OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości ZA1Z/ /9 Nieruchomości zabudowane oraz nieruchomości rolne Kaczórki Gmina Krasnobród Nr działek 228, 229, 230, 231, 232, 273, 274, 299, 301, 72, 124 Właściciel Bożena Agnieszka Koza, Artur Franciszek Koza wspólność ustawowa majątkowa małżeńska Adres Kaczórki Kaczórki Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość 001 Określona wartość W R131_132 = zł., W R273_274 = zł., W R229 = zł., W R230 = 740 zł., W R228 = zł., W R72 = zł., W R124 = zł., W R299 = 650 zł., W R301 = 900 zł. Wykonał: Zamość, r.

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości 1. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym posadowionym na działkach nr ew. 231 i 232 ark. 1 o powierzchni łącznej 0,15ha położona w obrębie Kaczórki stanowi podłużną działkę w kształcie zbliżonym do prostokąta. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi powiatowej biegnącej przez miejscowość w kierunkach Krasnobród-Zwierzyniec. Od drogi usytuowany jest budynek mieszkalny z 2008 roku. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem użytkowym o pow. zabudowy 113m² (użytkowa 124,6m²) wykonany w technologii murowanej. 2. Nieruchomość siedliskowa stanowiąca działki nr ew. 273 i 274, pow. łączna 0,24ha, zabudowane budynkiem mieszkalnym drewnianym z 1939 r. oraz oborą murowaną, stodołą drewnianą i garażem murowanym z lat 60-70tych. Działka leży vis a vis nieruchomości opisanej w pkt W kierunku północnym od nieruchomości opisanej w pkt. 2 położone są przy sobie dwie wąskie działki o nr ew. 299 i 301. Przedmiotowe działki stanowią nieużytkowane łąki. 4. W kierunku południowym od działki nr 232 wskazanej w pkt 1, położona jest działka nr ew. 230, która stanowi przedłużenie działki 232 w kierunku południowym. Do działki nr ew. 230 przylega od strony południowej działka nr ew. 229 stanowiąca jej przedłużenie, a do działki nr ew. 229 przylega działka nr ew W odległości nieco ponad 1km od działki nr ew. 228 w kierunku południowym, położone są dwie wąskie działki o nr ew. 72 i 124. Działki odpowiednio o pow. 0,19 i 0,22 ha położone zgodnie z planem miejscowym na terenach rolnych, stanowią działki rolne zalesione. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Krasnobród dla terenu na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krasnobród Nr XI/80/04 z dnia r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Krasnobród: - działki od nr ew. 228 do nr ew. 232 oraz nr ew. 299, 301, 72 i 124 tereny upraw rolnych, - działki nr ew. 273 i 274 zabudowa zagrodowa jednorodzinna, usługi turystyczne. Nieruchomości ozn. nr ew oraz są wykorzystywane do celów mieszkalnych, natomiast pozostałe nieruchomości nie są obecnie wykorzystywane, nie są też dzierżawione. Brak informacji w zakresie ubezpieczenia. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. W R131_132 = zł., W R273_274 = zł., W R229 = zł., W R230 = 740 zł., W R228 = zł., W R72 = zł., W R124 = zł., W R299 = 650 zł., W R301 = 900 zł. Data sporządzenia 13 wrzesień 2012 r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnych wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z rynku lokalnego obejmującego Kaczórki i miejscowości sąsiednie, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi dla rolnictwa z rynku lokalnego obejmującego Kaczórki i miejscowości sąsiednie, 3. Załącznik nr 3. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi z rynku lokalnego obejmującego Kaczórki i miejscowości sąsiednie, 4. Załącznik nr 4. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi stanowiącymi łąki z rynku lokalnego obejmującego miejscowość Kaczórki i miejscowości sąsiednie, 5. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 461/12, 6. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 461/12, 7. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 461/12, 8. Zawiadomienie z dnia r., 9. Odpis z księgi wieczystej nr ZA1Z/ /9, 10. Wypis z rejestru gruntów 2 karty, 11. Wypis z kartoteki budynków, 12. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 13. Mapa zasadnicza w skali 1:1000,

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 24 szt. 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny są nieruchomości gruntowe oznaczone nr ew. 228, 229, 230, 231, 232, 273, 274, 299, 301, 72, 124 położone w miejscowości Kaczórki, gm. Krasnobród, woj. lubelskie, opisane w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /9 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowych oznaczonych nr ew. 228, 229, 230, 231, 232, 273, 274, 299, 301, 72, 124 położonych w miejscowości Kaczórki, gm. Krasnobród, woj. lubelskie, opisanych w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /9 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu, tj. prawa własności do w/w nieruchomości. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 4 czerwca 2012 r. sygn. akt KM 461/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW).

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 5 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny nieruchomości w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne - umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Zamościu oraz przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 13 wrzesień 2012 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 13 wrzesień 2012 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 13 wrzesień 2012 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 25 sierpień 2012 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowych oznaczonych nr ew. 228, 229, 230, 231, 232, 273, 274, 299, 301, 72, 124 położonych w miejscowości Kaczórki, gm. Krasnobród, woj. lubelskie, stanowiących współwłasność na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Bożeny Agnieszki Koza i Artura Franciszka Koza prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu księga wieczysta Nr ZA1Z/ /9.

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 6 Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /9 Położenie Właściciel Obciążenia miejscowość: Kaczórki gmina: Krasnobród sposób korzystania: grunt orny, łąka, las nr działek: 228, 229, 230, 231, 232, 273, 274, 299, 301, 72, 124 powierzchnia łączna: 1,4800ha Bożena Agnieszka Koza c. Bronisława i Zofii i Artur Franciszek Koza s. Antoniego i Zofii wspólność ustawowa majątkowa małżeńska -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ograniczone prawo rzeczowe 2. Treść wpisu Bezpłatna i nieograniczona w czasie służebność przechodu i przejazdu przez działki nr 231 o pow 4 ary, 232 o pow. 11 arów, 230 o pow. 6 arów, 229 o pow. 14 arów, 228 o pow. 15 arów na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 227, 226 i Przedmiot wykonywania Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ograniczone prawo rzeczowe 2. Treść wpisu - Bezpłatna dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie korzystania z całego budynku mieszkalnego, podwórza i budynków gospodarczych w niezbędnym zakresie 3. Przedmiot wykonywania Podrubryka Osoba fizyczna 1. Zofia Janina Lizut 2. Bronisław Lizut Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości Podrubryka Inna osoba prawna 1) 1. Nazwa: GETIN NOBLE BANK S.A. DEPARTAMENT KREDYTÓW

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 7 2) TRUDNYCH 2. siedziba: Lublin 1. Nazwa: SYGMA BANQE ANONYME S.A. ODDZIAŁ W POLSCE 2. siedziba: Warszawa Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 461/12 Podrubryka Inna osoba prawna 1. Nazwa: POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. CENTRUM RESTRUKTURYZACJI I WINDYKACJI BIURO W LUBLINIE 2. siedziba: Warszawa w dziale IV - HIPOTEKA 1. Hipoteka umowna zwykła w kw ,26 CHF na rzecz banku Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 01 w Zamościu z siedzibą w Warszawie - spłata wierzytelności banku wynikającej z umowy kredytu mieszkaniowego Własny Kąt hipoteczny Nr /121/2006 z dnia 19 maja 2006 r. - termin spłaty Hipoteka umowna zwykła w kw. 3963,80 CHF na rzecz banku Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 01 w Zamościu z siedzibą w Warszawie - spłata odsetek i innych należności ubocznych wynikających z umowy kredytu mieszkaniowego Własny Kąt hipoteczny Nr /121/2006 z dnia 19 maja 2006 r. - termin spłaty Hipoteka przymusowa w kw. 5582,76 zł. na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Biłgoraju z siedzibą w Warszawie - należność z tytułu nieopłaconych składek na ubezpieczenie społeczne i ubezpieczenie zdrowotne Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu działki nr ew. 228, 229, 230, 231, 232, 273, 274, 299, 301, 72, 124 położone w miejscowości Kaczórki, gm. Krasnobród, woj. lubelskie w obrębie 6 Kaczórki, stanowią własność małżonków Bożeny Agnieszki Koza i Artura Franciszka Koza. Nr jednostki rejestrowej: G.1 G.2

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 8 Nr działki, arkusz powierzchnia uż. - opis użytku 228, arkusz 1 0,15ha, w tym: 0,09 ha R IIIb, 0,06 ha R IVa, 229, arkusz 1 0,14ha, w tym: 0,05 ha Ls III 0,09 ha Ps V, 230, arkusz 1 0,06ha, w tym: 0,01 ha R IIIb, 0,05 ha Ps V, 231, arkusz 1 0,04ha, w tym: 0,01 ha R IIIb, 0,03 ha Br R IIIb, 232, arkusz 1 0,11ha, w tym: 0,08 ha R IIIb, 0,03 ha Br R IIIb, 273, arkusz 1 0,12ha, w tym: 0,07 ha Ł III, 0,05 ha Br Ł III, 274, arkusz 1 0,12ha, w tym: 0,07 ha Ł III, 0,05 ha Br Ł III, 299, arkusz 1 0,14ha, w tym: 0,03 ha R IIIb, 0,03 ha Ł III, 0,08 ha Ł IV, 301, arkusz 1 0,19ha, w tym: 0,03 ha R IIIb, 0,05 ha Ł III, 0,11 ha Ł IV 72, arkusz 1 0,19 ha Ls III, 124, arkusz 1 0,22 ha Ls III Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. Według kartoteki budynków prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu:

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 9 Nr ew budynku Działka Adres budynku Funkcja budynku Kondygn Pow. zabudowy [m²] Rok zakończ. budowy Materiał Kaczórki 42 Mieszkalne , Drewno Kaczórki Kaczórki Kaczórki Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa , Mur , Drewno , Mur Kaczórki 33 Mieszkalne , Mur 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo 1. Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym posadowionym na działkach nr ew. 231 i 232 ark. 1 o powierzchni łącznej 0,15ha położona w obrębie Kaczórki stanowi podłużną działkę w kształcie zbliżonym do prostokąta. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi powiatowej biegnącej przez miejscowość w kierunkach Krasnobród-Zwierzyniec. Nieruchomość przylega do tej drogi swym północnym, krótszym bokiem. Od drogi usytuowany jest budynek mieszkalny z 2008 roku, w dalszej części działka nie jest zabudowana oprócz ogrodzenia wykonanego w poprzek nieruchomości, wzdłuż południowej granicy działki nr ew. 231 i przez działkę nr ew Nieruchomość od strony północnej graniczy z w/w drogą powiatową, a z pozostałych stron z terenem rolnym niezabudowanym. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem użytkowym o pow. zabudowy 113m² (użytkowa 124,6m²) wykonany został w technologii murowanej. Budynek posadowiony na fundamencie z kamienia i żelbetonu. Ściany wykonano z pustaka, ocieplono styropianem i wykonano elewację zewnętrzną. Strop żelbetowy, a nad poddaszem lekki. Budynek kryty generalnie dachem dwuspadowym z dużą lukarną nad wejściem i przydachem od strony zachodniej nad tarasem. Pokrycie dachu blchodachówka. Stan pokrycia b. dobry. Drzwi fabryczne w dobrym stanie technicznym, okna PCV także w dobrym stanie technicznym. Do budynku od strony północnej wykonana dobudówka stanowiąca wejście do domu. W budynku instalacja elektryczna i wod-kan (studnia głębinowa + szambo) oraz CO na paliwo stałe (węgiel, drewno + ogrzewanie podłogowe pod terakotą oraz grzejniki PURMO w pokojach). Na parterze znajduje się salon, hall, łazienka, sień i kuchnia oraz pomieszczenie techniczne. Na poddaszu trzy sypialnie, korytarz, garderoba i łazienka. Schody na poddasze ażurowe o konstrukcji metalowej z balustradą metalową i drewnianymi trepami. Wszystkie pokoje i korytarze wykończone standardowo; podłogi panele lub terakota, ściany i sufity gładkie malowane farbami emulsyjnymi. W łazienkach glazura i terakota. Stan wykończeń dobry. Ogólnie budynek jest w dobrym stanie technicznym, standard dobry. 2. Nieruchomość siedliskowa stanowiąca działki nr ew. 273 i 274, pow. łączna 0,24ha, zabudowane budynkiem mieszkalnym drewnianym z 1939 r. oraz oborą murowaną, stodołą drewnianą i garażem murowanym. Działka leży vis a vis nieruchomości opisanej w pkt 1. Dom drewniany kryty eternitem falistym na dachu dwuspadowym 2 pokoje, kuchnia i korytarz. Ściany i sufity wykończono płytą G-K malowana farbami emulsyjnymi. Podłogi drewniane w dobrym stanie. Okna i drzwi drewniane starego typu. W budynku instalacja elektryczna. Ogrzewanie zrealizowane przez piece kaflowe w pokojach i kuchnię kaflową w kuchni. W kierunku północnym od domu czynna studnia z kręgów betonowych (użytkowana), a za nią murowany budynek obory (działka nr ew. 273). Budynek kryty eternitem falistym dach jednospadowy. Budynek podzielony użytkowo na dwie równe części. Od strony domu wykonana kuchnia letnia i łazienka, a dalej

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 10 obora, która nie jest użytkowana. W kuchni letniej posadzka betonowa+gumoleum, tynki cem.-wap. Kuchnia kaflowa. Instalacja elektryczna oraz woda ze studni (hydrofor w łazience). Łazienka wykończona standardowo. Na oborze strop lany żelbetowy, poddasze budynku nieużytkowe. Za oborą w poprzek działek 273 i 274 posadowiona jest stodoła drewniana wykonana na murowanych z białej cegły słupach. Stodoła kryta eternitem falistym na dachu dwuspadowym. Od strony domu (od podwórka), po stronie zachodniej dobudowana do stodoły szopa z desek drewnianych na konstrukcji drewnianej. Szopa kryta eternitem falistym, dach jednospadowy. W szopie brak posadzki, wykonana podłoga z desek. W stodole dwa bojowiska i dwa klepiska, w bojowiskach podłogi drewniane. Stodoła od kilku lat nieużytkowana stan słaby. Naprzeciwko budynku obory lecz już na działce nr 274 znajduje się budynek garażowy, na fundamencie - murowany z pustaka żużlowego. Budynek kryty eternitem falistym na dachu jednospadowym. W budynku dwa pomieszczenia nietynkowane. Wykonane posadzki betonowe. Generalnie budynki na działkach nr ew. 273 i 274 w stanie zadowalającym. Za stodołą działki nr ew. 273 i 274 stanowią teren zielony (łąki), nieużytkowany od kilku lat. Nieruchomość ogrodzona od ulicy płotem z blachy trapezowej na słupkach stalowych oraz ogródek zdobionymi elementami ogrodzeniowymi betonowymi. 3. W kierunku północnym od nieruchomości opisanej w pkt. 2 położone są przy sobie dwie wąskie działki o nr ew. 299 i 301. Przedmiotowe działki stanowią nieużytkowane łąki. Nie są zabudowane. Teren wilgotny. 4. W kierunku południowym od działki nr 232 wskazanej w pkt 1, położona jest działka nr ew. 230, która stanowi przedłużenie działki 232 w kierunku południowym. Do działki nr ew. 230 przylega od strony południowej działka nr ew. 229 stanowiąca jej przedłużenie, a do działki nr ew. 229 przylega działka nr ew Wszystkie te działki tworzą jedną długą działkę. Działka rolna złożona z tych trzech działek leży na zboczu o znacznym wzniesieniu. Jest nieużytkowana, porośnięta trawami i samosiewami drzew i krzewów. 5. W odległości nieco ponad 1km od działki nr ew. 228 w kierunku południowym, położone są dwie wąskie działki o nr ew. 72 i 124. Działki odpowiednio o pow. 0,19 i 0,22 ha położone zgodnie z planem miejscowym na terenach rolnych, stanowią działki leśne. Jest to enklawa leśna na gruntach rolnych. Na działkach drzewostan powstały z samosiewów. Brak materiału pełnowartościowego drewno opałowe: grab, dąb i częściowo jodła oraz zakrzaczenia. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Miasta Krasnobród dla terenu na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krasnobród Nr XI/80/04 z dnia r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Krasnobród: - działki od nr ew. 228 do nr ew. 232 oraz nr ew. 299, 301, 72 i 124 tereny upraw rolnych, - działki nr ew. 273 i 274 zabudowa zagrodowa jednorodzinna, usługi turystyczne. Ponieważ działki nr ew. 231 i 232 są zabudowane budynkiem mieszkalnym; funkcja tych nieruchomości nie jest zgodna z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Krasnobród. Nieruchomości ozn. nr ew oraz są wykorzystywane do celów mieszkalnych, natomiast pozostałe nieruchomości nie są obecnie wykorzystywane, nie są też dzierżawione. Brak informacji w zakresie ubezpieczenia.

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku /Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm./ zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualne wartości rynkowe dla przewidywanego zgodnie z planem i aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianych nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tych nieruchomości. Dla nieruchomości wycenianych do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w miejscowości Kaczórki oraz w sąsiednich miejscowościach (w gm. Adamów, Krasnobród, Zwierzyniec), a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianych, w szczególności, odpowiednio zabudowie, podobnej klasie gruntu, lokalizacji, powierzchni gruntu i innych cech charakterystycznych do wycenianych nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 4 czerwca 2012 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 12 podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu, b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości, c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych. Jeżeli chodzi o działki (nieruchomości) niezabudowane stosowanie tej metody sprowadza się do wartości rynkowej. Mając zatem na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej, a określono aktualne wartości rynkowe przedmiotowych nieruchomości jako całości. Dokonując wyceny działek nr ew. 231 i 232 ze względu na to, że usytuowany jest na nich budynek mieszkalny przyjęto, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa składająca się z działek nr ew. 231 i 232 zabudowana budynkiem mieszkalnym. Ponadto dokonując wyceny tej nieruchomości uwzględniono jej obciążenie bezpłatną i nieograniczoną w czasie służebnością przechodu i przejazdu przez działki nr 231 i 232 na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 227, 226 i 233. Wpływ tej służebności na wartość ustalono na podstawie danych rynkowych w wys. 1% wartości nieruchomości. Podobnie przyjęto dla działek nr ew. 273 i 274 na których położony jest budynek stodoły. Pozostałe budynki położone na tych działkach stanowią całość gospodarczą. Zatem siedlisko położone na działkach nr ew. 273 i 274 stanowi przedmiot wyceny. Tym bardziej, że w księdze wieczystej ujawniono ograniczone prawo rzeczowe, które odnosi się do wszystkich budynków na działkach nr ew. 273 i 274. Cytuję Bezpłatna dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie korzystania z całego budynku mieszkalnego, podwórza i budynków gospodarczych w niezbędnym zakresie.

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 13 Ponieważ w księdze wieczystej ujawniono ograniczone prawo rzeczowe jw., które przysługuje Zofii Janinie Lizut ur r. i Bronisławowi Lizut (Bronisław Lizut zmarł r. - służebność osobista wygasła), ma ono wpływ na wartość nieruchomości siedliskowej na działkach o nr ew. 273 i 274. Stąd też jej wartość określono na podstawie danych rynkowych. Według dokonanych ustaleń służebność osobista tego rodzaju ma wpływ na wartość podobnych nieruchomości zabudowanych w 2%. Jeżeli chodzi o działki 230, 229 i 228 dokonując ich wyceny uwzględniono obciążenie bezpłatną i nieograniczoną w czasie służebnością przechodu i przejazdu na rzecz każdoczesnego właściciela działek nr 227, 226 i 233 na podstawie danych rynkowych w wys. 1% wartości nieruchomości. Nieruchomości leśne: Ponieważ w toku oględzin ustalono, że na nieruchomościach leśnych brak jest drzewostanu pełnowartościowego, do dalszych analiz uwzględniono, iż nieruchomości leśne stanowią grunty bez drzewostanu. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (odpowiednio 1m 2 powierzchni zabudowy czy też 1m 2 powierzchni gruntu) znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym.

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 14 Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: I. Dla nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na działkach nr ew. 231 i 232; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym, z uwzględnieniem stanu budynku, 2. obszar rynku Kaczórki i miejscowości sąsiednie w gm. Krasnobród, Adamów, Zwierzyniec, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. II. Dla nieruchomości zabudowanej w zabudowie siedliskowej (zagrodowej) na działkach nr ew. 273 i 274; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej, z uwzględnieniem stanu budynków, 2. obszar rynku Kaczórki i miejscowości sąsiednie w gm. Krasnobród, Adamów, Zwierzyniec, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. III. Dla nieruchomości rolnych; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości rolnych, 2. obszar rynku Kaczórki i miejscowości sąsiednie w gm. Krasnobród, Adamów, Zwierzyniec, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. IV. Dla nieruchomości rolnych stanowiących łąki; 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości rolnych stanowiących łąki, 2. obszar rynku Kaczórki i miejscowości sąsiednie w gm. Krasnobród, Adamów, Zwierzyniec, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami zabudowanymi oraz rolnymi, podobnymi do wycenianych. W celu określenia wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości, zarówno dla nieruchomości zabudowanych mających

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 15 przeznaczenie wg planu pod podobną zabudowę oraz dla działek niezabudowanych o charakterze rolnym, zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: I. W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi przeznaczonych zgodnie z planem lub studium pod taką zabudowę lub w ten sposób zabudowanych zanotował 5 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana nieruchomość to nieruchomość typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 5 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni budynku mieszkalnego nie są zależne od poziomu wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 3.481,01 zł., uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. użytkowej budynku mieszkalnego 79m², o korzystnym położeniu szczegółowym i bardzo dobrym stanie technicznym/standardzie. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 1666,67 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. 80m² o korzystnym położeniu szczegółowym oraz dobrym stanie technicznym/standardzie budynku. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/standard, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Cechę uzbrojenie pominięto w dalszej analizie ze względu na to, iż uznano że wszystkie nieruchomości poddane analizie mają tą cechę na zbliżonym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynku/standard 30% 3 Dodatkowe walory gruntu w tym fizyczne 20% 4 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt na tego typu nieruchomości jest znaczny. Rzadko jednak występują w obrocie, stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości w badanym okresie. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości w mniejszych miejscowościach od 2009 r. się ustabilizowały, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0).

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 16 II. W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych zabudowa zagrodową (siedliskami rolnymi) i przeznaczonych zgodnie z planem lub studium pod taką zabudowę zanotował 6 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana nieruchomość to nieruchomość typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 6 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego nie są zależne od poziomu wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 1.875,00 zł., uzyskała nieruchomość zabudowana drewnianym budynkiem mieszkalnym oraz budynkami gospodarczymi dla rolnictwa (obora, stodoła, szopa), o bardzo dobrym położeniu szczegółowym i bardzo dobrym stanie technicznym budynków. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 1285,71 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym o pow. użytkowej 70m² o b. dobrym położeniu szczegółowym oraz dobrym stanie technicznym budynków. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynków, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej i przeznaczonych zgodnie z planem lub studium pod taką zabudowę: Tab. 2 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych w zabudowie zagrodowej Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja szczegółowa 30% 2 Stan techniczny budynków 20% 3 Uzbrojenie 20% 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 20% 5 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). III. W badanym okresie rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne) i przeznaczonych zgodnie ze studium pod uprawy rolne zanotował 9 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie na badanym rynku. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 9 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 17 powierzchni gruntu będącej przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 2,04 zł., uzyskała działka gruntu o pow m² w miejscowości Bondyrz w klasie IVb, położona blisko siedliska. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 0,91 zł. uzyskała działka gruntu o pow m² położona w Bondyrzu, w klasie IIIb lecz o niekorzystnym położeniu w stosunku do siedliska, przy dobrej drodze dojazdowej do nieruchomości. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, przydatność glebowo-rolnicza gruntu, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha lokalizacja została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają podobną lokalizację ze względu na to, że leżą praktycznie w jednym kompleksie gruntów rolnych. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 3 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne): Tab. 3 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). IV. Analiza transakcji dokonanych w badanym okresie gruntami stanowiącymi łąki trwałe na określonym wyżej rynku pokazała, iż nieruchomości te stosunkowo rzadko występują w obrocie. W okresie analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar miejscowości Kaczórki i miejscowości sąsiednich zanotowano 4 transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianych. Z przeprowadzonych transakcji wynika, że ceny jednostkowe za takie grunty są znacznie niższe niż ceny gruntów ornych. Ceny jednostkowe w odniesieniu do jednostki 1m² gruntu kształtują się w przedziale od 0,12 zł. do 0,48 zł. za 1m². Z analizy uzyskanych aktów notarialnych, wynika że transakcji tych dokonano w celu powiększenia powierzchni łąk, bądź utworzenia większej powierzchni łąk. Pomimo, iż odnotowano tylko 4 transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianych, spełnione zostały warunki konieczne do zastosowania podejścia porównawczego do

18 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 18 wyceny nieruchomości stanowiących łąki. Zebrane transakcje zestawiono w Załączniku nr 4 na końcu operatu. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, ze względu na to że uzyskano jedynie 4 transakcje oraz mając na uwadze wiarygodne informacje z biur obrotu nieruchomościami w tym zakresie, nie dokonywano korekty cen z uwagi na upływ czasu (przyjęto Tr = 0). Obliczona w podsumowaniu Załącznika nr 4 wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i aspekty cenotwórcze. Przyjęto cechy rynkowe, ich wagi oraz ich gradację: Tab. 4 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących łąki Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Nieruchomości szacowane w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartości rynkowe poszczególnych rodzajów nieruchomości, zestawiono w tabelach. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w załącznikach na końcu operatu. Tab. 5 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym na działkach ozn. nr ew. 231 i 232 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 13 wrzesień 2012 r. 2 Adres Kaczórki 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia gruntu 0,15 ha 5 Powierzchnia użytkowa 124,6 m² 6 Lokalizacja Dobra 7 Stan techniczny budynku/standard Dobry

19 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 19 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 8 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Przeciętne 9 Dojazd i dostęp Korzystny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości zabudowane budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z przyjętego rynku lokalnego, najbardziej podobne do wycenianej pod względem cech rynkowych tj. Lp 2, 3 i 5 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 6 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość zabudowaną w zabudowie zagrodowej na działkach ew. 273 i 274 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 13 wrzesień 2012 r. 2 Adres Kaczórki 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia gruntu 0,24 ha 5 Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 61 m² 6 Lokalizacja Dobra 7 Stan techniczny budynków Dobry 8 Uzbrojenie Dostępne 9 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Przeciętne 10 Dojazd i dostęp Korzystny 11 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości zabudowane w zabudowie zagrodowej, przeznaczone pod taką zabudowę z rynku lokalnego, najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 2 i 6 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 7 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości rolne niezabudowane Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości Parametry cech nieruchomości wycenianych 1 Data przeprowadzania szacunku 13 wrzesień 2012 r.

20 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 461/12 str. 20 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości Parametry cech nieruchomości wycenianych 2 Adres Kaczórki 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działek Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów - załącznik Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Średnia (228, 72, 124), Słaba (229, 230) Dobra (228, 229, 230), Słaba (72, 124) Dobre (228, 229, 230), Niekorzystne (72, 124) Korzystne 9 Kształt działki Korzystny(228, 229, 230), Niekorzystny (72, 124) 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych, tj. Lp 5, 6 i 7 Załącznika nr 3 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 8 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości nr ew. 299 i 301 stanowiące łąki Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości Parametry cech nieruchomości wycenianych 1 Data przeprowadzania szacunku 13 wrzesień 2012 r. 2 Adres Kaczórki 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 299 0,14 ha, 301-0,19 ha Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Dobra Słaba Dobre Korzystne 9 Kształt działki Przeciętny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości stanowiące łąki, najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 3 i 4 Załącznika nr 4 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 9 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym na działkach nr ew. 131 i metoda porównywania parami