KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/ /7

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLAJĄCY WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM WIELOMIESZKANIOWYM POŁOŻONEJ W KALISZU, UL.OSTROWSKA 36, POWIAT MIASTO KALISZ, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE Numer sprawy: KM 1450/06 KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/ /7 WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ: Działka nr 120/1 0,0967 ha Obręb 0083 Os. Asnyka KW nr KZ1A/ /7 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kaliszu ,00 zł słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU 2/24 W NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ: ,00 zł słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych DATA SPORZĄDZENIA: 12 lutego 2015 r. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026

2 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne wyceny Podstawy prawne i merytoryczne Materiały pomocnicze Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny Opis głównych cech nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI Rodzaj określonej wartości Wybór podejścia, metody i techniki szacowania OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY Obliczenie wartości rynkowej WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE ZAŁĄCZNIKI... 21

3 3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Zabudowana nieruchomość obejmująca działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 120/1 o powierzchni 0,0967 ha, położona w Kaliszu przy ul. Ostrowskiej 36, (powiat Miasto Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0083 Os. Asnyka, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Zabudowa: - budynek mieszkalny wielo mieszkaniowy o powierzchni zabudowy 229,00 m 2, powierzchni użytkowej 346,00 m 2 - budynek garażowy i budynek gospodarczy w złym stanie technicznym Przeznaczenie: S.U i K. Z. P: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej Współwłaściciele: Osoby fizyczne Cel wyceny: Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej ułamkowej części nieruchomości (2/24) dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Procedura szacowania: Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa nieruchomości: Data, z której przyjęto stan nieruchomości r. Data oględzin nieruchomości r. Data, z której przyjęto poziom cen r. Data sporządzenia operatu r zł słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych Wartość rynkowa udziału w 2/24 w częściach nieruchomości: Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: zł słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung Nr uprawnień PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY

4 Przedmiot wyceny. Przedmiotem wyceny jest zabudowana nieruchomość gruntowa obejmująca działkę gruntu nr 120/1 o powierzchni 0,0967 ha, położona w Kaliszu przy ul. Ostrowskiej 36 (powiat M. Kalisz, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej _1 M. Kalisz, obrębie geodezyjnym 0083 Os. Asnyka, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności zabudowanej nieruchomości obejmującej jedną działkę gruntu nr 120/1 wraz z naniesieniami budowlanym trwale z gruntem związanymi. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej udziału 2/24 w prawie własności nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia r. KM/1450/06 wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2014 r. Nr 0, poz. 518 z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).

5 Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek. Wyd. PWN Warszawa Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 30 stycznia 2015 r. w obecności współwłaścicieli nieruchomości (P. Aldony Sibielak, Ewy Kaczmerek, Magdaleny Kaczmarkiewicz). Księga Wieczysta Nr KZ1A/ /7 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu Rejestr gruntów prowadzony Prezydenta Miasta Kalisza Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla miasta Kalisza 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 12 lutego 2015 r. Data określenia wartości: 12 lutego 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 30 stycznia 2015 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 30 stycznia 2015 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/ /7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W ww. księdze wieczystej na dzień 11 lutego 2015 r. znajdują się następujące zapisy: DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Kalisz, ul. Ostrowska 36, sposób korzystania działka zabudowana, działka nr 120/1 o powierzchni 0,0967 ha DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność 6/24 Emilia Siwers, córka Ludwika i Petroneli 3/24 Magdalena Anna Kaczmarkiewicz, córka Marka i Wandy 6/24 Aldona Maria Sibielak, córka Władysława i Janiny 2/24 Jan Piotr Lipiński 2/24 Andrzej Maria Lipiński 2/24 Bogumiła Karolina Lipińska 3/24 Ewa Kaczmarek córka Sławoja i Anny

6 6 DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia Pod nr 1; ostrzeżenie Z udziału 2/24 części należącego do Andrzeja Lipińskiego w nieruchomości opisanej w dziale I-O tej księgi toczy się egzekucja na rzecz Banku PEKAO S.A. I O/Kalisz z siedzibą w Warszawie, zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. DZIAŁ IV hipoteka Wpisów nie ma DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Województwo: Powiat: Jednostka ewidencyjna: Obręb: Jednostka rejestrowa: współwłaściciele: Akusz mapy Numer działki Bliższe określenie położenie wielkopolskie M. Kalisz _1 M. Kalisz 0083,083 Os. Asnyka G46 6/24 Siwers Emilia 3/24 Kaczmarkiewicz Magdalena 6/24 Sibielak Aldona 2/24 Lipiński Jan 2/24 Lipiński Andrzej 2/24 Lipińska Bogumiła 3/24 Kaczmerek Ewa Oznacz. uż. i kont. Klasyf. Powierzchnia użytków i działki klas Nr KW 1 120/1 Ostrowska 36 B 0,0967 0,0967 KZ1A/ /7 Stwierdzono zgodność pomiędzy wpisami w księdze wieczystej i rejestrem gruntów. 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje km2 powierzchni tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań.

7 7 Powiat Miasto Kalisz Kalisz to miasto położone w południowowschodniej części województwa wielkopolskiego, w głębokiej dolinie rzeki Prosny. drugie co do wielkości i również drugi najsilniej zurbanizowany ośrodek województwa wielkopolskiego, powiat grodzki, siedziba powiatu ziemskiego. Kalisz zajmuje 70 km 2, liczy ok. 100 tys. mieszkańców. Kalisz, ul. Ostrowska 36 Budynek usytuowany jest w pośredniej strefie miasta Kaliszu, przy ul.ostrowskiej na osiedlu mieszkaniowym Asnyka. Osiedle Adama Asnyka jedno z większych osiedli mieszkaniowych w Kaliszu, wchodzących w skład Kaliskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Obejmuje obszar pomiędzy ulicami Dworcową, Górnośląską, Polną i Południową oraz torami kolejowymi. 19 hektarów na osiedlu to tereny zielone. Osiedle liczy 49 budynków, w większości bloków z wielkiej płyty, w tym cztery wieżowce oraz kilka domków jednorodzinnych. Zamieszkuje je około mieszkańców. źródło: wycinek ze strony : msip.kalisz.pl

8 8 SĄSIEDZTWO I DOJAZD Przedmiotowa nieruchomość położona jest narożnie u zbiegu ulicy Ostrowskiej i Polnej na osiedlu mieszkaniowym Asnyka. Najbliższe sąsiedztwo stanowią bloki mieszkalne wielorodzinne oraz zabudowa jednorodzinna. W pobliżu znajduje się Park Przyjaźni, ryneczek osiedlowy, przychodnia zdrowia oraz wiele punktów handlowo usługowych. Dojazd do budynku drogą asfaltową.

9 9 OPIS NIERUCHOMOŚCI Przedmiotowa nieruchomość obejmuje jedną działkę gruntu nr 120/1 o powierzchni 967 m 2, o kształcie prostokąta, usytuowana w Kaliszu przy ul. Ostrowskiej 36. Działka zabudowana jest w granicy budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym w średnim stanie technicznym, budynkiem garażowym i gospodarczym. Teren nieruchomości ogrodzony siatką stalową, brama wjazdowa stalowa. Niezabudowana część działki zaniedbana i niezagospodarowana. Teren nieruchomości uzbrojony jest w urządzenia infrastruktury technicznej: - sieć wodociągową - sieć elektroenergetyczną - sieć gazowa - w ulicy - sieć kanalizacji sanitarnej - w ulicy, szambo bezodpływowe źródło: msip.kalisz.pl

10 10 OPIS ZABUDOWAŃ BUDYNEK MIESZKALNY WIELOMIESZKANIOWY Budynek, dwukondygnacyjny, całkowicie podpiwniczony, kryty dachem dwuspadowym. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych usytuowanych na parterze, piętrze i poddaszu. W piwnicy znajdują się pomieszczenia gospodarcze. Dostęp do lokali mieszkalnych następuje z jednej klatki schodowej. Budynek wpisany jest do Gminnej Ewidencji Zabytków Miasta Kalisza. DANE TECHNICZNE - wg pomiarów własnych (zastosowana Norma ISO 9836:1997) Powierzchnia zabudowy - 229,00 m 2 (wg wypisu z ewidencji budynków) Powierzchnia użytkowa 346,00 m 2 (bez piwnic) Rok budowy 1912 Wyszczególnienie Powierzchnia użytkowa* (m 2 ) Piwnica: Pomieszczenia gospodarcze Parter Klatka schodowa 8,80 4 lokale mieszkalne 146,70 Lokal mieszalny nr 1: (pokój+ kuchnia + łazienka z wc+ przedpokój) Lokal mieszalny nr 1a: (pokój+ kuchnia + łazienka z wc+ przedpokój) Lokal mieszkalny: (pokój+ kuchnia + łazienka z wc+ przedpokój) Lokal mieszkalny: (pokój+ przedpokój + kuchnia) * W związku z tym, iż nie było możliwości pomiarów każdego lokalu mieszkalnego, powierzchnię użytkową budynku przyjęto na podstawie pomiarów lokali na parterze. 37,90 36,40 36,20 36,20 I Piętro: 3 lokale mieszkalne 149,40* Klatka schodowa 6,10 Poddasze Lokal mieszkalny: (pokój+ kuchnia + korytarz) H= 1,92 35,00 RAZEM POWIERZCHNIA 346,00

11 11 ELEWACJA FRONOTOWA BUDYNKU ELEWACJA OD STRONY PODWÓRZA KLATKA SCHODOWA

12 12 JEDEN Z LOKALI MIESZKALNYCH NA PARTERZE PODDASZE CZĘŚĆ MIESZKALNA OPIS KONSTRUKCJI I WYKOŃCZENIA Ściany: murowane z cegły pełnej Stropy: drewniane Dach: konstrukcji drewnianej, kryty papą Posadzki: betonowe i drewniane, Stolarka okienna i drzwiowa: zróżnicowana w zależności od lokalu (PCV lub drewniana), drzwi drewniane Schody: betonowe wylewane, wewnętrzne wykończone lastryko poręczą stalową Wykończenie ścian wewnętrznych: w zależności od lokalu mieszkalnego - tynki cementowo wapienne, ściany malowane, w części sanitarnej płytki ceramiczne Instalacje: - wodociągowa - elektryczna - ogrzewanie (każdy lokal odrębne, w części elektryczne lub węglowe piece kaflowe) - kanalizacja sanitarna (tylko część lokali mieszkalnych) Stan techniczny Ogólny stan techniczny budynku średni. Widoczne pęknięcia ścian zewnętrznych. Standard poszczególnych lokali zróżnicowany. Brak centralnego ogrzewania i podłączenia do sieci kanalizacyjne w budynku stanowi duże utrudnienie dla mieszkańców i użytkowników lokali, znacznie obniża funkcjonalność pomieszczeń i ich standard budynku. Budynek nie dostosowany do współczesnych normo techniczno funkcjonalno estetycznych, jak również termoizolacyjnych. Budynek w części niezamieszkały.

13 13 BUDYNEK GARAŻOWY Budynek parterowy, usytuowany w granicy działki, przylegający do budynków garażowych usytuowanych na innej nieruchomości. Budynek murowany z cegły ceramicznej, za dachem płaskim, krytym papą. Stan techniczny budynku zły. Dane techniczne: (na podstawie rejestru budynków) Powierzchnia zabudowy 37,00 m 2 BUDYNEK GOSPODARCZY Budynek parterowy, usytuowany w granicy działki. Budynek murowany z cegły ceramicznej, z dachem płaskim, krytym papą. Stan techniczny budynku zły. Budynek wykorzystywany jako pomieszczenie gospodarcze. Do budynku przybudowana drewniany szalet oraz wiata drewniana w złym stanie technicznym Dane techniczne: (na podstawie rejestru budynków) Powierzchnia zabudowy 9,00 m 2 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Miasto Kalisz nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego opracowanego dla terenu, na którym znajduje szacowana nieruchomość. Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania opracowanego dla miasta Kalisza, podjętego uchwałą nr XXXVIII/543/2009 Rady Miejskiej Kalisza z dnia 3 września 2009 r. nieruchomość położona jest na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MN).

14 14 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie miasta Kalisza Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami wielomieszkaniowymi obszar rynku miasto Kalisz okres badania cen z uwagi na małą ilość transakcji trzy lata wstecz od daty wyceny jednostka odniesienia cena transakcyjna za nieruchomość zabudowaną Analizie poddano rynek nieruchomości zabudowanych budynkami wielorodzinnymi. Analiza wykazała, iż ten segment rynku jest mało rozwinięty. W większości obiekty takie są wynajmowane i nie podlegają sprzedaży. W ostatnich dwóch latach odnaleziono 9 transakcji sprzedaży nieruchomości handlowo usługowych. Data transakcji Obręb Ulica Powierzch nia działki(ek) Cena łączna działki i bud Chmielnik Skarszewska Śródmieście Łazienna Śródmieście Kościuszki Czaszki Lipowa Śródmieście Łazienna Piskorzewie F. Chopina Śródmieście I Sukiennicza Śródmieście Aleja Wolności Śródmieście Aleja Wolności Śródmieście Sródmiejska Ogrody Poznańska

15 15 Z bazy odrzucono 6 zupełnie nie przystających do wycenianej pod względem atrybutów cenotwórczych i pozostawiono tylko 5 transakcji na podstawie których dokonano obliczeń. Data transakcji Obręb Ulica Powierzchnia działki(ek) Cena w zł Czaszki Lipowa Śródmieście Łazienna Śródmieście Kościuszki Chmielnik Skarszewska Śródmieście Łazienna Przeprowadzona analiza notowanymi transakcjami w odniesieniu do nieruchomości gruntowych zabudowanych pozwala stwierdzić, iż od początku 2013 roku są stabilne. Wobec powyższego w przeprowadzonym porównaniu nie przyjęto trendu zmiany cen w czasie. Z analizy wynika, iż największy wpływ na cenę ma lokalizacja nieruchomości. Potencjalni klienci zwracają uwagę na dostępność komunikacyjną sąsiedztwo nieruchomości. Najwyższe ceny osiągają nieruchomości położone w pobliżu centralnej części miasta. Ważnym atrybutem jest również stan techniczny zabudowań, oczywiście im budynek bardziej zadbany, zmodernizowany i wyremontowany tym cena wyższa. Kolejną cechą, która wpływa na wartość jednostki porównawczej w badanym segmencie rynku jest powierzchnia użytkowa budynku oraz działki, im większa tym cena całkowita oczywiście większa. Potencjał nieruchomości objawia się w przypadku budynków wielorodzinnych kamienic tym, czy dany budynek ma oprócz części mieszkalnej cześć usługową. Lokale użytkowe to jeden z czynników który wpływa znacząco na wartość nieruchomości, gdyż mogą one generować dochód z danej nieruchomości. Bardzo ważnym atrybutem wpływającym na wartość jest zagospodarowanie terenu, utwardzenia oraz dojazd. Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami i własnej analizy. 8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono wartość rynkową nieruchomości. Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

16 16 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie. PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

17 Liczba transakcji KM 1450/ OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1.Obliczenie wartości rynkowej W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 5 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = ,00 zł Cena maksymalna = ,00 zł DELTA = ,00 zł Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) ,34 Liczba próbek = 5 Liczba porównań = 3 Odchylenie standardowe = , Cena 1 mkw Poniżej przedstawiono wpływ cech rynkowych na wartość wycenianej nieruchomości: Przyjęte cechy rynkow e Położenie 30 % Stan 25 % Wielkość 10 % Standard 20 % Powierzchnia 15 % Na podstawie przedstawionego zbioru 3 cen transakcyjnych dokonano porównania obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data transakcji Obręb Ulica Nr Nr Księgi Wieczystej gruntowej Nr działki(ek) Cena łączna działki i bud Powierzchnia działki(ek) Czaszki 44 Lipowa Nieruchomość zabudowana kamienicą mieszkalna wielorodzinną o powierzchni użytkowej 766,29 m2 + komórki lokatorskie. Stan techniczny średni Śródmieście 26b Łazienna Nieruchomość zabudowana kamienicą mieszkalna wielorodzinną o powierzchni użytkowej 435 m2 w zadowalającym stanie techniczny Chmielnik 015 Skarszewska Nieruchomość zabudowana domem wielomieszkaniowym III kondygnacyjnym o pow. zab. 101 m2 + budynek niemieszkalny I kondygnacyjny w średnim stanie technicznym.

18 18 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie dobre Nieruchomość położona w Śródmieściu zadowalające średnie Nieruchomość położona na obrzeżach strefy centralnej lub pośredniej strefie miasta Nieruchomość położona w peryferyjnej strefie miasta Stan techniczny dobry Budynki po remontach i modernizacji, materiały wykończeniowe standardowej jakości, budynek uzbrojony w infrastrukturę techniczną zadowalający Budynki zadbane o stabilnej konstrukcji, wnętrza o zróżnicowanym standardzie wykończenia, w budynku instalacja wodno kanalizacyjna, gazowa średni Budynek wymagający remontów kapitalnych, standard wykończenia lokali zróżnicowany - przeciętny i niski, brak CO i kanalizacji w całym budynku Standard wykończenia przeciętny większość lokali zmodernizowanych, wymienione okna, centralne ogrzewanie i niski instalacja wodno - kanalizacyjn lokale o zróżnicowanym standardzie niskim i przeciętnym, brak centralnego ogrzewania w lokalach, brak kanalizacji w części lokali Powierzchnia użytkowa duża powyżej 500 m 2 budynku przeciętna pomiędzy m 2 mała poniżej 250 m 2 Wielkość działki duża powyżej 800 m 2 średnia poniżej 800 m 2 Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,00 zadowalające zadowalające 0,00 Stan techniczny ,00 średni średni 0,00 Standard ,00 niski niski 0,00 wykończenia Powierzchnia ,00 średnia duża ,00 użytkowa budynku Wielkość działki ,00 duża duża 0,00 Suma: ,00

19 19 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,00 zadowalające dobre ,00 Stan techniczny ,00 średni zadowalający ,00 Standard ,00 niski niski 0,00 wykończenia Powierzchnia ,00 średnia średnia 0,00 użytkowa budynku Wielkość działki ,00 duża średnia ,00 Suma: ,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,00 PLN Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,00 zadowalające średnie ,00 Stan techniczny ,00 średni średni 0,00 Standard ,00 niski niski 0,00 wykończenia Powierzchnia ,00 średnia mała ,00 użytkowa budynku Wielkość działki ,00 duża duża 0,00 Suma: ,00 Wartości cząstkowe: Wx ,00 = ,00+(-32700,00) = ,00 Wx ,00 = ,00+(-76300,00) = ,00 Wx ,00 = , ,00 = ,00 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru: (0,94*494345,00 + 0,60*248700,00 + 0,79*362100,00) / (0,94 + 0,60 + 0,79) Wartość nieruchomości wycenianej: ,34 zł słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy dwieście pięćdziesiąt zł. 34/100 Wartość nieruchomości wycenianej: przyjęto ,00 zł słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych Wartość udziału 2/24 w nieruchomości wynosi: zł x 2/24 = zł przyjęto: zł słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych

20 WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ OBEJMUJĄCEJ DZIAŁKĘ GRUNTU NR 120/1 O POWIERZCHNI 0,0967 HA ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/ /7 WYNOSI zł słownie: trzysta osiemdziesiąt sześć tysięcy złotych WARTOŚĆ RYNKOWA UDZIAŁU 2/24 W NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ OBEJMUJĄCEJ DZIAŁKĘ GRUNTU NR 120/1 O POWIERZCHNI 0,0967 HA ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/ /7 WYNOSI zł słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na terenie miasta Kalisza. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorze zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania.

21 KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt Cel wyceny Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Z uwagi na fakt, iż nie było możliwości wejścia do lokali na piętrze niniejszy operat sporządzono przy założeniu zróżnicowanego standardu wykończenia (przeciętnego i niskiego). Ze względu na brak zgody współwłaścicieli (przeciwko którym nie toczy się postępowanie egzekucyjne) w operacie nie ujawniono fotografii z większości lokali mieszkalnych. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. 12. ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/ /7 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych. Wypis z rejestru gruntów i budynków. Kopia mapy ewidencyjnej.