OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ POŁOŻONEJ W KALISZU, UL.STARE MIASTO 15, POWIAT MIASTO KALISZ, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/00051562/7 Numer sprawy: KM 1210/14 WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ: DATA SPORZĄDZENIA: 04 LISTOPADA 2015r. 180 000,00 zł słownie: sto osiemdziesiąt tysięcy złotych OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026
2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 1.1. Przedmiot wyceny.... 4 1.2. Zakres wyceny.... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1. Podstawy formalne wyceny... 4 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne... 4 3.3. Materiały pomocnicze... 5 3.4. Źródła danych o nieruchomości... 5 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 5 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1. Stan prawny... 5 5.2. Opis głównych cech nieruchomości... 6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI... 14 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 14 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI... 15 8.1. Rodzaj określonej wartości... 15 8.2. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania... 16 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY... 17 9.1. Obliczenie wartości rynkowej... 17 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM... 21 11. KLAUZULE... 22 12. ZAŁĄCZNIKI... 22
3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Zabudowana nieruchomość obejmująca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 8 o powierzchni 0,0456 ha, położona w Kaliszu przy Stare miasto 15, (powiat Miasto Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101 1 M. Kalisz wiejski, obrębie geodezyjnym 0064,064 Rypinek, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00051562/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowa: - budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 66,00m 2, użytkowej 92,85 m 2 - budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy 59,00 m 2, użytkowej 78,40 m 2 Przeznaczenie: S.U i K. Z. P: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącymi usługami Właściciel: Osoba Fizyczna Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa 5/9 niewydzielonej części nieruchomości: Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 16.10.2015 r. Data oględzin nieruchomości - 16.10.2015 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 04.11.2015 r. Data sporządzenia operatu - 04.11.2015 r. 180 000 zł słownie: sto osiemdziesiąt tysięcy złotych Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026
4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana dwoma budynkami mieszkalnymi, obejmująca działkę gruntu nr 8 o powierzchni 0,0456 ha, położona w Kaliszu przy ul. Stare Miasto 15 (powiat M. Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej 306101_1 M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0064,064 Rypinek, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00051562/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. 1.2. Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności zabudowanej nieruchomości obejmującej jedną działkę gruntu nr 8 wraz z naniesieniami budowlanym trwale z gruntem związanymi. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 24 września 2015 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam. 62-800 Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel. 665-196-292 Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości. 3.2. Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2015 r. Dz. U. poz. 782 z późn. zm.). Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).
5 3.3. Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa 2005. M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa 2001. Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN Warszawa 2002 3.4. Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 16 października 2015 r. w obecności właściciela nieruchomości. Księga Wieczysta Nr KZ1A/00051562/7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu Rejestr gruntów i budynków prowadzony Prezydenta Miasta Kalisza Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Kalisza 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 04 listopada 2015 r. Data określenia wartości: 04 listopada 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 16 października 2015 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 16 października 2015 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/00051562/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W ww. księdze wieczystej na dzień 04 listopada 2015 r. znajdują się następujące zapisy: DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Kalisz, ul. Stare Miasto 15, sposób korzystania zabudowana, działka nr 8 o powierzchni 0,0456 ha DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność Regina Maria Balcerzak, córka Józefa i Melanii, PESEL 37050310784. Na podstawie Postanowienia Sądu w sprawie I Ns 1013/00 z dnia 17 sierpnia 2000 r. oraz na podstawie postanowienia o zniesieniu współwłasności w sprawie I Ns 925/13 wystawionego przez Sąd Rejonowy w Kaliszu I Wydział Cywilny. DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia Pod nr 1; Ograniczenie Wszczęcie egzekucji. Skutki zajęcia przedmiotowej nieruchomości rozciągają się na wszystkich wierzycieli, którzy przyłącza się do egzekucji. - Marianna Kelner
6 - Edward Kelner - Sylwester Goździewicz - Barbara Fetter DZIAŁ IV hipoteka Wpisów nie ma DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Województwo: wielkopolskie Powiat: M. Kalisz Jednostka ewidencyjna: 306101_1 M. Kalisz Obręb: 0064,064 Rypinek Jednostka rejestrowa: G.13 Właściciel: Balcerzak Regina Maria Akusz mapy Numer działki Bliższe określenie położenie Oznacz. uż. i kont. Klasyf. Powierzchnia użytków działki Nr KW 1 8 Stare Miasto 15 B 0,0456 0,0456 KZ1A/00051562/7 Stwierdzono zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej, a wpisami w rejestrze gruntów. 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I 1999. Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje 29 942 km2 powierzchni. 3345 tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań. Powiat Miasto Kalisz Kalisz to miasto położone w południowowschodniej części województwa wielkopolskiego, w głębokiej dolinie rzeki Prosny. drugie co do wielkości i również drugi najsilniej zurbanizowany ośrodek województwa wielkopolskiego, powiat grodzki, siedziba powiatu ziemskiego. Kalisz zajmuje 70 km 2, liczy ok. 110 tys. mieszkańców. W latach 1975-1998 był stolicą województwa kaliskiego.
7 Kalisz, ul. Stare Miasto Rypinek lewobrzeżna dzielnica Kalisza, położona na południowy wschód od Śródmieścia, pełni funkcje mieszkaniowe i przemysłowe. Osią dzielnicy jest ulica Częstochowska, przy której znajduje się kościół św. Gotarda). Zamieszkiwana przez około 5100 mieszkańców. Na Rypinku dominuje głównie jednorodzinne budownictwo, choć jest tam również kilka bloków. Dziś na Rypinku znajdują się m.in. szkoła podstawowa, warsztaty szkolne, gmach internatu, komenda i poliklinika policyjna. Bliżej ul. Częstochowskiej rozlokowały się przedsiębiorstwa usługowe i produkcyjne. Rypinek zajmuje powierzchnię 5 km². W dzielnicy tej skoncentrowane są bazy, składowiska i zakłady przemysłowe. SĄSIEDZTWO I DOJAZD Najbliższe sąsiedztwo stanowi zabudowa jednorodzinna. Dojazd drogą o nawierzchni asfaltowej ulicą Stare Miasto.
8 OPIS NIERUCHOMOŚCI Przedmiotowa nieruchomość obejmuje jedną działkę gruntu nr 8 o powierzchni 456 m 2, o kształcie regularnym, usytuowana przy ul. Stare Miasto drodze o nawierzchni asfaltowej. Działka zabudowana jest dwoma budynkami mieszkalnymi w zadowalającym i średnim stanie technicznym. Teren nieruchomości ogrodzony jest płotem z siatki, furtka stalowa. Teren nieruchomości uzbrojony jest w urządzenia infrastruktury technicznej: - sieć wodociągowa - sieć kanalizacji sanitarnej (w ulicy) - szambo bezodpływowe - sieć elektroenergetyczną - się gazową Źródło: msip.kalisz.pl
9 OPIS ZABUDOWAŃ BUDYNEK MIESZKALNY NR 1 Budynek wolno stojący, dwukondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony, kryty dachem płaskim. Program użytkowy całego budynku obejmuje pomieszczenia mieszkalne na parterze i piętrze. DANE TECHNICZNE - wg pomiarów własnych Powierzchnia zabudowy 66,00 m 2 Powierzchnia użytkowa 92,85 m 2 (bez piwnic) Powierzchnia ogólna 137,05 m 2 Program użytkowy: Część mieszkalna Parter Powierzchnia [m 2 ] Piętro Powierzchnia [m 2 ] pokój 24,59 p.pokój 4,41 łazienka 3,76 garderoba 3,78 kuchnia 9,64 pokój 11,19 p.pokój 4,95 pokój 24,87 klatka schodowa 4,58 weranda 1,08 RAZEM 48,60 44,25 Część gospodarcza* pom. gosp. 3,63 kotłownia 23,81 pom. gosp. 6,43 spiżarnia 10,33 44,20 *pomieszczenia nie wchodzące do powierzchni użytkowej budynku WIDOK BUDYNKU MIESZKALNEGO NR 1
10 Wnętrze budynku mieszkalnego nr 1
11 OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty: wylewane betonowe, Ściany: murowane warstwowe (cegła + pustak) Strop: wylewany Stropodach: dach płaski kryty papą Posadzki: betonowe, wyłożone parkietem, w łazience, przedpokoju i kuchni płytkami Stolarka okienna i drzwiowa: okna i drzwi drewniane Wykończenie ścian wewnętrznych: tynki cementowo wapienne, ściany malowane, Instalacje: - wodna (ciepła woda podgrzewana junkersem) - kanalizacyjna - elektryczna - centralne ogrzewanie (piec węglowy) - gazowa Stan techniczny Budynek wybudowany w 1976 r. Budynek jest w zadowalającym stanie technicznym i niskim standardzie wykończenia. Konstrukcja budynku stabilna. Od dawna nie przeprowadzano żadnych remontów i modernizacji, materiały wykończeniowe starego typu. Budynek aktualnie zamieszkały. BUDYNEK MIESZKALNY NR 2 Budynek wolno stojący, dwukondygnacyjny, w małej części podpiwniczony, kryty dachem płaskim. Program użytkowy całego budynku obejmuje pokój + kuchnie na parterze i piętrze wraz z klatką schodową DANE TECHNICZNE - wg pomiarów własnych Powierzchnia zabudowy 59,00 m 2 Powierzchnia użytkowa 78,40 m 2
12 Program użytkowy: Parter Powierzchnia [m 2 ] Piętro Powierzchnia [m 2 ] pokój 20,45 pokój 20,52 kuchnia 12,45 kuchnia 12,39 korytarz 3,00 korytarz z 9,59 klatką schodową RAZEM 35,90 42,50 WIDOK BUDYNKU MIESZKALNEGO NR 2 Wnętrze budynku mieszkalnego nr 2
13 OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty: wylewane betonowe, Ściany: murowane z cegły Strop: drewniany Dach: jednospadowy konstrukcji drewnianej, kryty papą Podłogi: drewniane na legarach, wyłożone w kuchniach wykładziną pcv Stolarka okienna i drzwiowa: okna i drzwi drewniane na parterze, na piętrze pcv Wykończenie ścian wewnętrznych: tynki cementowo wapienne, ściany malowane, Instalacje: - wodna (ciepła woda podgrzewana junkersem) - kanalizacyjna (szambo) - elektryczna - ogrzewanie (węglowe, na piętrze gazowe) - gazowa Stan techniczny Budynek przedwojenny. Budynek jest w średnim stanie technicznym i niskim standardzie wykończenia. Od dawna nie przeprowadzano żadnych remontów i modernizacji, materiały wykończeniowe starego typu. Budynek nie jest zamieszkały od kilku lat.
14 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Miasto Kalisz nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje szacowana nieruchomość. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania opracowanego dla miasta Kalisza, podjętego uchwałą nr XXXVIII/543/2009 Rady Miejskiej Kalisza z dnia 3 września 2009 r. nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszącymi usługami (MU). 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie miasta Kalisza Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek zabudowanych nieruchomości gruntowych obszar rynku miasto Kalisz okres badania cen od stycznia 2014 roku jednostka odniesienia cena transakcyjna za nieruchomość zabudowaną Analizie poddano rynek nieruchomości zabudowanych domami mieszkalnymi. Przeprowadzona analiza notowanymi transakcjami w odniesieniu do nieruchomości gruntowych zabudowanych pozwala stwierdzić, iż ceny są stabilne, aktualnie podaż równoważy popyt. Wobec powyższego w przeprowadzonym porównaniu nie przyjęto trendu zmiany cen w czasie.
15 Badania tego segmentu rynku nieruchomości wykazały, że najczęściej dochodzi do sprzedaży domów o powierzchni użytkowej około 120 m 2, zlokalizowanych na działkach o powierzchni do 1000 m 2. Z analizy wynika, iż największy wpływ na cenę ma lokalizacja nieruchomości. Potencjalni klienci zwracają uwagę na dostępność komunikacyjną i walory estetyczne dzielnicy miasta. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w pobliżu centralnej części miasta lub z centralnej części osiedla mieszkaniowego. Potencjał nieruchomości zawiązany z położeniem i usytuowaniem szczegółowym nieruchomości stanowi ważny atrybut wpływający na wartość. Ważnym atrybutem jest również stan techniczny, oczywiście im budynek bardziej zadbany, zmodernizowany i wyremontowany tym cena wyższa. Kolejną cechą, która wpływa na wartość jednostki porównawczej w badanym segmencie rynku jest powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego. Analiza wykazała, iż wyższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości z budynkami do 150 m 2 powierzchni użytkowej. Bardzo ważnym atrybutem wpływającym na wartość jest powierzchnia działki gruntu. Oczywiście im większa - powyżej 1000 m 2 tym korzystniej i odwrotnie. Istotnym elementem wpływającym korzystnie na wartość nieruchomości jest istniejąca na działce zabudowa towarzysząca tj. budynki gospodarcze i garaże lub inne zabudowania. Oczywiście w przypadku braku jakichkolwiek zabudowań towarzyszących nieruchomość osiąga niższą wartość. Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami i własnej analizy. Data transakcji Ulica Cena łączna działki i bud Powierzchnia działki(ek) RODZAJ ZABUDOWY 2015-10-09 Leśna 1a 140000 574 BLIŹNIACZY 2014-04-01 Porzeczkowa 21 150000 206 SZEREGOWA 2014-09-17 Wieniawskiego 17 150000 662 BLIŹNIACZY 2014-09-15 J, Zemełki I Łódzka 1,72 165000 993 WOLNOSTOJĄCY 2014-09-19 Nałęczowska 33 176000 531 WOLNOSTOJĄCY 2014-03-20 Morelowa 3 180000 480 WOLNOSTOJĄCY 2015-05-29 Wieniawskiego 29a 200000 429 CZWORACZA 2015-01-16 Zielona 34 210000 932 WOLNOSTOJĄCY 2014-08-06 Marynarska 5 220000 280 BLIŹNIACZY 2014-10-21 Wioślarska 8 240000 1250 WOLNOSTOJĄCY 2015-06-23 Klonowa 21 245000 568 WOLNOSTOJĄCY 2015-01-15 Żeromskiego 20 250000 673 BLIŹNIACZA 2015-05-06 Wieniawskiego 23b 253000 546 CZWORACZA 8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono wartość rynkową nieruchomości oraz wartość dla wymuszonej sprzedaży. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji.
16 Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie. PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
Liczba transakcji KM 1210/14 17 9. OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1.Obliczenie wartości rynkowej W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 13 transakcji sprzedaży domów mieszkalnych, stanowiących przedmiot własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = 140 000,00 zł Cena maksymalna = 253 000,00 zł DELTA = 113 000,00 zł Liczba próbek = 13 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = 41 029,54 Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 180 433,33 140 000 160 000 180 000 200 000 220 000 Cena 1 mkw Poniżej przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości: 240 000 Przyjęte cechy rynkow e Położenie 30 % Stan 25 % Wielkość 10 % Powierzchnia 15 % Rodzaj 10 % Powierzchnia 10 % Nr Z przedstawionego zbioru 13 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data transakcji Lokalizacja Kalisz Powierzchnia działki [m2] 1 2015-05-29 Winiawskiego 29a 429 200 000,00 Cena całkowita [zł] OPIS Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym w zabudowie czworacznej, w zadowalającym stanie technicznym powierzchni użytkowej 83,00 m 2 Uzbrojenie terenu W, P, K, G zagospodarowanie korzystne, sąsiedztwo: zabudowa jednorodzinna, teren ogrodzony, dojazd drogą asfaltową, zabudowania towarzyszące: budynek garażowy jednostanowiskowy 2 2014-03-20 Morelowa 3 480 180 000,00 OPIS Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym w zadowalającym stanie technicznym powierzchni użytkowej 120,00 m 2 Uzbrojenie terenu W, P, K, G zagospodarowanie korzystne, sąsiedztwo: zabudowa jednorodzinna, teren ogrodzony, dojazd drogą asfaltową, brak zabudowań towarzyszących 3 2014-09-17 Wieniawskiego 17 662 150 000,00 OPIS Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym w zabudowie bliźniaczej, murowanym w zadowalającym stanie technicznym powierzchni użytkowej 100,00 m 2 Uzbrojenie terenu W, P, K, G zagospodarowanie korzystne, sąsiedztwo: zabudowa jednorodzinna, teren ogrodzony, dojazd drogą asfaltową, zabudowania towarzyszące: budynek garażowy jednostanowiskowy
18 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie dobre położenie w strefie pośredniej miasta na osiedlu z dobrze urządzoną infrastruktura techniczną, z dobrym dojazdem, sąsiedztwo stanowi zabudowa jednorodzinna zadowalające położenie w peryferyjnej strefie miasta, na osiedlu domów jednorodzinnych, ze średnim dojazdem drogą nieurządzoną Stan techniczny i standard wykończenia przeciętny zadowalający budynek po remontach i modernizacji, materiały wykończeniowe standardowej jakości, nowoczesne wnętrza, dobra jakość wykonania budynek po remontach i modernizacjach, standard wykończenia przeciętny, materiały wykończeniowe przeciętnej jakości, średnia funkcjonalność pomieszczeń średni budynek wymagający remontów kapitalnych, standard wykończenia niski Zabudowa towarzysząca korzystna drugi budynek mieszkalny, podpiwniczenie budynku średnio korzystna bud. gospodarczo garażowy mało korzystna brak budynków towarzyszących Rodzaj zabudowy korzystna budynek wolno stojący średnio korzystna budynek w zabudowie bliźniaczej mało korzystna budynek w zabudowie szeregowej lub czworaczej Powierzchnia użytkowa duża powyżej 150 m 2 budynku mieszkalnego przeciętna pomiędzy 100-150 m 2 mała poniżej 100 m 2 Wielkość działki duża powyżej 700 m 2 średnia pomiędzy 300-700 m 2 mała poniżej 300 m 2
19 Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 200 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 30 33 900,00 dobre dobre 0,00 Stan techniczny i 25 28 250,00 średni zadowalający - 14 125,00 standard wykończenia Powierzchnia 15 16 950,00 korzystna średnio 8 475,00 pomocnicza korzystna Rodzaj 10 11 300,00 korzystna mało korzystna 11 300,00 zabudowy Powierzchnia 10 11 300,00 mała mała 0,00 użytkowa budynku Wielkość działki 10 11 300,00 średnia średnia 0,00 Suma: 5 650 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 180 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 30 33 900,00 dobre dobre 0,00 Stan techniczny i 25 28 250,00 średni zadowalający - 14 125,00 standard wykończenia Powierzchnia 15 16 950,00 korzystna mało korzystna 16 950,00 pomocnicza Rodzaj 10 11 300,00 korzystna korzystna 0,00 zabudowy Powierzchnia 10 11 300,00 mała średnia - 5 650,00 użytkowa budynku Wielkość działki 10 11 300,00 średnia średnia 0,00 Suma: - 2 825,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 150 000,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 30 33 900,00 dobre dobre 0,00 Stan techniczny i 25 28 250,00 średni średni 0,00 standard wykończenia Powierzchnia 15 16 950,00 korzystna średnio 8 475,00 pomocnicza korzystna Rodzaj 10 11 300,00 korzystna średnio 5 650,00 zabudowy korzystna Powierzchnia 10 11 300,00 mała średnia - 5 650,00 użytkowa budynku Wielkość działki 10 11 300,00 średnia średnia 0,00 Suma: 8 475,00
20 Wartości cząstkowe: Wx-200000,00 = 200000,00+ 5 650,00 = 205650,00 Wx-180000,00 = 180000,00+(-2825,00) = 177175,00 Wx-150000,00 = 150000,00+8475,00 = 158475,00 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia arytmetyczna Wartość nieruchomości wycenianej: 180 433,33 zł przyjęto: 180 000 zł Wartość zabudowanej nieruchomości zapisanej w Księdze Wieczystej nr KZ1A/00051562/7 obejmującej działkę nr 8 o powierzchni 0,0456 ha wynosi: 180 000,00 zł w tym: udział części składowych w wartości rynkowej wynosi: Wartość gruntu* = 60 000 zł 180 000 zł -60 000 zł = 120 000 zł Wartość odtworzeniowa z uwzględnieniem stopnia zużycia ** Udział w wartości Udział części składowej w wartości rynkowej b. mieszkalny nr 1-143 000 zł 143 000/221000 = 65% X 120 000 = 78 000 zł b. mieszkalny nr 2-78 000 zł 78 000/221000 = 35% X 120 000 = 42 000 zł 221 000 zł 100 % 120 000 zł * Wartość gruntu określono na podstawie przeciętnych cen na analizowanym terenie **Wartość budowli określono na podstawie kalkulacji własnej oraz na podstawie Biuletynu Cen Obiektów Budowlanych oraz Scalonych Normatywów Obiektów budowlanych Wacetob.
21 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/00051562/7 WYNOSI 180 000 zł słownie: sto osiemdziesiąt tysięcy złotych Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na terenie miasta Kalisza. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorze zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy optymalnym sposobie użytkowania.
22 11. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt. 1.4. Cel wyceny Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. 12. ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/00051562/7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych. Wypis z rejestru gruntów i budynków. Kopia mapy ewidencyjnej.