OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH POŁOŻONYCH W MIEJSCOWOŚCI WYGANKI, GM

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH POŁOŻONYCH W MIEJSCOWOŚCI WYGANKI, GM. BLIZANÓW KSIĘGI WIECZYSTE NR KZ1A/ /4, KZ1A/ /1 Numer sprawy: KM 1535/15 WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI ROLNYCH: KZ1A/ /4 - Obręb 0032 Wyganki, działki nr 67 i 95 o powierzchni 0,85 ha ,00 zł słownie: trzydzieści jeden tysięcy złotych KZ1A/ /1 - Obręb 0032 Wyganki, działki nr 66 i 96 o powierzchni 1,38 ha ,00 zł słownie: czterdzieści sześć tysięcy złotych DATA SPORZĄDZENIA: 18 listopada 2015 r. OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026

2 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne wyceny Podstawy prawne i merytoryczne Materiały pomocnicze Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny Opis głównych cech nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI Rodzaj określonej wartości Wybór podejścia, metody i techniki szacowania OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE ZAŁĄCZNIKI... 24

3 3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Przeznaczenie: Właściciel: Cel wyceny: Procedura szacowania: Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa nieruchomości: Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Nieruchomości rolne zapisane w Księgach Wieczystych: KZ1A/ /4 obejmująca dwie działki gruntu o numerach geodezyjnych 67 i 95 o łącznej pow. 0,85 ha, KZ1A/ /1 obejmująca dwie działki gruntu o numerach 66 i 96 o łącznej powierzchni 1,38 ha położone w miejscowości Wyganki, obręb 0032 Wyganki, gmina Blizanów, jednostka ewidencyjna _2- Blizanów. Studium: tereny upraw rolnych Osoba fizyczna Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowych nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Data, z której przyjęto stan nieruchomości r. Data oględzin nieruchomości r. Data, z której przyjęto poziom cen r. Data sporządzenia operatu r. działka nr 67 o powierzchni 3700 m 2 działka nr 95 o powierzchni 4800 m 2 KZ1A/ /4 RAZEM działka nr 66 o powierzchni 3900 m2 działka nr 96 o powierzchni 9900 m2 KZ1A/ /1 RAZEM Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy Ewa Jung Nr uprawnień zł zł zł zł zł zł

4 4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny. Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego są dwie nieruchomości rolne zapisane w Księgach Wieczystych: KZ1A/ /4 obejmująca dwie działki gruntu o numerach geodezyjnych 67 i 95 o łącznej powierzchni 0,85 ha, KZ1A/ /1 obejmująca dwie działki gruntu o numerach 66 i 96 o łącznej powierzchni 1,38 ha położone w miejscowości Wyganki, obręb 0032 Wyganki, gmina Blizanów, jednostka ewidencyjna _2- Blizanów Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowych nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPE RATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 09 października 2015 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. nr 0, poz. 782) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami).

5 Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek Wyd. PWN Warszawa 2002 J.Konowalczuk, T. Kurowska, L.J. Ostrowski, K. Urbańczyk Wycena Nieruchomości Rolnych Wyd. PFSRM, Warszawa Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 12 listopada 2015 r. Księgi Wieczyste Nr KZ1A/ /4 i KZ1A/ /1 prowadzone przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu. Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Blizanów. 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 18 listopada 2015 r. Data określenia wartości: 18 listopada 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 12 listopada 2015 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 12 listopada 2015 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowane nieruchomości zapisane są w księgach wieczystych nr KZ1A/ /4, KZ1A/ /1, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionych księgach na dzień 18 listopada 2015 r. znajdują się następujące zapisy: KZ1A/ /4 DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Blizanów, gm. Wyganki, działki ewidencyjne nr 67 i 95 o łącznej powierzchni 0,85 ha, sposób korzystania nieruchomość rolna DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność Grażyna Maria Kłysz, córka Stanisława i Krystyny PESEL Na podstawie umowy sprzedaży nr rep. 734/2006 z dnia 23 stycznia 2006 r. sporządzonej przed notariuszem Ewą Bladowską Duda w Kaliszu wpisano dnia 21 marca 2006 r. DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia Ostrzeżenie: Z nieruchomości opisanej w dziale I tej księgi toczy się egzekucja. Zajęcia odnoszą się do

6 6 wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. Na rzecz: BANK BPH S.A REGON BANK BPH S.A REGON DZIAŁ IV hipoteka Wpisów nie ma DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna _2 Blizanów Obręb 0032 Wyganki Jednostka rejestrowa G 13 Numery działek 67 RIIIa 0,2300 RIIIb 0,0200 RIVa 0,0100 RV 0,1100 Powierzchnia łączna 0,8500 ha Numer księgi wieczystej KW KZ1A/ /4 95 RIIIa -0,3600 RIIIb -0,1200 KZ1A/ /1 DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Blizanów, gm. Wyganki, woj. kaliskie, działki ewidencyjne nr 66 i 96 o łącznej powierzchni 1,3800 ha, sposób korzystania nieruchomość niezabudowana DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność Grażyna Maria Kłysz, córka Stanisława i Krystyny. Na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego nr 3531/90 z dnia 26 czerwca 1990 r. DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia Ostrzeżenie: Z nieruchomości opisanej w dziale I tej księgi toczy się egzekucja. Zajęcia odnoszą się do wszystkich wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. Na rzecz: BANK BPH S.A REGON BANK BPH S.A REGON DZIAŁ IV hipoteka Wpisów nie ma DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna _2 Bliaznów Obręb 0032 Wyganki Jednostka rejestrowa G 48 Numery działek 66 RIIIa 0,2600 RIIIb 0,0100 RIVa 0,0100 RV 0,1100 Powierzchnia łączna 1,3800 ha Numer księgi wieczystej KW KZ1A/ /1 96 RIIIa -0,5700 RIIIb -0,4200

7 7 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIIE Województwo wielkopolskie Powiat kaliski Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje km2 powierzchni tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań. Powiat Kaliski Ziemski jest jednym z powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Powiat kaliski ma charakter typowo rolniczy. Użytki rolne zajmują ponad 83 tys. ha, co stanowi około 71% całości obszaru. W związku z rolniczym charakterem gmin powiatu, zdecydowana większość podmiotów gospodarczych to indywidualne gospodarstwa rolne, których w powiecie jest prawie 13 tys. Większość działających tu przedsiębiorstw to zakłady usługowe i firmy handlowe. Gmina Blizanów Gmina Blizanów jest to największa wiejska gmina powiatu kaliskiego. Położenie jej w bezpośrednim sąsiedztwie największego ośrodka gospodarczego, administracyjnego i kulturalnego miasta Kalisza południowej Wielkopolski zwiększa jej atrakcyjność. Gmina jest typowo rolnicza, na jej terenie działa około 1500 gospodarstw rolnych. Na terenie gminy nie ma zakładów przemysłowych. Działające zakłady prowadzą głównie działalność związaną z obsługą rolnictwa. Na terenie gminy działa 335 podmiotów gospodarczych. W związku z tym, że rolnictwo jest główną dziedziną produkcji na terenie gminy, możne spodziewać się intensyfikacji produkcji rolniczej szczególnie w południowo-środkowej części gminy, gdzie już obecnie prowadzona jest intensywna uprawa rolniczo-warzywnicza.

8 8 OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny są dwie nieruchomości rolne, zapisane w dwóch Księgach Wieczystych: - KZ1A/ /4 obejmująca dwie działki gruntu nr 67 i 95 o powierzchni łącznej 0,8500 ha (nieruchomość oznaczona kolorem żółtym) - KZ1A/ /1 obejmująca działki gruntu nr 66 i 96 o powierzchni łącznej 1,3800 ha, położone w miejscowości Wyganki, gm. Blizanów (nieruchomość oznaczona kolorem niebieskim). DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Widok na działki nr 66 i 67 Widok na działki nr 96 i 95 Droga dojazdowa i sąsiedztwo wycenianych działek

9 9 NIERUCHOMOŚĆ ZAPISANA W KSIĘDZE WIECZYSTEJ KZ1A/ /4 DZIAŁKA NR 67 Działka gruntu nr 67 o powierzchni 0,3700 ha stanowi wąski (ok. 10m) pas gruntu rolnego. Działka ma bezpośredni dostęp do drogi. Z jednej strony przylega do drogi wojewódzkiej nr 442 łączącej Wrześnię z Kaliszem, a z drugiej strony przylega do drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej (dz. nr 113). Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny rolne niezabudowane, sklep spożywczy, szklarnie oraz zabudowa zagrodowa. Przedmiotowa działka znajduje się w jednym kompleksie z działką nr 66 wchodzącej w skład drugiej szacowanej nieruchomości (KZ1A/ /1). Struktura użytkowania gruntów: grunty orne 0,3700 ha RAZEM: 0,3700 ha % Klasyfikacja gleboznawcza: klasa RIIIa 0,2300 ha 62,20% Klasa RIIIb 0,0200 ha 5,40% klasa IVa 0,0100 ha 2,70% Klasa V 0,1100 ha 29,70% RAZEM: 0,3700 ha % Jakość gruntów dobra, dominują grunty orne w III klasie bonitacyjnej, rokują osiąganie wysokich plonów przy zachowaniu zasad racjonalnego użytkowania. Kształt działki regularny jednak ze względu na swoją szerokość mało korzystny. Źródło: geoportal. gov.pl

10 10 DZIAŁKA NR 95 Działka gruntu nr 95 o powierzchni 0,4800 ha stanowi bardzo wąski (ok.10 m) pas gruntu rolnego i nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Przylega do działki nr 96 wchodzącej w skład drugiej szacowanej nieruchomości (KZ1A/ /1). Struktura użytkowania gruntów: grunty orne 0,4800 ha RAZEM: 0,4800 ha % Klasyfikacja gleboznawcza: klasa RIIIa 0,3600 ha 75,00% Klasa RIIIb 0,1200 ha 25,00% RAZEM: 0,4800 ha % Jakość gruntów dobra, dominują grunty orne w III klasie bonitacyjnej, rokują osiąganie wysokich plonów przy zachowaniu zasad racjonalnego użytkowania. Kształt działki regularny jednak ze względu na swoją szerokość mało korzystny. Źródło: geoportal. gov.pl NIERUCHOMOŚĆ ZAPISANA W KSIĘDZE WIECZYSTEJ KZ1A/ /1 DZIAŁKA NR 66 Działka gruntu nr 66 powierzchni 0,3900 ha stanowi bardzo wąski pas gruntu rolnego. Działka ma bezpośredni dostęp do drogi. Z jednej strony przylega do drogi wojewódzkiej nr 442 łączącej Wrześnię z Kaliszem, a z drugiej strony przylega do drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej (dz. nr 113). Najbliższe sąsiedztwo stanowią tereny rolne niezabudowane, sklep spożywczy, szklarnie oraz zabudowa zagrodowa. Przedmiotowa działka znajduje się w jednym kompleksie z działką nr 67 wchodzącą w skład wcześniej opisanej nieruchomości (KZ1A/ /4). Struktura użytkowania gruntów: grunty orne 0,3900 ha % RAZEM: 0,3900 ha %

11 11 Klasyfikacja gleboznawcza: klasa RIIIa 0,2600 ha 66,60% Klasa RIIIb 0,0100 ha 2,60% klasa IVa 0,0100 ha 2,60% Klasa V 0,1100 ha 28,20% RAZEM: 0,3900 ha % Jakość gruntów dobra, dominują grunty orne w III klasie bonitacyjnej, rokują osiąganie wysokich plonów przy zachowaniu zasad racjonalnego użytkowania. Kształt działki regularny jednak ze względu na swoją szerokość mało korzystny. Źródło: geoportal. gov.pl DZIAŁKA NR 96 Działka gruntu nr 96 o powierzchni 0,9900 ha stanowi bardzo wąski (ok. 10 m) pas gruntu rolnego usytuowany przy drodze wojewódzkiej nr 442 Kalisz Września. Na działce znajdują się naniesienia budowlane w postaci części murowanego budynku gospodarczego (trzy ściany i część dachu budynku) wchodzącego w skład innej nieruchomości. Naniesienia zgodnie z mapą zasadniczą zajmują powierzchnię ok. 130 m 2 co stanowi ok. 1,3 % całej działki i 30% powierzchni całego budynku. (mapa zasadnicza wraz z zaznaczoną częścią budynku wchodzącego na działkę stanowi załącznik do niniejszego opracowania). Struktura użytkowania gruntów: grunty orne 0,9900 ha RAZEM: 0,9900 ha % Klasyfikacja gleboznawcza: klasa RIIIa 0,5700 ha 57,00% Klasa RIIIb 0,4200 ha 43,00% RAZEM: 0,9900 ha % Jakość gruntów dobra, dominują grunty orne w III klasie bonitacyjnej, rokują osiąganie wysokich plonów przy zachowaniu zasad racjonalnego użytkowania. Kształt działki regularny jednak ze względu na swoją szerokość mało korzystny.

12 12 Źródło: geoportal. gov.pl Widok na działkę nr 96 i na budynek gospodarczy, który w części znajduje się na przedmiotowej działce. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Gmina Blizanów nie mają obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO opracowanego dla gminy Blizanów, podjętego Uchwałą nr XI/63/99 Rady Gminy Blizanów z dnia 27 października 1999r. działki 67 i 66 położona są na terenach upraw polowych na glebach o najwyższej i najniższej przydatności do produkcji rolnej a działki nr 95 i 96 na terenach o najwyższej przydatności produkcyjnej.

13 13 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie powiatu kaliskiego Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek niezabudowanych nieruchomości rolnych obszar rynku powiat kaliski, gmina Blizanów okres badania cen rok wstecz od daty wyceny jednostka odniesienia cena jednostkowa za 1 ha gruntu Badanym obszarem rynku były niezabudowane działki przeznaczone pod uprawy polowe na terenie powiatu kaliskiego, szczególnie gminy Blizanów. Rynek sprzedaży gruntów rolnych jest zadowalająco rozwinięty. Źródłem dużego popytu są rolnicy powiększający swój areał gruntów rolnych oraz związane z tym dopłaty Unijne. W sferze gruntów rolnych najważniejszym atrybutem cenotwórczym jest oczywiście lokalizacja oraz jakość gleb oceniana pod względem przydatności do produkcji rolnej, następnym w kolejności jest kształt rozłogu, kultura rolna, rodzaj użytków i dostęp do drogi. Również powierzchnia sprzedawanego areału ma wpływ na cenę im większa tym na ogół niższa cena jednostkowa. Według danych GUS z II kwartału 2015 r. według wybranych województw wynika, iż cena użytków rolnych w zależności od klasy bonitacyjnej i położenia wahają się w granicach od około zł do około zł za hektar. Województwo ogółem dobry (klasy I, II, IIIa) Grunt orny średni (klasy IIIb, IV) słaby (klasy V, VI) Łódzkie Wielkopolskie Z badania cen transakcyjnych w gminie Szczytniki wynika, iż ceny na tym terenie kształtują się na poziomie od około 3,24 zł do 6,76 zł za 1 m2 gruntu. Data transakcji Obręb Nr działki(ek) Powierzchnia działek Cena działek Cena 1 mkw Nr Księgi Wieczystej gruntowej Żerniki , , / Blizanów 02 38,45, , / Jarantów , / Szadek 030 1/4, 1/ , / Janków / , / Jarantów / , / Czajków 06 43/ , / Żegocin , /9

14 14 8. WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny poszczególnych części składowych nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.

15 15 PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

16 Liczba transakcji KM 1535/ OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY 9.1. Obliczenie wartości działki nr 67 zapisanej w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /4 o powierzchni 3700 m 2. W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 9 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = 3,24 zł Cena maksymalna = 6,76 zł DELTA = 3,52 zł Liczba próbek = 9 Liczba porównań = 3 Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 3,82 Odchylenie standardowe = 1, Cena 1 mkw Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami Przyjęte cechy rynkow e 6 Kształt 30 % Położenie 25 % Wielkość 10 % Jakość 25 % Dojazd 10 % Nr Z przedstawionego zbioru 9 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data transakcji Lokalizacja Jarantów, gm. Blizanów Szadek, gm. Blizanów Janków, gm. Blizanów Powierzchnia gruntu [m 2 ] Cena całkowita Cena jednostkowa Opis nieruchomości ,57 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna IIIb, dojazd drogą śródpolną ,79 Teren o nieregularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna IVb, dojazd drogą śródpolną ,04 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna V, VI dojazd drogą asfaltową

17 17 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Kształt rozłogu korzystny jeden kompleks obszarowy średnio korzystny kilka działek o regularnych kształtach mało korzystny działki rozrzucone o nieregularnych kształtach lub wąskie pasy gruntu Jakość gruntów dobra dominująca klasy bonitacyjna III średnia słaba dominujące klasy bonitacyjne IV dominujące klasy bonitacyjne V, VI Położenie dobre położenie w miejscowości gminnej zadowalające położenie w dalszej odległości od miejscowości gminnej Wielkość działki mała do 5000 m 2 średnia Pomiędzy 5000 m m2 duża powyżej 9000 m 2 Dojazd do nieruchomości dobry dojazd drogą o nawierzchni asfaltowej zadowalający dojazd drogą gminną o nawierzchni gruntowej średni brak bezpośredniego dojazdu do drogi Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3,57 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Kształt działki 30 1,05 mało korzystny korzystny - 1,06 Jakość gruntów 25 0,88 dobra dobra 0,00 Położenie 25 0,88 zadowalające zadowalające 0,00 Wielkość działki 10 0,35 mała średnia 0,17 Dojazd do 10 0,35 dobry zadowalający 0,17 nieruchomości Suma: - 0,72 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3,79 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Kształt działki 30 1,05 mało korzystny mało korzystny 0,00 Jakość gruntów 25 0,88 dobra średnia 0,44 Położenie 25 0,88 zadowalające zadowalające 0,00 Wielkość działki 10 0,35 mała średnia 0,17 Dojazd do 10 0,35 dobry średni 0,35 nieruchomości Suma: 0,96 Poprawki [zł]. Poprawki [zł].

18 18 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 4,04 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Kształt działki 30 1,05 mało korzystny korzystny - 1,06 Jakość gruntów 25 0,88 dobra słaba 0,88 Położenie 25 0,88 zadowalające zadowalające 0,00 Wielkość działki 10 0,35 mała mała 0,00 Dojazd do 10 0,35 dobry dobry 0,00 nieruchomości Suma: - 0,18 Wartości cząstkowe: Wx-3,57 = 3,57+(-0,72) = 2,85 Wx-3,79 = 3,79+0,96 = 4,75 Wx-4,04 = 4,04+(-0,18) = 3,86 Sposób obliczania wartości 1 m2, średnia arytmetyczna Wartość 1 mkw nieruchomości wycenianej: 3,82 zł słownie: trzy zł. 82/100 Wartość rynkowa działki gruntu nr 67 o powierzchni 3700 m 2 wynosi Wr = 3700 m 2 x 3,82 zł/m 2 = ,00 zł przyjęto: zł słownie: czternaście tysięcy złotych Poprawki [zł].

19 Liczba transakcji KM 1535/ Obliczenie wartości działki nr 95 zapisanej w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /4 o powierzchni 0,4800 ha Do obliczeń przyjęto ten sam zbiór transakcji, wagi cech oraz obiekty porównawcze co w punkcie 9.1. Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 3,47 Tabele porównawcze 4 5 Cena 1 mkw 6 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3,57 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Kształt działki 30 1,05 mało korzystny korzystny - 1,06 Jakość gruntów 25 0,88 dobra dobra 0,00 Położenie 25 0,88 zadowalające zadowalające 0,00 Wielkość działki 10 0,35 mała średnia 0,17 Poprawki [zł]. Dojazd do 10 0,35 średni zadowalający - 0,17 nieruchomości Suma: - 1,06 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3,79 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. wyceniana) (nier.por.) Kształt działki 30 1,05 mało korzystny mało korzystny 0,00 Jakość gruntów 25 0,88 dobra średnia 0,44 Położenie 25 0,88 zadowalające zadowalające 0,00 Wielkość działki 10 0,35 mała średnia 0,17 Dojazd do 10 0,35 średni średni 0,00 nieruchomości Suma: 0,61 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 4,04 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy Wartość cechy Poprawki [zł]. (Nier. wyceniana) (nier.por.) Kształt działki 30 1,05 mało korzystny korzystny - 1,06 Jakość gruntów 25 0,88 dobra słaba 0,88 Położenie 25 0,88 zadowalające zadowalające 0,00 Wielkość działki 10 0,35 mała mała 0,00 Dojazd do 10 0,35 średni dobry - 0,35 nieruchomości Suma: - 0,53

20 Liczba transakcji KM 1535/15 20 Wartości cząstkowe: Wx-3,57 = 3,57+(-1,06) = 2,51 Wx-3,79 = 3,79+0,61 = 4,40 Wx-4,04 = 4,04+(-0,53) = 3,51 Sposób obliczania wartości 1 m2, średnia arytmetyczna Wartość 1 mkw nieruchomości wycenianej: 3,47 zł słownie: trzy zł. 47/100 Wartość rynkowa działki gruntu nr 95 o powierzchni 4800 m 2 wynosi Wr = 4800 m 2 x 3,47 zł/m 2 = ,00 zł przyjęto: zł słownie: siedemnaście tysięcy złotych 9.3. Obliczenie wartości działki nr 66 zapisanej w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /1 o powierzchni 3900 m 2. Ze względu na to, iż ma bardzo podobne cechy tj. położenie, powierzchnię, jakość gruntów, kształt oraz dojazd do działki nr 67 wartość 1 m2 działki przyjęto taką samą jak w punkcie 9.1. Sposób obliczania wartości 1 m2, średnia arytmetyczna Wartość 1 mkw nieruchomości wycenianej: 3,82 zł słownie: trzy zł. 82/100 Wartość rynkowa działki gruntu nr 66 o powierzchni 3900 m 2 wynosi Wr = 3900 m 2 x 3,82 zł/m 2 = ,00 zł przyjęto: zł słownie: piętnaście tysięcy złotych 9.4. Obliczenie wartości działki nr 96 zapisanej w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /1 o powierzchni 9900 m 2 Do obliczeń przyjęto ten sam zbiór transakcji, wagi cech oraz obiekty porównawcze co w punkcie 9.1. Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) 3, Cena 1 mkw 6

21 21 Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3,57 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Kształt działki 30 1,05 mało korzystny korzystny - 1,06 Jakość gruntów 25 0,88 dobra dobra 0,00 Położenie 25 0,88 zadowalające zadowalające 0,00 Wielkość działki 10 0,35 duża średnia - 0,17 Dojazd do 10 0,35 dobry zadowalający 0,17 nieruchomości Suma: - 1,06 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3,79 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Kształt działki 30 1,05 mało korzystny mało korzystny 0,00 Jakość gruntów 25 0,88 dobra średnia 0,44 Położenie 25 0,88 zadowalające zadowalające 0,00 Wielkość działki 10 0,35 duża średnia - 0,17 Dojazd do 10 0,35 dobry średni 0,35 nieruchomości Suma: 0,62 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 4,04 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Kształt działki 30 1,05 mało korzystny korzystny - 1,06 Jakość gruntów 25 0,88 dobra słaba 0,88 Położenie 25 0,88 zadowalające zadowalające 0,00 Wielkość działki 10 0,35 duża mała - 0,35 Dojazd do 10 0,35 dobry dobry 0,00 nieruchomości Suma: - 0,53 Poprawki [zł]. Poprawki [zł]. Poprawki [zł]. Wartości cząstkowe: Wx-3,57 = 3,57+(-1,06) = 2,51 Wx-3,79 = 3,79+0,62 = 4,41 Wx-4,04 = 4,04+(-0,53) = 3,51 Sposób obliczania wartości 1 m2, średnia arytmetyczna Wartość 1 m 2 nieruchomości wycenianej: 3,48 zł

22 22 Zgodnie z procedurą wyceny zastosowano współczynnik korekcyjny 0,9 (wartość współczynnika z przedziału ) z uwagi na cechy nieruchomości wykraczające poza zakres cech analizowanych nieruchomości. Szacowana nieruchomość w niewielkiej części jest zabudowana budynkiem gospodarczym należącym do innej nieruchomości. Stan ten wymaga wyjaśnienia i uregulowania. Wartość 1 m 2 wynosi: 3,48 zł x 0,9 = 3,13 zł Wartość rynkowa działki gruntu nr 96 o powierzchni 9900 m 2 wynosi Wr = 9900 m 2 x 3,13 zł/m 2 = zł przyjęto: zł słownie: trzydzieści jeden tysięcy złotych w tym: wartość rynkowa naniesień budowlanych znajdujących się na przedmiotowej działce wynosi: 9000 zł * słownie: dziewięć tysięcy złotych * Wartość naniesień określono na podstawie kalkulacji własnej oraz na podstawie Biuletynu Cen Obiektów Budowlanych i Scalonych Normatywów Obiektów budowlanych Wacetob.

23 WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/ /4 DZIAŁKA NR 67 O POWIERZCHNI 3700 m 2 DZIAŁKA NR 95 O POWIERZCHNI 4800 m 2 RAZEM zł zł zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/ /1 DZIAŁKA NR 66 O POWIERZCHNI 3900 m2 DZIAŁKA NR 96 O POWIERZCHNI 9900 m2 RAZEM zł zł zł Oszacowane wartości odpowiadają cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania. 11. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt Cel wyceny. Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora.

24 ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z ksiąg wieczystych nr KZ1A/ /4 i KZ1A/ /1 prowadzonych przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych sporządzony przez biegłego sądowego. Wypisy z rejestru gruntów i kopie map ewidencyjnych. Kopia mapy zasadniczej działki nr 96 z zaznaczona częścią budynku wchodzącego w skład innej nieruchomości. Protokół z oględzin nieruchomości.