zmieniało się na przestrzeni wieków. Właściwości środowiska geograficznego, przenikanie się różnych kultur (łowickiej, łęczyckiej, kujawskiej czy mazowieckiej) niewątpliwie miało olbrzymie znaczenie dla rozwoju Kutna. Kutno leży w centralnej części powiatu kutnowskiego, który znajduje się na najdalej wysuniętym na północ obszarze województwa łódzkiego. Powierzchnia miasta wynosi 33,59 km 2. Kutno otoczone jest terenami typowo rolniczymi. Według podziału Polski na rejony fizyczno - geograficzne obszar miasta leży w pasie Nizin Środkowopolskich. Teren miasta Kutna, usytuowany jest na płaskiej równinie moreny dennej urozmaiconej wzniesieniami moreny czołowej, dolinami rzek i strumyków. Obszar ten znajduje się w obrębie zlodowacenia środkowopolskiego. Dominuje tu krajobraz równinny lub lekko falisty. Rzeźba terenu Kutna ukształtowana została pod wpływem pradoliny rzeki Ochni. Kutno jest miastem starzejącego się społeczeństwa. Świadczy o tym niekorzystny stosunek osób starszych (w wieku poprodukcyjnym) do młodych (w wieku przedprodukcyjnym). Ma to istotne znaczenie, ponieważ właściwa proporcja między grupą ludności pracującej i 13

14 Okres badania cen transakcyjnych Trend zmiany cen transakcyjnych grupami ludności niepracującej (dzieci, ludzie starzy) wpływa na sprawne funkcjonowanie państwa i każdej wspólnoty. Zmiana tej proporcji, polegająca na wzroście liczby ludności w wieku nieprodukcyjnym, powoduje zmniejszanie się zasobów pracy oraz generuje koszty utrzymania grup niepracujących (m.in. wzrost kosztów usług medycznych i opiekuńczych dla seniorów), co istotnie hamuje wzrost gospodarczy. Największa część migrantów z miasta osiedla się w bezpośrednio sąsiadującej gminie wiejskiej Kutno. Potwierdza to ogólnopolskie tendencje bardziej dynamicznego rozwoju demograficznego gmin przyległych do miast. Z perspektywy aglomeracji kutnowskiej, ten obecnie najczęściej obierany kierunek migracji kutnian jest korzystny dla rozwoju regionu. W ostatnich latach. spośród ogółu wymeldowani z miasta, najwięcej, było właśnie do gminy wiejskiej Kutno. Inne popularne kierunki migracji to: Łódź, Warszawa. Analiza wymeldowań z Kutna pod względem wieku migrantów świadczy o osłabieniu potencjału demograficznego miasta. Migrują przede wszystkim mieszkańcy w wieku produkcyjnym oraz osoby w wieku 0-18 lat. Zależność między obranym kierunkiem migracji a wiekiem potwierdza wcześniejsze obserwacje, że wieś jest młodsza niż miasto. Wtórny rynek mieszkaniowy w Kutnie wciąż jest dość ubogi w oferty. Dużo lepiej ma się sprzedaż domów. Ceny jednak są tu sporo wyższe niż w podobnych wielkością miastach województwa łódzkiego. Najwięcej ofert na rynku wtórnym domów dotyczy w tej chwili niewielkich posiadłości o powierzchni m2. Ceny ofertowe wynoszą tu średnio zł i około zł za m2. Wielu propozycjom towarzyszą w tym przypadku spore działki. Jeśli chodzi o posiadłości o powierzchni m2, to kupujący również będą mieć w czym przebierać. W tym wypadku przeciętna cena ofertowa to zł, a za metr kwadratowy zapłacimy średnio zł. Sporo takich propozycji dotyczy nowych budowli w samym centrum, ale też i budynków niewykończonych. Domy o wielkości m2 osiągają przeciętne ceny ofertowe sięgające zł (2 634 od m2), a budynek o powierzchni 250 do 300m2 kupimy już od około zł. Górna granica ceny w tym wypadku nie przekracza zł. Natomiast posiadłości powyżej 300 m2 to już wydatek średnio zł. Co się tyczy mieszkań na rynku wtórnym w Kutnie ciągle niewiele jest propozycji. Większość ofert dotyczy M4. Tu sugerowane ceny wahają się między a zł. Znajdą się też propozycje sprzedaży M3 i mieszkań pięciopokojowych. Niestety na rynku nie uświadczymy kawalerek. Przeciętnie za metr kwadratowy mieszkania w Kutnie zapłacimy około 3000 zł. Zgodnie z PKZW do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia. Z uwagi na średnio rozwinięty rynek oraz małą liczbę transakcji lokalami powyżej 55 m 2 na analizowanym rynku analizą objęto ostatnie 1,5 roku poprzedzające datę wyceny tj. okres od 01 stycznia 2016 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny nieznacznie spadły trend spadkowy na poziomie -0,7%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 14

15 Rynek lokali mieszkalnych w Kutnie jest rynkiem przeciętnie rozwiniętym. Przeanalizowano ceny transakcyjne z okresu od stycznia 2016 roku na terenie osiedla Tarnowskiego Rejtana. Budynek z przedmiotowym lokalem jest blokiem 5 kondygnacyjnym wzniesionym w latach 90-tych w technologii prefabrykowanej, wielkopłytowej. Takie też budynki objęto analizą. Na terenie analizowanego osiedla nie występują budynki wysokie o większej niż 5-kondygnacjach. Analizowany segment rynku Wybrany obszar geograficzny Analiza w zakresie wag i cech rynkowych Na analizowanym osiedlu Tarnowskiego Rejtana w okresie od stycznia 2016 roku do czerwca 2017 roku zanotowano 53 transakcje lokalami mieszkalnymi. Najwięcej bo aż 28 transakcji dotyczyło lokali 2 pokojowych, nieco mniej bo 18 lokali 3 pokojowych, zaś najmniej bo jedynie 7 lokali 4 pokojowych. Ma to również bezpośredni wpływ na wysokość cen transakcyjnych, bowiem najwyższe ceny średnie zanotowano właśnie za 1 m 2 PUM mieszkania 2 pokojowego, niższe na 3 pokojowe, zaś najniższe na 4 pokojowe. Średnia cena transakcyjna 1 m 2 PUM z całego zbioru wyniosła zł/m 2, mediana (wartość środkowa) 3066 zł/m 2, minimalna cena to 2340 zł/m 2, zaś maksymalna to 3918 zł/m 2. Jeśli zaś chodzi o powierzchnię użytkową, która jest najczęściej w obrocie to na analizowanym rynku stanowi ją metraż 47,70 m 2, powierzchnia użytkowa mieszkania min. 32,30 m 2, zaś max 64,10 m 2. Jeśli chodzi o rynek lokali 4 pokojowych to przeważają metraże 57,90 m 2 i 63,80 m 2. Wszystkie lokale 4 pokojowe posiadają balkony. Jeśli chodzi o rozkłady pomieszczeń to dominują lokale w pełni rozkładowe, w części znajduje się jeden pokój przechodni (w amfiladzie). Średnia cena transakcyjna 1 m 2 prawa do lokalu 4 pokojowego wynosi 3041 zł/m 2, cena min to 2743 zł/m 2, max 3282 zł/m 2. Analizowano transakcje dotyczące praw własności do lokali stanowiących odrębne nieruchomości na terenie Kutna na terenie tego samego osiedla Tarnowskiego-Rejtana. Cechy (atrybuty) rynkowe nieruchomości są to te cechy nieruchomości, które w decydującym stopniu wpływają na ceny i w konsekwencji na wartość rynkową nieruchomości (uściślając: są to są to takie atrybuty nieruchomości co do których można stwierdzić, że mają wpływ na ceny rynkowe danego rodzaju nieruchomości na określonym rynku). Cechy rynkowe nie tyle "tworzą" wartość, co powodują zróżnicowanie cen i wartości w obrębie określonego rynku przyjętego do analiz. W wyniku analizy rynku i dostępnych danych oraz informacji uzyskanych w biurach obrotu nieruchomościami przyjęto dla analizowanego rynku lokalnego wagi, cechy oraz ich ocenę. 15

16 Uzyskane informacje uznaje się za miarodajnie i odzwierciedlające zachowania klientów na rynku. Na tym segmencie rynku istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 30-50%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na przyjęcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla wpływ cechy lokalizacja oraz otoczenie został wyeliminowany. Szczególnie istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu, jest standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub niskim. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 40%-70%. Tu na podstawie analizy rynku określono wpływ tej cechy na poziomie 45%. Wpływ cechy związanej z położeniem na piętrze w budynku wielorodzinnym wyniósł z kolei 20%. Kolejną cechą istotną z punktu widzenia potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych stanowiła powierzchnia użytkowa - wpływ tej cechy wyniósł 30% i zaobserwowano zależność odwrotnie proporcjonalną (mniejsze powierzchnie osiągają wyższe ceny jednostkowe). Kolejną cechą istotną z punktu widzenia wartości nieruchomości jest układ funkcjonalny. Wpływ tej cechy wyniósł 5%. A zatem pozostałe cechy takie jak funkcjonalność lokalu liczba pokoi (4 pokoje z kuchnią), rodzaj i wiek budynku czy forma władania zostały wyeliminowane na etapie doboru transakcji porównawczych. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na podstawie analizy rynku ustalono także, iż cecha technologia budowy budynku nie jest istotna z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, istotne jest natomiast estetyka i stan techniczny budynku w tym przede wszystkim elewacji (termomodernizacja) cecha ta została wyeliminowana na etapie dobory transakcji porównawczych. 16

17 Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych oraz nieruchomościami lokalowymi zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Kutnie: Lp. Data transakcji Ulica Pum [m 2 ] Piętro Cena łączna transakcyjna [zł] Cena 1 zł/m2 Cena skorygowana 1 zł/m Rejtana 63,8 III , , , Sosabowskiego 63,8 parter , , , Sikorskiego 63,8 parter , , , Północna 57,9 I , , , Gen. Maczka 63,8 I , , , Zamoyskiego 57,9 I , , , Tarnowskiego 57,9 I , , ,52 Opis nieruchomości przyjętych do porównań Transakcja nr 3 w tab. nr 2 Nieruchomość położona w budynku pięciokondygnacyjnym, na parterze, lokal mieszkalny 4-pokojowy, o powierzchni użytkowej 63,80 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Sikorskiego. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni. Lokal rozkładowy. Transakcja nr 4 w tab. nr 2 Nieruchomość położona w budynku pięciokondygnacyjnym, na pierwszym piętrze, lokal mieszkalny 4-pokojowy, o powierzchni użytkowej 57,90 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Północnej. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni. Lokal w amfiladzie. Transakcja nr 5 w tab. nr 2 Nieruchomość położona w budynku pięciokondygnacyjnym, na pierwszym piętrze, lokal mieszkalny 4-pokojowy, o powierzchni użytkowej 63,80 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Generała Maczka. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. Lokal rozkładowy. Transakcja nr 6 w tab. nr 2 Nieruchomość położona w budynku pięciokondygnacyjnym, na pierwszym piętrze, lokal mieszkalny 4-pokojowy, o powierzchni użytkowej 57,90 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Zamoyskiego. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. Lokal w amfiladzie. Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak lokalizacja, otoczenie, technologia wiek budynku, rodzaj budynku, struktura lokalu, forma władania do szacowanej nieruchomości nie są cechami różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży praw do lokali mieszkalnych (spółdzielczych własnościowych praw oraz praw własności do lokali stanowiących odrębne nieruchomości) na terenie miasta Kutno osiedla Tarnowskiego-Rejtana, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 18 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny nieznacznie spadły trend spadkowy na poziomie -0,7%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 17

18 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela 3. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Cecha Waga cechy Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax C min C max Sc min Sc max V min V max Stan techniczny standard wykończenia 45% ,000 0,450 Układ funkcjonalny 5% ,050 0,000 Piętro 20% ,100 0,200 PUM 30% ,000 0,300 Razem 100% 2 724, ,52 0,150 0,950 Różnica 2-1 Kd 2 620,48 Kg 3 316,31 Rozstęp estymowany 695,83 Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1 m 2. Na podstawie danych zawartych w tabeli nr 2 przyjęto następujące dane wyjściowe: Cena minimalna_estymowana: Cena maksymalna_estymowana: C min = 2 620,48 zł/m 2 C max = 3 316,31 zł/m 2 ΔC = C max - C min = 3 316,31 zł/m ,48 zł/m 2 = 695,83 zł/m2 Przyjęto następujące wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi Cechy Udział cechy w ΔC (wagi) Zakres kwotowy udziału cechy w Delta C [zł.] Poprawki Liczba przedziałów poprawki Skok poprawki [zł.] Stan techniczny standard wykończenia 45% 313, ,12 Układ funkcjonalny 5% 34, ,79 Piętro 20% 139, ,58 PUM 30% 208, ,75 Suma 100% 695,83 Tabela 5. Cechy poszczególnych transakcji wybranych do porównań i nieruchomości wycenianej Cechy Stan techniczny standard wykończenia Wyceniana nieruchomość Sikorskiego Północna Zamoyskiego Gen. Maczka dobry średni średni dobry dobry 18

19 Układ funkcjonalny dobry bardzo dobry dobry dobry bardzo dobry Piętro dobre średnie bardzo dobre bardzo dobre bardzo dobre PUM dobra dobra bardzo dobry bardzo dobry dobry Tabela 6. Określenie wartości wycenianego lokalu Cechy Stan techniczny standard wykończenia Wagi Zakres kwotowy Skok poprawki Sikorskiego Północna Zamoyskiego Gen.Maczka 45% 313,12 313,12 313,12 313,12 0,00 0,00 Układ funkcjonalny 5% 34,79 34,79-34,79 0,00 0,00-34,79 Piętro 20% 139,17 69,58 69,58-69,58-69,58-69,58 PUM 30% 208,75 208,75 0,00-208,75-208,75 0,00 Suma 100% 695,83 347,91 34,79-278,33-104,37 Cena m 2 (zł/m 2 ) 2 880, , , ,19 Cena 1 m 2 z uwzgl. poprawek (zł) 3 228, , , ,82 Wartość 1 m 2 (zł/m 2 ) 3 072,85 Powierzchnia użytkowa lokalu 63,60 Wartość ograniczonego prawa rzeczowego[zł] ,25 Wartość 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 7 położonego w budynku przy ulicy Sosabowskiego 3B w Kutnie dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym obliczono według wzoru: W RN = (3 228,73 zł/m ,10 zł/m ,76 zł/m ,82 zł/m 2 )/4 = 3 072,85 zł/m 2 Zatem wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 7, położonego w Kutnie przy ulicy Sosabowskiego 3B ustalona dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W RL = P * W 1m 2 W RL = 63,60 m 2 x 3 072,85 zł/m 2 = ,25 2 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 7 położonego w Kutnie, w budynku przy ul. Sosabowskiego 3B, ustalona dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: zł słownie: sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. Związany z tym błąd obliczeń powinien być mniejszy niż 0,1%. 19

20 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja, otoczenie, wiek budynku, technologia budowy, struktura lokalu (lokale 4-pokojowe), forma władania, zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 2. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 3. W świetle analizowanych transakcji porównawczych dobranych pod kątem przedmiotu wyceny, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 4. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przy ulicy Sosabowskiego 3B do porównań wzięto transakcje obrotu prawami odrębnej własności i spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali z tej samej okolicy (na terenie osiedla Tarnowskiego-Rejtana), których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 5. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 7 położonego w Kutnie przy ulicy Sosabowskiego 3B, oszacowana dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu upadłościowym zgodnie ze stanem oraz cenami na dzień 28 sierpnia 2017 roku w zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych wynosi: zł słownie: sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych 6. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. Biorąc pod uwagę nieruchomości porównawcze, można stwierdzić, iż wartość została określona prawidłowo. Wartość nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości podobnych uzyskiwanych na rynku. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. W opinii nie ujawnia się danych identyfikujących nieruchomości porównawcze, których ujawnienie wkracza w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, zgodnie z wyrokiem SN z dnia r. (IICSK 369/11). 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 28 sierpnia 2017 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 22 sierpnia 2017 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 20

21 8. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, w przypadku wątpliwości obowiązują zapisy UoGN lub RWNSOS. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. Milena Wieczorek - nr Małgorzata Kaniewska - seria nr SRM Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 20 (słownie: dwadzieścia jeden) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego 21

22 Załącznik nr 1 Dokumentacja fotograficzna 22