OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości Nr działki 82/4 Właściciel Adres właściciela Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość ZA1Z/ /6 Nieruchomość gruntowa zabudowana Lipsko Polesie Gmina Zamość Skóra Małgorzata Anna Lipsko Polesie 115A, Lipsko Polesie Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość zł. (sto pięćdziesiąt pięć tysięcy pięćset złotych) Wykonał: Zamość, r.

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 82/4 ark. 1 o powierzchni 0,3062ha położona w miejscowości Lipsko Polesie, obręb 12 Lipsko Polesie, stanowi podłużną działkę w kształcie nierównomiernego prostokąta. Położona jest na lekkim zboczu, przylega swym dłuższym bokiem praktycznie do drogi wojewódzkiej nr 849 biegnącej z Zamościa do Krasnobrodu, w odległości ok. 10km od granicy miasta Zamościa (przedziela je działka nr ew. 82/3 położona pomiędzy drogą wojewódzką a działką nr ew. 82/4, która leży w pasie drogowym i została wywłaszczona pod poszerzenie drogi wojewódzkiej). Działka z pozostałych stron generalnie graniczy z terenem rolnym. Działka od drogi drogi wojewódzkiej (strona południowowschodnia) zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym parterowym, wg pomiarów o powierzchni użytkowej 79,67m² (pow. zabud.106,00m²) z lat 60-tych wykonanym w technologii tradycyjnej z pustaka żużlowego oraz budynkiem garażowym murowanym częściowo podpiwniczonym, położonym głębiej na działce w kierunku północno-wschodnim od budynku mieszkalnego. Siedlisko ogrodzone siatką na słupkach stalowych. Na działce (przyłącza) en. elektryczna, telefon + internet (światłowód) z TP. Woda z własnego ujęcia oraz kanalizacja sanitarna z własnym szambem. Ogrzewanie CO zasilane piecem na paliwo stałe, rury stalowe + grzejniki rurowe stalowe. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem nieużytkowym. Strop lekki na belkach drewnianych oszalowany deską + trzcina i trociny. Więźba dachowa drewniana na dachu czterospadowym kopertowym, pokrycie blacha trapezowa ocynkowana. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Zamość dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Zamość. Zmiana wprowadzona uchwałą RG Zamość XXIII/157 z r. (ogł. w Dz. Urz. Woj. Zam. nr 40, poz. 216 z dn r., wg której nieruchomość leży w terenach zabudowy drogi wojewódzkiej nr 849 wydzielonych z gruntów przeznaczonych pod zabudowę zagrodową. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość. Nieruchomość nr ew. 82/4 obecnie jest wykorzystywana do celów mieszkaniowych, brak informacji w zakresie ubezpieczenia nieruchomości. Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego zł. (sto pięćdziesiąt pięć tysięcy pięćset złotych) Data sporządzenia 19 kwietnia 2012 r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi w zabudowie zagrodowej z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 9 stycznia 2012 r. - sygn. akt KM 2016/11, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 9 stycznia 2012 r. - sygn. akt KM 2016/11, 4. Obwieszczenie z dnia 9 stycznia 2012 r. - sygn. akt KM 2016/11, 5. Zawiadomienie z dnia 9 stycznia 2012 r. - sygn. akt KM 2016/11, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis z księgi wieczystej ZA1Z/ /6, 8. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków dla działki nr ew. 82/4, 9. Wypis z rejestru gruntów dla działki nr ew. 82/3, 10. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 11. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 12. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 16 szt.

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona jako działka nr ew. 82/4 arkusz 1 położona w obrębie 12 Lipsko Polesie w miejscowości Lipsko Polesie, gm. Zamość, pow. zamojski, woj. lubelskie, opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej murowanym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz murowanym garażem wolnostojącym oznaczonej jako działka nr ew. 82/4 arkusz 1, położonej w obrębie 12 Lipsko Polesie w miejscowości Lipsko Polesie, gm. Zamość, pow. zamojski, woj. lubelskie, opisanej w księdze wieczystej ZA1Z/ /6, tj. prawa własności do: w/w nieruchomości gruntowej, budynków na nieruchomości ozn. nr ew. 82/4. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 09 stycznia 2012 r. sygn. akt KM 2016/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.),

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 4. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 0, KSWP 1, KSWP 3, KSWS Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 6. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: - w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, - w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, - w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 7. Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny części składowych nieruchomości w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 19 kwietnia 2012 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19 kwietnia 2012 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 19 kwietnia 2012 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 31 marca 2012 r.

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 6 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Zgodnie z Postanowieniem Komornika sądowego z dnia r. przedmiotem wyceny miały być nieruchomości gruntowe zabudowane oznaczone jako działki nr ew. 82/3 i 82/4 arkusz 1, położone w obrębie 12 Lipsko Polesie w miejscowości Lipsko Polesie, gm. Zamość, pow. zamojski, woj. lubelskie. Dla w/w nieruchomości gruntowych zabudowanych prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zamościu Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta ZA1Z/ /6. Na podstawie odpisu zwykłego z przedmiotowej księgi z dnia r. ustalono: Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /6 Położenie Właściciel Obciążenia miejscowość: Lipsko Polesie gmina: Zamość sposób korzystania: grunty rolne zabudowane nr działek: 82/3, 82/4 obszar: 0,3200ha Małgorzata Anna Skóra c. Henryka i Henryki -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym przeciwko prawu własności Henryka Skóra na rzecz prawa własności Małgorzaty Skóra Podrubryka Osoba fizyczna 1. Małgorzata Anna Skóra c. Henryka i Henryki Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 2016/11 Podrubryka Osoba fizyczna 1. Wanda Weronika Dziurdza -w dziale IV: brak wpisu

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 7 Według rejestru gruntów prowadzonego przez Starostwo Powiatowe w Zamościu, działka nr 82/3 stanowi własność Województwa Lubelskiego, a oddana została w trwały zarząd Zarządowi Dróg Wojewódzkich w Lublinie (wypis z rejestru gruntów w załączeniu do opinii). Zatem przedmiotem wyceny pozostaje jedynie nieruchomość zabudowana oznaczona nr ew. 82/4 arkusz 1 położone w obrębie 12 Lipsko Polesie w miejscowości Lipsko Polesie, jednostka ewidencyjna Zamość, powiat zamojski, województwo lubelskie: Nr jednostki rejestrowej: G.174 Właściciel Nr działki, arkusz 82/4, arkusz 1 powierzchnia uż. 0,3062 ha, w tym: - opis użytku 0,0127 R IVb klasa, 0,0519 R V klasa, 0,1160 R VI klasa, 0,1256 BrR VI klasa Położenie działki Według prowadzonej w Starostwie Powiatowym w Zamościu kartoteki budynków na działce nr ew. 82/4 znajdują się budynki: Nr ew. budynku: Nr działki Funkcja budynku Kondygnacja n / p Powierzchnia zabudowy Powierzchnia użytkowa 1. 82/4 mieszkalne 1.0 / 0,0 106,00 nie wypełniono 1. 82/4 inne niemieszkalne 1.0 / 0,0 31,00 nie wypełniono Rok zakończenia budowy Materiał mur mur Adres budynku Lipsko Polesie 115A Lipsko Polesie 115A Mając na względzie powyższe zestawienia stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości nr ew. 82/4 są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Nieruchomość zabudowana stanowiąca działkę w zabudowie zagrodowej o nr ew. 82/4 o pow. 0,3062ha: Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 82/4 ark. 1 o powierzchni 0,3062ha położona w miejscowości Lipsko Polesie, obręb 12 Lipsko Polesie, stanowi podłużną działkę w kształcie nierównomiernego prostokąta. Położona jest na lekkim zboczu, przylega swym dłuższym bokiem praktycznie do drogi wojewódzkiej nr 849 biegnącej z Zamościa do Krasnobrodu, w odległości ok. 10km od granicy miasta Zamościa (przedziela je działka nr ew. 82/3 położona pomiędzy drogą wojewódzką a

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 8 działką nr ew. 82/4, która leży w pasie drogowym i została wywłaszczona pod poszerzenie drogi wojewódzkiej). Działka z pozostałych stron generalnie graniczy z terenem rolnym. Działka od drogi drogi wojewódzkiej (strona południowo-wschodnia) zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym parterowym, wg pomiarów o powierzchni użytkowej 79,67m² (pow. zabud.106,00m²) z lat 60-tych wykonanym w technologii tradycyjnej z pustaka żużlowego oraz budynkiem garażowym murowanym częściowo podpiwniczonym, położonym głębiej na działce w kierunku północno-wschodnim od budynku mieszkalnego. Siedlisko ogrodzone siatką na słupkach stalowych. Na działce (przyłącza) en. elektryczna, telefon + internet (światłowód) z TP. Woda z własnego ujęcia oraz kanalizacja sanitarna z własnym szambem. Ogrzewanie CO zasilane piecem na paliwo stałe, rury stalowe + grzejniki rurowe stalowe. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem nieużytkowym. Strop lekki na belkach drewnianych oszalowany deską + trzcina i trociny. Więźba dachowa drewniana na dachu czterospadowym kopertowym, pokrycie blacha trapezowa ocynkowana. Orynnowanie także z blachy ocynkowanej, rury spustowe częściowo z blachy ocynkowanej, częściowo z blachy zwykłej malowanej w kolorze brąz. Wokół budynku opaska odwadniająca z betonu. W budynku dwa kominy (dymowy i wentylacyjny). Od stropu w górę wykonane z cegły klinkierowej (remont - wymiana w ostatnich latach). W budynku mieszkalnym: ganek wejściowy, korytarz, kuchnia, łazienka i 3 pokoje. W części południowowschodniej pod kuchnią mała piwnica z podejściem do pieca CO oraz hydrofornią. Wejście do domu przez ganek od strony północno-zachodniej, drzwi wejściowe drewniane stolarskie, okno drewniane stolarskie starego typu. Podłoga drewniana, ściany wykończone tynkiem gładkim cementowo-wapiennym. W korytarzu ściany i sufit wykończono tynkiem gładkim cementowo-wapiennym, podłoga drewniana. Drzwi drewniane stolarskie starego typu. W pokoju od strony północno-zachodniej podłoga wykonana z płyty wiórowej na deskach drewnianych, ściany i sufit wykończono tynkiem gładkim cementowo-wapiennym. Drzwi drewniane stolarskie starego typu, okno wymienione na PCV. W kuchni od strony południowo-zachodniej znajduje się kuchnia kaflowa oraz piec węglowy. Podłoga drewniana, ściany i sufit wykończono tynkiem gładkim cementowo-wapiennym. Drzwi drewniane stolarskie starego typu, okno wymienione na PCV. Z kuchni wejście do łazienki (4x1,5m) położonej od strony południowozachodniej okno od drogi wojewódzkiej). Podłoga drewniana, tynki gładkie cementowo-wapienne. Z łazienki właz na strych nieużytkowy. Okno PCV. Pokój od strony południowo-wschodniej (środkowe pomieszczenie na końcu korytarza - salon) wykończony w podobnym standardzie. Podłoga wykonana z desek drewnianych, sufit wykończono tynkiem gładkim cementowo-wapiennym, natomiast ściany tynkiem strukturalnym (baranek). Drzwi drewniane starego typu, okno południowo-wschodnie PCV. Ostatni pokój położony jest od strony północno-wschodniej. Wejście do niego zrealizowane jest z salonu, przez drzwi płytowe fabryczne z dużą szybą (starego typu). Podłoga drewniana, ściany i sufit wykończone tynkiem gładkim cementowo-wapiennym. Na ścianach położona tapeta w bardzo słabym stanie. Okno południowo-wschodnie PCV. Stan podłóg, drzwi wewnętrznych i wykończeń ścian i sufitów słaby. Ogólnie budynek jest w dobrym stanie technicznym, wykonana jest elewacja zewnętrzna (baranek). Brak widocznych pęknięć czy też zniekształceń zarówno od wewnątrz jak i na zewnątrz. Przy granicy wschodniej działki, kilkanaście metrów od domu, znajduje się murowany z pustaka budynek garażowy kryty eternitem falistym. Budynek podzielony na dwa pomieszczenia, jedno z nich stanowi garaż jednostanowiskowy z bramą wjazdową dwuskrzydłową klepkową drewnianą. Wewnątrz wykonane tynki na ścianach (sufit płyta dyktopodobna), posadzka betonowa wraz z odwodnieniem (podjazdem betonowym). W pomieszczeniu en. elektryczna 3-fazowa.

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 9 Drugie pomieszczenie jest pomieszczeniem gospodarczym. Drzwi wejściowe klepkowe drewniane. Wewnątrz posadzka betonowa, wykonane tynki na ścianach (sufit płyta dyktopodobna). Okno drewniane starego typu od strony południowo-wschodniej. Pod tym pomieszczeniem znajduje się piwnica, do której schodzi się przez właz w podłodze. Ściany betonowe otynkowane, posadzka betonowa wys. pom. ok. 1,80m. Na budynku wykonana elewacja zewnętrzna, podobna jak na budynku mieszkalnym. Stan budynku dobry. Teren posesji nieutwardzony słabo zagospodarowany; pojedyncze drzewa owocowe oraz krzewy ozdobne. Ogólnie stan wykończeń wewnętrznych budynków oceniono średnio jako zadowalający, zaś sumaryczny stan techniczny budynków jako całości średni. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Dodatkowe walory gruntu (w tym fizyczne) jakie posiada nieruchomość, ze względu na powierzchnię gruntu i pozostałe cechy, są ponadprzeciętne. Ogólnie położenie nieruchomości stanowiącej działkę nr ew. 82/4 w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako bardzo dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako bardzo dobry (korzystny). Nieruchomość jest uzbrojona w podstawowe media średnie uzbrojenie. Nieruchomość jest zamieszkana i użytkowana do celów mieszkalnych zgodnie z przeznaczeniem co stwierdzono podczas oględzin poszczególnych pomieszczeń. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Zamość dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Zamość. Zmiana wprowadzona uchwałą RG Zamość XXIII/157 z r. (ogł. w Dz. Urz. Woj. Zam. nr 40, poz. 216 z dn r., wg której nieruchomość wyceniana leży w terenach zabudowy drogi wojewódzkiej nr 849 wydzielonych z gruntów przeznaczonych pod zabudowę zagrodową. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość. Nieruchomość nr ew. 82/4 obecnie jest wykorzystywana do celów mieszkaniowych, brak informacji w zakresie ubezpieczenia nieruchomości. Działka nr ew. 82/3 została wywłaszczona w drodze spec-ustawy przez Wojewodę Lubelskiego i zajęta pod pas drogowy drogi wojewódzkiej nr Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 10 Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości oznaczonej nr ew. 82/ Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Ponieważ budynki położone na działce nr ew. 82/4 są częścią składową nieruchomości gruntowej w związku z tym nie uzasadnioną byłaby odrębna wycena gruntu i odrębna budynków. Dlatego też, mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny całej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tej nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianej do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Zamość, w miejscowościach położonych w podobnej lokalizacji, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej nieruchomości, w szczególności o podobnych gabarytach, odpowiednio stanie wykończeń oraz standardzie najbardziej zbliżonym do nieruchomości wycenianej, a także o podobnej powierzchni gruntu. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 9 stycznia 2012 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 11 W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości ozn. nr ew. 82/4 w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Mając zatem na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne do nieruchomości ozn. nr ew. 82/4 odstąpiono od wyceny jej wartości odtworzeniowej, a określono aktualną wartość rynkową. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat (maksymalnie) poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości odpowiednio w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 14 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym.

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 12 Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono: 1. rodzaj rynku: rynek nieruchomości rolnych zabudowanych w zabudowie zagrodowej na warunkach prawa własności, z uwzględnieniem rodzaju i stanu budynków oraz powierzchni działki, 2. obszar rynku gmina Zamość miejscowości położone podobnie w odniesieniu do miasta Zamościa, z uwzględnieniem głównych dróg biegnących przez te miejscowości, 3. okres badania cen 14 miesięcy przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej zbadano akty notarialne wg wyżej określonego rodzaju i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: W badanym okresie rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie zagrodowej, tj. zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz niewielkimi budynkami gospodarczymi i przeznaczonymi zgodnie ze studium pod taką zabudowę (zagrodową) na warunkach prawa własności był stosunkowo dobrze rozwinięty. W okresie analizowanych 14 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar gminy Zamość zanotował 8 transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanej i opisanej nieruchomości zabudowanej. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana część użytkowa nieruchomości jest typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 8 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jako parametru najbardziej cenotwórczego w tym zbiorze nie są zależne od powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji (w zakresie od 0,17 do

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 13 0,58ha). Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 2.780,78 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. 64,73 mkw oraz murowanym budynkiem gospodarczym i budynkiem rolniczym w dobrym stanie technicznym. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 1.277,11 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. 83mkw oraz murowaną oborą w zadowalającym stanie technicznym budynków położona w Lipsku Kolonii (lokalizacja słaba). Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/dodatkowe budynki, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Ze względu na sytuację w rolnictwie drugorzędne znaczenie dla tych nieruchomości ma klasa gruntu i przydatność gruntu do wykorzystania rolniczego. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu opinii. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych przeznaczonych zgodnie ze studium pod zabudowę zagrodową: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki 20% 3 Uzbrojenie 20% 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 10% 5 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 2 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości rolnych zabudowanych w zabudowie zagrodowej Lp. Cecha Strefy, klasy 1 Lokalizacja 2 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki 3 Uzbrojenie Bardzo dobra, blisko miasta przy głównej drodze Dobra, w strefie peryferyjnej, blisko miasta Słaba, z dala od miasta Dobry, do użytku po wykonaniu drobnych prac remontowych/ dodatkowy budynek w stanie zadowalającym Średni, budynek w stanie technicznym do remontu gruntownego/ dodatkowy budynek w dobrym stanie Słaby, budynki w słabym stanie technicznym Dobre, co najmniej cztery podstawowe media na działce Średnie, dwa lub trzy podstawowe media na działce Słabe, energia elektryczna lub inne pojedyncze

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 14 Lp. Cecha Strefy, klasy 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 5 Dojazd i dostęp Ponadprzeciętne działka znacznej wielkości z możliwością zabudowy dodatkowych budynków lub budowli powyżej 0,20ha Przeciętne pow. gruntu działki powyżej 0,20ha jednak bez możliwości zabudowy dodatkowego/ych budynku/ów Słabe pow. gruntu działki o powierzchni mniejszej niż 0,20ha bez możliwości dalszej zabudowy Korzystny, działka położona przy drodze gminnej lub wyższej klasy - o nawierzchni bitumicznej Przeciętny, działka położona w odległości kilkuset metrów od drogi o nawierzchni bitumicznej droga utwardzona Niekorzystny, działka położona w strefie peryferyjnej, z utrudnionym dostępem do drogi o nawierzchni bitumicznej dostęp drogą gruntową Na podstawie wiarygodnych informacji uzyskanych w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustalono że dla tego typu nieruchomości nie zanotowano wzrostu cen. Ceny w badanym okresie były stałe, stąd Tr = 0. Świadczy o tym również stosunkowo mała liczba transakcji. 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Charakterystykę nieruchomości zabudowanej ozn. nr ew. 82/4 stanowiącej przedmiot wyceny w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową wycenianej nieruchomości, zestawiono w tabeli nr 3. Charakterystykę nieruchomości podobnych (porównawczych) dla tej nieruchomości zestawiono w załączniku nr 1. Tab. 3 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość zabudowaną ozn. nr ew. 82/4 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 19 kwietnia 2012 r. 2 Adres Lipsko Polesie 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 0,3062ha 5 Lokalizacja B. dobra 6 Powierzchnia bud. mieszkalnego 79,67m² 7 Stan techniczny budynków/ dodatkowe budynki Średni 8 Uzbrojenie Średnie 9 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Ponadprzeciętne 10 Dojazd i dostęp Korzystny

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str. 15 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 11 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe zabudowane najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości ozn. nr ew. 82/4 pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 4 i 5 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 4 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości zabudowanej oznaczonej nr ew. 82/4 - metoda porównywania parami Lp Zestawienie cech nieruchomości Udział % w całości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa X i A X i B X i C 1 Lokalizacja 40% 601,47 601,47 2 Stan techniczny budynków/ dodatkowe budynki 20% 300,74-150,36 150,36 3 Uzbrojenie 20% 300,74-150,36 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 10% 150,36 75,18 5 Dojazd i dostęp 10% 150,36 150,36 6 Suma poprawek 100% 1 503,67-75, ,83 7 Cena jednostkowa 1m² w odn. do powierzchni uż. budynku mieszkalnego 2 000, , ,11 8 Cena poprawiona 1 924, , ,94 Wartość w odniesieniu do 1m² pow. użytkowej bud. mieszkalnego 1 951, Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej przedmiot wyceny, oznaczonej nr ew. 82/4, położonej w miejscowości Lipsko Polesie, obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 4 oraz powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego ustalonej w toku oględzin nieruchomości, ze wzoru: W R82/4 = C j x P uż W R82/4 = 1.951,25 x 79,67 = ,09 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W R82/4 = zł.

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str Wynik końcowy wyceny Określona w niniejszej opinii w pkt. 8.2 wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowi aktualną wartość rynkową nieruchomości tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość ta w odniesieniu do zakresu cenowego dla tego rodzaju nieruchomości mieści się w przedziale cen uzyskanych na lokalnym rynku nieruchomości, tj. pomiędzy ceną minimalną i maksymalną. Wartość powyższą określono stosownie do zlecenia w Postanowieniu Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 9 stycznia 2012 r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej. 7. Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do jej aktualności w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi w zabudowie zagrodowej z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 9 stycznia 2012 r. - sygn. akt KM 2016/11, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 9 stycznia 2012 r. - sygn. akt KM 2016/11, 4. Obwieszczenie z dnia 9 stycznia 2012 r. - sygn. akt KM 2016/11, 5. Zawiadomienie z dnia 9 stycznia 2012 r. - sygn. akt KM 2016/11, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis z księgi wieczystej ZA1Z/ /6, 8. Wypis z rejestru gruntów i kartoteki budynków dla działki nr ew. 82/4, 9. Wypis z rejestru gruntów dla działki nr ew. 82/3,

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2016/11 str Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 11. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 12. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 16 szt. Zamość, 19 kwietnia 2012 r.