OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości ZA1Z/ /5 nieruchomość gruntowa Bródek Gmina Łabunie Nr działki 29/16 arkusz ewidencyjny 1 Właściciel Adres właściciela Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość Monika Magdalena Mróz-Dondalska Bródek 42B, Łabunie Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość zł. trzysta szesnaście tysięcy złotych Wykonał: Zamość, r.

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 29/16 położona jest w miejscowości Bródek, gm. Łabunie ok. 4km od drogi krajowej nr 17 Zamość Hrebenne, tj. około 13km od granicy miasta Zamościa. Działka od strony zachodniej i północnej graniczy z nieruchomościami niezabudowanymi, od strony wschodniej z drogą gminną asfaltową, z której ma bezpośredni dostęp zrealizowany poprzez urządzony wjazd, a od strony południowej z nieruchomością stanowiącą siedlisko rolne wraz z zabudową szklarniową. Nieruchomość zabudowana jest szklarnią o pow. 765m² połączoną z mnożarką (z kotłownią w piwnicy) o wymiarach 49m², wybudowaną na początku obecnego stulecia. Uprawa na matach z wełny mineralnej. Mnożarka nad kotłownią oszklona tak samo jak pozostała część szklarni, położona od strony wschodniej, tj. od wjazdu na nieruchomość. Pozostała część szklarni podzielona poprzecznie na dwie części, mniejsza również stanowi mnożarkę, a większa o pow. 540m² wyłącznie szklarnię gdzie wysadzane są rośliny. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Łabunie dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Ustalenia planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Łabunie Nr X/47/03 z dnia 10 grudnia 2003 r. przewidują dla tej nieruchomości przeznaczenie pod uprawy polowe. Plan został ogłoszony w Dz. Urz. Woj. Lubelskiego Nr 3, poz. 36 z r. W świetle powyższych ustaleń uznać należy, iż funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Nieruchomość nie jest wynajmowana, jest wykorzystana do specjalistycznej produkcji roślinnej (upraw szklarniowych). Brak informacji na temat ubezpieczenia. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. Oszacowana wartość nieruchomości Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej szklarnią oznaczonej numerem ewidencyjnym 29/16 położonej w obrębie Bródek zł. (słownie: trzysta szesnaście tysięcy złotych). Data sporządzenia 9 luty 2012 r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Charakterystyka wartości odtworzeniowej Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Określenie wartości odtworzeniowej szklarni Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi z rynku lokalnego obejmującego gm. Łabunie, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 17 listopada 2011 r. - sygn. akt KM 117/11, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 17 listopada 2011 r. - sygn. akt KM 117/11, 4. Obwieszczenie z dnia 17 listopada 2011 r. - sygn. akt KM 117/11, 5. Zawiadomienie z dnia 17 listopada 2011 r. - sygn. akt KM 117/11, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis zwykły z księgi wieczystej nr ZA1Z/ /5, 8. Wypis z rejestru gruntów, 9. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 24 szt.

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana szklarnią z kotłownią, oznaczona jako działka nr ew. 29/16 arkusz 1 położona w miejscowości Bródek, gm. Łabunie, woj. lubelskie opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /5 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi określenie wartości rynkowej nieruchomości położonej w miejscowości Bródek, gm. Łabunie, woj. lubelskie dla której Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu prowadzi księgę wieczystą nr ZA1Z/ /5, oznaczonej jako działka nr 29/16 arkusz 1, tj. prawa własności do: nieruchomości gruntowej - działki nr 29/16, budynku szklarni z kotłownią. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 17 listopada 2011 r. sygn. akt KM 117/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3.

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 5 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny części składowych nieruchomości w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 9 luty 2012 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 9 luty 2012 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 9 luty 2012 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 4 luty 2012 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej ozn. w ewidencji gruntów nr ew. 29/16, będącej własnością Moniki Magdaleny Mróz-Dondalskiej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zamościu Wydział Ksiąg

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 6 Wieczystych księga wieczysta ZA1Z/ /5. Na podstawie wglądu do przedmiotowej księgi ustalono: Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /5 Położenie Właściciel Obciążenia miejscowość: Bródek gmina: Łabunie sposób korzystania: grunt orny nr działki: 29/16 powierzchnia: 0,4000ha Monika Magdalena Mróz-Dondalska c. Jana i Haliny -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 117/11 Podrubryka Inna osoba prawna 1) 1. Nazwa: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. Centrum Regionu w Lublinie 2. siedziba: Warszawa -w dziale IV: - Hipoteka umowna zwykła w kwocie 98000,00 zł. Odsetki 22,50 kredyt Wierzyciel hipoteczny: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. w Warszawie Oddział w Zamościu - Hipoteka umowna zwykła w kwocie 48940,00 zł. Odsetki 7,48 kredyt Wierzyciel hipoteczny: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. w Warszawie Oddział w Zamościu - Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 52500,00 zł. celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności banku z tytułu kredytu udzielonego na podstawie umowy kredytu nr U/ /0004/2006/2807 z dnia 28 grudnia 2006 r.

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 7 Wierzyciel hipoteczny: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. Oddział w Zamościu z siedzibą w Warszawie - Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 54000,00 zł. celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności banku z tytułu kredytu udzielonego na podstawie umowy kredytu nr U/ /0005/2007/2807 z dnia 27 grudnia 2007 r. Wierzyciel hipoteczny: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. Oddział w Zamościu z siedzibą w Warszawie - Hipoteka umowna zwykła w kwocie 40000,00 zł. zabezpiecza spłatę należności głównej (kredytu) na podstawie umowy kredytu nr U/ /0006/2008/2807 z dnia 23 grudnia 2008 r. Wierzyciel hipoteczny: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. Oddział w Zamościu z siedzibą w Warszawie - Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 20000,00 zł. zabezpiecza spłatę należności ubocznych (odsetki, opłaty i prowizję, koszty dochodzenia roszczeń) na podstawie umowy kredytu nr U/ /0006/2008/2807 z dnia 23 grudnia 2008r. Wierzyciel hipoteczny: Bank Gospodarki Żywnościowej S.A. Oddział w Zamościu z siedzibą w Warszawie Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu, działka o nr ew. 29/16 o pow. 0,40ha położona w Obrębie 2 Bródek, jednostka ewidencyjna Łabunie, powiat zamojski, województwo lubelskie, stanowi własność Moniki Magdaleny Mróz-Dondalskiej: Nr jednostki rejestrowej: G.108 Nr działki, arkusz 29/16, arkusz 1 powierzchnia uż. - opis użytku 0,40 ha, w tym: 0,09 R IVa klasa, 0,31 R IVb klasa Położenie działki Według prowadzonej w Starostwie Powiatowym w Zamościu kartoteki budynków brak wpisów. Mając na względzie powyższe zestawienia stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów.

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Wyceniana nieruchomość stanowiąca działkę zabudowaną ozn. nr ewidencyjnym 29/16 położona jest w miejscowości Bródek, gm. Łabunie ok. 4km od drogi krajowej nr 17 Zamość Hrebenne, tj. około 13km od granicy miasta Zamościa. Działka od strony zachodniej i północnej graniczy z nieruchomościami niezabudowanymi, od strony wschodniej z drogą gminną asfaltową, z której ma bezpośredni dostęp zrealizowany poprzez urządzony wjazd, a od strony południowej z nieruchomością stanowiącą siedlisko rolne wraz z zabudową szklarniową. Nieruchomość zabudowana jest szklarnią o powierzchni 765m² połączoną z mnożarką (z kotłownią w piwnicy) o wymiarach 49m², wybudowaną na początku obecnego stulecia. Uprawa na matach z wełny mineralnej. Mnożarka nad kotłownią oszklona tak samo jak pozostała część szklarni, położona od strony wschodniej, tj. od wjazdu na nieruchomość. Pozostała część szklarni podzielona poprzecznie na dwie części, mniejsza również stanowi mnożarkę, a większa o pow. 540m² wyłącznie szklarnię gdzie wysadzane są rośliny. Całość posadowiona na fundamencie o głębokości ok. 120cm. Fundament o szerokości ok 20-25cm, wysokość nad poziomem ok 35cm, zbrojony betonowy. Nad kotłownią strop z gotowych elementów układany na dwuteownikach (szynach), zbrojony, zalewany zaprawą betonową. Ściany kotłowni wykonane z pustaka żużlowego, wykonana posadzka betonowa. Kotłownia o powierzchni 69m², w tym wykonany od strony południowej mnożarki zsyp z otwieranym dachem do przechowywania opału. W kotłowni piec miałowy na ruszcie stałym WCO 60 (Toruński), typowy do szklarni. W kotłowni przy piecu zawory i pompa przetokowa włączona do instalacji. Piec podłączony do komina metalowego o średnicy Ǿ80 i wysokości ok. 15m, usytuowanego od północnej strony, na zewnątrz przy ścianie kotłowni. Wejście do kotłowni z mnożarki schodami metalowymi ażurowymi z poręczą i drewnianymi trepami. W mnożarce nad kotłownią znajdują się urządzenia do sterowania nawadnianiem kropelkowym (dozowniki nawożenia) oraz komputer sterujący. Konstrukcja podstawowa w mnożarce to dwuteownik 8, teowniki pod szkło i wzmocnienia drutem Ǿ12. Szyby standardowe, jak na całej szklarni o grubości 4mm o wymiarach 75x135cm. Z mnożarki wejście do szklarni podzielonej na dwie nierówne części, tj. mnożarkę o pow. 225m² oraz szklarnię właściwą o pow. 540m². Pomieszczenia wyposażone w ogrzewanie rurowe na ścianach i w gruncie szklarni. Rozmieszczona instalacja nawadniania kropelkowego która sterowana jest komputerowo. Ponadto szklarnia wyposażona jest w mechanizm elektrycznego podnoszenia wietrzników wzdłuż obu stron szklarni, sterowanych elektrycznie. Konstrukcja szklarni masywniejsza niż mnożarki, dwuteownik 12 oraz wzmocnienia z drutu Ǿ14. Teownik pod szkło i rozmiary szkła identyczne jak w mnożarce. Konstrukcja na całości zabezpieczona antykorozyjne farbą podkładową i dodatkowo pomalowana białą farbą nawierzchniową. Na całości szyby uszczelnione (obrobione) masą silikonową. Wysokość ścianek zewnętrznych, od wysokiego murka 2m. Na działce studnia głębinowa, z której zasilana jest szklarnia oraz przyłączę elektryczne. Ogólnie stan techniczny szklarni jest bardzo dobry. Zużycie techniczne elementów konstrukcyjnych określono średnio na 20%. Elementy konstrukcyjne nie wskazują na potrzebę koniecznych remontów. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 9 naturalnego korzystne czynniki zewnętrzne. Dodatkowe walory gruntu, tj. kształt działki, są przeciętne. Położenie w odniesieniu do siedliska korzystne, a jakość drogi dojazdowej dobra. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) stanowiącej działkę nr ew. 29/16 w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako dobre. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Łabunie dla terenu, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Ustalenia planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Łabunie Nr X/47/03 z dnia 10 grudnia 2003 r. przewidują dla tej nieruchomości przeznaczenie pod uprawy polowe. Plan został ogłoszony w Dz. Urz. Woj. Lubelskiego Nr 3, poz. 36 z r. W świetle powyższych ustaleń uznać należy, iż funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Nieruchomość nie jest wynajmowana, jest wykorzystana do specjalistycznej produkcji roślinnej (upraw szklarniowych). Brak informacji na temat ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej dla aktualnego sposobu użytkowania. Ponieważ na działce nr ew. 29/16 znajduje się szklarnia, jej wartość określono oddzielnie w podejściu kosztowym. Art. 150 ust. 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) stanowi, iż wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 10 obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej gruntu ozn. nr ewidencyjnym 29/16 dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Ponieważ budynek szklarni jest częścią składową nieruchomości gruntowej, a na rynku lokalnym nie odnotowano transakcji podobnymi nieruchomościami z taką zabudową, wartość samej szklarni określono w podejściu kosztowym metodzie kosztów odtworzenia. Wykorzystano Scalone Normatywy do wycen budynków i budowli Nr 93 wydawnictwa WACETOB Sp. z o. o. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych jedynie dla gruntu. Dla działki gruntu do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Łabunie, a dotyczyły nieruchomości gruntowych najbardziej podobnych do wycenianej, w tym podobnej powierzchni gruntu. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 17 listopada 2011 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też dla działki gruntu zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość budynku szklarni określono w podejściu kosztowym metodzie kosztów odtworzenia. Wykorzystano katalog Scalone Normatywy do wycen budynków i budowli Nr 93 wydawnictwa WACETOB Sp. z o. o. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości (gruntu) w odniesieniu do 1m 2 powierzchni gruntu znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 12 Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 6.4 Charakterystyka wartości odtworzeniowej Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu (podejście porównawcze), b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości, c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Koszt odtworzenia brutto obiektów budowlanych określony może zostać jako: koszt odtworzenia obiektów istniejących, rozumiany jako koszt wykonania repliki istniejących obiektów, z uwzględnieniem rodzaju materiałów i konstrukcji, a także rozwiązań funkcjonalnych /metoda kosztów odtworzenia/, koszt zastąpienia, tj. koszt wybudowania nowoczesnych (współczesnych) obiektów o tej samej powierzchni użytkowej, spełniających te same funkcje, lecz przy zastosowaniu nowoczesnych materiałów i technik budowlanych /metoda kosztów zastąpienia/. Określając koszt odtworzenia obiektu budowlanego posłużyć się możemy techniką: szczegółową, elementów scalonych, wskaźnikową. Obliczenie wartości odtworzeniowej obiektu w technice elementów scalonych polega na zsumowaniu iloczynów scalonych elementów obiektu i cen tych elementów określoną w cennikach /np. Wacetob, Sekocenbud/ dla obiektu wzorcowego, a następnie pomniejszeniu określonej wartości o stopień zużycia obiektu. Dokonując wyboru obiektu wzorcowego z katalogów rzeczoznawca musi zwrócić uwagę przede wszystkim na funkcję, konstrukcję i technologię wykonania budynku. W wielu przypadkach zachodzi konieczność korzystania z wielu obiektów, kiedy nie można znaleźć w tabelach obiektu w pełni

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 13 zbliżonego pod względem funkcji, technologii wykonania do budynku, którego wartość odtworzeniową określamy. Podstawowy wzór w technice elementów scalonych przedstawia się następująco: K B n i 1 J i C je gdzie: K B koszt odtworzenia brutto obiektu n liczba elementów scalonych robót w budynku J i ilość scalonych elementów robót C je ceny jednostkowe scalonych elementów robót budowlanych Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych. W tym przypadku budynek szklarni jest obiektem nietypowym rzadko występującym w obrocie, dlatego też jego wartość określono odrębnie. Natomiast suma wartości gruntu określonego w podejściu porównawczym i wartości odtworzeniowej szklarni określonej w podejściu kosztowym, stanowi wartość nieruchomości wycenianej ozn. nr ew. 29/16 położonej w Bródku. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono: 1. rodzaj rynku: rynek nieruchomości gruntowych rolnych niezabudowanych z uwzględnieniem powierzchni gruntu na warunkach prawa własności, 2. obszar rynku gmina Łabunie, w szczególności nieruchomości położone w miejscowościach sąsiednich oraz w podobnych terenach, 3. okres badania cen 24 miesiące przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Zbadano akty notarialne wg wyżej określonego rodzaju i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen i wyselekcjonowano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej. Na tak określonym rynku ustalono, iż w badanym okresie rynek nieruchomości przeznaczonych zgodnie z planem pod produkcje rolną na warunkach prawa własności zanotował 5 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie na badanym rynku. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 5 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości powierzchni gruntu będącej przedmiotem transakcji (wyselekcjonowano transakcje najbardziej zbliżone do wycenianej pod kątem powierzchni). Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,80 zł. uzyskała działka gruntu o pow. 5800m² w klasie IIIb, IVa z przeciętnym położeniem w stosunku do siedliska oraz przeciętnym oddziaływaniu nieruchomości przyległych, dobrym dojazdem oraz korzystnym kształcie.

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 14 Transakcja miała miejsce r. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,00zł. uzyskała działka gruntu o pow. 5800m² położona w niekorzystnym położeniu w odniesieniu do siedliska, w klasie IIIb, o niekorzystnym oddziaływaniu nieruchomości przyległych, słabym dojeździe i o przeciętnym kształcie. Transakcja miała miejsce r. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość czynników zewnętrznych oraz kształt działki gruntu. Cecha przydatność glebowo-rolnicza gruntu oraz lokalizacja została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają powyższe cechy na zbliżonym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli ostatecznie określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych. Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości stanowiących grunty rolne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Jakość drogi dojazdowej do działki 40% 2 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 30% 3 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 4 Kształt działki 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 2 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości stanowiących grunty rolne Lp. Cecha Strefy, klasy Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość czynników zewnętrznych Dobra, droga gruntowa utwardzona lub dojazd do pola bezpośrednio drogą asfaltową Przeciętna, nieruchomość położona wśród pól, dostęp do drogi gminnej drogą gruntową Słaba, nieruchomość położona wśród pól, brak dostępu z drogi gminnej, dojazd wydzielonymi dróżkami Korzystne /przylega do siedliska lub w odległości do 500m/ Przeciętne /od 500 do 2000 m od siedliska / Niekorzystne /powyżej 2000 m od siedliska / Korzystne, sąsiednie uprawy rodzajowo podobne, brak czynników negatywnie wpływających na uprawę /w otoczeniu i na nieruchomości/ Przeciętne /występujące czynniki zewnętrzne w sąsiedztwie w znikomym stopniu (do 10%) ograniczają możliwości produkcyjne gruntu/ Niekorzystne /występujące na gruntach zakłady przemysłowe, itp. obiekty czy budowle w znaczny sposób negatywnie

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 15 Lp. Cecha Strefy, klasy wpływają na użytek po wyżej 10%/ 4 Kształt działki Korzystny, regularny w kształcie szerokiego prostokąta /łatwiejsza uprawa mniej nawrotów, mniejsze koszty/ Przeciętny, regularny w kształcie kwadratu lub wąskiego prostokąta bądź podobny (częściowo prostokąt częściowo nieregularna) Niekorzystny, wąska i długa bądź nieregularna, granice działki łamane /trudna uprawa, większe koszty/ Transakcje zawarte w analizowanym okresie wskazują, że nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Charakterystykę nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową wycenianej nieruchomości, zestawiono w Tabeli nr 3: Tab. 3 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość (grunt rolny) oznaczoną nr ew. 29/16 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość wycenianą Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 9 luty 2012 r. 2 Adres Bródek 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 0,40ha 5 Lokalizacja Dobra Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość czynników zewnętrznych Dobra Korzystne Korzystne 9 Kształt działki Przeciętny 10 Wartość działki gruntu? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu pod uprawy rolne, najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 2, 3, i 5 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C.

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 16 Tab. 4 Obliczenie ceny jednostkowej dla działki gruntu oznaczonej nr ew. 29/16 - metoda porównywania parami Zestawienie Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Lp cech kwoty poprawki cenowa X i A X i B nieruchomości Różnica kwotowa X i C Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość czynników zewnętrznych 40% 0,32 0,16 30% 0,24 0,24 20% 0,16 0,08 4 Kształt działki 10% 0,08-0,04 0,04 0,04 6 Suma poprawek 100% 0,80 0,12 0,04 0,36 7 Cena jedn. 1m² wg aktu 1,61 1,62 1,20 8 Cena poprawiona 1,73 1,66 1,56 Oszacowana wartość 1m² gruntu 1, Określenie wartości odtworzeniowej szklarni Do wyceny wartości odtworzeniowej budynku szklarni wykorzystano Obiekt nr 30 (zeszyt 5-6) Budynek szklarni, ze Scalonych Normatywów do wycen budynków i budowli Nr 93 wydawnictwa WACETOB Sp. z o. o. Tab. 5 Określenie wartości odtworzeniowej budynku szklarni Lp Element Roboty ziemne, fundamenty, inne Konstrukcja stalowa nośna wraz z malowaniem i związane Obudowa konstrukcji szklarni i kotłownia Uzbrojenie i wyposażenie 5 Instalacja elektryczna Jednostka odniesienia 100m² pow. zabudowy 100m² pow. zabudowy 1000m³ kub. bud. 100m² pow. ogólnej 1000m² kub. bud. Ilość jedn. obm. Wartość jedn. obm. w zł. Zużycie łączne w % Mnożnik korekcyjny /śr. lubelskie/ Wartość wyk. elem. w zł. 8, , , ,02 8, , , ,31 2, , , ,85 8, , , ,42 2, , , ,46 RAZEM WARTOŚĆ , Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str. 17 Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Bródek, gm. Łabunie, ozn. nr ew. 29/16 obliczono na podstawie ceny jednostkowej gruntu oszacowanej w Tabeli nr 4 oraz określonej wartości odtworzeniowej szklarni, ze wzoru: W R = (C j x P uż ) + W szk = (1,65 [zł/m²] x [m²]) ,06 = ,06 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W R = zł. 9 Wynik końcowy wyceny Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej szklarnią ozn. nr ew. 29/16 położonej w obrębie Bródek, gm. Łabunie wynosi: zł. słownie: trzysta szesnaście tysięcy złotych Określona w niniejszej opinii wartość nieruchomości gruntowej zabudowanej szklarnią, ozn. nr ew. 29/16 położonej w obrębie Bródek, gm. Łabunie stanowi aktualną wartość rynkową nieruchomości tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość powyższą określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 17 listopada 2011 r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej oraz ekspertyz technicznych budynku szklarni,

18 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 117/11 str Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określenia wartości i autor nie udziela gwarancji, co do aktualności tej wartości w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu na następnej stronie. Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi z rynku lokalnego obejmującego gm. Łabunie, 2. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 17 listopada 2011 r. - sygn. akt KM 117/11, 3. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 17 listopada 2011 r. - sygn. akt KM 117/11, 4. Obwieszczenie z dnia 17 listopada 2011 r. - sygn. akt KM 117/11, 5. Zawiadomienie z dnia 17 listopada 2011 r. - sygn. akt KM 117/11, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis zwykły z księgi wieczystej nr ZA1Z/ /5, 8. Wypis z rejestru gruntów, 9. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 24 szt. Zamość, 9 luty 2012 r.