Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości Nr działki 225/3 ZA1Z/00084917/9 Nieruchomość zabudowana Chomęciska Duże Gmina Stary Zamość Właściciele Arkadiusz Wojciechowski Ewelina Kinga Wojciechowska Adres Chomęciska Duże 67 gm. Stary Zamość Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, 22-400 Zamość 001 Określona wartość W R225/3 = 296.000 zł. (dwieście dziewięćdziesiąt sześć tysięcy złotych) Wykonał: Zamość, 24.05.2012 r.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 225/3 ark. 1 o powierzchni 5,25ha położona w obrębie 2 Chomęciska Duże stanowi działkę zabudowaną w kształcie zbliżonym do połączonych dwóch nieforemnych prostokątów. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej o nawierzchni bitumicznej biegnącej przez miejscowość w kierunku Wólki Złojeckiej. Przylega do tej drogi swym południowym, krótszym bokiem. Działka na długości ok. 100m i szerokości nieco ponad 70m (0,71ha) stanowi siedlisko, a pozostała część grunt rolny, który obecnie nie jest wykorzystywany. Od drogi gminnej, praktycznie w połowie długości działki usytuowany jest budynek mieszkalny, dalej kilkanaście metrów za nim prostopadle w kierunku północno-wschodnim murowana obora, natomiast w odległości ok. 35m w kierunku północnym od budynku mieszkalnego duża murowana stodoła położona równolegle do drogi gminnej. W kierunku północno-zachodnim równolegle do obory w odległości ok. 35m od niej usytuowana jest równolegle druga obora murowana. Budynki gospodarcze dla rolnictwa są znacznych rozmiarów, powierzchnia zabudowy wynosi odpowiednio 250m² (obora), 321m² (stodoła) oraz 119m² druga obora. Budynek mieszkalny z lat 70-tych na fundamencie betonowym, murowany z cegły pełnej palonej oraz pustaka. Stropy z suporeksu na belkach żelbetowych zalewane betonem. Budynek kryty blachą płaską na stropodachu, całkowicie podpiwniczony. W budynku dwie kondygnacje właściwe. W budynku en. el., woda gminna, gaz ziemny oraz kanalizacja podłączona do własnego szamba. Budynek obłożony z zewnątrz białym sidingiem. Budynki gospodarcze dla rolnictwa murowane w większości z cegły pełnej palonej, częściowo z pustaka cementowego oraz białej cegły. Stan tych budynków jest dobry. Od strony wschodniej siedliska urządzony jest niewielki sad owocowy (ok. 0,18ha). Natomiast w pozostałej części działka stanowi grunt rolny (ok. 4,36ha), który obecnie nie jest wykorzystywany pod uprawę. Porośnięty jest trawami, teren wydaje się nieco wilgotny. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Stary Zamość dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia studium. Plan miejscowy uchwalony uchwałą RG Stary Zamość z dnia 2.12.1994 r. utracił ważność z dniem 31.12.2003 r. Obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Stary Zamość zatw. Uchwałą RG XL/151/2002 z dnia 15.02.2002 r. wg którego nieruchomość położona jest w terenach rolnych z dopuszczeniem zabudowy W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Stary Zamość. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 296.000 zł. (dwieście dziewięćdziesiąt sześć tysięcy złotych) Data sporządzenia 24 maj 2012 r. Opracował
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 2 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny... 4 1.1 Przedmiot wyceny... 4 1.2 Zakres wyceny... 4 2 Określenie celu dokonywanej wyceny... 4 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny... 4 3.1 Podstawa formalna opracowania... 4 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 5 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego... 5 5 Określenie stanu nieruchomości... 5 5.1 Stan prawny... 5 5.2 Stan techniczno-użytkowy... 9 5.2.1. Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo... 9 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym... 11 6 Określenie sposobu wyceny... 11 6.1 Rodzaj określanej wartości... 11 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki...12 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami...13 7 Analiza i charakterystyka rynku... 14 8 Określenie wartości nieruchomości... 16 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanej i wybór nieruchomości porównawczych...16 8.2 Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości...17 9 Wynik końcowy wyceny... 17 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe... 18 Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi oraz murowanymi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa pow. zamojski, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 5.03.2012 r. - sygn. akt KM 1305/11, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 5.03.2012 r. - sygn. akt KM 1305/11, 4. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 5.03.2012 r. - sygn. akt KM 1305/11, 5. Zawiadomienie z dnia 18.04.2012 r., 6. Odpis z księgi wieczystej nr ZA1Z/00084917/9, 7. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków, 8. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 9. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 10. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 32 szt.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 225/3 położona w miejscowości Chomęciska Duże, gm. Stary Zamość, woj. lubelskie, opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/00084917/9 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej nr ew. 225/3 położonej w miejscowości Chomęciska Duże, gm. Stary Zamość, woj. lubelskie, opisanej w księdze wieczystej Nr ZA1Z/00084917/9 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu, tj. prawa własności do w/w nieruchomości. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, 22-400 Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 5 marca 2012 r. sygn. akt KM 1305/11. 3.2 Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia 01.01.2008 r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW).
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 5 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny nieruchomości w dniu 11.05.2012 r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Zamościu oraz przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 24 maj 2012 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 24 maj 2012 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 24 maj 2012 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 11 maj 2012 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ew. 225/3 położonej w miejscowości Chomęciska Duże, gm. Stary Zamość, woj. lubelskie, stanowiącej własność małżeńską Eweliny Kingi Wojciechowskiej i
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 6 Arkadiusza Wojciechowskiego prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu księga wieczysta Nr ZA1Z/00084917/9. Nr księgi wieczystej ZA1Z/00084917/9 Położenie Właściciel Obciążenia Miejscowość: Chomęciska Duże gmina: Stary Zamość sposób korzystania: grunty rolne zabudowane nr działki: 225/3 powierzchnia: 5,2500ha Ewelina Kinga Wojciechowska c. Zbigniewa i Krystyny oraz Arkadiusz Wojciechowski s. Tomasza i Ewy wspólność ustawowa majątkowa małżeńska -w dziale III: Rubryka 3.4 - Treść wpisu Podrubryka 3.4.1 Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez komornika sądowego Rewiru I-go przy Sądzie Rejonowym w Zamościu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości Podrubryka 3.4.5 Osoba fizyczna 1. Bożena Kopka 2. Andreas Hradetzky 3. Sebastian Rochowski 4. Andreas Hradetzky 5. Leszek Gościcki 6. Piotr Koper 7. Andreas Hradetzky 8. Władysław Kostrubiec 9. Mieczysław Skwarski 10. Przemysław Kałużny 11. Teresa Bochen 12. Zbigniew Bochen 13. Zdzisława Sibilska 14. Alina Koszewska 15. Dariusz Majligner Rubryka 3.4 - Treść wpisu Podrubryka 3.4.1 Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 1305/11
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 7 Podrubryka 3.4.4 Inna osoba prawna... 1) 1. Nazwa: Mercedes-Benz Bank Polska S.A. w Warszawie 2. Siedziba: Warszawa 2) 1. Nazwa: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. 2. Siedziba: Lublin w dziale IV - HIPOTEKA 1. Hipoteka umowna zwykła w kw. 209.122,14 zł. spłata wierzytelności wynikającej z umowy nr 202-1363/2/IBP/1/2007 z dnia 2 stycznia 2007 r. Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Inkaso I Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty SIEDZIBA: WARSZAWA 2. Hipoteka umowna kaucyjna w kw. 45.904,86 zł. spłata wierzytelności wynikającej z umowy nr 202-1363/2/IBP/1/2007 z dnia 2 stycznia 2007 r. Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Inkaso I Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty SIEDZIBA: WARSZAWA 3. Hipoteka umowna zwykła w kw. 246.000,00 zł. wierzytelność banku z tytułu kredytu udzielonego na podstawie umowy kredytu inwestycyjnego w rachunku kredytowym w walucie polskiej dla posiadaczy rachunku bieżącego typu partner nr 202-1364/3/IIBP/8/2007 z dnia 11 maja 2007 r. Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Inkaso I Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty SIEDZIBA: WARSZAWA 4. Hipoteka umowna kaucyjna w kw. 56.580,00 zł. wierzytelność banku z tytułu kredytu udzielonego na podstawie umowy kredytu inwestycyjnego w rachunku kredytowym w walucie polskiej dla posiadaczy rachunku bieżącego typu partner nr 202-1364/3/IIBP/8/2007 z dnia 11 maja 2007 r. Wierzyciel hipoteczny: Kredyt Inkaso I Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty SIEDZIBA: WARSZAWA
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 8 5. Hipoteka przymusowa zwykła w kw. 127.587,00 zł. należność objęta tytułem wykonawczym Wierzyciel hipoteczny: Skarb Państwa Naczelnik Urzędu Skarbowego w Zamościu SIEDZIBA: Zamość 6. Hipoteka przymusowa kaucyjna w kw. 26.000,17 zł. należność z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Biłgoraju SIEDZIBA: Warszawa 7. Hipoteka przymusowa zwykła w kw. 78.125,57 zł. hipoteka przymusowa zwykła w wysokości 73.517,57zł. Z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia 20.12.2007 r. do dnia zapłaty oraz koszty postępowania w kwocie 4.536,00 zł. w tym 3.600,00 zł. tytułem kosztów zastępstwa procesowego oraz 72,00 zł. tytułem kosztów postępowania w sprawie o wydanie II tytułu wykonawczego Wierzyciel hipoteczny: Dariusz Majligner Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu działka nr ew. 225/3 położona w miejscowości Chomęciska Drugie, gm. Stary Zamość, woj. lubelskie, stanowi własność Arkadiusza Wojciechowskiego i Eweliny Kingi Wojciechowskiej zam. Chomęciska Duże 34: Nr jednostki rejestrowej: G.538 Nr działki, arkusz 225/3, arkusz 1 powierzchnia uż. 5,25 ha, w tym: - opis użytku 2,65 R IVa klasa, 1,89 R IVb klasa, 0,71 Br R IVa klasa Położenie działki Chomęciska Duże Obręb 2 Chomęciska Duże KW ZA1Z/00084917/9 Jednostka ewidencyjna Stary Zamość Razem powierzchnia 5,25ha Według prowadzonej w Starostwie Powiatowym w Zamościu kartoteki budynków na działce nr ew. 225/3 znajdują się budynki:
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 9 Nr ew. budynku: 1 2 3 4 Nr działki 1.225/3 Funkcja budynku mieszkalne, Kondygnacja n / p 2.0 / 1.0 Powierzchnia zabudowy 108,00 Powierzchnia użytkowa nie wypełniono Rok zakończenia 1.225/3 1.225/3 1.225/3 prod, usług i gosp. dla roln. prod, usług i gosp. dla roln. prod, usług i gosp. dla roln. 1.0 / 0.0 1.0 / 0.0 1.0 / 0.0 250,00 321,00 119,00 nie wypełniono nie wypełniono nie wypełniono budowy 1970 1980 1990 1980 Materiał mur mur mur mur Adres budynku Chomęciska Duże 67 Chomęciska Duże Chomęciska Duże Chomęciska Duże Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy 5.2.1. Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 225/3 ark. 1 o powierzchni 5,25ha położona w obrębie 2 Chomęciska Duże stanowi działkę zabudowaną w kształcie zbliżonym do połączonych dwóch nieforemnych prostokątów. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej o nawierzchni bitumicznej biegnącej przez miejscowość w kierunku Wólki Złojeckiej. Przylega do tej drogi swym południowym, krótszym bokiem. Działka na długości ok. 100m i szerokości nieco ponad 70m (0,71ha) stanowi siedlisko, a pozostała część grunt rolny, który obecnie nie jest wykorzystywany. Od drogi gminnej, praktycznie w połowie długości działki usytuowany jest budynek mieszkalny, dalej kilkanaście metrów za nim prostopadle w kierunku północno-wschodnim murowana obora, natomiast w odległości ok. 35m w kierunku północnym od budynku mieszkalnego duża murowana stodoła położona równolegle do drogi gminnej. W kierunku północno-zachodnim równolegle do obory w odległości ok. 35m od niej usytuowana jest druga obora murowana. Budynki gospodarcze dla rolnictwa są znacznych rozmiarów, powierzchnia zabudowy wynosi odpowiednio 250m² (obora), 321m² (stodoła) oraz 119m² druga obora. Budynek mieszkalny z lat 70-tych na fundamencie betonowym, murowany z cegły pełnej palonej oraz pustaka. Stropy z suporeksu na belkach żelbetowych zalewane betonem. Budynek kryty blachą płaską na stropodachu. Budynek mieszkalny całkowicie podpiwniczony wysoka piwnica (suterena) oraz dwie kondygnacje właściwe. Wejście na wyższy parter po schodach betonowych (strona północna) do przedsionka przez drzwi drewniane starego typu stolarskie. W przedsionku terakota na podłodze, ściany i sufit wykończone terakotą drewnianą. Z przedsionka wejście do przedpokoju (korytarza) z którego wchodzi się do poszczególnych pomieszczeń. W przedpokoju podłoga drewniana, ściany i sufit wykończone boazerią drewnianą. Drzwi wewnętrzne do pokoi stolarskie drewniane starego typu. Po prawej stronie za klatką schodową łazienka. Łazienka wykończona glazurą i terakotą (stan słaby) sufit tynk gładki cementowowapienny. Okno drewniane starego typu dwustronne skrzynkowe (strona zachodnia). Z korytarza na wprost kuchnia z oknem południowym (od strony drogi) PCV nowego typu. Podłoga drewniana, ściany i sufit wykończone tynkiem gładkim cementowo-wapiennym. W kuchni piec kuchenny kaflowy z białego
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 10 kafla. Po lewej stronie korytarza dwa pokoje. Pokój obok kuchni salon z oknami południowym i wschodnim PCV. Okno wschodnie zespolone z drzwiami balkonowymi, wyjście na nieużywany niewykończony balkon ze schodami na działkę (dodatkowe wejście). W pokoju ściany i sufit wykończono tynkiem gładkim cementowo-wapiennym, podłogę wykończono mozaiką z płyty wiórowej. Obok pokój północno-wschodni z wykończony podobnie jak salon. Tynki gładkie cementowo-wapienne, podłoga drewniana + wykładzina podłogowa. Wejście na drugą kondygnację klatką schodową otwartą. Schody wykończone mozaiką z płyty wiórowej. Wejście na korytarz położony podobnie jak na pierwszej kondygnacji, z którego są wejścia do pomieszczeń analogicznie jak na pierwszej kondygnacji. Po lewej stronie pokój północno-wschodni. Okna drewniane skrzynkowe starego typu stolarskie, wschodnie z drzwiami balkonowymi. Podłoga z mozaiki z płyty wiórowej w słabym stanie widoczne ślady zalania podłogi prawdopodobnie w wyniku przesiąkania dachu. Pokój południowo-wschodni wykończony podobnie jak poprzedni, także widoczne wyraźnie ślady zalania podłogi. Kolejny pokój, z wejściem na wprost z korytarza (południowo-zachodni) wykończony podobnie jak poprzednie. W tym pokoju największe zużycie podłogi w wyniku pęknięcia grzejnika. Pokój nie jest użytkowany, wymaga wymiany podłogi i remontu ogólnego. Po prawej stronie (zachodniej) usytuowana jest łazienka. Łazienka w bardzo słabym stanie. Wykładzina podłogowa na betonie, tynki i wykończenia w bardzo słabym stanie. W piwnicy cztery pomieszczenia, w większości bez posadzek i tynków. W jednym z pomieszczeń znajduje się kotłownia, w której usytuowany jest piec na paliwo stałe (węglowy). W budynku centralne ogrzewanie, grzejniki żeliwne żeberkowe starego typu, częściowo niesprawne, do wymiany - popękane. W budynku en. el., woda gminna, gaz ziemny oraz kanalizacja podłączona do własnego szamba. Budynek obłożony z zewnątrz białym sidingiem. Budynek obory o pow. zab. 250m wykonany na fundamencie z cegły pełnej palonej. Kryty dachem jednospadowym pokrycie eternit falisty. W budynku wykonany strop na belkach wzdłużnych podpartych na słupach. Strop z gotowych elementów na belkach poprzecznych, zalewany betonem. Budynek podwyższony, w związku z tym w poddaszu duży spichlerz na słomę, siano lub tym podobne. W budynku typowe okna oborowe, drewniane na całej długości dłuższych ścian umieszczone wysoko, nieco poniżej stropu. Drzwi drewniane jednowarstwowe. Okna i drzwi w stanie dobrym. Budynek otynkowany wewnątrz. W budynku wykonana posadzka wraz kanałami na gnojowicę oraz częściowo zagrody z rur metalowych z wydzielonym przez środek korytarzem technologicznym prowadzącym do bramy wyjściowej w kierunku północnym oraz rampy załadowczej wykonanej z betonu od strony zachodniej na końcu budynku. Budynek przystosowany do prowadzenia skupu bydła. W budynku instalacja elektryczna umożliwiająca oświetlenie wewnątrz oraz siła (3 fazy). Od strony północnej dobudowany z pustaka łącznik umożliwiający przejście zwierząt i ludzi do budynku stodoły. Przybudówka kryta dachem jednospadowym, pokrycie eternit falisty. Budynek stodoły o pow. zab. 321m, wykonany z białej cegły z domieszką cegły pełnej palonej (słupy, sklepienia, facjaty, itp.). Kryty dachem dwuspadowym o konstrukcji drewnianej. Pokrycie blacha stalowa. W budynku brak posadzki. W budynku cztery kwatery (zapola) oraz dwa bojowiska przejazdowe z drzwiami od podwórka (strona południowa) i od strony północnej. Budynek stodoły w bardzo dobrym stanie. Po lewej stronie (zachodniej) części siedliskowej działki posadowiony jest budynek obory o pow. zab. 119m. Budynek wykonany z cegły pełnej palonej oraz pustaka betonowego i częściowo białej cegły. Budynek składa się z trzech pomieszczeń. W budynku strop na belkach stalowych, częściowo wykonane posadzki betonowe. Okna małe, typowe oborowe, umieszczone na wysokości ok 2m. Budynek kryty
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 11 dachem o konstrukcji drewnianej, pokrycie mały eternit płaski widoczne ubytki. W budynku energia elektryczna jednofazowa oraz na budynek doprowadzona 3-fazowa. Położenie budynków tworzy na podwórku bardzo duży plac manewrowy umożliwiający swobodny dojazd dużymi samochodami ciężarowymi, a nawet TIR-ami, ok. 800m². Zabudowa gospodarcza oddzielona od części na której znajduje się budynek mieszkalny siatką metalową na słupkach stalowych. Od strony zachodniej budynku mieszkalnego, na części siedliskowej działka obsadzona iglakami, krzewami i drzewkami ozdobnymi. Na całej długości działki od strony południowej (od drogi gminnej) wykonany płot betonowy z gotowych elementów na słupkach betonowych z wykonanymi dwoma bramami wjazdowymi, jednym na siedlisko, a drugim na działkę od strony zachodniej części siedliskowej działki. Od strony wschodniej siedliska urządzony jest niewielki sad owocowy (ok. 0,18ha). Natomiast w pozostałej części działka stanowi grunt rolny (ok. 4,36ha), który obecnie nie jest wykorzystywany pod uprawę. Porośnięty jest trawami, teren wydaje się nieco wilgotny. Posumowanie: W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości ozn. nr ew. 225/3 oceniono jako korzystny. Stan techniczny poszczególnych budynków w odniesieniu do transakcji rynkowych jest zadowalający (dobry) Uzbrojenie nieruchomości ozn. nr ew. 225/3 jest dobre. Dodatkowe walory gruntu są ponadprzeciętne gdyż możliwe jest użytkowanie rolne oraz praktycznie dowolna zabudowa. Działka nie jest wąska, a przy tym z dobrym dojazdem. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Stary Zamość dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia studium. Plan miejscowy uchwalony uchwałą RG Stary Zamość z dnia 2.12.1994 r. utracił ważność z dniem 31.12.2003 r. Obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Stary Zamość zatw. Uchwałą RG XL/151/2002 z dnia 15.02.2002 r. wg którego nieruchomość położona jest w terenach rolnych z dopuszczeniem zabudowy W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Stary Zamość. Nieruchomość wykorzystywana zgodnie z ustaleniami studium przez właściciela, obecnie w celach mieszkaniowych. Budynki gospodarcze dla rolnictwa oraz grunt rolny nie są obecnie wykorzystywane, nie są również dzierżawione ani wynajmowane brak informacji w zakresie ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 12 miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla przewidywanego zgodnie ze studium aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tej nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianej do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w powiecie zamojskim w miejscowościach zbliżonych do Chomęcisk Dużych, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej, w szczególności, odpowiednio podobnej zabudowie, podobnej klasie gruntu, lokalizacji, powierzchni gruntu i innych cech charakterystycznych do wycenianej nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 5 marca 2012 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 13 W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu, b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości, c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych. Mając jednak na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości jako całości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia:
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 14 1. Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu 1m 2 powierzchni zabudowy znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono: 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym w zabudowie zagrodowej oraz murowanymi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa, z uwzględnieniem stanu budynków i położenia szczegółowego nieruchomości, 2. obszar rynku powiat zamojski, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami zabudowanymi podobnymi do wycenianej. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej zbadano akty notarialne wg wyżej określonego rodzaju i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 15 W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych podobnymi budynkami mieszkalnymi i podobnymi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa i przeznaczonych zgodnie ze studium lub planem pod podobną zabudowę zanotował 5 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana nieruchomość ozn. nr ew. 225/3 to nieruchomość typowa dla tego określonego wyżej rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 5 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni zabudowy nie wskazują zależności co do poziomu wielkości powierzchni gruntu będącego równocześnie przedmiotem transakcji. Jednakże przyjęto nieruchomości podobne także z tego punktu widzenia. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni zabudowy 460,55zł., uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym oraz murowanymi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa o łącznej pow. zabudowy 335,90m², o bardzo dobrym położeniu szczegółowym i bardzo dobrym stanie technicznym budynków. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni zabudowy 238,10 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym oraz murowanymi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa o pow. zabudowy 630m² o dobrym położeniu szczegółowym lecz słabym stanie technicznym budynków. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynków (dodatkowe budynki), uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Cechę uzbrojenie pominięto w dalszej analizie ze względu na to, iż uznano że wszystkie nieruchomości poddane analizie mają tą cechę na bardzo zbliżonym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych w zabudowie mieszkaniowo-zagrodowej i przeznaczonych zgodnie z planem pod taką zabudowę: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie mieszkalno - zagrodowej Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynków/dodatkowe budynki 30% 3 Dodatkowe walory gruntu w tym fizyczne 20% 4 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt na tego typu nieruchomości nie jest duży. Rzadko występują w obrocie. Wiąże się to przede wszystkim z tym że tak duża powierzchnia zabudowy budynków na nieruchomości gruntowej znacznych rozmiarów nie jest normą. Zwykle siedliska
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 16 są wydzielone, stanowią odrębną działkę. Ponadto powierzchnia zabudowy jest duża. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości w badanym okresie. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości od 2010 r. się ustabilizowały, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanej i wybór nieruchomości porównawczych Nieruchomość szacowana w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową nieruchomości zestawiono w tabeli poniżej. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w załączniku nr 1 na końcu operatu. Tab. 2 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość zabudowaną w zabudowie mieszkalno - zagrodowej ozn. nr ew. 225/3 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 24 maj 2012 r. 2 Adres Chomęciska Duże 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia gruntu zajęta pod zabudowę 0,71 ha 5 Powierzchnia zabudowy 798m² 6 Lokalizacja Dobra 7 8 Stan techniczny budynków/dodatkowe budynki Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Dobry Ponadprzeciętne 9 Dojazd i dostęp Korzystny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na określonym wyżej lokalnym rynku, nieruchomości zabudowane w zabudowie zagrodowej, przeznaczone pod taką zabudowę najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 2 i 5 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 3 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości szacowanej ozn. nr ew. 225/3 zabudowanej murowanym budynkiem mieszkalnym i budynkami gospodarczymi dla rolnictwa - metoda porównywania parami
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 17 Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa X i B Różnica kwotowa X i C 1 Lokalizacja 40% 88,98-44,49 2 3 Stan techniczny budynku/ standard Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 30% 66,74-33,37 20% 44,49 22,24 22,24 4 Dojazd i dostęp 10% 22,24 22,24 5 Suma poprawek 100% 222,45-22,25-11,13 22,24 6 Cena jedn. wg aktu 400,48 374,53 350,32 7 Cena poprawiona 378,23 363,40 372,56 Oszacowana wartość w odniesieniu do 1m² pow. zabudowy na nieruchomości 371,40 8.2 Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz murowanymi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa, stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie 2 Chomęciska Duże, gm. Stary Zamość, ozn. nr ew. 225/3, obliczono na podstawie ceny jednostkowej ustalonej w Tabeli nr 3, ze wzoru: W R225/3 = C j x P zab = 371,40 x 798 = 296.377,20 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W R225/3 = 296 000 zł. 9 Wynik końcowy wyceny Określona w niniejszej opinii, w pkt 8.2, wartość rynkowa nieruchomości gruntowej stanowi aktualną wartość rynkową nieruchomości tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość powyższą określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 5 marca 2012 r.
Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1305/11 str. 18 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej. 7. Określony w operacie stan techniczny budynków nie stanowi ekspertyzy budowlanej. 8. Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do jej aktualności w przyszłości. 9. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi oraz murowanymi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa pow. zamojski, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 5.03.2012 r. - sygn. akt KM 1305/11, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 5.03.2012 r. - sygn. akt KM 1305/11, 4. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia 5.03.2012 r. - sygn. akt KM 1305/11, 5. Zawiadomienie z dnia 18.04.2012 r., 6. Odpis z księgi wieczystej nr ZA1Z/00084917/9, 7. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków, 8. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 9. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 10. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 32 szt. Zamość, 24 maja 2012 r.