WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Transkrypt

1 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis nieruchomości Nieruchomość gruntowa, położona w miejscowości Przytkowice, gmina Kalwaria Zebrzydowska, powiat Wadowicki, województwo małopolskie. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr: 1330, 1331, 1334/11, 1748, 1269/1, 1270/5 o łącznej pow. 0,3520 ha Nieruchomość objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wadowicach nr KR1W/ /3 Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zagrodowej MNR, rolnych R, lasów i zalesień ZL Działki nr 1330, 1331, 1334/11, 1748 zabudowane są budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej ok. 133m2 w złym stanie technicznym, oraz garażem i stodołą drewnianą. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości W = zł Słownie: dwieście czterdzieści pięć tysięcy w tym wartość gruntu W G = zł Autor operatu Data sporządzenia operatu roku Strona 2 z 31

2 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, częściowo zabudowana, położona w miejscowości Przytkowice, zlokalizowana na działkach 1330, 1331, 1334/11, 1748, 1269/1, 1270/5, gmina Kalwaria Zebrzydowska, powiat wadowicki, województwo małopolskie. 1.2.Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej - Nazwa jednostki ewidencyjnej: Kalwaria Zebrzydowska obszar wiejski - Nazwa obrębu: 0007 Przytkowice - Numer ewidencyjny działek gruntowych, powierzchnie, nr księgi wieczystej: L.p. Działka nr powierzchnia [m2] użytek stan księga wieczysta ,0696 Br zabudowana ,0526 Br zabudowana /11 0,0972 Br zabudowana ,0173 B zabudowana /1 0,0766 LsIII Łiii RIVa niezabudowana /5 0,0387 LsIII Łiii RIVa niezabudowana 0, Budynki, będące częścią składową nieruchomości KR1W/ /3 funkcja rok budowy pow. zabudowy [m 2 ] działka 1 mieszkalny gospodarczy gospodarczy Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne Zakresem wyceny jest objęta nieruchomość gruntowa częściowo zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jako przedmiot prawa własności. Dodatkowo zostanie obliczona zostanie wartość gruntu, aby zobrazować wartość części składowych nieruchomości. Strona 3 z 31

3 HIPOTEKA UMOWNA KAUCYJNA na kwotę ,46 zł, wierzytelność: KREDYT Z ODSETKAMI, wierzyciel: SANTANDER CONSUMER BANK S.A., UWAGA: Działka nr 200 zmieniła numer na Opis nieruchomości gruntowej Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Przytkowice w gminie Kalwaria Zebrzydowska. Wieś położona jest na południowy wschód od góry "Draboż" (435 m n.p.m.), na wysokości m n.p.m. Charakterystyczna ulicówkowa zabudowa tutaj skupiła się wzdłuż potoku, spływającego od głównego grzbietu - Draboża oraz w dorzeczu Skawinki. Odległość od Kalwarii Zebrzydowskiej wynosi 7,5 km, a wieś leży na trasie łączącej Kalwarię Zebrzydowską ze Skawiną. Od północy graniczy z Paszkówką, od wschodu z Sosnowicami, Leńczami, od południa z Zebrzydowicami, a od zachodu ze Stanisławiem Dolnym i Bęczynem. Krajobraz Przytkowic wraz z wieloma przysiółkami, luźno porozrzucanymi po całym obszarze wsi, jest bardzo urozmaicony wieloma dolinami z potokami i strumieniami, jarami, a także wzniesieniami. Centrum wsi stanowi skrzyżowanie wraz z przyległym placem, wokół którego znajduje się kilka zakładów produkujących obuwie, sklepy oraz apteka wraz z domami mieszkańców. Przez wieś przebiega linia kolejowa łącząca Kraków i Skawinę z Suchą Beskidzką i Zakopanem oraz droga wojewódzka 953 z Kalwarii Zebrzydowskiej do Skawiny. Przebiegająca sieć dróg powiatowych i gminnych dogodnie łączy ją z Wadowicami i okolicznymi miejscowościami. Dodatkową zaletą pagórkowatego terenu Przytkowic są miejsca widokowe. Centralnym punktem gminy jest miasto Kalwaria Zebrzydowska, które jest jednym z najpiękniejszych i najbardziej niezwykłych miejsc pielgrzymkowych w Polsce, jednym z najważniejszych obok Częstochowy ośrodków ruchu pielgrzymkowego w Polsce, znajdującym się na słynnym szlaku papieskim wiodącym z Wadowic do Krakowa. Strona 5 z 31

4 Przez gminę przebiega droga krajowa nr 52 Bielsko - Głogoczów, która jest częścią międzynarodowego powiązania komunikacyjnego prowadzącego z przejścia granicznego w Cieszynie do Krakowa, a także dwie linie kolejowe: Kraków-Zakopane i Bielsko-Biała Kraków. Gmina Kalwaria Zebrzydowska charakteryzuje się znacznymi walorami turystycznymi i wypoczynkowymi. Przez swe malownicze położenie, jest punktem wyjścia na szlaki turystyczne prowadzące. Gmina stanowią atrakcyjny fragment Beskidów o silnie sfałdowanych wzniesieniach i łagodnych dolinach. Kalwaria Zebrzydowska określana jest często jako zielona gmina, gdyż brak tu większych zakładów przemysłowych i nie występuje zanieczyszczenie powietrza, co dodatkowo podnosi atrakcyjność turystycznowypoczynkową. Gminę zamieszkuje ok. 20 tyś mieszkańców. Kalwaria Zebrzydowska jest gminą rzemieślników. Jest tutaj zarejestrowanych ponad 2 tyś podmiotów gospodarczych z przewagą zakładów rzemieślniczych, wytwarzających meble i obuwie. Aktualnie cała gmina jest objęta siecią gazowa i elektryczną. Sieć wodociągowa liczy z przyłączami ponad 200 km, natomiast kanalizacja objęte jest tylko miasto Kalwaria Zebrzydowska. Opiekę medyczną w gminie sprawuje nowoczesna przychodnia zdrowia, wyposażona w nowoczesny specjalistyczny sprzęt medyczny. W Kalwarii Zebrzydowskiej działają 2 zespoły szkół średnich i gimnazjum i szkoły podstawowe zlokalizowane również i innych miejscowościach gminy. Wyceniana nieruchomość składa się z dwóch części. Strona 6 z 31

5 Część zabudowana wycenianej nieruchomości zlokalizowana jest w odległości od ok. 1 km na północny zachód od centrum wsi oraz ok. 6km na północ od centrum Kalwarii Zebrzydowskiej. Część niezabudowana zlokalizowana jest w odległości ok. 1km na południowy zachód od części zabudowanej. Strona 7 z 31

6 Najbliższe sąsiedztwo części zabudowanej nieruchomości: - tereny zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi - zakład produkcyjny Najbliższe sąsiedztwo części niezabudowanej nieruchomości: - tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo - tereny porośnięte drzewami Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Wyceniana nieruchomość gruntowa składa się z dwóch części: A. Działki 1330, 1331, 1334, 1748, ma kształt nieregularny o wymiarach ok. 58 x 40m. Teren działki jest nierówny i ma zróżnicowaną konfigurację. Północno-zachodnia, zabudowana część działek jest względnie wypoziomowana, natomiast południowa i wschodnia opada stromiej w kierunku południowym i wschodnim, przechodząc w niewielkie skarpy. Średnie pochylenie terenu to ok. 40%. Nieruchomość jest nie ogrodzona a teren wokół budynków niezagospodarowany. Od północy i zachodu nieruchomość graniczy z drogą gminną o nawierzchni asfaltowej, na która ma urządzony wjazd. Droga Strona 8 z 31

7 ta po ok. 1,5km łączy się z drogą wojewódzką nr 953 biegnącą z Kalwarii Zebrzydowskiej do Skawiny. Nieruchomość jest uzbrojona w sieć: gazową, energetyczną i telefoniczną. Poza budynkami na terenie nieruchomości zlokalizowane jest szambo na ścieki oraz studnia. Pozostała część działki jest porośnięta trawą stanowiącą łąkę, oraz szeregiem drzew i krzewów owocowych. B. Działki 1269/1 i 1270/5 ma kształt zbliżony do trapezu o wymiarach ok. 32 x 35m. Teren działek jest nierówny ze spadkiem w kierunku północno wschodnim. Nieruchomość zlokalizowana jest na skraju lasu i pól uprawnych od których oddzielona jest potokiem Łubianka. Działki są porośnięte trawami oraz kilkunastoma topolami. Nieruchomość nie posiada dostępu do żadnej drogi. Wszystkie media tj. woda, prąd, gaz dostępne są w promieniu m. Strona 9 z 31

8 5.3. Opis części składowej gruntu BUDYNEK MIESZKALNY JEDNORODZINNY Stanowiący część składowa nieruchomości budynek mieszkalny jednorodzinny jest wolnostojący dwukondygnacyjny, niepodpiwniczony z poddaszem użytkowym. Budynek ma w rzucie kształt prostokąta o powierzchni zabudowy ok. 110m 2, a jego wysokość wynosi ok. 9m. Budynek został wybudowany w latach 60 XX wieku KONSTRUKCJA I WYKOŃCZENIE Fundamenty: betonowe Ściany konstrukcyjne: murowane z cegły Ścianki działowe: Strop: Schody: Dach Pokrycie dachu: Obróbki blacharskie: Elewacja: Tynki ścian i sufitów Okładziny ścian: Posadzki: murowane z cegły ceramiczny kleina -nad przyziemiem i żelbetowy monolityczny nad parterem żelbetowe Dwuspadowy o nachyleniu 35 stopni, konstrukcja drewniana Dachówka cementowa Rynny i rury spustowe częściowo blacha stalowa ocynkowana, częściowo brak, obróbki z blachy ocynkowanej Niewykończona surowe ściany tynk cementowo-wapienny Ściany pomalowane farbą emulsyjną, na korytarzu boazeria drewniana drewniane, deskowe zniszczone, wykładzina PCV, Strona 10 z 31

9 Stolarka okienna : Stolarka drzwiowa: Instalacje: drewniana skrzynkowa, 2 okna wymienione na PCV zewnętrzna drewniana, drzwi wewnętrzne drewniane elektryczna, wodna, kanalizacyjna, oraz c.o. rury miedziane z grzejnikami stalowymi, kocioł c.o. na paliwo stałe STAN TECHNICZNY Stan techniczny budynku ocenia się jako zły, ponieważ został wybudowany w latach 60 i od tego czasu nie był poddawany poważniejszym remontom. Nie zaobserwowano uszkodzeń w elementach konstrukcyjnych budynku. W czasie oględzin stwierdzono niską jakość wykonywanych robót oraz użytych materiałów wykończeniowych. Większość elementów wykończenia jest zużyte i kwalifikują się do wymiany. Pomieszczenia w Strona 11 z 31

10 przyziemiu posiadają uszkodzone posadzki oraz bardzo niski standard wykończenia, charakterystyczny dla pomieszczeń piwnicznych, a jedno z nich zostało w wyniku spalenia kompletnie zniszczone. Stolarka okienna i drzwiowa jest zniszczona. Pokrycie dachu jest zdeformowane i posiada ubytki, Brakuje również rynien i rur spustowych Strona 12 z 31

11 Elewacja nie została do dnia dzisiejszego wykończona, co powoduje erozję ścian. Powłoki malarskie i posadzki posiadają również uszkodzenia. Biorąc pod uwagę liczbę lat użytkowania budynku, brak przeprowadzanych remontów, niską jakość użytych materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych oraz potencjalny czasu trwałości technicznej budynku łączne zużycie techniczne budynku szacuje się na poziomie 60 % - kwalifikujące do remontu kapitalnego. FUNKCJONALNOŚĆ Funkcjonalność budynku jest dobra, ponieważ spełnia wymogi, dla jakich został zaprojektowany. Brakuje jedynie łazienki na kondygnacji parteru. Budynek posiada trzy kondygnacje użytkowe, e z następującym układem pomieszczeń: PRZYZIEMIE h=2,20 l.p. nazwa pomieszczenia powierzchnia (m 2 ) 1 pom. gospodarcze **21,8 2 pom. gospodarcze **21,6 3 pom. gospodarcze **16,0 4 kotłownia **24,0 5 komunikacja **2,8 razem **86,2 PARTER h=2,70 l.p. nazwa pomieszczenia powierzchnia (m 2 ) 1.1 pokój 22,4 1.2 pokój 22,0 Strona 13 z 31

12 1.3 pokój 16,3 1.4 kuchnia 16,3 1.5 hall 11,0 razem 88,0 PODDASZE h=2,20 l.p. nazwa pomieszczenia powierzchnia (m 2 ) 2.1 pokój 12,5 2.2 pokój 13,6 2.3 pokój 9,4 2.4 łazienka 4,4 (8,8)* 2.5 hall 4,8 *powierzchnia podłogi ** nie uwzględniane w obliczeniach razem 44,7 Powierzchnia użytkowa budynku obliczona na podstawie pomiarów bezpośrednich, zgodnie z Polską Normą PN ISO wynosi: 132,7m 2 Pomieszczenia w przyziemiu z uwagi na stan techniczny i pełniona funkcję zostały potraktowane jak pomieszczenia piwniczne i nie zostały uwzględnione przy obliczaniu powierzchni użytkowej budynku. Komunikację między kondygnacjami zapewnia klatka schodowa. Budynek posiada główne wejście od strony północnej, oraz osobne wejście bezpośrednio do kotłowni od strony wschodniej. Na każdej kondygnacji jest hall, z którego jest dostęp do poszczególnych pomieszczeń, jedynie na poddaszu dostęp do łazienki jest przez jeden z pokoi. Budynek ma średnią powierzchnię, co w połączeniu z brakiem odpowiedniej izolacji ścian zewnętrznych i stropu oraz mocno wyeksploatowaną stolarka zewnętrzna sprawia, że ekonomiczność budynku jest na niskim poziomie. Strona 14 z 31

13 BUDYNEK GOSPODARCZY Budynek gospodarczy zlokalizowany jest w odległości ok. 10m na wschód od budynku mieszkalnego i stanowi jego zabudowę uzupełniającą. Budynek jest wolnostojący, posiada konstrukcję drewnianą, przykryty dachem dwuspadowym, pokrytym dachówką cementową. Budynek posiada kilkadziesiąt lat i jego stan techniczny jest zły. Budynek ma w rzucie kształt prostokąta o wymiarach ok. 6 x 9m, a jego wysokość wynosi ok. 5m. Budynek pełni funkcję stodoły. BUDYNEK GARAŻU Budynek garażu zlokalizowany jest w odległości ok. 10m na wschód od budynku mieszkalnego i stanowi jego zabudowę uzupełniającą. Budynek jest wolnostojący, posiada konstrukcję murowaną, przykryty płytą żelbetową, pokrytą papą. Budynek w przeciętnym stanie technicznym. Budynek ma w rzucie kształt prostokąta o wymiarach ok. 3 x 5m, a jego wysokość wynosi ok. 2m. Strona 15 z 31

14 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Przeznaczenie urbanistyczne nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Przytkowice, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Kalwarii Zebrzydowskiej nr XXI/172/2005 z dn r. Strona 16 z 31

15 Według tego planu przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie: PRZEZNACZENIE MPZP POWIERZCHNIA działka 1330 MNr % działka 1331 MNr % działka 1334/11 MNr % działka 1748 MNr % działka 1269/1 R 50% ZL 45% działka 1270/5 R 45% ZL 55% MNr tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zabudowy zagrodowej i nieuciążliwej działalności gospodarczej o charakterze usługowym 1. Dopuszcza się możliwość lokalizacji, budowy i przystosowania: a) obiektów dla nieuciążliwych form działalności gospodarczej o charakterze produkcyjnym na wydzielonych działkach lub jako budynków uzupełniających na działkach z zabudową mieszkalną, b) lokali dla działalności jw. w budynkach mieszkalnych, c) garaży wolnostojących, przyległych lub wbudowanych, d) dojazdów niewydzielonych, zatok postojowych i parkingów przyobiektowych, e) urządzeń infrastruktury technicznej. 2. Dopuszcza się bezterminowo zachowanie istniejącej zabudowy o funkcjach nie wyszczególnionych w ust. 1 i 2 oraz utrzymanie dotychczasowego sposobu użytkowania nie kolidującego z podstawowym przeznaczeniem terenów i nie powodującego naruszenia interesów osób trzecich. 3. Ustala się następujące warunki zabudowy i zagospodarowania terenów: a) obowiązują stosowne warunki określone w rozdz. II, w tym w szczególności w w 4 ust. 3-8 i 11, 5, 6, 7, 8, 9 ust. 2, 10, 11, 13 ust. 1 i 2 i 16, a ponadto: b) powierzchnia terenów dla lokalizacji obiektów wymienionych w ust. 2a, b nie może przekroczyć 20% powierzchni terenu MNr, c) powierzchnia zabudowy dla budynków wymienionych w ust. 2a nie może przekraczać 400m 2, d) na terenach MNr sąsiadujących z drogą lokalizacja obiektów przeznaczonych na działalność gospodarczą wymaga uzyskania pozytywnej opinii zarządcy drogi, Strona 17 z 31

16 e) teren MNr31 i MNr32 położony poza zasięgiem gminnej sieci kanalizacyjnej, obowiązują odpowiednie ustalenia szczegółowe z 16 ust. 2a, R tereny użytków rolnych 1. Podstawowym przeznaczeniem gruntów są uprawy polowe, sadownicze, ogrodnicze, łąki i pastwiska. Tereny obejmują ponadto wody powierzchniowe oraz drogi wewnętrzne nie wydzielone liniami rozgraniczającymi na rysunku planu. Obowiązuje ochrona przed przeznaczaniem na cele nierolnicze. Utrzymuje się istniejące zainwestowanie. 2. Dopuszcza się: a) możliwość przebudowy i rozbudowy istniejących budynków, b) wymianę substancji mieszkaniowej i gospodarczej, c) realizację drugiego budynku mieszkalnego dla rolników oraz uzupełniających budynków gospodarczych w obrębie zagrody, d) budowę obiektów zabudowy zagrodowej dla rolników będących właścicielami gospodarstw rolnych o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa w gminie, na działkach z zapewnionym dojazdem z drogi publicznej, położonych w odległości do 50m. od istniejącej zabudowy - z wyłączeniem obszarów objętych szczególnymi ograniczeniami lub chronionych przepisami szczególnymi, e) realizację budynków związanych z produkcją rolną, dla Małopolskiego Towarzystwa Inwestycyjnego, w rejonie przysiółków Owczarnia - Rędziny, f) budowę wyciągu i urządzenie stoku narciarskiego na działkach ewidencyjnych 56/69, 56/70, 56/71, 56/73, 56/74, 56/75, 56/109, 56/110 i 56/111, g) realizację urządzeń infrastruktury technicznej nie wymagających uzyskania zgody na wyłączenie terenów z użytkowania rolniczego, h) realizację niewydzielonych dróg wewnętrznych i dojazdowych, ciągów spacerowych, szlaków turystycznych, ścieżek rowerowych i konnych, i) adaptację istniejącej zabudowy na cele turystyczne i rekreacji indywidualnej. 3. Dla zamierzeń określonych w ust. 2 punkty b, c i d obowiązują warunki dotyczące usytuowania obiektów, gabarytów i formy architektonicznej określone w 4 pkt. 6, 7 i Obowiązuje zachowanie enklaw leśnych nie wydzielonych na rysunku planu oraz zadrzewień śródpolnych. ZL Tereny lasów i zalesień 1. Jako użytkowanie dopuszczalne ustala się możliwość utrzymania i realizacji: a) dróg wewnętrznych niewydzielonych, przejść pieszych (w tym szlaków turystycznych), ścieżek rowerowych, Strona 18 z 31

17 b) schronów turystycznych, c) elementów małej architektury, d) urządzeń infrastruktury technicznej. 3. Wprowadza się zakaz realizacji nowych obiektów kubaturowych. 4. Ustala się możliwość, bez konieczności wprowadzenia zmian w planie, uznania za ochronne lasów nie stanowiących własności Skarbu Państwa. 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI 9.3. Określenie wartości całej nieruchomości Wartość rynkowa całej analizowanej nieruchomości stanowi sumę wartości działek zabudowanych nr 1330, 1331, 1334, 1748 oraz działek niezabudowanych nr 1269/1 i 1270/5, czyli: W = W Z + W G2 = = zł 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY Na podstawie wykonanej analizy rynku podobnych do wycenianej oraz na podstawie wykonanych obliczeń w podejściu porównawczym, ustalono, że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej częściowo zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oznaczonej numerem działek: 1330, 1331, 1334/11, 1748, 1269/1, 1270/5, położonej w miejscowości Przytkowice, wynosi: W = zł Słownie: dwieście czterdzieści pięć tysięcy w tym wartość gruntu W G = zł Wartości powyższe nie zawiera podatku VAT Strona 19 z 31

18 12. ZAŁĄCZNIKI 1. informacja z rejestru gruntów, 2. kopia mapy ewidencyjnej, 3. wypis z księgi wieczystej, 4. szkic układu pomieszczeń w budynku mieszkalnym Wadowice, dnia 22 czerwca 2016r Strona 20 z 31

19 Strona 21 z 31

20 Strona 22 z 31

21 Strona 23 z 31

22 Strona 24 z 31

23 Strona 25 z 31

24 Strona 31 z 31