OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W SKÓRZEWIE GMINA DOPIEWO ZAPISANEJ W KW NR PO1P/00055376/0 Sygnatura akt: KM 2241/13 OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: powiat poznański jednostka ewidencyjna Dopiewo obręb Skórzewo ark. mapy 11 działka nr 217/3 217/9 powierzchnia 341 m 2 541 m 2 Określona wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, zapisanej w KW nr PO1P/00055376/0, jako przedmiotu prawa własności, wg stanu na dzień wizji lokalnej: 471 900 zł słownie: czterysta siedemdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset złotych w tym: Określona wartość rynkowa prawa własności zabudowanej działki nr 217/9: 433 300 zł słownie: czterysta trzydzieści trzy złote trzysta złotych Określona wartość rynkowa prawa własności gruntu działki nr 217/9: 135 800 zł słownie: sto trzydzieści pięć tysięcy osiemset złotych
Określona wartość rynkowa prawa własności gruntu działki nr 217/3 (z uwzględnieniem wpływu na wartość praw służebności przechodu i przejazdu): 38 600 zł słownie: trzydzieści osiem tysięcy sześćset złotych Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 218/3: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 218/6: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 217/6: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 218/4: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 218/5: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych O p r a c o w a n i e : Poznań, dnia 21 marca 2014 roku 2
1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI 1.1.1. Położenie: Skórzewo, ul. Skórzewska 39, pow. poznański Skórzewo, ul. Laskowa, pow. poznański 1.1.2. Oznaczenie wg ewidencji gruntów powiat poznański jednostka ewidencyjna Dopiewo obręb Skórzewo ark. mapy 11 działka nr 217/3 217/9 powierzchnia 341 m 2 541 m 2 1.1.3. Rodzaj nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Skórzewie, gm. Dopiewo, przy ul. Skórzewskiej, która jest drogą o nawierzchni utwardzonej asfaltem (jedna z głównych arterii Skórzewa przedłużenie ulicy Malwowej w kierunku Wysogotowa i Przeźmierowa) o korzystnym stanie użytkowym. Otoczenie stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z częścią usługową, tereny leśne oraz w nieco dalszej odległości liczne punkty handlowe i usługowe. Otoczenie należy określić jako przeciętne. Nieruchomość gruntowa składa się z działki nr 217/9 o powierzchni 541 m 2. Działka o kształcie regularnym, prostokątnym, mająca płaskie ukształtowanie terenu. Nieruchomość została w całości ogrodzona. W części frontowej działki znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej (o pow. użytkowej 195,25 m 2 ), natomiast tuż za nim znajduje się budynek gospodarczy, zaadaptowany na cele mieszkalne (o pow. 29,36 m 2 ). Teren niezabudowany w części zagospodarowany m.in. nasadzeniami ozdobnymi w postaci drzewek i krzewów. Część niezabudowana została w części utwardzona wylewką oraz kostką betonową. Uzbrojenie stanowią następujące sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna (zbiornik bezodpływowy) oraz gazowa. Na przedmiotowej nieruchomości mieści się budynek mieszkalny jednorodzinny murowany, wykonany w technologii tradycyjnej, w zabudowie bliźniaczej. Obiekt wybudowany w latach 70/80-tych XX wieku, o dwóch kondygnacjach nadziemnych (podpiwniczony). Do budynku przylega garaż, na którym znajduje się niewykończony taras. Do budynku możliwy jest dostęp z części frontowej budynku. Obiekt posiada prostą, zwartą, sześcienną bryłę, o przeciętnej formie architektonicznej. Przykryty został dachem płaskim krytym papą. Budynek jest użytkowany na cele mieszkalne. Pomieszczenia budynku, wykończone były w przeciętnym standardzie. Działka nr 217/3 o powierzchni 341 m 2, stanowi drogę ul. Laskowa. Rozpoczyna się ona przy ul. Skórzewskiej i stanowi dojazd do nieruchomości posadowionych wzdłuż ulicy. Działka posiada kształt wydłużony, zbliżony do prostokąta, typowy dla działek pełniących funkcję komunikacyjną. Na dzień wizji lokalnej stanowiła drogę nieutwardzoną, o przeciętnym stanie użytkowym, nie posiadającą oświetlenia ulicznego. Uzbrojenie terenów sąsiednich, przebiegające poprzez przedmiotową działkę, stanowi: gaz, woda, energia elektryczna. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowią tereny zabudowy jednorodzinnej wraz z usługami oraz działki niezabudowane. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Dopiewo, uchwalonym przez Radę Gminy Dopiewo uchwałą nr XLIII/308/2013 z dnia 25 lutego 2013 roku, działki nr 217/3, 217/9 położone są na terenie oznaczonym symbolem M1U - tereny zabudowy mieszkaniowej z działalnością gospodarczą. 1.2. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 4
1.3. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Określona wartość rynkowa nieruchomości gruntowej, zapisanej w KW nr PO1P/00055376/0, jako przedmiotu prawa własności, wg stanu na dzień wizji lokalnej: 471 900 zł słownie: czterysta siedemdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset złotych w tym: Określona wartość rynkowa prawa własności zabudowanej działki nr 217/9: 433 300 zł słownie: czterysta trzydzieści trzy złote trzysta złotych Określona wartość rynkowa prawa własności gruntu działki nr 217/9: 135 800 zł słownie: sto trzydzieści pięć tysięcy osiemset złotych Określona wartość rynkowa prawa własności gruntu działki nr 217/3 (z uwzględnieniem wpływu na wartość praw służebności przechodu i przejazdu): 38 600 zł słownie: trzydzieści osiem tysięcy sześćset złotych Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 218/3: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 218/6: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 217/6: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 218/4: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych 5
Określony wpływ na wartość rynkową działki nr 217/3, służebności gruntowej polegającej na prawie swobodnego przejazdu i przechodu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy przez działkę nr 217/3, ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 218/5: 7 800 zł słownie: siedem tysiące osiemset złotych 1.4. DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO STAN PRZEDMIOTU WYCENY: 19, 21 lutego 2014 roku 1.5. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO: 21 marca 2014 roku... (pieczęć i podpis) BE 6
2. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zlokalizowana w Skórzewie, przy ul. Skórzewskiej 39 oraz ul. Laskowej, dla której V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu, prowadzi księgę wieczystą nr PO1P/00055376/0. Dane ewidencyjne: powiat poznański jednostka ewidencyjna Dopiewo obręb Skórzewo ark. mapy 11 działka nr 217/3 217/9 powierzchnia 341 m 2 541 m 2 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości gruntowej, stanowiącej zabudowaną działkę nr 217/9 budynkiem mieszkalnym wraz z częściami składowymi oraz działkę nr 217/3 stanowiącą drogę zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/00055376/0, prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych w Poznaniu, wg stanu na dzień wizji lokalnej. 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1 PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, Piotr Tomaszewski, Kancelaria Komornicza w Poznaniu, ul. Chociszewskiego 21/6, 60-255 Poznań. 5.2. PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA 5.2.1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity (Dz.U. 2010r nr 102 poz. 651 - tekst jednolity z późniejszymi zmianami). 5.2.2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109 oraz z 2005r. Nr 196 poz. 1628) obowiązujące od 218 grudnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985). 5.2.3. Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami. 5.2.4. Rozporządzenie z dnia 9.03.1968r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968r. Nr 10, poz. 52). 5.2.5. Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia 17.11.1964 r. tekst pierwotny (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296) z późniejszymi zmianami. 5.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 5.3.1. O przedmiocie wyceny 5.3.1.1. Wizja terenowa przeprowadzona dnia 19, 21lutego 2014 roku. 5.3.1.2. Badanie księgi wieczystej nr PO1P/00055376/0 z dnia 12 lutego 2014 roku. 5.3.1.3. Wypis z rejestru gruntów z dnia 13 lutego 2014 roku. 5.3.1.4. Mapa zasadnicza w skali 1:500. 5.3.1.5. Pomiary pomieszczeń wykonane podczas wizji lokalnej. 5.3.1.6. Akt notarialny, oświadczenie o ustanowieniu służebności Rep A 10780/07 z dnia 21 sierpnia 2007 roku. 5.3.1.7. Akt notarialny, oświadczenie o ustanowieniu służebności Rep A 2746/13 z dnia 28 czerwca 2013 roku. 5.3.1.8. Akt notarialny, umowa ustanowieniu służebności Rep A 2738/13 z dnia 28 czerwca 2013 roku. 5.3.1.9. Akt notarialny, oświadczenie o ustanowieniu służebności Rep A 2725/13 z dnia 28 czerwca 2013 roku. 7
5.3.2. O rynku lokalnym 5.3.2.1. Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych Centrum Wyceny Mienia Sp. z o.o. 5.3.2.2. Informacje uzyskane w prasie specjalistycznej i Internecie. 5.3.3. O regulacjach prawnych 5.3.3.1. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM, W-wa czerwiec 2004 r. 5.3.3.2. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny obejmujące Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz Noty interpretacyjne, zgodnie z uchwałą Rady PFSRM z grudnia 2007 roku. 6. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 21 marca 2014 roku 21 marca 2014 roku 19, 21 lutego 2014 roku 19, 21 lutego 2014 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1 OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Skórzewo, przy ul. Skórzewskiej 39 (działka nr 217/9) oraz przy ul. Laskowej, powiat poznański. powiat poznański gm. Dopiewo Gmina Dopiewo leży w zachodniej części powiatu poznańskiego i pokrywa obszar 108,1 km², w tym: użytki rolne to 71%, użytki leśne to 15,9%, zbiorniki wodne to 1,8%, nieużytki to 0,6%, oraz pozostałe grunty zajmują 10,7%. Rolniczy charakter gminy ulega zmianie, a obszary położone bliżej Poznania to teren intensywnej ekspansji poza rolniczej działalności gospodarczej i budownictwa mieszkaniowego. Krajobraz gminy Dopiewo urozmaicają rozległe tereny leśne i jeziora. Znajduje się tu rezerwat ornitologiczny oraz liczne pomniki przyrody. Południowy skraj gminy położony jest w otulinie Wielkopolskiego Parku Narodowego. Baza oświatowa jest tutaj rozwinięta i zabezpiecza większość potrzeb w tym zakresie - funkcjonują dwa gimnazja: w Dopiewie i Skórzewie oraz 6 szkół podstawowych (w tym jedna szkoła niepubliczna w Dąbrówce). Działają też dwa przedszkola (Janka Wędrowniczka z siedzibą w Dopiewie oraz przedszkole w Zakrzewie) a także dwa przedszkola niepubliczne w Skórzewie. Przez gminę Dopiewo przebiega droga wojewódzka nr 307, łącząca Poznań z Nowym Tomyślem (docelowy dojazd do autostrady A-2, węzeł "Buk"). Drugi najbliższy zjazd z A-2 to węzeł "Głuchowo" - 6 km. Będzie to skrzyżowanie autostrady z projektowaną zachodnią obwodnicą Poznania, łączącą drogę krajową nr 11 (z Kołobrzegu, Koszalina, Piły) 8
z drogą nr 5 (do Wrocławia). Dojazd samochodem do Poznania określa się na około 20 minut, do portu lotniczego Poznań-Ławica około 10 minut. Gminę przecina magistrala kolejowa Berlin-Warszawa-Moskwa. Najbliższe kolejowe stacje przeładunkowe to Buk i Poznań-Górczyn. Położenie gminy, ukształtowanie terenu, sąsiedztwo dużej aglomeracji miasta Poznań, jej najbliższe otoczenie (jeziora, lasy), autostrada A-2, magistrala kolejowa Poznań-Berlin oraz inne korzystne uwarunkowania sprzyjają dodatniej migracji ludności oraz rozwojowi gminy. Miejscowość Skórzewo leży we wschodniej części gminy i sąsiaduje bezpośrednio z Poznaniem. Dojazd do centrum Poznania jest dogodny, zapewnia go zarówno komunikacja miejska jak i podmiejska. Otoczenie Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Skórzewie, gm. Dopiewo, przy ul. Skórzewskiej, która jest drogą o nawierzchni utwardzonej asfaltem (jedna z głównych arterii Skórzewa przedłużenie ulicy Malwowej w kierunku Wysogotowa i Przeźmierowa) o korzystnym stanie użytkowym. Otoczenie stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z częścią usługową, tereny leśne oraz w nieco dalszej odległości liczne punkty handlowe i usługowe. Otoczenie należy określić jako przeciętne. Rysunek: Oznaczenie działek nr 217/3, 217/9 z obrębu Skórzewo na interaktywnej mapie ewidencyjnej powiatu poznańskiego. działka nr 217/9 działka nr 217/3 * kolorem żółtym zaznaczono przybliżony przebieg wycenianych granic działek Dokumentacja fotograficzna otoczenie nieruchomości oraz droga dojazdowa 9
Opis nieruchomości działka nr 217/9 Nieruchomość gruntowa składa się z działki nr 217/9 o powierzchni 541 m 2. Działka o kształcie regularnym, prostokątnym, mająca płaskie ukształtowanie terenu. Nieruchomość została w całości ogrodzona. Od strony frontowej ogrodzenie wykonane jest z płotu drewnianego na słupkach oraz podmurówce betonowej. Wejście na teren nieruchomości odbywa się poprzez furtkę znajdującą się w części frontowej działki, natomiast wjazd stalową bramą przesuwną (bez napędu elektrycznego) usytuowaną wzdłuż ulicy Laskowej. W pozostałej części ogrodzenie w przeważającej części wykonane z prefabrykowanych elementów betonowych. W części frontowej działki znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej (o pow. użytkowej 195,25 m 2 ), natomiast tuż za nim znajduje się budynek gospodarczy, zaadaptowany na cele mieszkalne (o pow. 29,36 m 2 ). Teren niezabudowany w części zagospodarowany m.in. nasadzeniami ozdobnymi w postaci drzewek i krzewów. Część niezabudowana została w części utwardzona wylewką oraz kostką betonową. Uzbrojenie stanowią następujące sieci: energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna (zbiornik bezodpływowy), gazowa. Uzbrojenie należy określić jako korzystne. Dokumentacja fotograficzna zagospodarowanie działki nr 217/9 10
Opis budynku mieszkalnego jednorodzinnego Na przedmiotowej działce mieści się budynek mieszkalny jednorodzinny murowany, wykonany w technologii tradycyjnej, w zabudowie bliźniaczej. Obiekt wybudowany w latach 70/80-tych XX wieku, o dwóch kondygnacjach nadziemnych (podpiwniczony). Do budynku przylega garaż, na którym znajduje się niewykończony taras. Do budynku możliwy jest dostęp z części frontowej budynku. Obiekt posiada prostą, zwartą, sześcienną bryłę, o przeciętnej formie architektonicznej. Budynek przykryty został dachem płaskim krytym papą. Budynek jest użytkowany na cele mieszkalne. Budynek funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: L.p. Pomieszczenie Powierzchnia [m 2 ] piwnica 1 klatka schodowa 5,30 2 pom. gospodarcze 7,23 3 pom. gospodarcze 3,23 4 pom. gospodarcze 6,36 5 pom. gospodarcze 13,02 6 pom. gospodarcze 15,61 7 korytarz 5,49 8 pom. gospodarcze 6,40 9 garaż 16,79 parter 1 przedsionek 5,28 2 pokój 11,59 3 pokój 16,00 4 kuchnia 8,57 5 spiżarnia 1,66 6 korytarz 10,03 7 łazienka z WC 4,42 11
L.p. Pomieszczenie piętro Powierzchnia [m 2 ] 1 pokój 11,68 2 pokój 16,21 3 kuchnia 9,03 4 spiżarnia 1,65 5 korytarz 9,85 6 łazienka z WC 4,22 7 klatka schodowa 5,63 Zestawienie powierzchni: powierzchnia użytkowa 1 : 195,25 m 2 Opis konstrukcyjny budynku: - fundamenty : betonowe, - ściany przyziemia : elementy drobnowymiarowe, - ściany : elementy drobnowymiarowe, - dach : płaski, kryty papą, - strop : gęstożebrowy, - kominy : cegła ceramiczna, - stolarka okienna : PCV część z roletami zewnętrznymi, - stolarka drzwiowa : wewnętrzna płycinowa, zewnętrzna typowa, - rynny i rury spustowe : blacha ocynkowana, - tynki wewnętrzne : cementowo-wapienne, - tynki zewnętrzne : cementowo-wapienne. Budynek wyposażony jest w następujące instalacje: wodna, kanalizacyjna, energia elektryczna, gazowa, C.O. piec na paliwo stałe. Określenie stopnia zużycia: Budynek kilkudziesięcioletni, wybudowany z przeciętnej jakości materiałów. W budynku w ostatnich latach wymieniono stolarkę okienną oraz odświeżono powłoki ścienne na piętrze oraz częściowo na parterze. Mając na uwadze wiek budynku, stan techniczny, jakość zastosowanych rozwiązań konstrukcyjno materiałowych oraz warunki eksploatacyjne i poziom gospodarki remontowej, stopień zużycia technicznego określono na poziomie 25% i przyjęto jako przeciętny. Budynek wykorzystywany jest zgodnie z jego przeznaczeniem. 1 Przyjęto na podstawie pomiarów w świetle okładzin wewnętrznych podczas wizji lokalnej, według normy: PN-ISO 9836:1997. 12
Określenie zużycia technicznego budynku Lp. Element budynku Stopień zużycia [%] Udział elem. w koszcie odtworz. budynku Procent zużycia budynku [%] 1 Fundamenty i ściany murowane 25 31,3% 7,82 2 Stropy 20 15,8% 3,16 3 Dach 30 4,2% 1,25 4 Okna 10 11,5% 1,15 5 Drzwi 30 5,3% 1,59 6 Podłogi i posadzki 30 14,1% 4,24 7 Tynki wewnętrzne i malowanie 30 8,7% 2,60 8 Elewacja 20 4,9% 0,99 9 Instalacje 25 4,2% 1,05 Razem: 100% 23,84 Stopień zużycia technicznego S Z = 24 % Dokumentacja fotograficzna widok budynku Standard wykończenia pomieszczeń Pomieszczenia budynku, wykończone były w przeciętnym standardzie. Zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej, przyjęto standard wykończenia pomieszczeń jako przeciętny: posadzki parkiet, wykładzina PCV, płytki ceramiczne, ściany malowane farbami emulsyjnymi, płytki ceramiczne, boazeria drewniana, tapeta, stolarka drzwiowa płycinowa, grzejniki żeliwne, żeberkowe, część pomieszczeń na parterze wymaga przeprowadzenia prac remontowych. 13
Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń 14
Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń piwnicy oraz garażu 15
Opis budynku gospodarczego zaadaptowanego na cele mieszkalne Na przedmiotowej działce za budynkiem mieszkalnym znajduje się budynek gospodarczy zaadaptowany na cele mieszkalne. Jest to obiekt kilkudziesięcioletni, wybudowany w technologii tradycyjnej na rzucie prostokąta. Obiekt parterowy z nieużytkowym poddaszem, niepodpiwniczony. Przykryty jest dachem płaskim, pokrytym papą. Stan techniczny / standard budynku należy określić jako przeciętny. Opis konstrukcyjny budynku: - fundamenty : betonowe, - ściany przyziemia : elementy drobnowymiarowe, - ściany : elementy drobnowymiarowe, - dach : płaski, kryty papą, - strop : gęstożebrowy, - kominy : cegła ceramiczna, - stolarka okienna : PCV - stolarka drzwiowa : wewnętrzna płycinowa, zewnętrzna typowa, - rynny i rury spustowe : blacha ocynkowana, - tynki wewnętrzne : cementowo-wapienne, - tynki zewnętrzne : cementowo-wapienne. Budynek wyposażony jest w następujące instalacje: wodna, kanalizacyjna, energia elektryczna, gazowa, C.O. piec gazowy dwufunkcyjny. Budynek funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: L.p. Pomieszczenie Powierzchnia [m 2 ] 1 pokój 12,63 2 kuchnia 3,82 3 łazienka z WC 3,08 4 korytarz 1,86 5 pokój 4,71 6 korytarz 3,26 Zestawienie powierzchni: powierzchnia użytkowa 2 : 29,36 m 2 2 Przyjęto na podstawie pomiarów w świetle okładzin wewnętrznych podczas wizji lokalnej, według normy: PN-ISO 9836:1997. 16
Dokumentacja fotograficzna widok budynku Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń 17
Opis działki nr 217/3 Działka nr 217/3 o powierzchni 341 m 2, stanowi drogę ul. Laskowa. Rozpoczyna się ona przy ul. Skórzewskiej i stanowi dojazd do nieruchomości posadowionych wzdłuż ulicy. Działka posiada kształt wydłużony, zbliżony do prostokąta, typowy dla działek pełniących funkcję komunikacyjną. Na dzień wizji lokalnej stanowiła drogę nieutwardzoną, o przeciętnym stanie użytkowym, nie posiadającą oświetlenia ulicznego. Uzbrojenie terenów sąsiednich, przebiegające poprzez przedmiotową działkę, stanowi: gaz, woda, energia elektryczna. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowią tereny zabudowy jednorodzinnej wraz z usługami oraz działki niezabudowane. Dokumentacja fotograficzna zagospodarowanie działki nr 217/3 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej, stanowiącej przedmiot wyceny, prowadzona jest przez Sąd Rejonowy Poznań - Stare Miasto w Poznaniu, Wydział V Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta nr PO1P/00055376/0. Ustalenia stanu prawnego dokonano na podstawie protokołów z badania ksiąg wieczystych przeprowadzonego dnia 12 lutego 2014 roku. DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: województwo wielkopolskie, gmina Dopiewo, miejscowość Skórzewo. Działka 217/3, identyfikator działki: 302105_2.0010.217/9, działka 217/9, B tereny mieszkaniowe, ul. Skórzewska, Powierzchnia: 895 m 2. Komentarz do migracji: W łamie 5 ujawniono droga, wpis: teren niezabudowany, teren zabudowany mieszkalny. Na podstawie wyciągu z wykazu zmian gruntowych, dok. 8 i wniosku ldz.kw 1583/91 z dnia 31 stycznia 1991 roku. Wpisano dnia 31 stycznia 1991 roku. Na podstawie wyciągu z wykazu zmian gruntowych i wniosku ldz.kw 30589/95. Wpisano dnia 28 czerwca 1995 roku. Na podstawie innego dokumentu ewidencji gruntów i budynków z dnia 14 grudnia 2009 roku Starosty Poznańskiego i wniosku ldz.kw 1583/91 z dnia 21 stycznia 2010 roku. Wpisano dnia 2 lutego 2010 roku. 18
DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Jerzy Kaliszan, syn Franciszka i Ireny Na podstawie postanowienia sądu III NS 3147/89/3 z dnia 3 października 1989 roku Sądu Rejonowego w Poznaniu, zbd. 5,6 postanowienia sądu III NS 3141/89/7 z dnia 19 października 1989 roku Sądu Rejonowego w Poznaniu, zbd. 5,6 i wniosku ldz.kw 18331/90. Wpisano dnia 19 grudnia 1990 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 2. Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: służebność gruntowa -prawo przechodu i przejazdu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy po działce 217/3 w niniejszej KW na rzecz każdoczesnego właściciela działki 218/3 w KW PO1P/98290/6 oraz działki 218/6 w KW PO1P/98293/7 Przedmiot wykonywania: działka nr 217/3 Na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności Rep A 10780/07 z dnia 21 sierpnia 2007 roku, not. Dorota Drożdż, Poznań, dok. w KW 55 376 i wniosku DZ.KW/PO1P/00028010/07/001 z dnia 22 sierpnia 2007 roku. Wpisano dnia 7 września 2007 roku. 3. Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodzenia i przejeżdżania przez niniejszą nieruchomość, z ograniczeniem wykonywania do działki nr 217/3 oraz na prawie przeprowadzenia instalacji i przyłączy wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energii elektrycznej oraz telekomunikacyjnej na rzecz każdoczesnego właściciela działki 217/6 zapisanej w księdze wieczystej KW nr PO1P/00099149/0. KW: PO1P / 00099149 / 0 Na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności Rep A 2746/13 z dnia 28 czerwca 2013 roku, not. Maciej Lisiecki, Poznań, karta 112 i wniosku DZ.KW/PO1P/00019668/13/001 z dnia 3 lipca 2013 roku. Wpisano dnia 30 sierpnia 2013 roku. 4. Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodzenia i przejeżdżania przez niniejszą nieruchomość, z ograniczeniem wykonywania do działki nr 217/3 oraz na prawie przeprowadzenia instalacji i przyłączy wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energii elektrycznej oraz telekomunikacyjnej na rzecz każdoczesnego właściciela działki 218/4 zapisanej w księdze wieczystej KW. nr PO1P / 00098291 / 3. KW: PO1P / 00098291 / 3 Na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności Rep A 2738/13 z dnia 28 czerwca 2013 roku, not. Maciej Lisiecki, Poznań, karta 115 i wniosku DZ.KW/PO1P/00019668/13/002 z dnia 3 lipca 2013 roku. Wpisano dnia 30 sierpnia 2013 roku. 5. Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodzenia i przejeżdżania przez niniejszą nieruchomość, z ograniczeniem wykonywania do działki nr 217/3 oraz na prawie przeprowadzenia instalacji i przyłączy wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energii elektrycznej oraz telekomunikacyjnej na rzecz każdoczesnego właściciela działki 218/5 zapisanej w księdze wieczystej KW. nr PO1P/00098292/0. KW: PO1P / 00098292 / 0 Na podstawie oświadczenia o ustanowieniu służebności Rep A 2725/13 z dnia 28 czerwca 2013 roku, not. Maciej Lisiecki, Poznań, karta 117 i wniosku DZ.KW/PO1P/00019668/13/003 z dnia 3 lipca 2013 roku. Wpisano dnia 30 sierpnia 2013 roku. 19
6. Rodzaj wpisu: ostrzeżenie Treść wpisu: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na wniosek wierzyciela Wielkopolskiej Spółdzielczej Kasy Oszczędnościowo - Kredytowej z siedzibą w Poznaniu, REGON 63030644100000 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 2241/13 z dnia 14 października 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 1032 i wniosku DZ.KW/PO1P/00030981/13/001 z dnia 18 października 2013 roku. Wpisano dnia 30 października 2013 roku. DZIAŁ IV (HIPOTEKA) 2. 176 406,90 złotych hipoteka umowna zwykła w kwocie sto siedemdziesiąt sześć tysięcy czterysta sześć złotych 90/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: wierzytelność główna wynikająca z tytułu umowy kredytowej numer 128616 zawartej dnia 13-01-2010r. Termin zapłaty: 2035-04-30 na rzecz Getin Noble Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, REGON 00418410300000 Na podstawie oświadczenia banku z dnia 29 stycznia 2010 roku, karta 64 i wniosku DZ.KW/PO1P/00005021/10/001 z dnia 18 lutego 2010 roku. Wpisano dnia 11 marca 2010 roku. Na podstawie oświadczenia banku z dnia 24 maja 2011 roku, karta 88 i wniosku DZ.KW/PO1P/00039946/11/001 z dnia 22 grudnia 2011 roku. Wpisano dnia 23 grudnia 2011 roku. 3. 123 484,83 złote hipoteka umowna kaucyjna w kwocie sto dwadzieścia trzy tysiące czterysta osiemdziesiąt cztery złote 83/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: wierzytelności uboczne wynikające z tytułu umowy kredytowej numer 128616 zawartej dnia 13-01- 2010r. Termin zapłaty: 2035-04-30 na rzecz Getin Noble Bank Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie, REGON 00418410300000 Na podstawie oświadczenia banku z dnia 29 stycznia 2010 roku, karta 64 i wniosku DZ.KW/PO1P/00005021/10/001 z dnia 18 lutego 2010 roku. Wpisano dnia 11 marca 2010 roku. Na podstawie oświadczenia banku z dnia 24 maja 2011 roku, karta 88 i wniosku DZ.KW/PO1P/00039946/11/001 z dnia 22 grudnia 2011 roku. Wpisano dnia 23 grudnia 2011 roku. UWAGA W dziale I wpisane jest nieaktualne oznaczenie powierzchni działek. Zgodnie z wypisami z rejestru gruntów z dnia 13 lutego 2014 roku (stanowiącymi załączniki do niniejszego opracowania), w księdze wieczystej wpisane winny być następujące działki: nr 217/3 (powierzchnia 0,0341 ha), 217/9 (powierzchnia 0,0541 ha); łączna powierzchnia 882 m 2. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków, natomiast stosownie do treści art. 27, w razie niezgodności danych z ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem w księdze wieczystej, Sąd Rejonowy dokonuje sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych z tej ewidencji. W związku z tym przyjęto dla potrzeb oszacowania stan wg ewidencji gruntów. 20
7.3. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Na podstawie art. 87 ust.3 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) plany miejscowe opracowane przed 01.01.1995 r. zachowały moc do czasu uchwalenia nowych planów, przy czym nie dłużej niż do 31.12.2003 r. Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154, ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Dopiewo, uchwalonym przez Radę Gminy Dopiewo uchwałą nr XLIII/308/2013 z dnia 25 lutego 2013 roku, działki nr 217/3, 217/9 położone są na terenie oznaczonym symbolem M1U - tereny zabudowy mieszkaniowej z działalnością gospodarczą. 7.4. SŁUŻEBNOŚCI GRUNTOWE Zgodnie z aktem notarialnym z dnia z dnia 21 sierpnia 2007 roku, stanowiącym oświadczenie o ustanowieniu służebności Rep A 10780/07, ustanowiona została odpłatna i na czas nieoznaczony służebność gruntowa -prawo przechodu i przejazdu oraz przeprowadzenia instalacji i przyłączy po działce 217/3 na rzecz każdoczesnego właściciela działki 218/3 zapisanej w KW PO1P/00098290/6 (jednorazowa odpłatność w wysokości 3 tys. zł - uiszczona) oraz działki 218/6 zapisanej w KW PO1P/00098293/7 (jednorazowa odpłatność w wysokości 6 tys. zł- uiszczona). Zgodnie z aktem notarialnym z dnia z dnia 28 czerwca 2013 roku, stanowiącym oświadczenie o ustanowieniu służebności Rep A 2746/13, ustanowiona została nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodzenia i przejeżdżania przez działkę nr 217/3 oraz na prawie przeprowadzenia instalacji i przyłączy wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energii elektrycznej oraz telekomunikacyjnej na rzecz każdoczesnego właściciela działki 217/6 zapisanej w księdze wieczystej KW. nr PO1P/00099149/0. Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 28 czerwca 2013 roku, stanowiącym umowę ustanowienia służebności Rep A 2738/13, ustanowiona została nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodzenia i przejeżdżania przez działkę nr 217/3 oraz na prawie przeprowadzenia instalacji i przyłączy wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energii elektrycznej oraz telekomunikacyjnej na rzecz każdoczesnego właściciela działki 218/4 zapisanej w księdze wieczystej KW nr PO1P/00098291/3. Zgodnie z aktem notarialnym z dnia 28 czerwca 2013 roku, stanowiącym umowę ustanowienia służebności Rep A 2725/13, ustanowiona została nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodzenia i przejeżdżania przez działkę nr 217/3 oraz na prawie przeprowadzenia instalacji i przyłączy wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, energii elektrycznej oraz telekomunikacyjnej na rzecz każdoczesnego właściciela działki 218/5 zapisanej w księdze wieczystej KW nr PO1P/00098292/0. Koszt ustanowienia powyżej omówionych służebności został ustalony w dalszej części opracowania. Wszystkie omówione powyżej akty notarialne stanowią załączniki do operatu szacunkowego. Poniżej przedstawiono graficznie zakres powyżej omówionych prawa służebności. 21