NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W KOMORNIKACH, GMINA KOMORNIKI PRZY UL. MAGNOLIOWEJ 9 ZAPISANEJ W KW NR PO2P/ /8

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W KOMORNIKACH, GMINA KOMORNIKI PRZY UL. MAGNOLIOWEJ 9 ZAPISANEJ W KW NR PO2P/ /8 Sygnatura akt: KM 1626/16 OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: powiat poznański jednostka ewidencyjna Komorniki obręb Komorniki ark. mapy 26 działka nr 1005/61 powierzchnia 393 m 2 Określona wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO2P/ /8, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej: zł słownie: pięćset tysięcy siedemset złotych w tym: Określona wartość prawa własności gruntu działki nr 1005/61: zł słownie: sto trzydzieści jeden tysięcy trzysta złotych O p r a c o w a n i e : Poznań, dnia 17 lutego 2017 roku

2 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Położenie: Komorniki, ul. Magnoliowa 9, gm. Komorniki, pow. poznański Oznaczenie wg ewidencji gruntów j.ewidencyjna: Komorniki, obręb: Komorniki, arkusz nr: 26, działka nr: 1005/61, pow.: 393 m 2, KW nr: PO2P/ /8 (SR w Poznaniu) Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie osiedla realizowanego przez spółkę Poz Inwest Sp. z o.o. Osiedle Parkowe. Na osiedlu mieszczą się zarówno budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, szeregowej jak i wielorodzinne budynki mieszkalne. Całość zabudowy utrzymana jest w zbliżonej formie architektonicznej. Na terenie osiedla mieszczą się niezbędne punkty handlowo-usługowe. W odległości ok. 1,5 km przebiega autostrada A-2 z węzłem komunikacyjnym w okolicach miejscowości Komorniki. Obiekty administracji publicznej, kultury, oświaty i służby zdrowia mieszczą się w promieniu około 2 km. Dojazd do posesji zapewnia doga osiedlowa utwardzona kostką betonową. Nieruchomość gruntowa zabudowana, składa się z działki nr 1005/61 o powierzchni 393 m 2. Działka posiada kształt regularny, prostokątny ze ściętym narożnikiem oraz płaskie ukształtowanie terenu. Nieruchomość została ogrodzona za wyjątkiem jej frontowej części za pomocą paneli lamelowych. Od frontu wejście oraz wjazd na teren nieruchomości nie został zabezpieczony. W części centralnej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni użytkowej 146,64 m 2. Część niezabudowana została w całości zagospodarowana. Dojazd do garażu oraz dojście do budynku zostało utwardzone kostką brukową. Mieści się tu również zaniedbany trawnik oraz liczne nasadzenia ozdobnych drzewek i krzewów. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części wsi Komorniki w rejonie ul. Żabikowskiej zatwierdzonego uchwałą nr XLV/374/2014 Rady Gminy Komorniki z dnia 30 stycznia 2014 r. nieruchomość, stanowiąca działkę nr 1005/61, obręb Komorniki, położona jest na terenach oznaczonych symbolem 3MN tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Określona wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO2P/ /8, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej: zł słownie: pięćset tysięcy siedemset złotych w tym: Określona wartość prawa własności gruntu działki nr 1005/61: zł słownie: sto trzydzieści jeden tysięcy trzysta złotych 3

3 2. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana zlokalizowana w miejscowości Komorniki, ul. Magnoliowa 9, gm. Komorniki, dla której VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu, prowadzi księgę wieczystą nr PO2P/ /8. Dane ewidencyjne: j.ewidencyjna: Komorniki, obręb: Komorniki, arkusz nr: 26, działka nr: 1005/61, pow.: 393 m 2, 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, działki nr 1005/61, wraz z częściami składowymi, zapisanej w księdze wieczystej nr PO2P/ /8, prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych w Poznaniu, według stanu na dzień wizji lokalnej. 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1 PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, Piotr Tomaszewski, Kancelaria Komornicza w Poznaniu, ul. Śniadeckich 50/2, Poznań PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity (Dz.U r poz. 65, 1250, 1271, 1579 tekst jednolity z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz oraz z 2005r. Nr 196 poz. 1628) obowiązujące od 18 grudnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985) Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 21 listopada 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 2016r. poz z dnia 5 grudnia 2016 roku) Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia r. tekst pierwotny (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296) z późniejszymi zmianami ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY Wizja terenowa przeprowadzona dnia 13 stycznia 2017 roku Badanie księgi wieczystej nr PO2P/ /8 z dnia 3 stycznia 2017 roku Wypis z rejestru gruntów z dnia 23 stycznia 2017 roku Mapa zasadnicza Pomiary pomieszczeń wykonane podczas wizji lokalnej O RYNKU LOKALNYM Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych Centrum Wyceny Mienia Sp. z o.o Informacje uzyskane w prasie specjalistycznej i Internecie O REGULACJACH PRAWNYCH Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM, W-wa czerwiec 2004 r Powszechne Krajowe Zasady Wyceny obejmujące Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz Noty interpretacyjne, zgodnie z uchwałą Rady PFSRM z grudnia 2007 roku. 5

4 6. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 17 lutego 2017 roku 17 lutego 2017 roku 13 stycznia 2017 roku 13 stycznia 2017 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1 OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Komornikach, gm. Komorniki, przy ul. Magnoliowej 9. Gmina Komorniki leży w północno zachodniej części powiatu poznańskiego. powiat poznański gm. Komorniki Komorniki gmina położona w bezpośredniej bliskości Poznania, jednego z największych polskich miast. Posiada ona mieszkańców, km kw., zaopatrzenie we wszystkie media. Przechodzi przez nią droga krajowa nr 5 Poznań Wrocław, oraz od jesieni 2003 roku autostrada A-2 Berlin Warszawa z węzłem zlokalizowanym w obrębie Gminy Komorniki, w przyszłości zachodnia obwodnica Poznania. Prawdziwie tranzytowy charakter tworzy doskonałe warunki gospodarcze sprzyjające lokalizacji wszelkich inwestycji. Szanse wszechstronnego rozwoju. W gminie Komorniki intensywnie rozwija się także budownictwo mieszkaniowe. Wielu porzuca zatłoczone tereny miejskie, osiedla się na komfortowych przedmieściach w Gminie Komorniki. Połączenie aktywności zawodowej z wypoczynkiem dostarczają przepiękne tereny Wielkopolskiego Parku Narodowego, oraz wiele wspaniałych jezior. Z drugiej strony ogromny miejski sąsiad gwarantuje dostęp do wszelkiego rodzaju usług od banków po staromiejskie kawiarenki. Gospodarka Komornik to nie tylko wysoki stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. To także pionierskie w skali całego kraju osiągnięcia w dziedzinie gospodarki komunalnej. W 1995 roku, jako jedna z pierwszych polskich gmin, Gmina Komorniki przeprowadziła referendum w sprawie samoopodatkowania mieszkańców na rzecz wywozu śmieci. To dowód dojrzałości lokalnej demokracji i przygotowania administracyjnego. Od 1990 roku zwodociągowano i zgazyfikowano całą gminę, w 1996 zakończono telefonizację, w 1999 ukończono budowę oczyszczalni ścieków, zgodnie z planem w 2007 roku zamknięta zostanie budowa całej sieci kanalizacyjnej. Gmina posiada własną bazę autobusową obsługiwaną przez Zakład Usług Komunalnych. 6

5 Otoczenie Przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie osiedla realizowanego przez spółkę Poz Inwest Sp. z o.o. Osiedle Parkowe. Na osiedlu mieszczą się zarówno budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, szeregowej jak i wielorodzinne budynki mieszkalne. Całość zabudowy utrzymana jest w zbliżonej formie architektonicznej. Na terenie osiedla mieszczą się niezbędne punkty handlowo-usługowe. W odległości ok. 1,5 km przebiega autostrada A-2 z węzłem komunikacyjnym w okolicach miejscowości Komorniki. Obiekty administracji publicznej, kultury, oświaty i służby zdrowia mieszczą się w promieniu około 2 km. Dojazd do posesji zapewnia doga osiedlowa utwardzona kostką betonową. Rysunek: Oznaczenie działki nr 1005/61, z obrębu Komorniki na interaktywnej mapie ewidencyjnej powiatu poznańskiego, gminy Komorniki. działka nr 1005/61 * kolorem żółtym zaznaczono przybliżony przebieg granic działki wycenianej Dokumentacja fotograficzna otoczenie nieruchomości oraz droga dojazdowa 7

6 Opis nieruchomości działka nr 1005/61 Nieruchomość gruntowa zabudowana, składa się z działki nr 1005/61 o powierzchni 393 m 2. Działka posiada kształt regularny, prostokątny ze ściętym narożnikiem oraz płaskie ukształtowanie terenu. Nieruchomość została ogrodzona za wyjątkiem jej frontowej części za pomocą paneli lamelowych. Od frontu wejście oraz wjazd na teren nieruchomości nie został zabezpieczony. W części centralnej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni użytkowej 146,64 m 2. Część niezabudowana została w całości zagospodarowana. Dojazd do garażu oraz dojście do budynku zostało utwardzone kostką brukową. Mieści się tu również zaniedbany trawnik oraz liczne nasadzenia ozdobnych drzewek i krzewów. Uzbrojenie stanowią następujące sieci: energetyczna, wodna, kanalizacja, gazowa. Dokumentacja fotograficzna zagospodarowanie działki 8

7 Opis budynku mieszkalnego jednorodzinnego Na przedmiotowej nieruchomości mieści się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej o powierzchni użytkowej 146,64 m 2. Obiekt wybudowany w połowie lat dwutysięcznych w technologii tradycyjnej, niepodpiwniczony, posiadający dwie kondygnacje nadziemne parter oraz poddasze, kryty dachem wielospadowym. Główne wejście prowadzi z frontowej części działki. W bryle budynku znajduje się jednostanowiskowy garaż z bramą segmentową. Budynek funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: parter o garaż o korytarz o łazienka z WC o garderoba o pom. pod schodami o kuchnia o salon o kl. schodowa poddasze o pokój o garderoba o korytarz o łazienka z WC o pokój o kl. schodowa Parametry techniczne 1 : powierzchnia użytkowa: 146,64 m 2 Opis konstrukcyjny budynku (na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu wizji lokalnej) - ławy fundamentowe : żelbetowe z betonu B20, - ściany fundamentowe : z bloczków betonowych, - ściany konstrukcyjne : z pustaków ceramicznych Porotherm, - ścianki działowe : cegła kratówka oraz cegła dziurawka, - nadproża : monolityczne, żelbetowe oraz prefabrykowane, - kominy : pustaki systemowe, - wieniec : żelbetowy z betonu B-20, - strop : gęstożebrowe, - dach : konstrukcja drewniana, wielospadowy z lukarną - pokrycie dachu : dachówka ceramiczna - balkon : płyta wspornikowa, żelbetowa ocieplona styropianem, - izolacje : termiczna, przeciwwodna, przeciwwilgociowa, akustyczna, paroszczelna, - rynny i rury spustowe : z PCV, - opierzenia : z blachy powlekanej, 1 Przyjęto na podstawie pomiarów podczas wizji lokalnej. 9

8 - schody : prefabrykowane, - stolarka okienna : PCV z roletami zewnętrznymi, - stolarka drzwiowa : zewnętrzna, wzmocniona antywłamaniowa, - brama garażowa : segmentowa, z napędem elektrycznym, - tynki zewnętrzne : akrylowe lub mineralne cienkowarstwowe, płytki klinkierowe, - tynki wewnętrzne : cementowo wapienne, - posadzki : wylewka betonowa, - instalacje : elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna miejska, gazowa, C.O. (piec gazowy z zamkniętą komorą spalania zdemontowany). Określenie stopnia zużycia: Budynek wybudowany został w konstrukcji tradycyjnej, przy zastosowaniu dobrej jakości materiałów, lecz został on w znacznym stopniu zdewastowany. Obiekt od dłuższego czasu nie jest użytkowany i nie był ogrzewany. Gospodarka remontowa nie była prowadzona w sposób systematyczny. W budynku widoczne są pojedyncze oznaki wilgoci. Ostatecznie stopień zużycia budynku mieszkalnego określono na poziomie 19 %. Dokumentacja fotograficzna widok budynku 10

9 Standard wykończenia pomieszczeń Pomieszczenia budynku, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej, wykończone były w następującym standardzie: posadzki: płytki ceramiczne, drewno, ściany: malowane farbami emulsyjnymi, płytki ceramiczne, tynk ozdobny, płytki ozdobne, tapeta, stolarka drzwiowa brak, zdemontowana, grzejniki brak, zdemontowane, schody żelbetowe kryte drewnem, balustrady zdemontowane, parapety brak, zdemontowane, w kotłowni został zdemontowany piec na paliwo stałe, brak zabudowy kuchennej w kuchni, w salonie wymontowano kominek i zdewastowano jego obudowę, w łazience na parterze zdewastowano zabudowę toalety i uszkodzono płytki ceramiczne, w budynku zdemontowano oprawy kontaktów oraz włączników, w łazience na piętrze zdemontowano umywalkę i uszkodzono jej zabudowę. W związku z zdewastowaniem w budynku pomieszczeń oraz usunięciem wszystkich wartościowych elementów do dalszego procesu wyceny przyjęto standard wykończenia wnętrz jako niekorzystny. Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń parter 11

10 Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń poddasze 12

11 13