OPERAT SZACUNKOWY WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ,00 zł słownie: sto siedemdziesiąt tysięcy złotych

Transkrypt

1 W yy cc ee nn yy nn ii iee rr uu cc hh oom oo śś cc ii i EE ww aa JJ Juu nn gg KK aa ll lii iss zz,,, uu ll l... PP tt oo ll leem ee uu ss zz aa 33 tt ee ll l ,,, ee --m aa ii ill l:: : jj juu nn gg ee ww aa@ ww pp... pp ll l NN II IPP RR EE GG OO NN OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI KLOTYLDÓW 14 - OBRĘB SŁUSZKÓW, GM. MYCIELIN, POWIAT KALISKI, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/ /1 Numer sprawy: KM 1008/11 Z WNIOSKU: Raiffeisen Bank Polska S.A Warszawa ul. Piękna 20, którego reprezentuje pełnomocnik: Kancelaria Prawnicza Maciej Panfil i Partnerzy Spółka Komandytowa Radca Prawny Maciej Panfil Warszawa, Aleje Jerozolimskie 123a PRZECIWKO: Lilianna Głąbicka Korzeniew, Klotyldów 14 WARTOŚĆ RYNKOWA ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Klotyldów 14 -obręb 0013 Słuszków, gm. Mycielin, działka nr 9 o powierzchni 0,89 ha, KZ1A/ /1: ,00 zł słownie: sto siedemdziesiąt tysięcy złotych WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU ½ W ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Klotyldów 14 -obręb 0013 Słuszków, gm. Mycielin, działka nr 9 o powierzchni 0,89 ha, KZ1A/ /1: ,00 zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych DATA SPORZĄDZENIA: 06 czerwca 2014 r. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026

2 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne wyceny Podstawy prawne i merytoryczne Materiały pomocnicze Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny Opis głównych cech nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI Rodzaj określonej wartości Wybór podejścia, metody i techniki szacowania OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY Obliczenie wartości rynkowej WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIE NIEM KLAUZULE ZAŁĄCZNIKI... 19

3 3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Przeznaczenie: Współwłaściciele: Cel wyceny: Procedura szacowania: Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa nieruchomości: Wartość rynkowa udziału ½ w nieruchomości Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Zabudowana nieruchomość gruntowa obejmująca działkę gruntu nr 9 o powierzchni 0,8900 ha położona w miejscowości Klotyldów 14 - obręb geodezyjny Słuszków (gmina Mycielin, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej _2 Mycielin, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /1 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowania na nieruchomości: budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 62,39 m 2, budynek gospodarczy o pow. użytkowej 29,25 m 2 Studium: tereny mieszkalnictwa z usługami towarzyszącymi (jednorodzinna, zagrodowa) oraz tereny gleb klasy V i VI Osoby fizyczne Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej części ułamkowej nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Data, z której przyjęto stan nieruchomości r. Data oględzin nieruchomości r. Data, z której przyjęto poziom cen r. Data sporządzenia operatu r ,00 zł słownie: sto siedemdziesiąt tysięcy złotych ,00 zł słownie: osiemdziesiąt pięć tysięcy złotych Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026

4 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest zabudowana nieruchomość gruntowa, obejmująca działkę nr 9 o powierzchni 0,8900 ha położona w miejscowości Klotyldów 14 obręb geodezyjny 0013 Słuszków (gmina Mycielin, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej _2 Mycielin, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /1 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 23 kwietnia 2014 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. nr 0, poz. 518) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami) Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek Wyd. PWN Warszawa 2002

5 Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 08 maja 2014 r. w obecności współwłaścicielki nieruchomości P. Lilianny Głąbickiej. Księga Wieczysta Nr KZ1A/ /1 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla gminy Mycielin 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 06 czerwca 2014 r. Data określenia wartości: 06 czerwca 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 08 maja 2014 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 08 maja 2014 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/ /1, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 06 czerwca 2014 r. znajdują się następujące zapisy: KZ1A/ /1 DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Słuszków, gm. Mycielin, działka gruntu nr 9 o pow. 0,89 ha, sposób korzystania działka zabudowana, grunt orny. DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność Robert Głąbicki, syn Jana i Janiny do 1/2 części oraz Lilianna Magdalena Głąbicka, córka Wincentego i Danuty PESEL do 1/2 części. Na podstawie umowy darowizny nr rep. A: 170/97 sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w Kaliszu w dniu r. przez notariusza Jana Stobienia - wpisano 20 stycznia 1999 roku oraz na podstawie wyroku w sprawie o rozwód sygn. akt I C 302/03 wydanego w dniu r. przez Sąd Okręgowy Wydział Cywilny w Kalisz - wpisano 11 lipca 2011 roku. DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością: wszczęcie egzekucji. Skutki zajęcia rozciągają się na wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą sie do egzekucji. Na udziale nr RAIFFEISEN Bank Polska S.A. z siedzibą w Warszawie na podstawie wezwania do zapłaty należności w sprawie KM 1008/11 z dnia r. wydanego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Kaliszu Monikę Talarczyk - wpisano 16 lipca 2013 roku. 2. BNP PARIBAS Bank Polska S.A. z siedzibą w Warszawie na podstawie wezwania do

6 6 zapłaty należności w sprawie KM 859/12 z dnia r. wydanego przez Komornika Sądowego przy Sadzie Rejonowym w Kaliszu E. Krowiak - Machanek - wpisano 19 grudnia 2013 roku. DZIAŁ IV hipoteka 1. Hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00 zł na rzecz Banku Gospodarki Żywnościowej S.A. Oddział w Kaliszu - wpisano 13 marca 2001 roku. 2. Hipoteka przymusowa w Kwocie ,90 zł na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Ostrowie Wlkp. z siedzibą w Warszawie - wpisano 11 lipca 2012 roku. 3. Hipoteka przymusowa w kwocie 2 075,70 zł na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Ostrwie Wlkp. z siedzibą w Warszawie - wpisano 10 lipca2013 roku. 4. Hipoteka przymusowa w kwocie 848,25 zł na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Ostrowie Wlkp. z siedzibą w Warszawie - wpisano 11 lipca 2013 roku. 5. Hipoteka Przymusowa w Kwocie 179,70 zł na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Ostrwie Wlkp. z siedzibą w Warszawie - wpisano 11 lipca 2013 roku. 6. Hipoteka przymusowa w kwocie 3 998,10 zł na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Ostrowie Wlkp. z siedzibą w Warszawie - wpisano 3 stycznia 2014 roku. 7. Hipoteka przymusowa w kwocie 8 170,65 zł na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Ostrwie Wlkp. z siedzibą w Warszawie - wpisano 3 stycznia 2014 roku. DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna _2 Mycielin Obręb Słuszków Jednostka rejestrowa G 180 Numer działki 9 Powierzchnia 0,8900 ha Numer księgi wieczystej Istnieje zgodność pomiędzy odpowiednimi wpisami w księgach wieczystych i rejestrem gruntów. 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje km2 powierzchni tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.

7 7 Powiat kaliski Powiat Kaliski Ziemski jest jednym z 35 powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Powiat kaliski ma charakter typowo rolniczy. Użytki rolne zajmują ponad 83 tys. ha, co stanowi około 71% całości obszaru. W związku z rolniczym charakterem gmin powiatu, zdecydowana większość podmiotów gospodarczych to indywidualne gospodarstwa rolne, których w powiecie jest prawie 13 tys. Większość działających tu przedsiębiorstw to zakłady usługowe i firmy handlowe. Klotyldów, gmina Mycielin Gmina Mycielin położona jest w województwie wielkopolskim w północnej części powiatu kaliskiego, na pograniczu powiatu konińskiego i tureckiego. Pierwsze wzmianki historyczne o miejscowości sięgają pierwszej połowy XII wieku. Gmina zajmuje obszar 111 km2, w jej skład wchodzi 26 miejscowości, w tym 16 wsi sołeckich. Należy do największych w powiecie kaliskim. Gmina ma charakter rolniczy. Przeważają gospodarstwa małe, o słabej bonitacji gleb - V i VI kl. 37,5% powierzchni gminy zajmują lasy obfitujące w bogate runo leśne, zwierzynę i grzyby. Wszystko to czyni gminę atrakcyjną dla turystyki i rekreacji. Gmina leży daleko od głównych szlaków komunikacyjnych, nie ma tu wielkiego przemysłu, rozwija się handel i usługi prowadzone przez prywatnych przedsiębiorców. Gmina jest w 100% zwodociągowana, z dobrze rozwiniętą siecią telekomunikacyjną. Klotyldów jest nawą administracyjną i stanowi przysiółek sołectwa Słuszków, nie stanowi obrębu geodezyjnego.

8 8 SĄSIEDZTWO I DOJAZD Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej i zagrodowej oraz tereny rolne niezabudowane. Dojazd do nieruchomości od strony zabudowań drogą publiczną (dz. nr 46) o nawierzchni asfaltowej oraz od strony niezabudowanej części drogą publiczną (dz. nr 14). OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest zabudowana nieruchomość gruntowa obejmujaca jedna działkę gruntu o numerze geodezyjnym 9 o powierzchni 0,89 ha, położona w Klotyldowie nr 14 obrębie geodezyjnym 0013 Słuszków, gm. Mycielin, powiat kaliski, województwo wielkopolskie. We frontowej części działki usytuowane są zabudowania w postaci budynku mieszkalnego i gospodarczego, (powierzchnia zabudowana wg ewidencji 0,19 ha) pozostała część o powierzchni 0,700 ha stanowy teren niezabudowany grunt orny. Frontowa część działki ogrodzona płotem ze sztachet drewnianych i w części płotem z elementów prefabrykowanych betonowych, brama wjazdowa stalowa dwuskrzydłowa. Teren uzbrojony jest w: - sieć wodną - sieć elektroenergetyczna - szambo

9 9 OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO Budynek murowany, jednokondygnacyjny z poddaszem nieużytkowym, bez podpiwniczenia, kryty dachem dwuspadowym. Dane techniczne wg pomiarów z natury Powierzchnia zabudowy 93,10 m 2 Powierzchnia użytkowa 62,39 m 2 Rok budowy adaptacja z budynku gospodarczego na mieszkalny w 1997 r. PROGRAM UŻYTKOWY Parter [m 2 ] Pokój 7,54 Pokój 21,59 Pokój 7,57 Kuchnia 10,19 pokój 6,91 łazienka 4,62 p.pokój 3,97 RAZEM 62,39 Pom. gospodarcze kotłownia* * pom. nie wchodzi do powierzchni użytkowej

10 10 OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Fundamenty: betonowe Ściany: murowane warstwowe z cegły ceramicznej, ocieplone styropianem Strop: na żebrach stalowych typu Kleina Dach: konstrukcji drewnianej, kryty eternitem Posadzki: betonowe, wyłożone wykładziną PVc, panelami podłogowymi i płytkami ceramicznymi Tynki wewnętrzne: cementowo wapienne, Stolarka okienna i drzwiowa: drewniana i pcv Instalacje: - wodno - kanalizacyjna - elektryczna (220 i 380V) - centralne ogrzewanie (piec miałowy)

11 11 Stan techniczny Budynek murowany wybudowany w 1968, zaadaptowano na mieszkalny w 1997 r. Drobne remonty i konserwacje prowadzone na bieżąco. Stan techniczny zadowalający, standard wykończenia - przeciętny. BUDYNEK GOSPODARCZO - GARAŻOWY Budynek murowany z pustaków żużlobetonowych, parterowy z dachem płaskim konstrukcji drewnianej krytym blachą trapezową. Drzwi stalowe. W budynku znajduje się garaż i pomieszczenie gospodarcze. Do budynku przylega stara drewniana szopa w złym stanie technicznym. Dane techniczne (na podstawie dokumentacji technicznej) Powierzchnia zabudowy 34,92 m 2 Powierzchni użytkowa: 29,25 m 2 Rok budowy zgłoszenie rozpoczęcia robót z dnia r. Stan techniczny Stan techniczny budynku dobry. Konstrukcja budynku stabilna i nienaruszona. 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Gmina Mycielin nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA opracowanego dla gminy Mycielin, podjętego uchwałą nr XXI/91/2000 Rady Gminy Mycielin z dnia 30 listopada 2000 roku nieruchomość położona jest na terenach mieszkalnictwa z usługami towarzyszącymi (jednorodzinne i zagrodowe) oraz ternach gleb klasy V i VI.

12 12 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie powiatu kaliskiego Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek zabudowanych nieruchomości gruntowych obszar rynku powiat kaliski okres badania cen od stycznia 2013 roku jednostka odniesienia cena całkowita za grunt zabudowany wraz z uwzględnieniem zabudowań W sferze gruntów rolnych zabudowanych, rynek jest ustabilizowany podaż równoważy tutaj popyt. Na wsi nie brak chętnych na powiększenie areału swojego gospodarstwa. Dopłaty do upraw ze środków strukturalnych Unii Europejskiej spowodowały wzrost zainteresowania zakupem ziemi. Nieruchomości rolne rzadko sprzedawane są z zabudowaniami (z siedliskiem), w całym powiecie w badanym okresie zanotowano 6 transakcji. Jeżeli sprzedawane jest całe gospodarstwo to bardzo często zabudowania siedliska są w średnim lub co najwyżej zadowalającym stanie technicznym i wymagają nakładów, aby doprowadzić do aktualnych standardów mieszkaniowych i gospodarczych. Ceny takich obiektów są zróżnicowane. Jednym z najważniejszych atrybutów cenotwórczych jest lokalizacja w stosunku do miasta powiatowego, małego miasteczka, siedziby gminy. Również powierzchnia sprzedawanego areału ma wpływ na cenę. Dobry stan techniczny zabudowań i ich powierzchnia oczywiście zwiększają wartość sprzedawanego gospodarstwa rolnego. Na terenie powiatu kaliskiego w zależności od nasilenia atrybutów cenotwórczych ceny kształtują się na poziomie od ok do ok zł wraz z zabudowaniami w zadowalającym czy średnim stanie technicznym. Data transakcji Miasto/Gmina Obręb Cena łączna działki i bud Szczytniki Krowica Zawodnia Brzeziny Aleksandria Opatówek Tłokinia Kościelna Blizanów Blizanów Blizanów Szadek Blizanów Jastrzębniki Powierzchnia działki(ek)

13 13 8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.

14 14 PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

15 Liczba transakcji KM 1008/ OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1. Obliczenie wartości rynkowej W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 6 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = ,00 zł Cena maksymalna = ,00 zł DELTA = ,00 zł Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) ,33 Liczba próbek = 6 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = , Cena 1 mkw Przyjęte cechy rynkow e Położenie 35 % Stan 25 % Zabudowania 10 % Wielkość 20 % Powierzchnia 10 % Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami. Z przedstawionego zbioru 6 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Nr Data transakcji Lokalizacja Aleksandria, gm. Brzeziny Powierzchnia gruntu [ha] Cena całkowita Opis nieruchomości 0, budynek mieszkalny o pow. uż 82,00 m2, w zadowalającym stanie technicznym, zabudowania towarzyszące w zadowalającym stanie technicznym o powierzchni powyżej 50 m Blizanów 0, budynek mieszkalny o pow. uż. 140 m 2, w zadowalającym stanie technicznym, stodoła, obora stan techniczny zabudowań zły, Jastrzębniki, gm. Blizanów 0, budynek mieszkalny o pow. uż. 130,00 m 2, stodoła, bud. gospodarczy w złym stanie technicznym

16 16 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Lokalizacja dobra położenie w miejscowości oddalonej od miasta powiatowego maksymalnie 10 km, miejscowość dobrze zurbanizowana, rozwijająca się zadowalająca położenie w miejscowości oddalonej od miasta powiatowego maksymalnie 20 km, miejscowość zurbanizowana, dobry dostęp do usług, szkolnictwa średnia położenie w miejscowości oddalonej od miasta powiatowego powyżej 20 km Stan techniczny budynku mieszkalnego i standard wykończenia zadowalający średni zły budynki po remontach, o stabilnej konstrukcji, dobrej funkcjonalności, standard wykończenia - przeciętny budynki przeznaczone do remontów i modernizacji o stabilnej konstrukcji, standard wykończenia niski budynki do remontów kapitalnych bądź do rozbiórki, standard wykończenia bardzo niski Zabudowania towarzyszące korzystne siedlisko zabudowane budynkami gospodarczymi o powierzchni powyżej 50 m2 w zadowalającym stanie technicznym średnio korzystne siedlisko zabudowane budynkiem gospodarczym o powierzchni poniżej 50 m 2 w zadowalającym stanie technicznym mało korzystne siedlisko zabudowane budynkami towarzyszącymi w złym stanie technicznym Powierzchnia działki mała do 0,30 ha ha przeciętna pomiędzy 0,30-0,60 ha duża powyżej 0,6000 ha Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego mała do 100 m 2 przeciętna pomiędzy m 2 duża powyżej 160 m 2

17 17 Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy Zakres Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. [%] kwotowy (Nier. wyceniana) (nier.por.) Lokalizacja ,00 średnia zadowalająca ,00 Stan techniczny ,00 zadowalający zadowalający 0,00 Wielkość ,00 duża mała ,00 działki Zabudowania ,00 średnio korzystne ,00 towarzyszące korzystne Powierzchnia ,00 mała mała 0,00 użytkowa Suma: ,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy Zakres Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. [%] kwotowy (Nier. wyceniana) (nier.por.) Położenie ,00 średnia zadowalająca ,00 Stan techniczny ,00 zadowalający zadowalający 0,00 Wielkość ,00 duża średnia 9 000,00 działki Zabudowania ,00 średnio mało korzystne 4 500,00 towarzyszące korzystne Powierzchnia ,00 mała przeciętna ,00 użytkowa Suma: ,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy Zakres Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. [%] kwotowy (Nier. wyceniana) (nier.por.) Położenie ,00 średnia zadowalająca ,00 Stan techniczny ,00 zadowalający średni ,00 Wielkość ,00 duża duża 0,00 działki Zabudowania ,00 średnio mało korzystne 4 500,00 towarzyszące korzystne Powierzchnia ,00 mała przeciętna ,00 użytkowa Suma: -4500,00

18 18 Wartości cząstkowe: Wx ,00 = ,00+(-2250,00) = ,00 Wx ,00 = ,00+(-6750,00) = ,00 Wx ,00 = ,00+(-4500,00) = ,00 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia arytmetyczna Wartość nieruchomości wycenianej: ,33 zł przyjęto ,00 zł Wartość rynkowa nieruchomości o powierzchni 0,89 ha wraz z zabudowaniami wynosi: ,00 zł słownie: sto siedemdziesiąt tysięcy złotych w tym: wartość rynkowa naniesień budowlanych wynosi: Dla potrzeb wyliczenia wartości rynkowej części składowych przyjęto wartość gruntu = zł* zł zł = zł Wartość odtworzeniowa Udział w wartości Udział części składowej w z uwzględnieniem stopnia zużycia ** wartości rynkowej b. mieszkalny zł / = 83 % 83% X = zł b. garażowy zł / = 17 % 17% X = zł zł 100 % zł * Obliczenie wartości gruntu stanowi załącznik do operatu szacunkowego ** Wartość budynków określono na podstawie kalkulacji własnej oraz na podstawie Biuletynu Cen Obiektów Budowlanych

19 WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/ /1 WARTOŚĆ UDZIAŁU ½ W ZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/ / ,00 zł ,00 zł Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania. 11. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt Cel wyceny Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. 12. ZAŁĄCZNIKI Obliczenia wartości gruntów. Odpis skrócony z księgi wieczystej nr KZ1A/ /1 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej.

20 Liczba transakcji KM 1008/11 20 Zał. Nr 1 - Obliczenie wartości gruntu Data Miasto/Gmina Obręb Powierzchnia Wartość Cena 1 transakcji działek mkw Mycielin Przyranie , Mycielin Korzeniew , Mycielin Stropieszyn , Mycielin Dzierzbin Kol , Mycielin Stropieszyn , Mycielin Stropieszyn , Mycielin Bogusławice , Mycielin Przyranie , Mycielin Korzeniew , Mycielin Kościelec Kolonia ,18 Ceny: Cena średnia = 2,26 zł Cena minimalna = 1,48 zł Cena maksymalna = 3,18 zł Wartości brzegowe: Cmin / Cśr = 0,65 Cmax / Cśr = 1,41 Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Liczba próbek = 10 Odchylenie standardowe = 0,52 2 Cena 1 mkw 2,85 3 Przyjęte cechy rynkow e Położenie 40 % Zagospodarowanie 30 % Wielkość 10 % Otoczenie 20 % L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynnikó w korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Położenie 40 0,26-0,56 bardzo dobre 0,56 2 Zagospodarowanie, 30 0,20-0,42 korzystne 0,42 uzbrojenie 3 Otoczenie 20 0,13-0,28 korzystne 0,21 4 Wielkość działki 10 0,07-0,14 duża 0,07 Razem 100 0,65-1,41 1,26 K - współczynnik korekcyjny ( ) : 1 Wartość rynkowa 1 m2 wynosi: 2,85 Słownie : dwa zł. 85/ m 2 x 2,85 zł/m 2 = zł zł