O P I N I A o wartości nieruchomości rolnej.

Transkrypt

1 O P I N I A o wartości rolnej. Adres : Bodaczów 120, gmina Szczebrzeszyn, powiat Zamość, województwo Lublin. Cel opracowania : Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1887/12 z dnia r. 1

2 Tabela nr 1 Opinia zawiera strona I Wyciąg z opinii. 3 II Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 4 III Określenie celu wyceny. 4 IV Podstawa prawna wyceny. 4 V Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. 5 VI Opis stanu. 5 VII Wskazanie przeznaczenia. 8 VIII Analiza rynku. 9 IX Wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, 12 metody i techniki. X Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku 13 wyceny wraz z uzasadnieniem. XI Klauzule i ustalenia dodatkowe. 17 2

3 I. Wyciąg z opinii. 1.1.Położenie : Bodaczów, gmina Szczebrzeszyn, powiat Zamość, województwo Lublin. 1.2.Nieruchomość jest własnością Pana Mariana Tymczaka. PESEL Działki nr 155, 157, 158, 160, 162, 166, 172 o powierzchni 0,84 ha. Obręb 1 Bodaczów. 1.4.Nieruchomość posiada w Sądzie Rejonowym w Zamościu księgę wieczystą nr ZA1Z/ / Celem szacowania jest określenie wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1887/12 z dnia r. 1.6.Wartość rynkowa rolnej na dzień r wynosi : zł. Nazwa Powierzchnia Wartość rynkowa Tabela nr 2. Wartość odtworzeniowa Nieruchomość rolna (w tym) x działki nr 157,158 i 172 w tym x grunt 0,23 ha dom murowany 126 m budynek gospodarczy murowany 15 m budynek gospodarczy murowany 65 m 2 (bez dachu) stodoła drewniana słupy murowane 112 m osadnik na ścieki 1 kpl studnia 1 kpl ogrodzenie 20 m działka nr 155 0,12 ha działka nr 160 0,12 ha działka nr 162 0,09 ha działka nr 166 0,28 ha

4 II. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 2.1.Przedmiotem szacowania jest nieruchomość rolna zabudowana domem i budynkami gospodarczymi położona w Bodaczowie 120 w gminie Szczebrzeszyn. Obręb 1 Bodaczów- działki oznaczone są numerami 155, 157, 158, 160, 162, 166, 172. Powierzchnia gruntu wynosi 0,84 ha. Dla Sąd Rejonowy w Zamościu prowadzi księgę wieczystą nr ZA1Z/ / Zakresem wyceny jest rynkowa wartość prawa własności rolnej i wartość odtworzeniowa. III. Określenie celu wyceny. ( 56 ust.1 pkt. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). Celem szacowania jest określenie jej wartości zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1887/12 dnia r. i w takim celu opinia może być wyłącznie wykorzystywana (art.156 ust. 3 ustawy o gospodarce ami) IV. Podstawa opracowania opinii. ( 56 ust.1 pkt. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami) Podstawa prawna. - Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r (Dz. U. nr 43 wraz z późniejszymi zmianami). -Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 w sprawie czynności komorników (Dz. U. z Nr 10.poz. 52 wraz z późniejszymi zmianami ). - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce ami (Dz. U. z 1997 r nr 115 poz. 741 wraz z późniejszymi zmianami). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz wraz z późniejszymi zmianami). 4.2.Podstawa formalna wyceny. Opinię wykonano zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KM 1887/12 z dnia r. 4.3.Źródła danych merytorycznych. -ewidencja gruntów, -miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, -księga wieczysta numer ZA1Z/ /9, -oględziny. 4

5 4.4.Materiały pomocnicze. -Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu r obowiązujące od r wraz ze zmianami obowiązującymi od r. -Noty interpretacyjne obowiązujące zgodnie z uchwałą Rady Krajowej PFRSM z dnia r. -Wycena rolnych-jan Konowalczuk, Krzysztof Urbańczyk i inniwydanie Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych- Warszawa 2002 r. V. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. ( 56 ust.1 pkt. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 5.1.data sporządzenia wyceny: r. 5.2.data określenia wartości: r. 5.3.data określenia stanu który uwzględniono przy wycenie: r. 5.4.oględzin dokonano w dniu r w obecności Pani Elżbiety Tymczak. VI. Opis stanu. ( 56 ust.1 pkt. 5 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami) Stan zagospodarowania. Nieruchomość położona jest w Bodaczowie przy drodze utwardzonej asfaltem. Działki nr 157, 158 i 172 zabudowane są domem i budynkami gospodarczymi. Działka siedliskowa w części posiada ogrodzenie. Powierzchnia jej wynosi 0,23 ha. Pozostały obszar to grunty rolne. Woda pobierana jest z własnego ujęcia. Na działce znajduje się przyłącze wodociągu gminnego. Ścieki odprowadzane są do własnego osadnika dwukomorowego betonowego. Lokalizacja ogólna peryferyjna. Najbliższe otoczenie wycenianej to Zakład Przemysłu Tłuszczowego i budownictwo zagrodowe. Szczegółowe usytuowanie budynków i granice przedstawiają załączona kserokopia mapy zasadniczej i kserokopie map ewidencyjnych załączniki Stan prawny. (Wypis z księgi wieczystej na podstawie art.155 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce ami ). Stan księgi wieczystej numer ZA1Z/ /9. Dział I-położenie- Bodaczów gmn. Szczebrzeszyn. Działki numer 155, 157, 158, 160, 162, 166, 172. Obszar 0,84 ha. Dział II- własność- Marian Tymczak syn Mieczysława i Marii. PESEL Dział III- zawiera wpis: zawiadomienie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z z wezwaniem do zapłaty długu sygn. KM 1887/12 z r. Wystawca : Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor. 5

6 Dział IV - zawiera następujące wpisy: -hipoteka umowna zwykła w kwocie zł. na rzecz Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w Warszawie. -hipoteka umowna kaucyjna kwocie ,07 zł. na rzecz Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w Warszawie Stan według rejestru gruntów prowadzonego przez Starostwo Powiatowe w Zamościu. (Wypis z księgi wieczystej na podstawie art.155 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce ami ). Województwo: lubelskie. Powiat: zamojski. Jednostka ewidencyjna: Szczebrzeszyn- obszar wiejski. Obręb: 1 Bodaczów. Tabela nr 3 Numer działki Pow. użytku w ha Oznaczenie użytku Dostęp do drogi publicznej 155 0,12 rola nie posiada 157 0,07 rola, Br posiada 158 0,08 rola, Br posiada 160 0,12 rola nie posiada 162 0,09 rola nie posiada 166 0,28 rola posiada 172 0,08 rola, Br posiada Razem 0,84 x x Podmiot ewidencyjny: Marian Tymczak. Kserokopia wypisu z rejestru gruntów załącznik nr 1. Wypis z rejestru załącznik nr Stan techniczno użytkowy budynków. Dom wybudowany w roku 1968, rozbudowany w roku Parterowy częściowo podpiwniczony w części dobudowanej z możliwością wykonania poddasza użytkowego. Wzniesiony w technologii tradycyjnej. Fundamenty wylewane. Ściany w części wybudowanej w roku 1968 wylewane z żużlobetonu w części dobudowanej w 1994 r. z pustaka belitowego warstwowe. Stropy wylewane. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty eternitem. Podłogi drewniane, posadzka cementowa i terakota. Stolarka okienna drewniana i z PCV. Stolarka drzwiowa drewniana. Dom w części dobudowanej wyposażony jest w instalację wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania i w całości w instalację elektryczną. 6

7 Widok domu od strony północnej. Średnioważony stopień zużycia technicznego domu przedstawia tabela nr 4. Tabela nr 4. Lp. Element budynku udział elementu w koszcie budowy Stopień zużycia dla elementów budynku w Stopień zużycia elementu w całości budynku w 1 Fundamenty 1, ,88 2 Ściany nadziemia i 45, ,75 działowe 3 Stropy 15, ,82 4 Konstrukcja dachu i 21, ,20 pokrycie 5 Instalacje 4, ,86 6 Stolarka 6, ,80 7 Inne 6, ,44 Razem 49,75 Stopień zużycia technicznego domu wynosi 50%. Powierzchnia użytkowa domu wynosi w części dobudowanej w 1994 r 41 m 2 (podpiwniczenie o powierzchni 20 m 2 ) w pozostałej części 85 m 2 (podpiwniczenie o powierzchni 22 m 2 ). Do określenia wartości przyjęto powierzchnię użytkową domu 126 m 2. 7

8 Budynek gospodarczy murowany z pustaków żużlowo-cementowych. Fundamenty betonowe. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Powierzchnia zabudowy wynosi 15 m 2. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 45/50 x 100 = 90 %. Widok budynków gospodarczych. Budynek gospodarczy murowany z pustaków żużlowo-cementowych i cegły silikatowej. Fundamenty betonowe. Strop na belkach stalowych. Budynek nie posiada dachu. Powierzchnia zabudowy wynosi 65 m 2. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 45/50 x 100 = 90%. Stodoła drewniana. Słupy murowane z cegły silikatowej posadowione na stopach betonowych. Bramy drewniane. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty papą. Powierzchnia zabudowy wynosi 112 m 2. Stopień zużycia technicznego wynosi S z = 45/50 x 100 = 90%. Do określenia wartości rynkowej przyjęto powierzchnię budynków gospodarczych wraz z powierzchnią podpiwniczenia domu 234 m Sposób użytkowania. W domu zamieszkuje właściciel wraz z żoną i dwojgiem dzieci. Nieruchomość nie posiada ubezpieczenia. VII. Wskazanie przeznaczenia wycenianej. ( 56 ust.1 pkt. 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Szczebrzeszyn zatwierdzonym Uchwałą nr IX/42/99 Rady Miejskiej w Szczebrzeszynie z dnia 26 marca 1999 rok działki nr 157,158 i 172 w części położone są strefie zabudowy wiejskiej z usługami komercyjnymi i publicznymi pozostałość przeznaczona jest do produkcji rolniczej. 8

9 VIII. Analiza i charakterystyka rynku. ( 56 ust.1 pkt. 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami) Do określenia wartości rynkowej. Do określenia wartości rynkowej badano transakcje ami zabudowanymi domami murowanymi w Bodaczowie i Szczebrzeszynie oraz dokonano ich przeglądu. Transakcje odbyły się w formie aktów notarialnych. Przedmiotem transakcji było prawo własności. Okres badania: r Rynek słabo rozwinięty z przewagą podaży nad popytem. Na rynku lokalnym obecnie oferowanych jest do sprzedaży 4 zabudowanych domami jednorodzinnymi. Badania ankietowe przeprowadzone wśród kupujących domy jednorodzinne wskazują, że następujące cechy rynkowe wpływają na ich ceny: Tabela nr 5 Nazwa cechy rynkowej % wpływ cechy rynkowej na cenę transakcyjną lokalizacja 29 powierzchnia gruntu w ha 16 powierzchnia użytkowa domu w m 2 14 stan techniczny domu 13 wyposażenie domu w urządzenia techniczne 12 budynki gospodarcze powierzchnia zabudowy w 10 m 2 stan techniczny budynków gospodarczych 6 Transakcje wykorzystane przy wycenie przedstawia tabela nr 6. L.P. Data transakcji Położenie Pow. gruntu w ha Rodzaj zabudowy Cena sprzedaży Tabela nr 6. Zaktualizowana cena sprzedaży na dzień wyceny Bodaczów 0,1406 dom Szczebrzeszyn 0,0645 dom+bud gosp Szczebrzeszyn 0,1723 dom+bud gosp Szczebrzeszyn 0,1101 dom+bud gosp Szczebrzeszyn 0,1993 dom+bud Przedmieście Błonie gosp Bodaczów 0,17 dom Bodaczów 0,30 dom+bud gosp Bodaczów 0,02 dom Średnia cena sprzedaży wyniosła zł. Odchylenie standardowe dla badanej próbki wyniosło zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości przeciętnej (średniej). Na lokalnym rynku w bieżącym roku zanotowano jedną transakcję gruntem przeznaczonym pod zabudowę 5 zł./1m 2. 9

10 Na podstawie transakcji wykazanych w tabelach nr 6 i 10 brak jest możliwości zaktualizowania cen na dzień wyceny metodą klasyczną, dlatego też ceny zaktualizowano według Komunikatu Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia r. w sprawie wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych który ogółem w roku 2012 r wzrósł o 3,7%. Opis cech rynkowych przedstawia tabela nr 7. Tabela nr 7 Lp Cecha rynkowa Ocena Opis dobra położenie przy głównych ciągach komunikacyjnych Lokalizacja peryferyjna położenie w w pobliżu głównych ciągów komunikacyjnych. dobry stopień zużycia technicznego wynosi 0-15% zadawalający stopień zużycia technicznego wynosi Stan techniczny 16-30% 2 budynków średni stopień zużycia technicznego wynosi 31-50% słaby stopień zużycia technicznego wynosi powyżej 50% Zestawienie cech rynkowych ilościowych i jakościowych wycenianej działki siedliskowej składającej się z działek nr 157, 158 i 172 o obszarze z rejestru gruntów 0,23 ha i podobnych przedstawia tabela numer 8. Tabela nr 8 Cecha rynkowa Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 tab. nr 6 poz.1 Transakcja nr 2 tab. nr 6 poz.6 Transakcja nr 3 tab. nr 6 poz.7 lokalizacja peryferyjna dobra dobra peryferyjna powierzchnia gruntu w ha 0,23 0,1406 0,17 0,30 powierzchnia użytkowa domu w m 2 stan techniczny domu średni słaby średni średni wyposażenie domu w urządzenia techniczne wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. brak wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. budynki gospodarcze 234 brak powierzchnia zabudowy w m 2 stan techniczny budynków gospodarczych słaby x słaby słaby wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr Do określenia wartości rynkowej gruntu rolnego. Analizując rynek sprzedaży gruntów zbadano transakcji gruntami rolnymi w Bodaczowie, które odbyły się w formie aktów notarialnych oraz dokonano przeglądu sprzedanych. Przedmiotem transakcji było prawo własności gruntów rolnych położonych w terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Okres badania r. Rynek gruntów rolnych przeciętnie rozwinięty. Średnia cena sprzedaży 1 ha gruntu wyniosła zł. Odchylenie standardowe dla ba badanej próbki wyniosło zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości przeciętnej (średniej). 10

11 Badania ankietowe przeprowadzone wśród kupujących grunty rolne wskazują, że następujące cechy rynkowe wpływają na ich ceny: Tabela nr 9 Nazwa cechy rynkowej % wpływ cechy rynkowej na cenę transakcyjną -współczynnik bonitacji 35 -lokalizacja 23 -powierzchnia gruntu 18 -kształt działki 10 -jakość drogi dojazdowej 8 -poziom kultury rolnej 6 Współczynnik bonitacji obliczono według następującego wzoru : W b = (P f x P p ) / P f gdzie : - W b - współczynnik bonitacji, - P f - powierzchnia fizyczna gruntu, - P p - przelicznik powierzchni z ustawy z 15 listopada 1984 r o podatku rolnym. Transakcje gruntami rolnymi w Bodaczowie przedstawia tabela nr 10. Tabela nr 10 1 Data transakcji Powierzchnia gruntu w ha Cena sprzedaży 1 ha gruntu Zaktualizowa na cena sprzedaży na dzień wyceny , , , , , , , , Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych wycenianych działek nr 155, 160,162 i 166 i podobnych przedstawia tabela numer 11. Tabela nr 11 Cecha rynkowa Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana nr 1 nr 2 nr 3 -współczynnik bonitacji 1,41 1,33 1,59 1,40 -lokalizacja dobra peryferyjna dobra peryferyjna -powierzchnia gruntu w ha 0,61 0,15 0,16 0,17 -kształt gruntu korzystny nie korzystny nie korzystny nie korzystny -jakość drogi dojazdowej polna polna brak brak -poziom kultury rolnej przeciętny dobry przeciętny przeciętny 11

12 Charakterystyka rynku w ramach wybranych jakościowych cech rynkowych przedstawiona jest w tabeli nr 12. Tabela nr 12. Lp Cecha rynkowa Ocena Opis bardzo dobra położenie w pobliżu skupiska zabudowy 1 Lokalizacja 2 Jakość drogi dojazdowej 4 Poziom kultury rolnej 5 Kształt działki zagrodowej z możliwością zabudowy dobra położenie w pobliżu skupiska zabudowy zagrodowej peryferyjna położenie w odległości ponad 500 od zabudowy zagrodowej utwardzona szosa utwardzona asfaltem żużlowa droga utwardzona żużlem, kamieniem, stabilizacja cementowa polna droga gruntowa bardzo dobry zabiegi agrotechniczne wykonywane są systematycznie w wyznaczonych porach roku dobry zabiegi agrotechniczne wykonywane są z przerwami w cyklu rocznym przeciętny zabiegi agrotechniczne wykonywane są z przerwami w cyklu dwuletnim korzystny działki w kształcie zbliżonym do kwadratu przeciętnie korzystny działki w kształcie figury o nieregularnych bokach nie korzystny działki w kształcie i szerokości utrudniającym wykorzystanie maszyn rolniczych IX. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia metody i techniki. ( 56 ust.1 pkt. 8 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami). 9.1.Stosownie do art.136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r w sprawie czynności komorników sumę oszacowania ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu w dniu dokonania oszacowania Wartością rynkową (W r ) w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1.strony umowy były od siebie nie zależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania umowy. Do określenia wartości rynkowej wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z ami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych. Wartość rynkową rolnej określono jako sumę wartości działki siedliskowej działek nr 157,158 i 172 i pozostałego gruntu rolnego. 12

13 9.3. Do określenia wartości odtworzeniowej. Wartość odtworzeniową określono podejściem kosztowym, metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych pomniejszonych o wartość zużycia. Do określenia wartości odtworzeniowej wykorzystano następujący wzór: W o = W bo x 0,88 x (1- S z /100) + K dn gdzie : W o - wartość odtworzeniowa, W bo - wartość obiektu w nowym stanie. S z - stopień zużycia technicznego w %. jako t/t. gdzie: t- wiek budynku, budowli. T- przewidywany okres trwałości budynku, budowli. Dla domu stopień zużycia technicznego obliczono jako średnioważony. 0,88-współczynnik korekcyjny określony dla regionu. K dn - koszty nadzoru i dokumentacji 4 % od W bo. Wartość odtworzeniowa jest wartością netto. Koszt budowy budynków przyjęto z Katalogu cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych - wydanie Bistyp Warszawa ul. Płocka 5a- poziom cen I kwartał 2013 r. X. Przedstawienie obliczeń wartości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. ( 56 ust.1 pkt. 9 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny i sporządzania operatu wraz z późniejszymi zmianami) Określenie wartości rynkowej działek nr 157,158 i 172. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna zł. Cena maksymalna zł. C = C max - C min = zł. Tabela nr 13 L.p. Nazwa cechy wpływ cechy rynkowej na cenę transakcyjną (% z C) wpływ cechy rynkowej na cenę 1 lokalizacja powierzchnia gruntu w ha powierzchnia użytkowa domu w m stan techniczny domu wyposażenie domu w urządzenia techniczne budynki gospodarcze powierzchnia zabudowy w m stan techniczny budynków gospodarczych

14 Tabele porównawcze. Porównanie z ą numer 1 z tabeli nr 8 Tabela numer 14 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł lokalizacja peryferyjna dobra powierzchnia gruntu w ha ,23 0, powierzchnia użytkowa domu w m stan techniczny domu średni słaby wyposażenie domu w urządzenia techniczne wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. brak budynki gospodarcze powierzchnia brak zabudowy w m stan techniczny budynków słaby x 0 gospodarczych Razem x x x Porównanie z ą numer 2 z tabeli nr 8 Tabela numer 15 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł lokalizacja peryferyjna dobra powierzchnia gruntu w ha ,23 0, powierzchnia użytkowa domu w m stan techniczny domu średni średni 0 wyposażenie domu w urządzenia techniczne wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. budynki gospodarcze powierzchnia zabudowy w m 2 wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. stan techniczny budynków słaby słaby 0 gospodarczych Razem x x x -285 Porównanie z ą numer 3 z tabeli nr 8 Tabela numer 16 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł lokalizacja peryferyjna peryferyjna 0 powierzchnia gruntu w ha ,23 0, powierzchnia użytkowa domu w m stan techniczny domu średni średni 0 wyposażenie domu w urządzenia techniczne wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. budynki gospodarcze powierzchnia zabudowy w m 2 wod-kan, (przyłącze wodociągu) co i en.elektr. stan techniczny budynków słaby słaby 0 gospodarczych Razem x x x W r = ( )/3= zł. Wartość rynkowa działek nr 157,158 i 172 wynosi zł. (w tym wartość gruntu zł.)

15 10.2. Określenie wartości rynkowej działek nr 155,160,162,166. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna zł./ha. Cena maksymalna zł./ha. C = C max - C min = zł. L.p. Nazwa cechy Tabela nr 17 wpływ cechy rynkowej na cenę transakcyjną (% z C) wpływ cechy rynkowej na cenę 1 -współczynnik bonitacji lokalizacja powierzchnia gruntu kształt działki jakość drogi dojazdowej poziom kultury rolnej Tabele porównawcze. Porównanie z ą numer 1 z tabeli nr 11 Tabela numer 18 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -współczynnik bonitacji ,41 1, lokalizacja dobra peryferyjna 969 -powierzchnia gruntu ,61 0, kształt działki korzystny nie korzystny 421 -jakość drogi dojazdowej polna polna 0 -poziom kultury rolnej przeciętny dobry -253 Razem x x x 2634 Porównanie z ą numer 2 z tabeli nr 11 Tabela numer 19 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -współczynnik bonitacji ,41 1, lokalizacja dobra dobra 0 -powierzchnia gruntu ,61 0, kształt działki korzystny nie korzystny 421 -jakość drogi dojazdowej polna brak 337 -poziom kultury rolnej przeciętny przeciętny 0 Razem x x x 780 Porównanie z ą numer 3 z tabeli nr 11 Tabela numer 20 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -współczynnik bonitacji ,41 1,40 0 -lokalizacja dobra peryferyjna 969 -powierzchnia gruntu ,61 0, kształt działki korzystny nie korzystny 421 -jakość drogi dojazdowej polna brak 337 -poziom kultury rolnej przeciętny przeciętny 0 Razem x x x 2486 W r = ( )/3 = zł./1ha. 15

16 Wartość rynkowa działki nr 155 wynosi 0,12 ha x = zł. Wartość rynkowa działki nr 160 wynosi 0,12 ha x = zł. Wartość rynkowa działki nr 162 wynosi 0,09 ha x = zł. Wartość rynkowa działki nr 166 wynosi 0,28 ha x = zł. Wartość rynkowa rolnej wynosi zł Uzasadnienie dokonanej wyceny. Określona wartość rynkowa wycenianej znajduje się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za podobne w obrocie rynkowym. Średnia cena sprzedaży zabudowanych wykazanych w tabeli nr 6 wyniosła zł. przy odchylaniu się cen od ceny średniej o zł. Wartość rynkową zabudowanej określono na zł Średnia cena sprzedaży gruntów rolnych wykazanych w tabeli nr 10 wyniosła zł./ha przy odchylaniu się cen od ceny średniej o zł. Wartość rynkową gruntu rolnego określona na zł./ha. Określoną wartości rynkową można uznać za wartość rynkową w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami Określenie wartości odtworzeniowej. Do określenia wartości odtworzeniowej domu przyjęto obiekt nr BCOI o nazwie Budynek mieszkalny wolnostojący. Koszt budowy 1 m 2 powierzchni użytkowej wynosi zł. W bx = 126 x x 0,88 x (1-50/100) = zł. Wartość odtworzeniowa domu wynosi zł. Do określenia wartości odtworzeniowej budynku gospodarczego murowanego przyjęto przez analogię obiekt nr BCOI o nazwie Portiernia murowana. Koszt robót budowlanych przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni wynosi 1511 zł. W bx = 15 x 1511 x 0,88 x (1-90/100) = zł. Wartość odtworzeniowa budynku wynosi zł. Do określenia wartości odtworzeniowej budynku gospodarczego murowanego bez dachu przyjęto przez analogię obiekt nr BCOI o nazwie Obora dla 8 krów. Koszt robót budowlanych przeliczeniu na 1 m 2 powierzchni wynosi 829 zł. W bx = 65 x 829 x 0,88 x (1-90/100) = zł. Wartość odtworzeniowa budynku wynosi zł. Do określenia wartości odtworzeniowej stodoły przyjęto obiekt nr BCOI o nazwie Stodoła drewniana. Koszt robót budowlanych budowy 1 m 2 powierzchni wynosi 624 zł. W bx = 112 x 624 x 0,88 x (1-90/100) = zł. Wartość odtworzeniowa stodoły wynosi zł 16

17 Do określenia wartości odtworzeniowej osadnika przyjęto obiekt nr BCOI o nazwie Zbiornik betonowy. Koszt budowy 1 m 3 objętości wynosi 433 zł. W bx = 433 x 10 x 0,88 x (1-85/100) = 755 zł. Wartość odtworzeniowa osadnika wynosi 755 zł. Do określenia wartości odtworzeniowej studni przyjęto na podstawie kalkulacji własnej koszt budowy 1 kpl. na 3000 zł. W bx = 3500 x (1-60/100) = 1400 zł. Wartość odtworzeniowa studni wynosi 1400 zł. Do określenia wartości odtworzeniowej ogrodzenia przyjęto obiekt nr BCOI nr o nazwie Ogrodzenie. Koszt budowy 1 m wynosi 146 zł. W bx = 146 x 20 x 0,88 x (1-80/100) = zł. Wartość odtworzeniowa wynosi 514 zł. XI. Klauzule i ustalenia dodatkowe Opinia może być wykorzystywana wyłącznie dla celu w jakim została opracowana (art.156 ust. 3 ustawy o gospodarce ami.) 11.2.Określona wartość rynkowa nie uwzględnia kosztów kupna - sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat Opis techniczny budynków nie jest ich opinią techniczną Za ukryte wady prawne i techniczne biegły nie ponosi odpowiedzialności Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody jego autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji. Załączniki 5. 17