OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości ZA1Z/ /8 Nieruchomości rolne i nieruchomości zabudowane Kolonia Topornica Gmina Zamość Nr działki 45/2, 45/7, 45/12, 45/14, 45/16, 75/1, 75/2, 75/3 arkusz ewidencyjny 1 Właściciel Marek Kostrubiec Adres właściciela Lipsko Zamość Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość 001 W R45/ zł. W R45/ zł. W R45/ zł. W R45/ zł. W R45/ zł. W R75/ zł W R75/ zł W R75/ zł. Wykonał: ROBERT RZEPA Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Zamościu z zakresu wyceny nieruchomości RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Upr. MI nr 4669 zam. ul. Sochaniewicza 7b, Zamość Zamość, r.

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny 1. Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 45/12 ark. 1 o powierzchni 1,83 ha położona w obrębie Kolonia Topornica stanowi podłużną działkę w kształcie zbliżonym do prostokąta. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi wojewódzkiej nr 849 biegnącej przez miejscowość z Zamościa w kierunku Krasnobrodu. W centralnej części działki (siedliska) znajduje się obora, natomiast kilka metrów za nią, poprzecznie stodoła drewniana. 2. Działka nr ew. 45/7 o pow. 0,03ha zabudowana murowanym garażem dwustanowiskowym oraz piwnicą ziemną i szopą drewnianą. W garażu posadzki betonowe oraz kanał. 3. Działka nr ew. 45/16 o pow. 0,24 ha zabudowana jest parterowym budynkiem mieszkalnym. Działka składa się z dwóch połączonych ze sobą prostokątów, z tym że jeden z nich stanowi drogę dojazdową o szer. 4m i długości 60m prowadzącą od drogi wojewódzkiej. Budynek powstał w wyniku rozbudowy budynku mieszkalnego drewnianego. 4. Działka nr ew. 45/2 o pow. 1,55 przylega do północnej granicy działki nr ew. 45/12. Stanowi grunt orny. 5. Działka nr ew. 45/14 o pow. 0,10ha stanowi pas gruntu położony od drogi wojewódzkiej, wzdłuż drogi dojazdowej z jej zachodniej strony, praktycznie na wprost budynku mieszkalnego znajdującego się na działce nr ew. 45/ Działki nr ew. 75/1, 75/2 i 75/3 położone są w większym kompleksie łąk na terenach podmokłych, w kierunku południowo-zachodnim od działki siedliskowej. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Zamość dla terenu na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości nie uchwalono obowiązującego planu miejscowego. Ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Zamość Nr IV/23/2007 z dnia 31 stycznia 2007 r. przewidują dla tych nieruchomości odpowiednio: - zabudowa o niskiej intensywności jednorodzinnej, zagrodowej, - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. Oszacowana wartość nieruchomości W R45/ zł., W R45/ zł., W R45/ zł., W R45/ zł., W R45/ zł., W R75/ zł., W R75/ zł., W R75/ zł. Data sporządzenia 12 maj 2011 r. Opracował ROBERT RZEPA Biegły Sądowy przy Sądzie Okręgowym w Zamościu z zakresu wyceny nieruchomości RZECZOZNAWCA MAJĄTKOWY Upr. MI nr 4669 zam. ul. Sochaniewicza 7b, Zamość

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnych wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi stanowiącymi siedliska rolne z analizowanego rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość (Topornica Kolonia i miejscowości sąsiednie), 3. Załącznik nr 3. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, 4. Załącznik nr 4. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi stanowiącymi łąki z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, 5. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 2164/10, 6. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 2164/10, 7. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 2164/10, 8. Zawiadomienie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 2164/10, 9. Zawiadomienie z dnia r., 10. Odpis z księgi wieczystej nr ZA1Z/ /8, 11. Wypis z rejestru gruntów szt. 2, 12. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 13. Mapa zasadnicza w skali 1:1000 szt. 4, 14. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 24 szt.

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny są nieruchomości gruntowe oznaczone nr ew. 45/2, 45/7, 45/12, 45/14, 45/16, 75/1, 75/2, 75/3 arkusz 1 położone w miejscowości Topornica Kolonia, gm. Zamość, woj. lubelskie, opisane w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /8 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowych oznaczonych nr ew. 45/2, 45/7, 45/12, 45/14, 45/16, 75/1, 75/2, 75/3 arkusz 1 położonych w miejscowości Topornica Kolonia, gm. Zamość, woj. lubelskie, opisanych w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /8 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu, tj. prawa własności do w/w nieruchomości. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 7 marca 2011 r. sygn. akt KM 2164/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3.

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 5 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny nieruchomości w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomościach, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Zamościu oraz przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 12 maja 2011 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 maja 2011 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 12 maja 2011 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 16 kwietnia 2011 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowych oznaczonych nr ew. 45/2, 45/7, 45/12, 45/14, 45/16, 75/1, 75/2, 75/3 arkusz 1 położonych w miejscowości Topornica Kolonia, gm. Zamość, woj. lubelskie, stanowiących własność Marka Kostrubca prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu księga wieczysta Nr ZA1Z/ /8.

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 6 Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /8 Położenie Właściciel Obciążenia miejscowość: Kolonia Topornica gmina: Zamość sposób korzystania: nr działek: 45/2, 45/7, 45/12, 45/14, 45/16, 75/1, 75/2, 75/3 powierzchnia łączna: 5,2200ha Marek Zdzisław Kostrubiec s. Mikołaja i Marianny -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ograniczone prawo rzeczowe 2. Treść wpisu Bezpłatna, dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie korzystania z całego domu mieszkalnego, zaś budynków gospodarczych w zakresie niezbędnym do zaspokojenia potrzeb osobistych oraz prawo użytkowania 30 arów gruntu w miejscu dowolnie przez strony ustalonym 3. Przedmiot wykonywania Podrubryka Osoba fizyczna 1. Marianna Kostrubiec Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu - Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 2164/10 Podrubryka Inna osoba prawna 1. Nazwa: FAST FINANSE SPÓŁKA AKCYJNA 2. siedziba: WROCŁAW w dziale IV: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść hipoteki 1. Rodzaj hipoteki Hipoteka przymusowa zwykła 2. Suma 5134,00 zł. Podrubryka Inna osoba prawna 1. Nazwa: FAST FINANSE SPÓŁKA AKCYJNA 2. siedziba: WROCŁAW

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 7 Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu działki nr ew. 45/2, 45/7, 45/12, 45/14, 45/16, 75/1, 75/2, 75/3 arkusz 1 położone w miejscowości Topornica Kolonia, gm. Zamość, woj. lubelskie stanowią własność Marka Kostrubca s. Mikołaja i Marianny: Nr jednostki rejestrowej: G.1701 G.171 Nr działki, arkusz powierzchnia uż. - opis użytku 45/2, arkusz 1 1,55ha, w tym: 0,30 ha R IVb klasa, 1,25 ha R V klasa 45/7, arkusz 1 0,03ha Br R IIIa klasa 45/16, arkusz 1 0,24ha, w tym: 45/12, arkusz 1 1,83ha, w tym: 0,76 ha R IIIb klasa, 0,31 ha R IVa klasa, 0,34 ha R IVb klasa, 0,25 ha S R IIIb klasa, 0,16 ha Br R IIIa klasa, 0,01 ha R IIIa klasa 0,11 ha R IIIb klasa, 0,11 ha Br R IIIa klasa, 0,02 ha Br R IIIb klasa 75/2, arkusz 1 0,49 ha Ł V klasa 45/14, arkusz 1 0,10ha, w tym: 0,02 ha S R IIIa klasa, 0,02 ha S R IIIb klasa 75/1, arkusz 1 0,50 ha Ł V klasa 75/2, arkusz 1 0,48 ha Ł V klasa Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo 1. Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 45/12 ark. 1 o powierzchni 1,83 ha położona w obrębie Kolonia Topornica stanowi podłużną działkę w kształcie zbliżonym do prostokąta. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi wojewódzkiej nr 849 biegnącej przez miejscowość z Zamościa w kierunku Krasnobrodu. Przylega do tej drogi swym południowym, krótszym bokiem. Na długości 130m (0,50ha) stanowi siedlisko, a pozostała część grunt orny. W centralnej części działki (siedliska), patrząc od drogi, po lewej stronie wzdłuż granicy zachodniej działki znajduje się obora, natomiast kilka metrów za nią, poprzecznie; znajduje się stodoła drewniana. Od strony północnej nieruchomość graniczy z terenem rolnym, a od strony wschodniej i zachodniej z działkami zabudowanymi stanowiącymi siedliska.

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 8 Budynek obory o pow. zabudowy 72m² wykonany został w technologii mieszanej, murowano-drewniany. Ogólnie budynek posadowiony na fundamencie z kamienia i betonu. Ściany wykonano częściowo z pustaka cementowego, częściowo z pustaka żużlowego, a częściowo z bali drewnianych. Budynek kryty dachem dwuspadowym, pokrycie - eternit falisty. Stan pokrycia dobry. W budynku powała drewniana na belkach drewnianych. Widoczne ugięcia powstałe w wyniku wilgoci. Drzwi drewniane w słabym stanie technicznym. Do budynku od strony południowej i północnej wykonane dobudówki (22m²). W budynku instalacja elektryczna. Ogólnie budynek jest w zadowalającym stanie technicznym. Za budynkiem obory znajduje się stodoła na ośmiu słupach wykonanych z cegły o pow. zabudowy 120m². Budynek o konstrukcji drewnianej, ściany obite deską sosnową składa się z trzech kwater, w tym środkowa stanowiąca przejazdowe klepisko z bramami przelotowymi. Bramy (drzwi) znajdują się od północnej i południowej strony. Drzwi drewniane o konstrukcji drewnianej, jednowarstwowe, dwuskrzydłowe o rozmiarach całej kwatery (środkowe) oraz niskie do jednej kwatery. Budynek pokryty jest eternitem falistym na dachu dwuspadowym. Stan pokrycia dobry. Ogólnie stan budynku ocenić należy jako zadowalający, zaś sumaryczny stan techniczny budynku jako całości dobry, elementy konstrukcyjne budynku nie wskazują na potrzebę natychmiastowych remontów. Oceniając zużycie w sposób organoleptyczny, jego wysokość nie przekracza 30%, co dla budynku tego typu jest korzystne, wskazuje na mocną jego konstrukcję. Stan budynków na nieruchomości w sumie oceniono jako dobry. Wskazać także należy, że do budynku stodoły od strony zachodniej dobudowano szopę drewnianą krytą dachem jednospadowym (24m²). Natomiast od strony wschodniej dobudowany jest garaż murowany z białego pustaka (Hedwiżyn) dwustanowiskowy z dwoma drzwiami od strony południowej. Garaż ten położony jest na działce nr ew. 45/7. 2. Działka nr ew. 45/7 o pow. 0,03ha zabudowana murowanym garażem dwustanowiskowym o pow. zabudowy 48m² oraz piwnicą ziemną i szopą drewnianą. W garażu posadzki betonowe oraz kanał. Stropu brak, podbitka drewniana konstrukcji dachu (deskowanie na krokwiach). Piwnica wykonana z pustaków i cegły. Szopa o konstrukcji drewnianej, ścianach z desek i dachu jednospadowym krytym eternitem falistym. Zarówno szopa jak i piwnica nie zostały ujęte w ewidencji brak zabudowań na mapie. Stan budynków jest zadowalający. 3. Działka nr ew. 45/16 o pow. 0,24 ha zabudowana jest parterowym budynkiem mieszkalnym o pow. zabudowy 121m² (pow. użytkowa 99,22m²). Działka składa się z dwóch połączonych ze sobą prostokątów, z tym że jeden z nich stanowi drogę dojazdową o szer. 4m i długości 60m prowadzącą od drogi wojewódzkiej. Budynek powstał w wyniku rozbudowy budynku mieszkalnego drewnianego. Rozbudowy dokonano w technologii murowanej oraz przekryto jednym dachem dwuspadowym z przedłużoną połacią dachu nad dobudowaną częścią od strony północnej (eternit falisty). Standard wykończeń budynku mieszkalnego średni. Wykończenia standardowe: podłogi w większości drewniane, częściowo wykładzina na posadzce, ściany i sufity wykończono tynkiem gładkim cementowo-wapiennym. Z zewnątrz; starsza część budynku obita dyktą i pomalowana w kolorze jasny brąz, natomiast nowa część otynkowana tynkiem cementowo-wapiennym - niemalowana. Budynek posadowiony na wysokiej otynkowanej, podmurówce. Okna w większości wymienione na PCV, pozostałe drewniane starego typu skrzynkowe, podwójne. Drzwi drewniane stolarskie starego typu. Ogólnie stan budynku ocenić należy jako dobry, elementy konstrukcyjne budynku nie wskazują na potrzebę remontów, brak odchyleń oraz pęknięć elementów konstrukcyjnych. Nieruchomość uzbrojona w energię elektryczną, gaz ziemny i wodociąg. W budynku centralne ogrzewanie. Odprowadzenie ścieków do własnego szamba. Na działce od strony północnej domu znajduje się czynna studnia z kręgów betonowych. 4. Działka nr ew. 45/2 o pow. 1,55 przylega do północnej granicy działki nr ew. 45/12. Stanowi grunt orny. Położona jest ok. 400m od siedliska. Dojazd do działki jest niezależny, drogą gruntową prowadzącą od drogi wojewódzkiej. 5. Działka nr ew. 45/14 o pow. 0,10ha stanowi pas gruntu położony od drogi wojewódzkiej, wzdłuż drogi dojazdowej (działka nr ew. 45/16) z jej zachodniej strony, praktycznie na wprost budynku mieszkalnego

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 9 znajdującego się na działce nr ew. 45/16. Działka sklasyfikowana jest jako sad, a faktycznie są to szczątki sadu na użytkach zielonych (pastwisko, łąka). 6. Działki nr ew. 75/1, 75/2 i 75/3 położone są w większym kompleksie łąk na terenach podmokłych, w kierunku południowo-zachodnim od wyżej opisanych działek zabudowanych. Działki leżą po drugiej stronie drogi wojewódzkiej, przy drodze polnej gruntowej prowadzącej w kierunku lasu w Lipsku Polesiu. Działki stanowią łąki i przylegają do stawów w Topornicy. Działki leżą obok siebie, przylegają do siebie dłuższymi bokami. W otoczeniu nieruchomości szacowanych brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako dobry. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Zamość dla terenu na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości nie uchwalono obowiązującego planu miejscowego. Ustalenia Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Zamość Nr IV/23/2007 z dnia 31 stycznia 2007 r. przewidują dla tych nieruchomości odpowiednio: - zabudowa o niskiej intensywności jednorodzinnej, zagrodowej, - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość. Nieruchomości są wykorzystywane do produkcji rolnej przez dzierżawcę. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 10 W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualne wartości rynkowe dla przewidywanego zgodnie ze studium aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianych nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tych nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianych do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Zamość, w szczególności w sąsiednich miejscowościach, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianych, w szczególności, odpowiednio zabudowie, podobnej klasie gruntu, lokalizacji, powierzchni gruntu i innych cech charakterystycznych do wycenianych nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu, b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 11 c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych. Jeżeli chodzi o działki (nieruchomości) niezabudowane stosowanie tej metody sprowadza się do wartości rynkowej. Mając zatem na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono aktualne wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości jako całości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 12 Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: I. Dla nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym 45/7 i 45/12 w części siedliskowej; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej, z uwzględnieniem stanu budynków, 2. obszar rynku gmina Zamość, 3. okres badania cen od kwietnia 2009 do maja 2011 r. II. Dla nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym 45/2 oraz części działki nr 45/12; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości rolnych, 2. obszar rynku gmina Zamość, w szczególności Topornica Kolonia i miejscowości sąsiednie, 3. okres badania cen od kwietnia 2009 do maja 2011 r. III. Dla nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym 45/16; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie jednorodzinnej, z uwzględnieniem rodzaju i stanu budynku, 2. obszar rynku gmina Zamość, 3. okres badania cen od kwietnia 2009 do maja 2011 r. IV. Dla nieruchomości oznaczonych nr ewidencyjnymi 45/14, 75/1, 75/2 i 75/3; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości rolnych stanowiących łąki, 2. obszar rynku gmina Zamość, w szczególności Topornica Kolonia i miejscowości sąsiednie, 3. okres badania cen od kwietnia 2009 do maja 2011 r. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych. W celu określenia wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości, zarówno dla nieruchomości zabudowanych mających przeznaczenie wg studium pod podobną zabudowę oraz dla działek niezabudowanych o charakterze rolnym, zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: I. W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej i przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania lub studium pod taką zabudowę zanotował 7 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić,

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 13 iż wyceniana nieruchomość to nieruchomość typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 7 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni zabudowy nie są zależne od poziomu wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni zabudowy 270,27 zł., uzyskała nieruchomość zabudowana o pow. zabudowy 111m² o bardzo dobrym położeniu szczegółowym lecz słabym stanie technicznym zabudowy. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni zabudowy 178,57 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana o pow. zabudowy 420m² o dobrym położeniu szczegółowym oraz słabym stanie technicznym zabudowy. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/dodatkowe budynki, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej i przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania lub studium pod taką zabudowę: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki 20% 3 Uzbrojenie 20% 4 Dodatkowe walory gruntu w tym fizyczne 10% 5 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt na tego typu nieruchomości nie jest duży. Rzadko występują w obrocie. Wiąże się to przede wszystkim z koniecznością usunięcia starej nienadającej się do remontu zabudowy w celu swobodnego korzystania z nieruchomości. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości w badanym okresie. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości od 2009 r. się ustabilizowały, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). II. W badanym okresie rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne) i przeznaczonych zgodnie ze studium pod uprawy rolne zanotował 9 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie na badanym rynku. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 9 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości powierzchni gruntu będącej przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,46 zł., uzyskała działka gruntu o pow m² w miejscowości Lipsko Polesie w klasie IVb, położona z dala od siedliska. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,00 zł. uzyskała działka gruntu o pow m² również w Lipsku Polesie w klasie IVa lecz o korzystnym położeniu w stosunku do siedliska,

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 14 przy dobrej drodze dojazdowej do nieruchomości. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, przydatność glebowo-rolnicza gruntu, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha lokalizacja została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają podobną lokalizację ze względu na to, że leżą w kompleksach gruntów rolnych. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne): Tab. 2 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). III. W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie mieszkalnej jednorodzinnej i przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania lub studium pod taką zabudowę zanotował 6 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana nieruchomość to nieruchomość typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 6 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego nie są zależne od poziomu wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku 1.126,76 zł., uzyskała nieruchomość zabudowana domem murowanym o pow. użytk. 71m² z 1960 r. o bardzo dobrym położeniu szczegółowym, dobrym stanie technicznym budynku lecz o niekorzystnym dojeździe i dostępie. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku 880 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana drewnianym budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o pow. użytkowej 100m² o bardzo dobrym położeniu szczegółowym oraz dobrym stanie technicznym budynku mieszkalnego. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/standard, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu oraz dojazd i

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 15 dostęp do nieruchomości. Ze względu na to, że wszystkie zestawione nieruchomości mają podobne uzbrojenie do dalszych analiz nie brano pod uwagę tej cechy. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 3 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej i przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania lub studium pod taką zabudowę: Tab. 3 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja szczegółowa 40% 2 Stan techniczny budynku/standard 30% 3 Dodatkowe walory gruntu w tym fizyczne 20% 4 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt na tego typu nieruchomości nie jest duży. Rzadko występują w obrocie. Wiąże się to przede wszystkim z koniecznością remontu zabudowy w celu wykorzystania nieruchomości. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości w badanym okresie. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości od 2009 r. się ustabilizowały, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). IV. Analiza transakcji dokonanych w badanym okresie gruntami stanowiącymi łąki trwałe na określonym wyżej rynku pokazała, iż nieruchomości te stosunkowo rzadko występują w obrocie. W okresie analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar gminy Zamość zanotowano 5 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Z przeprowadzonych transakcji wynika, że ceny jednostkowe za takie grunty są ok. dwukrotnie niższe niż ceny gruntów ornych. Ceny jednostkowe w odniesieniu do jednostki 1ha fizycznego gruntu kształtują się w przedziale od 3.225,81 zł. do 5.882,35 zł. za 1ha. Z analizy uzyskanych aktów notarialnych, wynika że transakcji tych dokonano w celu powiększenia powierzchni łąki, bądź utworzenia większej powierzchni łąki. Pomimo, iż odnotowano tylko 5 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, spełnione zostały warunki konieczne do zastosowania podejścia porównawczego do wyceny nieruchomości stanowiących łąki. Zebrane transakcje zestawiono w Załączniku nr 4 na końcu operatu. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, ze względu na to że uzyskano jedynie 5 transakcji oraz mając na uwadze wiarygodne informacje z biur obrotu nieruchomościami w tym zakresie, nie dokonywano korekty cen z uwagi na upływ czasu (przyjęto Tr = 0). Obliczona w podsumowaniu Załącznika nr 4 wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 16 cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i aspekty cenotwórcze. Przyjęto cechy rynkowe, ich wagi oraz ich gradację: Tab. 4 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących łąki Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Nieruchomości szacowane w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartości rynkowe poszczególnych rodzajów nieruchomości, zestawiono w tabelach. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w załącznikach na końcu operatu. Tab. 5 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości zabudowane zagrodowe Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości Parametry cech nieruchomości wycenianych 1 Data przeprowadzania szacunku 12 maj 2011 r. 2 Adres Topornica Kolonia 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia zabudowy 0,50 ha 5 Powierzchnia zabudowana 238m², 48m² 6 Lokalizacja Dobra 7 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki Dobry 8 Uzbrojenie Dostępne 9 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Ponadprzeciętne 10 Dojazd i dostęp Korzystny 11 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości zabudowane w zabudowie zagrodowej, przeznaczone pod taką zabudowę z rynku lokalnego, najbardziej

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 17 podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 2 i 6 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 6 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości rolne Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości Parametry cech nieruchomości wycenianych 1 Data przeprowadzania szacunku 12 maj 2011 r. 2 Adres Topornica Kolonia 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 45/2-1,55ha, 45/12-1,33ha Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Dobra Dobra Dobre Korzystne 9 Kształt działki Korzystny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe rolne niezabudowane najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych, tj. Lp 5, 7 i 9 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 7 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 12 maj 2011 r. 2 Adres Topornica Kolonia 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 0,24 ha 5 Powierzchnia użytkowa 99,22m² 6 Lokalizacja Dobra 7 8 Stan techniczny budynku/standard Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Dobry Przeciętne 9 Dojazd i dostęp Korzystny 10 Wartość nieruchomości?

18 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 18 Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości zabudowane podobnym budynkiem mieszkalnym, przeznaczone pod taką zabudowę z rynku lokalnego, najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 2, 3 i 4 Załącznika nr 3 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 8 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości stanowiące łąki Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości Parametry cech nieruchomości wycenianych 1 Data przeprowadzania szacunku 12 maj 2011 r. 2 Adres Topornica Kolonia 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 75/1-0,50ha, 75/2-0,48ha, 75/3-0,49ha, 45/14-0,10ha Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 75/1, 75/2, 75/3-słaba, 45/14-dobra Dobra Dobre Korzystne 9 Kształt działki Przeciętny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości stanowiące łąki, przeznaczone pod łąki z rynku lokalnego, najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 2 i 3 Załącznika nr 4 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 9 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej - metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa X i A X i B X i C 1 Lokalizacja 40% 36,68 18,34 2 Stan techniczny budynku/ dodatkowe budynki 20% 18,34 9,17 3 Uzbrojenie 20% 18,34-9,17 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 10% 9,17 4,58 4,58 5 Dojazd i dostęp 10% 9,17 9,17 6 Suma poprawek 100% 91,70 22,92-9,17 22,92 7 Cena jedn. wg aktu 214,80 250,00 233,33 8 Cena poprawiona 237,72 240,83 256,25 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 244,93

19 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str. 19 Tab. 10 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości rolnych - metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa X i A X i B X i C Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 30% 0,14 0,07 0,07 20% 0,09 0,05 0,05 20% 0,09 0,09 0,05 20% 0,09 0,09 5 Kształt działki 10% 0,05 0,03 0,05 6 Suma poprawek 100% 0,46 0,24 0,19 0,12 7 Cena jedn. wg aktu 1,03 1,00 1,18 8 Cena poprawiona 1,27 1,19 1,30 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 1,25 Tab. 11 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym - metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa X i A X i B X i C Lokalizacja szczegółowa Stan techniczny budynku/standard Dodatkowe walory gruntu w tym fizyczne 40% 98,70 49,36 30% 74,02 37,01 20% 49,36-24,68 4 Dojazd i dostęp 10% 24,68 24,68 5 Suma poprawek 100% 246,76 37,01-24,68 74,04 6 Cena jedn. wg aktu 898, ,00 880,00 7 Cena poprawiona 935,89 975,32 954,04 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 955,08 Tab. 12 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości ozn. nr ew. 45/14 stanowiącej łąkę - metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa X i A X i B X i C 1 2 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki 30% 796,96-398,48-398,48 398,48 20% 531,31 531,31

20 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 2164/10 str Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 531,31 265,65 20% 531,31 265,65 5 Kształt działki 10% 265,65-132,82 6 Suma poprawek 100% 2 656,54-132,83-531, ,44 7 Cena jedn. wg aktu 5 055, , ,72 8 Cena poprawiona 4 922, , ,16 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 5 046,31 Tab.13 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości ozn. nr ew. 75/1, 75/2 i 75/3 stanowiących łąki - metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa X i A X i B X i C Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 30% 796,96-796,96-796,96 20% 531,31 531,31 20% 531,31 265,65 20% 531,31 265,65 5 Kształt działki 10% 265,65-132,82 6 Suma poprawek 100% 2 656,54-531,31-929,78 796,96 7 Cena jedn. wg aktu 5 055, , ,72 8 Cena poprawiona 4 524, , ,68 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 4 647, Obliczenie aktualnych wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej w zabudowie zagrodowej stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Topornica Kolonia, gm. Zamość, ozn. nr ew. 45/12 obliczono na podstawie cen jednostkowych ustalonych w Tabeli nr 9 i 10 ze wzoru: W R45/12 = (C j1 x P uż ) + (C j2 x P gr ) = ,34 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W R45/12 = zł. Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej w zabudowie zagrodowej stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Topornica Kolonia, gm. Zamość, ozn. nr ew. 45/7