OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości Nr działek Właściciel Adres właściciela Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość ZA1Z/ /8 Nieruchomość gruntowa zabudowana i nieruchomości rolne niezabudowane Jatutów Gmina Zamość 1/5 zabudowana, w części grunt orny 128/3, 163/3, 163/4 łąki trwałe Piłat Teresa Jatutów 110, Zamość Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość nieruchomość oznaczona nr ew. 1/ zł. - nieruchomość oznaczona nr ew. 128/ zł. - nieruchomość oznaczona nr ew. 163/ zł. - nieruchomość oznaczona nr ew. 163/4 340 zł. Wykonał: Zamość, r.

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości 1. Nieruchomość zabudowana stanowiąca działkę siedliskową o nr ewidencyjnym 1/5 o pow. 1,31ha, w części zabudowana położona w miejscowości Jatutów, obręb 8 Jatutów, stanowi podłużną działkę w kształcie nierównomiernego prostokąta. Położona jest na lekkim zboczu, przylega swym krótszym bokiem do drogi krajowej nr 74 biegnącej z Zamościa do Hrubieszowa, w odległości ok. 2km od granicy Zamościa. Działka od drogi dojazdowej (od strony północnej) zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym parterowym, częściowo podpiwniczonym o powierzchni użytkowej 104,96m² (pow. zabud. 128,00m²) wykonanym w technologii tradycyjnej oraz budynkami gosp.: stodoła drewniana, budynek gospodarczy murowany (dawna obora) i garaż drewniany. Pozostała część stanowi grunt orny. Siedlisko na działce 1/5 wydzielone użytkowo z nieruchomości i ogrodzone (kształt prostokąta). 2.Nieruchomości niezabudowane stanowiące łąki trwałe ozn. nr ewidencyjnymi 128/3, 163/3 i 163/4 położone są w terenie podmokłym, przylegającym do rzeki Łabuńka, kilkaset metrów od drogi krajowej nr 17 biegnącej przez Jatutów z Zamościa do Hrebennego. Działki nie są użytkowane i leżą w większym kompleksie podobnych gruntów stanowiących łąki. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Zamość dla terenu na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zamość wg którego nieruchomości leżą odpowiednio w obrębie zabudowy siedliskowej, upraw polowych i odpowiednio ochrony ekologicznej (teren łąk). Nieruchomość ozn. nr ew. 1/5 obecnie jest wykorzystywana wyłącznie do celów mieszkaniowych, a grunty nie są użytkowane. Brak informacji w zakresie ubezpieczenia. Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. - nieruchomość oznaczona nr ew. 1/ zł. - nieruchomość oznaczona nr ew. 128/ zł. - nieruchomość oznaczona nr ew. 163/ zł. - nieruchomość oznaczona nr ew. 163/4 340 zł. Data sporządzenia r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnych wartości nieruchomości Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 1/ Nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona nr ew. 128/ Nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona nr ew. 163/ Nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona nr ew. 163/ Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi stanowiącymi siedliska rolne z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi stanowiącymi grunty orne z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, 3. Załącznik nr 3. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi stanowiącymi łąki trwałe z rynku lokalnego obejmującego gminę Zamość, 4. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia 10 czerwca 2014 r. - sygn. akt KM 290/11, 5. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia 10 czerwca 2014 r. - sygn. akt KM 290/11, 6. Obwieszczenie z dnia 10 czerwca 2014 r. - sygn. akt KM 290/11, 7. Zawiadomienie z dnia 3 lipca 2014 r. - sygn. akt KM 290/11, 8. Wydruk treści księgi wieczystej ZA1Z/ /8 ze strony 9. Wypis z rejestru gruntów, 10. Mapa sytuacyjna w skali 1:1000, 11. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1: szt.,

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 16 szt. 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, częściowo zabudowana w zabudowie zagrodowej oznaczona jako działka nr ew. 1/5 arkusz 1 i nieruchomości niezabudowane stanowiące łąki trwałe ozn. nr ew. 128/3, 163/3 i 163/4 arkusz 2, położone w obrębie 8 Jatutów w miejscowości Jatutów, gm. Zamość, pow. zamojski, woj. lubelskie, opisane w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /8 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, częściowo zabudowanej w zabudowie zagrodowej oznaczonej jako działka nr ew. 1/5 arkusz 1 i nieruchomości niezabudowanych stanowiących łąki trwałe ozn. nr ew. 128/3, 163/3 i 163/4 arkusz 2, położonych w obrębie 8 Jatutów w miejscowości Jatutów, gm. Zamość, pow. zamojski, woj. lubelskie, opisanych w księdze wieczystej ZA1Z/ /8, tj. prawa własności do: w/w nieruchomości gruntowych, budynków na nieruchomości ozn. nr ew. 1/5, pozostałych elementów zagospodarowania i urządzeń trwale związanych z nieruchomością ozn. nr ew. 1/5. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 10 czerwca 2014 r. sygn. akt KM 290/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 518),

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 4. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW). 6. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: - w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, - w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, - w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 7. Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny części składowych nieruchomości w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 4 września 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 4 września 2014 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 9 sierpnia 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 9 sierpnia 2014 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej, częściowo zabudowanej w zabudowie zagrodowej oznaczonej jako działka nr ew. 1/5 arkusz 1 i nieruchomości niezabudowanych stanowiących łąki trwałe ozn. nr ew. 128/3, 163/3 i 163/4 arkusz 2, położonych w obrębie 8 Jatutów w miejscowości Jatutów, gm. Zamość, pow.

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 6 zamojski, woj. lubelskie, stanowiących własność Teresy Piłat prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zamościu Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta ZA1Z/ /8. Na podstawie wglądu do elektronicznie prowadzonej księgi ustalono: Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /8 Położenie Właściciel Obciążenia miejscowość: Jatutów gmina: Zamość sposób korzystania: grunt orny, łąka, sad, zabudowania nr działek: 1/5, 128/3, 163/3, 163/4 obszar: 1,6900ha Teresa Piłat c. Stanisława i Władysławy -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 290/11 Podrubryka Inna osoba prawna 1. Nazwa: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. TERENOWY ZESPÓŁ WINDYKACJI DETALICZNEJ 2. siedziba: Warszawa Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu Ostrzeżenie o wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora w sprawie KM 290/11 Podrubryka Inna osoba prawna 1. Nazwa: BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. TERENOWY ZESPÓŁ WINDYKACJI DETALICZNEJ 2. siedziba: Warszawa -w dziale IV: Hipoteka przymusowa - suma 9.010,90 zł. zabezpieczenie należności z tytułu zaległych składek na ubezpieczenie społeczne rolników Wierzyciel hipoteczny: 1. Nazwa: Skarb Państwa Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego Oddział Regionalny w Lublinie Placówka Terenowa w Zamościu

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str Siedziba: Warszawa Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu, działki o nr ew. 1/5 arkusz 1 i 128/3, 163/3 i 163/4 arkusz 2, położone w obrębie 8 Jatutów w miejscowości Jatutów, jednostka ewidencyjna Zamość, powiat zamojski, województwo lubelskie, stanowią własność Teresy Piłat c. Stanisława i Władysławy: Nr jednostki G.231 rejestrowej: Nr działki, arkusz 1/5, arkusz 1 128/3, arkusz 2 163/3, arkusz 2 163/4, arkusz 2 powierzchnia uż. 1,31 ha, w tym: 0,16 ha, w tym: 0,18 ha Ł III klasa 0,04 ha Ł III klasa - opis użytku 0,59 R II klasa, 0,08 Ł III klasa, 0,47 R IIIa klasa, 0,08 Ł IV klasa 0,24 Br R IIIa klasa, 0,01 Br R II klasa Położenie działki nie wypełniono nie wypełniono nie wypełniono nie wypełniono Według prowadzonej w Starostwie Powiatowym w Zamościu kartoteki budynków: Nr ew. budynku: Nr działki Funkcja budynku Kondygnacja n / p Powierzchnia zabudowy Powierzchnia użytkowa 1/5 mieszkalne 1.0 / 0,5 128,00 nie wypełniono 1/5 produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa 1.0 / 0,0 108,00 nie wypełniono 1/5 produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa 1.0 / 0,0 84,00 nie wypełniono 1/5 produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa 1.0 / 0,0 28,00 nie wypełniono Rok zakończenia budowy Materiał mur drewno mur drewno Adres budynku Jatutów 210 Jatutów 210 Jatutów 210 Jatutów 210 Mając na względzie powyższe zestawienia stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo 1. Nieruchomość zabudowana stanowiąca działkę siedliskową o nr ewidencyjnym 1/5 o pow. 1,31ha: Nieruchomość gruntowa, w części zabudowana oznaczona nr ew. 1/5 ark. 1 o powierzchni 1,31ha położona w miejscowości Jatutów, obręb 8 Jatutów, stanowi podłużną działkę w kształcie nierównomiernego prostokąta. Położona jest na lekkim zboczu, przylega swym krótszym bokiem do drogi

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 8 krajowej nr 74 biegnącej z Zamościa do Hrubieszowa, w odległości ok. 2km od granicy miasta Zamościa. Spadek w kierunku północnym. Działka generalnie graniczy z terenem rolnym niezabudowanym. Działka od drogi krajowej (od strony północnej) zabudowana jest murowanym budynkiem mieszkalnym parterowym, częściowo podpiwniczonym o powierzchni użytkowej 104,96m² (pow. zabud. 128,00m²) wykonanym w technologii tradycyjnej oraz budynkami gosp.: stodoła drewniana, budynek gospodarczy murowany (dawna obora) i garaż drewniany. Pozostała część stanowi grunt orny. Siedlisko na działce 1/5 wydzielone użytkowo z nieruchomości i ogrodzone (kształt prostokąta). Na działce (przyłącza) en. elektryczna, gaz ziemny, woda z własnego ujęcia oraz kanalizacja sanitarna z własnym szambem. Na działce także kanalizacja gminna lecz nie dokonano podłączenia. Budynek mieszkalny parterowy z poddaszem nieużytkowym zwrócony elewacją frontową w stronę południową. Ściany fundamentowe z cegły pełnej palonej, ściany nadziemia murowane z pustaków z betonu komórkowego 1 i ½ pustaka, nieocieplony, częściowo otynkowany. Strop lany żelbetowy na belkach stalowych. Więźba dachowa drewniana na dachu dwuspadowym, pokrycie eternit falisty. W budynku mieszkalnym: ganek wejściowy, przedpokój, kuchnia, łazienka i 4 pokoje. W części południowowschodniej pod pokojem narożnym mała piwnica. Wejście do domu przez ganek, drzwi wejściowe drewniane stolarskie, okno drewniane stolarskie. Podłoga wykończona terakotą, ściany panelami PCV, a sufit płytą gipsowo-kartonową. W przedpokoju ściany wykończono panelami PCV, sufit tynkiem gładkim cementowo-wapiennym, podłoga nie wykończona - posadzka betonowa pokryta wykładziną PCV. W dwóch pokojach od strony wschodniej (jeden przechodni, pod którym znajduje się piwnica) podłogi wykonane z paneli PCV, ściany i sufity wykończono tynkiem gładkim cementowo-wapiennym. W pokojach tych wymienione okna na PCV. W pokoju przechodnim od strony południowo-zachodniej podłoga wykonana z desek drewnianych, ściany i sufit wykończono tynkiem gładkim cementowo-wapiennym, okna drewniane stolarskie, starego typu. W pokoju od strony północno-zachodniej, podłoga wykonana z paneli PCV, ściany i sufit wykończone tynkiem gładkim cementowo-wapiennym, okna drewniane stolarskie, starego typu. W środku budynku mała kuchenka przez którą jest wejście do łazienki. W pomieszczeniach tych; ściany wykończono panelami PCV, sufit tynkiem gładkim cementowo-wapiennym, podłogi wykładziną PCV. Z przedpokoju zejście do piwnicy gdzie znajduje się kotłownia. Pomieszczenie bez posadzki i bez tynków. W piwnicy piec CO na paliwo stałe. W budynku centralne ogrzewanie. Instalacja na rurach stalowych, grzejniki panelowe. Ogólnie budynek jest w dobrym stanie technicznym lecz w pomieszczeniach widoczne ślady zawilgoceń co świadczy o słabej wentylacji pomieszczeń. Przy granicy wschodniej działki, kilkanaście metrów od domu, znajduje się budynek dawnej obory, w którym jedno pomieszczenie zaadoptowano na pomieszczenie gospodarcze. W pomieszczeniu tym podłoga wykończona jest wykładziną PCV, ściany i sufit wykończono tynkiem gładkim cementowowapiennym. Nad tą częścią budynku jest strop wykonany na belkach stalowych. W pomieszczeniu piec kaflowy. Pozostałe dwa pomieszczenia niewykończone, brak tynków, posadzek i stropów. Budynek z pustaka żużlowego pokryty dachem dwuspadowym o konstrukcji drewnianej, pokrycie eternit falisty. Orynnowanie z blachy ocynkowanej ze znacznymi ubytkami. Także ubytki w pokryciu dachu. Powierzchnia zabudowy 84m². Stan budynku słaby. Budynek nieużytkowany od kilku lat. Tuż za budynkiem obory, w kierunku południowym, w poprzek działki posadowiona jest stodoła. Stodoła drewniana o pow. zabudowy 108m² o konstrukcji murowanej z cegły pełnej palonej (słupy). Wypełnienie ścian czołowych (facjatowych) pustak żużlowy + cegła pełna palona, wypełnienie pozostałych ścian oraz wrót stodoły - deska. Konstrukcja dachu drewniana dwuspadowa, pokrycie eternit falisty. Stan pokrycia ze znacznymi ubytkami, w 1/3 części uległ zawaleniu. Wrota drewniane nieprzejazdowe, wjazd tylko od

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 9 strony północnej (od podwórka). Wewnątrz posadzka betonowa w jednej kwaterze (sąsieku) oraz na klepisku (bojowisku). Stodoła trzykwaterowa, pośrodku klepisko, po obu jego stronach po jednym sąsieku. Stan techniczny stodoły bardzo słaby. Ze względu na ubytki w dachu część ścian ulega degradacji. Budynek od lat nieużytkowany i nieremontowany. Po stronie zachodniej działki, kilkanaście metrów od budynku mieszkalnego, posadowiony jest garaż drewniany na stopach lanych betonowych. Dach o konstrukcji drewnianej, dwuspadowy, kryty eternitem falistym, bez stropu. Wrota drewniane, brak posadzki, brak oblicowania ścian. Stan budynku jest przeciętny. Teren posesji nieutwardzony, budynki bez odwodnienia. Ogólnie stan wykończeń wewnętrznych budynków oceniono średnio jako przeciętny, zaś sumaryczny stan techniczny budynków jako całości średni. W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Dodatkowe walory gruntu (w tym fizyczne) jakie posiada nieruchomość, ze względu na powierzchnię gruntu, są ponadprzeciętne. Przy czym siedlisko zajmuje 0,25ha, zaś pozostały grunt jest gruntem ornym uprawowym. Ogólnie położenie nieruchomości stanowiącej działkę siedliskową nr ew. 1/5 w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako bardzo dobry (korzystny). Nieruchomość jest uzbrojona w podstawowe media średnie uzbrojenie. Nieruchomość jest zamieszkana i użytkowana do celów mieszkaniowych, natomiast pozostały grunt orny oddany w dzierżawę. Budynki gospodarskie nie są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem co stwierdzono podczas oględzin. W pozostałej części (zachodniej) działka nr ew. 1/5 stanowi grunt orny, który jest uprawiany. W otoczeniu nieruchomości brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako b. dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako b. dobry ze względu na dojazd praktycznie drogą wojewódzką o nawierzchni bitumicznej jakość drogi dojazdowej: dobra. Położenie w odniesieniu do siedliska dobre (korzystne), oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych ze względu na sąsiedztwo gruntów - korzystne, kształt działki korzystny. 2. Nieruchomości niezabudowane stanowiące łąki trwałe ozn. nr ewidencyjnymi 128/3, 163/3 i 163/4: Wyceniane nieruchomości położone są w terenie podmokłym, przylegającym do rzeki Łabuńka, kilkaset metrów od drogi krajowej nr 17 biegnącej przez Jatutów z Zamościa do Hrebennego. Działki nie są użytkowane i leżą w większym kompleksie podobnych gruntów stanowiących łąki. Działki o nr ew. 163/3 i 163/4 mają kształt podłużnych prostokątów, a działka nr 128/3 kształt nierównomierny. W otoczeniu nieruchomości szacowanych brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Przydatność gleboworolnicza dobra III, IV klasa gruntu. Jakość drogi dojazdowej słaba. Położenie nieruchomości w odniesieniu do terenu najbliższego siedliska oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako przeciętny. Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych ze względu na to, że leżą w większym kompleksie łąk, oceniono korzystnie. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Zamość dla terenu na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości nie uchwalono planu miejscowego. Obowiązujące studium uwarunkowań i

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 10 kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zamość wskazuje, że nieruchomości leżą odpowiednio w obrębie zabudowy siedliskowej, upraw polowych i ochrony ekologicznej (teren łąk). W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Zamość. Nieruchomości obecnie są wykorzystywane wyłącznie do celów mieszkaniowych i rolniczych (dzierżawa gruntu ornego), a łąki trwałe nie są użytkowane. Brak informacji w zakresie ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 518) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania poszczególnych nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Ponieważ budynki położone na działce nr ew. 1/5 są częścią składową nieruchomości gruntowej w związku z tym nie uzasadnioną byłaby odrębna wycena gruntu i odrębna budynków. Dlatego też, mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny całej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Ze względu jednak na wydzielone części użytkowe nieruchomości, odrębnie dokonano wyceny części zabudowanej, a odrębnie gruntu ornego. Suma tych wartości stanowi wartość całej nieruchomości. Wybór metody wyceny uzasadniają rodzaje wycenianych nieruchomości (części nieruchomości) oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla tych nieruchomości (części nieruchomości). Dla nieruchomości (części nieruchomości) wycenianych do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Zamość, w miejscowościach położonych najbliższym sąsiedztwie

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 11 Zamościa, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianych (również części nieruchomości), w szczególności o podobnych gabarytach, odpowiednio stanie wykończeń oraz standardzie najbardziej zbliżonym do nieruchomości wycenianych, a także o podobnej powierzchni gruntu. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn. 10 czerwca 2014 r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości ozn. nr ew. 1/5 w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Mając zatem na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne do odpowiednich części użytkowych nieruchomości ozn. nr ew. 1/5 odstąpiono od wyceny jej wartości odtworzeniowej, a określono aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości jako sumę poszczególnych części użytkowych nieruchomości. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 12 na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej nieruchomości odpowiednio w odniesieniu do 1m 2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oraz w odniesieniu do 1m 2 powierzchni gruntu znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: 1. rodzaj rynku:

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 13 rynek nieruchomości rolnych zabudowanych w zabudowie siedliskowej na warunkach prawa własności, z uwzględnieniem rodzaju i stanu budynków oraz powierzchni działki, rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych przeznaczonych pod produkcję rolną (ornych) na warunkach prawa własności, rynek nieruchomości stanowiących łąki trwałe, na warunkach prawa własności. 2. obszar rynku gmina Zamość miejscowości położone w pobliżu miasta Zamościa, z uwzględnieniem głównych dróg biegnących przez te miejscowości, 3. okres badania cen 24 miesiące przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych. W celu określenia wartości rynkowej poszczególnych nieruchomości, zarówno dla części nieruchomości zabudowanej mającej przeznaczenie wg studium pod tereny upraw polowych z zabudową zagrodową jak również dla części nieruchomości rolnej stanowiącej grunt orny i nieruchomości stanowiących łąki trwałe, zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: I. W badanym okresie rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych w zabudowie siedliskowej, tj. zabudowanych budynkami mieszkalnymi oraz budynkami gospodarczymi do produkcji rolnej i przeznaczonymi pod rolniczą przestrzeń produkcyjną oraz zabudowę (zagrodową) siedliskową na warunkach prawa własności był słabo rozwinięty. W okresie analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar gminy Zamość zanotował 7 transakcji nieruchomościami podobnymi do zdefiniowanej i opisanej na działce nr 1/5 części nieruchomości zabudowanej. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana część nieruchomości jest typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 7 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego jako parametru najbardziej cenotwórczego w tym zbiorze nie są wprost zależne od powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 1.964,29 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. 56,00 mkw i niewielkim budynkiem gospodarczym w dobrym stanie technicznym. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego 1.461,54 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym murowanym o pow. 130 mkw oraz budynkami rolniczymi w średnim stanie technicznym budynków położona w Zawadzie (lokalizacja dobra). Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/dodatkowe budynki, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu opinii. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 14 cech rynkowych nieruchomości zabudowanych przeznaczonych zgodnie ze studium pod zabudowę zagrodową: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych zabudowanych w zabudowie siedliskowej Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 40% 2 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki 20% 3 Uzbrojenie 20% 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 10% 5 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 2 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości rolnych zabudowanych w zabudowie siedliskowej Lp. Cecha Strefy, klasy 1 Lokalizacja 2 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki 3 Uzbrojenie 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 5 Dojazd i dostęp Bardzo dobra, blisko miasta przy głównej drodze Dobra, w strefie peryferyjnej, blisko miasta/siedziby gminy Słaba, z dala od miasta Dobry, do użytku po wykonaniu drobnych prac remontowych/ dodatkowy/e budynek/ki w stanie zadowalającym Średni, budynek w stanie technicznym do remontu gruntownego/ dodatkowy/e budynek/ki w słabym stanie Słaby, wszystkie budynki w słabym stanie technicznym Dobre, co najmniej cztery podstawowe media na działce Średnie, dwa lub trzy podstawowe media na działce Słabe, energia elektryczna lub inne pojedyncze Ponadprzeciętne działka siedliskowa znacznej wielkości z możliwością zabudowy dodatkowych budynków lub budowli gospodarskich powyżej lub równej 0,25ha Przeciętne pow. gruntu działki siedliskowej powyżej 0,20 do 0,25ha, możliwość zabudowy dodatkowego/ych budynku/ów Słabe pow. gruntu działki siedliskowej do 0,20ha bądź bez możliwości dalszej zabudowy Korzystny, działka siedliskowa położona przy drodze gminnej lub wyższej klasy - o nawierzchni bitumicznej Przeciętny, działka siedliskowa położona w odległości kilkuset metrów od drogi o nawierzchni bitumicznej Niekorzystny, działka siedliskowa położona w strefie peryferyjnej, z utrudnionym dostępem do drogi o nawierzchni bitumicznej dostęp drogą gruntową Na podstawie wiarygodnych informacji uzyskanych w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustalono że dla tego typu nieruchomości nie zanotowano wzrostu cen. Ceny w badanym okresie były stałe, stąd Tr = 0. Świadczy o tym również stosunkowo mała liczba transakcji. II. W badanym okresie rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne i przeznaczonych zgodnie ze studium pod uprawy rolne zanotował 8 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie na badanym rynku. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 8 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 15 powierzchni gruntu będącej przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 2,80 zł., uzyskała działka gruntu o pow m² w klasie II,IIIa, z dobrym dojazdem i położona blisko siedliska w miejscowości Kalinowice. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,30 zł. uzyskała działka gruntu o pow m² położona w miejscowości Jarosławiec w klasie IIIa,II, o niekorzystnym położeniu w stosunku do siedliska i dobrej drodze dojazdowej do nieruchomości. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha przydatność glebowo-rolnicza gruntu została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają powyższą cechę na podobnym poziomie. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne (orne): Tab. 3 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 5 Kształt działki 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 4 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty rolne Lp. Cecha Strefy, klasy 1. Lokalizacja 2. Jakość drogi dojazdowej do działki Bardzo dobra, położenie w pobliżu miejscowości do 2 km lub w korzystnych warunkach pod względem rolniczym Dobra, położenie z dala od miejscowości od 2 do 4 km przy nie najgorszych warunkach pod względem rolniczym Słaba, położenie z dala od miejscowości powyżej 4 km lub przy słabych warunkach pod względem rolniczym Dobra, droga gruntowa utwardzona lub dojazd do pola bezpośrednio drogą asfaltową Słaba, nieruchomość położona wśród pól, brak dostępu z drogi gminnej, dojazd wydzielonymi dróżkami 3 Położenie działki w odniesieniu do Dobre (korzystne), /przylega do siedliska/

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 16 Lp. Cecha Strefy, klasy siedliska Przeciętne /od 500 do 2500 m od siedliska / 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki Niekorzystne /powyżej 2500 m od siedliska / Korzystne, sąsiednie uprawy rodzajowo podobne, brak czynników zewnętrznych /w otoczeniu nieruchomości/ negatywnie wpływających na uprawę Przeciętne /występujące czynniki zewnętrzne w znikomym stopniu ograniczają możliwości produkcyjne gruntu/ Niekorzystne /występujące na gruntach przyległych zakłady przemysłowe, itp. obiekty czy budowle które w znaczny sposób negatywnie wpływają na użytek/ Korzystny, regularny w kształcie prostokąta /łatwiejsza uprawa mniej nawrotów, mniejsze koszty/ Przeciętny, regularny w kształcie kwadratu lub wąskiego prostokąta lub podobny Niekorzystny, bardzo wąska i długa bądź nieregularna, granice działki łamane /trudna uprawa, większe koszty/ Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). III. Analiza transakcji dokonanych w badanym okresie gruntami stanowiącymi łąki trwałe na określonym wyżej rynku pokazała, iż nieruchomości te stosunkowo rzadko występują w obrocie. W okresie analizowanych 24 miesięcy przed datą sporządzenia wyceny na rynku lokalnym obejmującym obszar gminy Zamość zanotowano 8 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianych. Z przeprowadzonych transakcji wynika, że ceny jednostkowe za takie grunty są ok połowę niższe niż ceny gruntów ornych. Ceny jednostkowe w odniesieniu do jednostki 1m² fizycznego gruntu kształtują się w przedziale od 0,31 zł. do 1,00 zł. za 1m². Z analizy uzyskanych aktów notarialnych, wynika że transakcji tych dokonano w celu powiększenia powierzchni łąk, bądź utworzenia większej powierzchni łąk. Z analizy dokonanych transakcji wynika, ze ceny takich nieruchomości zależą przede wszystkim od ich położenia, przydatności rolniczej, jakości drogi dojazdowej i odległości od siedliska oraz uciążliwości otoczenia. Zebrane transakcje zestawiono w Załączniku nr 3 na końcu operatu. Obliczona w podsumowaniu Załącznika nr 3 wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i aspekty cenotwórcze. Przyjęto cechy rynkowe, ich wagi oraz ich gradację: Tab. 5 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących łąki trwałe Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20%

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 17 Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 5 Kształt działki 10% Razem 100% Ustalono następującą gradację poszczególnych cech: Tab. 6 Cechy i ich gradacja - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących łąki Lp Cecha Strefy, klasy Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 5 Kształt działki Bardzo dobra, gleba I i II klasy Dobra, gleba III i IV klasy Słaba, gleba V i VI klasy Dobra, droga gruntowa utwardzona lub dojazd do pola bezpośrednio drogą asfaltową Słaba, nieruchomość położona wśród pól, brak dostępu z drogi gminnej, dojazd wydzielonymi dróżkami Dobre /do 1000 m od siedliska/ Przeciętne /od 1000 do 2000 m od siedliska / Niekorzystne /powyżej 2000 m od siedliska / Korzystne, sąsiednie uprawy rodzajowo podobne, brak czynników zewnętrznych /w otoczeniu nieruchomości/ negatywnie wpływających na uprawę Przeciętne /występujące czynniki zewnętrzne w znikomym stopniu ograniczają możliwości produkcyjne gruntu/ Niekorzystne /występujące na gruntach przyległych zakłady przemysłowe, itp. obiekty czy budowle które w znaczny sposób negatywnie wpływają na użytek/ Korzystny, regularny w kształcie regularnego prostokąta /łatwiejsza agrotechnika mniej nawrotów, mniejsze koszty/ Przeciętny, w kształcie zbliżonym do prostokąta lub kwadratu bądź zbliżony Niekorzystny, wąska i długa bądź nieregularna, granice działki łamane /trudna uprawa, większe koszty/ Z informacji uzyskanych w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynika, iż oprócz nieruchomości komercyjnych, ceny pozostałych rodzajów nieruchomości położonych w mniejszych miejscowościach generalnie się ustabilizowały i zachowują tendencję stałą. 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Charakterystykę części nieruchomości zabudowanej ozn. nr ew. 1/5 stanowiącej przedmiot wyceny w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartość rynkową wycenianej części nieruchomości, zestawiono w tabeli nr 7, a pozostałej części tej nieruchomości stanowiącej grunt orny w tabeli nr 8. Charakterystykę nieruchomości stanowiących łąki trwałe zestawiono w tabeli nr 9. Charakterystykę nieruchomości porównawczych dla tych nieruchomości (poszczególnych części) zestawiono odpowiednio w załącznikach nr 1, nr 2 i nr 3. Tab. 7 Zestawienie cech charakteryzujących część zabudowaną nieruchomości ozn. nr ew. 1/5

18 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 18 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość Parametry cech nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 4 wrzesień 2014 r. 2 Adres Jatutów 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 0,25ha 5 Lokalizacja B. dobra 6 Powierzchnia bud. mieszkalnego 104,96m² 7 Stan techniczny budynków/ dodatkowe budynki Średni 8 Uzbrojenie Średnie 9 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Ponadprzeciętne 10 Dojazd i dostęp Korzystny 11 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe zabudowane najbardziej podobne do wycenianej części nieruchomości nr ew. 1/5 pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 5 i 6 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 8 Zestawienie cech charakteryzujących rolną część nieruchomości 1/5 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości (części) wyceniane Parametry cech części nieruchomości wycenianej 1 Data przeprowadzania szacunku 4 wrzesień 2014 r. 2 Adres Jatutów lokalizacja b. dobra 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 1,06ha Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Dobra Dobra Korzystne Korzystne 9 Kształt działki Korzystny 10 Wartość nieruchomości?

19 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 19 Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe stanowiące grunty orne, najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 3 i 7 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 9 Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości ozn. nr ew. 128/3, 163/3 i 163/4 Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomości Parametry cech nieruchomości wycenianych 1 Data przeprowadzania szacunku 4 wrzesień 2014 r. 2 Adres Jatutów 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 128/3-0,16ha 163/3-0,18ha 163/4 0,04ha Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Dobra Słaba Przeciętne Korzystne 9 Kształt działki Przeciętny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe stanowiące łąki trwałe najbardziej podobne do wycenianych pod względem cech rynkowych tj. Lp 2, 4 i 6 Załącznika nr 3 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 10 Obliczenie ceny jedn. dla zabudowanej części nieruchomości oznaczonej nr ew. 1/5 - metoda porównywania parami Lp Zestawienie cech nieruchomości Udział % w całości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa X i A X i B X i C 1 Lokalizacja 40% 201,10 100,55 2 Stan techniczny budynków/ dodatkowe budynki 20% 100,55-100,55 3 Uzbrojenie 20% 100,55-50,28-50,28-50,28 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 10% 50,28 50,28 50,28 5 Dojazd i dostęp 10% 50,28 25,14 6 Suma poprawek 100% 502,75 0,00-100,55 75,41 7 Cena jednostkowa 1m² w odn. do powierzchni budynku mieszkalnego 1666, , ,54 8 Cena poprawiona 1 666, , ,95 Oszacowana wartość 1m² 1 672,63 Tab. 11 Obliczenie ceny jednostkowej dla części rolnej nieruchomości oznaczonej nr ew. 1/5 - metoda porównywania parami

20 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 290/11 str. 20 Lp Zestawienie cech nieruchomości Udział % w całości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa X i B Różnica kwotowa X i C 1 Lokalizacja 30% 0,38 0, Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20% 0,25 0,25 20% 0,25 0,13 20% 0,25 0,13 5 Kształt działki 10% 0,13 0,06 6 Suma poprawek 100% 1,26 0,44 0,25 0,06 7 Cena jedn. 1m² wg aktu 1,53 1,90 2,01 8 Cena poprawiona 1,97 2,15 2,07 Oszacowana wartość 1m² cz. nieruchomości 2,07 Tab. 12 Obliczenie ceny jednostkowej dla nieruchomości ozn. nr ew. 128/3, 163/3 i 163/4 - metoda porównywania parami Zestawienie Udział % w całości Różnica Różnica kwotowa Różnica kwotowa Różnica kwotowa Lp cech kwoty poprawki cenowa X i A X i B X i C nieruchomości Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 30% 0,21 0,10 20% 0,14-0,14 20% 0,14 0,07 20% 0,14 0,07 5 Kształt działki 10% 0,07-0,03-0,03-0,03 6 Suma poprawek 100% 0,69 0,07-0,03-0,03 7 Cena jednostkowa 1m² wg aktu 0,80 0,89 0,83 8 Cena poprawiona 0,87 0,86 0,80 Oszacowana wartość 1m² 0, Obliczenie aktualnych wartości nieruchomości Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 1/5 Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej przedmiot wyceny, oznaczonej nr ew. 1/5 obliczono na podstawie ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 10 i ceny jednostkowej oszacowanej w Tabeli nr 11. Dla ustalonych jednostek obliczono wartość nieruchomości ze wzoru: