OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI POŚREDNIK, GM

Transkrypt

1 W yy cc ee nn yy nn ii iee rr uu cc hh oom oo śś cc ii i EE ww aa JJ Juu nn gg KK aa ll lii iss zz,,, uu ll l... PP tt oo ll leem ee uu ss zz aa 33 tt ee ll l ,,, ee --m aa ii ill l:: : jj juu nn gg ee ww aa@ ww pp... pp ll l NN II IPP RR EE GG OO NN OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI POŚREDNIK, GM. SZCZYTNIKI, POWIAT KALISKI, WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIE KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/ /9 Numer sprawy: KM 1583/04 Z WNIOSKU: Invest- Bank S.A Warszawa, ul. Ostrobramska 77, którego reprezentuje pełnomocnik: Invest-Bank S.A. Warszawa Centrum Restrukturyzacji i Windykacji Adwokat Ludwikowski Arkadiusz Poznań, ul. Zwierzyniecka 18 PRZECIWKO: Krzysztof Czarnecki Kalisz, ul. Ciasna 12/21 Violetta Czarnecka Kalisz, ul. Ciasna 12/21 WARTOŚĆ RYNKOWA NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ obręb 0017 Pośrednik, działka nr 46/4 0,1468 ha, KZ1A/ / ,00 zł słownie: osiemnaście tysięcy złotych DATA SPORZĄDZENIA: 23 września 2013 r. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026

2 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne wyceny Podstawy prawne i merytoryczne Materiały pomocnicze Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny Opis głównych cech nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚ CI ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI Rodzaj określonej wartości Wybór podejścia, metody i techniki szacowania OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE ZAŁĄCZNIKI... 15

3 3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Przeznaczenie: Właściciel: Cel wyceny: Procedura szacowania: Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa nieruchomości: Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Niezabudowana nieruchomość gruntowa obejmująca działkę gruntu nr 46/4 o powierzchni 0,1468 ha położona w miejscowości Pośrednik (gmina Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej _2- Szczytniki, obrębie geodezyjnym 0017 Pośrednik, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego Osoba fizyczna Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Data, z której przyjęto stan nieruchomości - 06 września 2013 r. Data oględzin nieruchomości - 06 września 2013 r. Data, z której przyjęto poziom cen - 23 września 2013 r. Data sporządzenia operatu - 23 września 2013 r ,00 zł słownie: osiemnaście tysięcy złotych Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy Ewa Jung Nr uprawnień 5026

4 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest niezabudowana nieruchomość gruntowa, obejmująca działkę nr 46/4 o powierzchni 1468 m 2 położona w miejscowości Pośrednik (gmina Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie), w jednostce ewidencyjnej _2 Szczytniki, obrębie geodezyjnym 0017 Pośrednik, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 26 sierpnia 2013 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia 21 VIII 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741 z późn. zm.). Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami). Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych PFSRM tymczasowe noty interpretacyjne Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych

5 Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek Wyd. PWN Warszawa Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 06 września 2013 r. Księga Wieczysta Nr KZ1A/ /9 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu Informacje uzyskane drogą samodzielnego gromadzenia danych i badania rynku Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego dla gminy Szczytniki Decyzja o warunkach zabudowy 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 23 września 2013 r. Data określenia wartości: 23 września Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 06 września 2013 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 06 września 2013 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/ /9, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 23 września 2013 r. znajdują się następujące zapisy: KZ1A/ /9 DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Pośrednik, gmina Szczytniki, działka nr 46/4 o powierzchni 0,1468 ha, sposób korzystania: grunty orne DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność Violetta Czarnecka, córka Józefa i Heleny PESEL oraz Krzysztof Piotr Czarnecki, syn Zbigniewa i Genowefy PESEL , we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Na podstawie umowy darowizny nr rep. A:2274/2003 z dnia 14 lipca 2003 r. sporządzonej przed notariuszem Alicją Karaszewską w Kaliszu wpisano dnia 02 września 2004 r. DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia

6 6 1. Ostrzeżenie: Wszczęcie egzekucji.skutki zajęcia przedmiotowej nieruchomości rozciągają się na wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji Do egzekucji przyłączyli się: - Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w Warszawie REGON Invest- Bank S.A. z siedzibą w Warszawie REGON DZIAŁ IV hipoteka Wpisów nie ma DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna _2 Szczytniki Obręb 0017-Pośrednik Jednostka rejestrowa G162 Numer działki 46/4 Powierzchnia 0,1468 ha Numer księgi wieczystej KW Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Województwo wielkopolskie Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje km2 powierzchni tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań. Powiat kaliski Powiat Kaliski Ziemski jest jednym z 35 powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Powiat kaliski ma charakter typowo rolniczy. Użytki rolne zajmują ponad 83 tys. ha, co stanowi około 71% całości obszaru. W związku z rolniczym charakterem gmin powiatu, zdecydowana większość podmiotów gospodarczych to indywidualne gospodarstwa rolne, których w powiecie jest prawie 13 tys. Większość działających tu przedsiębiorstw to zakłady usługowe i firmy handlowe.

7 7 Gmina Szczytniki Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Pośrednik w gminie Szczytniki. Gmina Szczytniki leży w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w powiecie kaliskim. Graniczy z następującymi gminami: Koźminek, Opatówek, Godziesze Wielkie, Brzeziny oraz Błaszki i Goszczanów z powiatu sieradzkiego. Obszar gminy obejmuje 111 km2. Położona jest na terenie południowo-wschodniego krańca Wysoczyzny Kaliskiej i jest mało zalesiona (4% obszaru). Gmina posiada typowo rolniczy charakter (użytki rolne - 84%) z przewagą rolnictwa indywidualnego. Sieć osadniczą tworzą: wieś gminna Szczytniki, położona około 20 km na wschód od Kalisza oraz 43 miejscowości z czego 30 to wsie sołeckie. SĄSIEDZTWO I DOJAZD Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny rolne i leśne oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa. Dojazd do działki drogą o nawierzchni gruntowej, utwardzonej. (droga publiczna, działka gruntu nr 76). OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 0,1468 ha, położona w miejscowości Pośrednik. Działka usytuowana jest pośród terenów leśnych i gruntów ornych. Usytuowana przy drodze o nawierzchni gruntowej utwardzonej. Teren nieruchomości nieogrodzony i niezagospodarowany. Działka o kształcie równoległoboku. Działka posiada możliwość uzbrojenia w sieć elektronetergetyczną.

8 8 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Gmina Szczytniki nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Dnia 26 marca 2007 r. dla działki 46/4 została wydana decyzja Wójta Gminy Szczytniki o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego (decyzja nr GTKI.7331/25/07).

9 9 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie powiatu kaliskiego Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową obszar rynku gmina Szczytniki okres badania cen od stycznia 2013 roku jednostka odniesienia 1 m 2 gruntu Badanym obszarem rynku były niezabudowane działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową w gminie Szczytniki. Zazwyczaj na terenach wiejskich sprzedawane są nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę zagrodową o powierzchni powyżej 3000 m 2. Nieruchomości o mniejszej powierzchni mają zazwyczaj wydawane decyzje o warunkach zabudowy. W sferze gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe najważniejszym jest oczywiście lokalizacja, powierzchnia, otoczenie i dojazd do działki oraz dostęp do infrastruktury technicznej. Ceny jednostkowe w zależności od nasilenia poszczególnych atrybutów na badanym terenie kształtują się na poziomie od około 6,82 zł do 15,83 zł za 1 m 2 gruntu. Data Obręb Cena Powierzchnia Cena 1 transakcji działek działek mkw Szczytniki , Chojno , Iwanowice , Iwanowice , Radliczyce , Szczytniki ,83

10 10 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.

11 11 PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

12 Liczba transakcji KM 1583/ OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1.Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 6 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Cena minimalna = 6,82 zł 12,2 Cena maksymalna = 15,83 zł DELTA = 9,02 zł Liczba próbek = 6 Liczba porównań = Cena 1 mkw Przyjęte cechy rynkow e Położenie 35 % Zagospodarowanie 25 % Dojazd 20 % Wielkość 20 % Nr Z przedstawionego zbioru 6 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data transakcji Lokalizacja Iwanowice, gm. Szczytniki Radliczyce, gm. Szczytniki Szczytniki, gm. Szczytniki Powierzc hnia gruntu [m 2 ] Cena całkowita Cena jednostk. [zł/m 2 ] Opis nieruchomości ,00 12,50 Działka niezabudowana, niezagospodarowana, podstawowy dostęp do infrastruktury technicznej, (P), dojazd drogą asfaltową i na krótkim odcinku gruntową ,00 13,50 Działka niezabudowana, niezagospodarowana, podstawowy dostęp do infrastruktury technicznej (P) dojazd drogą asfaltową i na krótkim odcinku gruntową ,00 15,83 Działka niezabudowana, niezagospodarowana, podstawowy dostęp do infrastruktury technicznej, (p, W) dojazd drogą asfaltową

13 13 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Lokalizacja dobra Położenie w miejscowości podmiejskiej zadowalająca położenie w miejscowości gminnej średnia położenie w miejscowości typowo rolniczej, oddalonej od miejscowości gminnej Zagospodarowanie, uzbrojenie korzystne teren ogrodzony, zagospodarowany, dostęp do podstawowych mediów P, W średnio korzystne teren nieogrodzony, niezagospodarowany uzbrojony w podstawowe media P, W mało korzystne teren nieogrodzony, niezagospodarowany dostęp do podstawowych mediów Dojazd dobry dojazd drogą asfaltową zadowalający drogą asfaltową i na krótkim odcinku gruntową średni dojazd drogą gruntową Wielkość działki mała do 1000 m 2 Tabele porównawcze średnia pomiędzy duża powyżej 2000 m 2 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 12,50 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 35 3,16 średnie średnie 0,00 Zagospodarowanie, 25 2,25 mało korzystne mało korzystne 0,00 uzbrojenie Dojazd do 20 1,80 średni zadowalający - 0,90 nieruchomości Wielkość działki 20 1,80 średnia duża 0,90 Suma: 0,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 13,50 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 35 3,16 średnie średnie 0,00 Zagospodarowanie, 25 2,25 mało korzystne mało korzystne 0,00 uzbrojenie Dojazd do 20 1,80 średni zadowalający - 0,90 nieruchomości Wielkość działki 20 1,80 średnia średnia 0,00 Suma: - 0,90

14 14 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 15,83 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie 35 3,16 średnie zadowalające - 1,57 Zagospodarowanie, 25 2,25 mało korzystne średnio - 1,13 uzbrojenie korzystne Dojazd do 20 1,80 średni dobry - 1,80 nieruchomości Wielkość działki 20 1,80 średnia średnia 0,00 Suma: - 4,50 Wartości cząstkowe: Wx-12,50 = 12,50+0,00 = 12,50 Wx-13,50 = 13,50+(-0,90) = 12,60 Wx-15,83 = 15,83+(-4,50) = 11,33 Sposób obliczania wartości 1 m2 średnia ważona ze wzoru: (0,87*12,50 + 0,93*12,60 + 0,72*11,33) /(0,87 + 0,93 + 0,72) Wartość 1 m 2 nieruchomości wycenianej:12,20 zł słownie: dwanaście zł. 20/100 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej o powierzchni 1468 m 2 ha wynosi: WR = 1468 m 2 x 12,20 zł/m 2 = ,60 zł przyjęto: zł słownie: osiemnaście tysięcy złotych

15 WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI ,00 zł Oszacowana wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania. 11. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin nieruchomości ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt Cel wyceny Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. 12. ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/ /9 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych. Wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej.