WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis nieruchomości Nieruchomość gruntowa, położona w miejscowości Andrychów, na działce nr 6869/1, gmina Andrychów, powiat Wadowicki, województwo małopolskie. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr: nr 6869/1o powierzchni 0,0876 ha Nieruchomość objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wadowicach nr KR1W/00092879/3 Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej MN1 Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w stanie do częściowego wykończenia, o powierzchni użytkowej ok. 149m 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach. Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości W = 349 000 zł Słownie: trzysta czterdzieści dziewięć w tym wartość gruntu W = 43 000 zł Autor operatu Data sporządzenia operatu 01. 04. 2015 roku Strona 2 z 38
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz gospodarczym, położona na działce nr 6869/1, w miejscowości Andrychów, gmina Andrychów, powiat wadowicki, województwo małopolskie. 1.2.Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej - Nazwa jednostki ewidencyjnej: Andrychów - miasto - Nazwa obrębu: 0001 Andrychów - Numer ewidencyjny działki, powierzchnia, numer księgi wieczystej nieruchomości gruntowej: L.p. Działka nr powierzchnia [ha] stan księga wieczysta 1 6869/1 0,0876 zabudowana KR1W/00092879/3 - Budynki, będące częścią składową nieruchomości : brak 1.3. Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne Zakresem wyceny jest objęta nieruchomość gruntowa zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jako przedmiot prawa własności. Dodatkowo zostanie obliczona zostanie wartość samego gruntu, aby zobrazować wartość części składowych nieruchomości. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach, Sygn. akt Km 1698/14 Strona 4 z 38
Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest na w strefie peryferyjnej miasta, w okolicach ulic Dąbrowskiego i Kilińskiego, w odległości ok. 1,8km na południowy wschód na od centrum Andrychowa. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości: - tereny zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi - tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Wyceniana nieruchomość gruntowa ma kształt prostokąta o wymiarach ok. 32 x 27m. Teren nieruchomości jest równy, o stałej poziomej konfiguracji. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Nieruchomość jest ogrodzona, ogrodzeniem z siatki stalowej na cokole betonowym, wzdłuż którego nasadzono krzewy iglaste. Teren przed garażem został utwardzony tłuczniem kamiennym i destruktem asfaltowym, pozostała część terenu jest niezabudowana i porośnięta trawą. Od strony zachodniej nieruchomość przylega drogi gminnej o nawierzchni asfaltowej, z której jest wjazd na teren nieruchomości. Droga gminna po ok. 100m łączy się z drogą Strona 10 z 38
powiatową ul. Kilińskiego. Północna część działki o szerokości 4m jest obciążona służebnością przejazdu i przechodu i stanowi fragment drogi wewnętrznej prowadzącej do sąsiednich nieruchomości. Nieruchomość jest uzbrojona w sieć wodociągową, kanalizacyjną, gazową i energetyczną, z których wykonano przyłącza do budynku. 5.3. Opis części składowych gruntu BUDYNEK MIESZKALNY JEDNORODZINNY Budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego, stanowiącego część składowa nieruchomości budynek została rozpoczęta w 2011r na podstawie prawomocnego pozwolenia na budowę nr 1062/2010 z dn. 2910.2010r. Budynek został wybudowany w szeregu pięciu identycznych budynków. W budynku nie zostały wykonane wszystkie prace wykończeniowe i obecnie nie nadaje się do użytkowania. Budynek jest wolnostojący, parterowy, niepodpiwniczony, z poddaszem użytkowym, pokryty dachem dwuspadowym. Budynek ma wymiary zewnętrzne ok. 12 x 19m i wysokości ok. 7m. Strona 11 z 38
Dane podstawowe z dokumentacji projektowej: Powierzchnia zabudowy 148,66 m 2 Powierzchnia użytkowa 148,91 m 2 + garaż 17,90 m 2 + kotłownia 5,62 m 2 Kubatura 789,70 m 3 KONSTRUKCJA I WYKOŃCZENIE Fundamenty: betonowe Ściany konstrukcyjne: murowane z pustaków ceramicznych Stropy: Schody: Dach Pokrycie dachu: Obróbki blacharskie: Elewacja: Tynki ścian i sufitów Okładziny ścian: Posadzki: Stolarka okienna : Stolarka drzwiowa: Instalacje: gęstożebrowy, betonowy brak dwuspadowy o nachyleniu ok. 45 stopni, konstrukcja drewniana dachówka ceramiczna rynny i rury spustowe PCV, obróbki z blachy stalowej powlekanej docieplona styropianem i wykończona tynkiem cienkowarstwowym płyty G-K oraz cem-wap na poddaszu, parter - brak brak brak tylko podkłady betonowe PCV brak, brama garażowa stalowa podnoszona bak, tylko elektryczna na poddaszu i podejścia wod-kan w posadzce parteru STAN TECHNICZNY Stan techniczny budynku ocenia się jako bardzo dobry, ponieważ został wybudowany w ciągu ostatnich 4 lat. Do dnia dzisiejszego nie został w pełni wykończony. Nie zaobserwowano uszkodzeń w elementach konstrukcyjnych budynku. W czasie wizji w terenie stwierdzono dobrą jakość wykonywanych robót oraz użytych materiałów Strona 12 z 38
konstrukcyjnych i wykończeniowych. Aby zakończyć inwestycję konieczne jest wykonanie następujących robót: wykonanie ścianek działowych na parterze wykonanie schodów wewnętrznych wykończenie balkonu z balustradą oraz tarasu dokończenie tynków i malowanie pomieszczeń wykonanie okładzin ściennych w łazienkach wykonanie posadzek montaż parapetów wewnętrznych montaż drzwi dokończenie instalacji wewnętrznych wyposażenie łazienek w urządzenia sanitarne montaż osprzętu elektrycznego Biorąc pod uwagę liczbę lat użytkowania budynku, jakość użytych materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych, oraz potencjalny czasu trwałości technicznej budynku łączne zużycie techniczne budynku po jego całkowitym wykończeniu przyjęto jak zerowe. FUNKCJONALNOŚĆ Funkcjonalność budynku jest bardzo dobra, ponieważ spełnia wymogi, dla jakich został zaprojektowany oraz aktualne trendy architektoniczne dla budynków tego typu. Budynek posiada dwie kondygnacje użytkowe z następującym układem pomieszczeń: Parter: salon, kuchnia, łazienka, pokój, pom. gospodarcze, garaż, pomieszczenie rekreacyjne łączna pow. 114,75m 2 Poddasze: trzy pokoje, łazienka łączna pow. 57,68m 2 Wyciąg z dokumentacji technicznej w załączniku. Na dzień oględzin parter nie został podzielony na pomieszczenia, w na poddaszu zamiast dwóch projektowanych pokoi wydzielono trzy. Garaż oraz kotłownia ze względu na swoja funkcję nie są zaliczane do powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Strona 13 z 38
Budynek posiada jedno wejście na poziomie parteru od strony zachodniej, poprzez hall można dostać się do wszystkich pomieszczeń. Dodatkowo do budynku można dostać się przez drzwi balkonowe od strony południowej. Komunikację pomiędzy kondygnacjami będą zapewniać schody wewnętrzne. Za garażem zaprojektowano pomieszczenie rekreacyjne. Na elewacji południowej, na poziomie poddasza jest usytuowany balkon. Budynek posiada prawidłową izolację cieplną wszystkich przegród zewnętrznych, oraz szczelną stolarkę okienną, ma średnią powierzchnię użytkową i po wykończeniu będzie posiadać sprawny system centralnego ogrzewania, co sprawia, że powinien być ekonomiczny w użytkowaniu, a jego energooszczędność będzie na dobrym poziomie. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Przeznaczenie urbanistyczne nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części Gminy Andrychów w zakresie parceli położonych w mieście Andrychów, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Andrychowie nr XLIX/463/2006 z dn. 28.09.2006r. Strona 14 z 38
Według planu miejscowego przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie: PRZEZNACZENIE MPZP POWIERZCHNIA działka 6869/1 A15.6/1 MN1 (100%) MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej Podstawowe przeznaczenie działek budowlanych planu - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna historyczna lub współczesna, mieszkaniowa wielorodzinna typu mały dom mieszkalny do 4 mieszkań, mieszkaniowa wielorodzinna typu willowego do 5 mieszkań z dopuszczeniem lokalizacji dodatkowych funkcji związanych z różnymi formami działalności gospodarczej, których łączna powierzchnia całkowita nie przekracza 30% powierzchni całkowitej budynku mieszkalnego, z przynależnym zagospodarowaniem terenu. 1) Nakazy a) działka budowlana planu winna spełniać wymogi minimalnych szerokości i powierzchni: a1) dla zabudowy szeregowej odpowiednio: min.6,0m i min.300,0m 2, a2) dla zabudowy bliźniaczej oraz wolnostojącej, z dopuszczoną zabudową w granicy od strony sąsiada, odpowiednio: min.10m i min.600m 2, a1) dla zabudowy wolnostojącej odpowiednio: min.16,0m i min.800,0m 2, nakaz nie obejmuje działek budowlanych planu zabudowanych, lub posiadających ostateczne decyzje pozwolenia na budowę w dniu wejścia w życie planu oraz istniejących działek niezabudowanych, których podziału dokonano przed wejściem w życie planu, pod warunkiem, iż dopuszczone odstępstwo nie będzie kolidowało z zagospodarowaniem i zabudową na działkach sąsiednich oraz z przepisami odrębnymi; b) obowiązujące parametry przeznaczenia podstawowego: b1) procent terenów zabudowanych, pz = do 40%, b2) procent terenów biologicznie czynnych, Pb = od 55% wzwyż, Strona 15 z 38
4. 5. 6. Wyposażenie w instalacje i funkcj. Zagospodarowanie działki Powierzchnia działki 10 349,60 0,00 0,00 0,00 15 524,40 0,00 0,00 0,00 10 349,60 0,00-174,80 0,00 Suma poprawek 100 3496 262,20-174,80 0,00 Cena poprawiona [zł/m 2 ] 2940,20 3529,20 2977,00 Średnia cena poprawiona [zł/m 2 ] 3148,80 Ze względu na jednakowe zaufanie do danych porównawczych wartość 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustalono jako średnią arytmetyczną, która wynosi: 3148,80 zł/m 2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie wykończonym stanowi iloczyn pola powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego i oszacowanej jednostkowej wartości rynkowej nieruchomości, czyli: W WYK = 3148,80 zł/m 2 x 148,91 m 2 = 468 887,81 zł; przyjęto: 469 000 zł 9.3. Określenie wartości nakładów na wykończenie budynku Wartość rynkową robót niezbędnych do wykończenia budynku określono na podstawie stanu zaawansowania robót zaobserwowanego podczas oględzin, wskaźników procentowych udziału poszczególnych elementów scalonych robót w cenie budynku oraz wartości tych robót. Poszczególne wskaźniki cenowe ustalono na podstawie tablic publikowanych w Biuletynie cen obiektów budowlanych BCO SEKOCENBUD 2013r - obiekt nr 1155 - Dom jednorodzinny wolnostojący. Lp. Element robót Udział elementu w cenie budynku [%] Zaawansowanie elementu robót [%] Wskaźnik wartości robót do wykonania [%] Wartość robót do wykonania [zł] 1 Fundamenty: 11,3 100 0,00 0 Strona 35 z 38
2 Ściany 13,5 100 0,00 0 konstrukcyjne: 3 Ścianki działowe: 4,0 40 2,40 8 235 4 Strop i schody 6,1 85 0,92 3 140 5 Dach 6,5 100 0,00 0 6 Pokrycie dachu: 9,2 100 0,00 0 7 Izolacje 6,1 95 0,31 1 047 8 Elewacja: 3,2 95 0,16 549 9 Tynki balustrady wewn. okładziny i 6,4 15 5,44 18 667 malowanie 10 roboty zewnętrzne 0,9 50 0,45 1 544 11 Posadzki: 9,4 20 7,52 25 804 12 Stolarka zew : 5,2 90 0,52 1 784 13 Stolarka wew: 1,3 0 1,30 4 461 14 Instalacje: 16,9 5 16,06 55 090 Razem: 100 35,07 120 321 Na podstawie obliczeń przedstawionych w powyższej tabeli ustalono, że koszt wykończenia budynku wynosi: K WYK = 120 321 zł; przyjęto: 120 000 zł Zysk potencjalnej firmy wykonawczej zawarty jest w cenie robót, zgodnie z założeniami Biuletynu cen obiektów budowlanych SEKOCENBUD, będącym podstawą określenia tych kosztów robót. 9.4. Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej w stanie obecnym Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym w stanie obecnym, określa się jako różnicę pomiędzy wartością rynkową budynku w stanie wykończonym (określoną w etapie I) a kosztami robót niezbędnych do wykończenia tego budynku (określonych w etapie II), czyli: W = W WYK - K WYK = 469 000 120 000 = 349 000 zł Strona 36 z 38
10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY Na podstawie wykonanej analizy rynku podobnych do wycenianej nieruchomości oraz na podstawie wykonanych obliczeń w podejściu porównawczym ustalono, że wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położona na działce nr 6869/1, w miejscowości Andrychów, wynosi: W = 349 000 zł Słownie: trzysta czterdzieści dziewięć w tym wartość gruntu W = 43 000 zł Wartości powyższe nie zawiera podatku VAT Otrzymane wartości uwzględniają zarówno charakter lokalizacji, wpływ infrastruktury, możliwości inwestowania w przedmiotową nieruchomość oraz aktualne trendy na rynku nieruchomości gruntowych w konkretnych lokalizacjach. Obliczona wartość jednostkowa nieruchomości zabudowanej po wykończeniu sytuuje się w górnych przedziałach cen transakcyjnych notowanych na rynku, głównie z uwagi na stan techniczny budynku i optymalną powierzchnię użytkową, oraz atrakcyjną lokalizację. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 11.1. Klauzule ogólne : 1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości. 2. Określona niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa nie zawiera podatku VAT, ani innych opłat, które będą musiały być uiszczone w przypadku przeniesienia prawa własności. 3. Autor operatu przyjmuje za prawdziwe informacje o cenach rynkowych nieruchomości, zawartych w aktach notarialnych Strona 37 z 38