EGZ. 1 BIEGŁY SĄDOWY MARCIN BERUS 60 195 POZNAŃ, UL. GAŁCZYŃSKIEGO 25 TEL. 512 312 832 OPERAT SZACUNKOWY Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa, zabudowana, KW Nr PO2P/00242354/5 Położenie nieruchomości: Wiry, ul. Łęczycka 134 Oznaczenie nieruchomości: Zleceniodawca: Województwo: wielkopolskie Powiat: poznański Gmina: Komorniki Obręb: Wiry Arkusz nr: 3 Działka nr: 757/106 Powierzchnia: 0,0602 ha Księga wieczysta nr PO2P/000242354/5 Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski Sygnatura akt: KM 650/14 Cel wyceny: Sporządził: Określenie wartości rynkowej dla potrzeb postępowania komorniczego Marcin Berus Poznań, dnia 11.06.2014r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Położenie nieruchomości: Wiry, ul. Łęczycka 134 Oznaczenie nieruchomości: Rodzaj nieruchomości: Cel wyceny: Województwo: wielkopolskie Powiat: poznański Gmina: Komorniki Obręb: Wiry Arkusz nr: 3 Działka nr: 757/106 Powierzchnia: 0,0602 ha Księga wieczysta nr PO2P/000242354/5 Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Wiry, przy ulicy Łęczyckiej 134, która jest drogą o nawierzchni utwardzonej asfaltem. Dojazd do nieruchomości bardzo dobry od strony Poznania trasą nr 430, do ulicy Łęczyckiej, przy której znajduje się rzeczona nieruchomość. Szacowaną nieruchomość stanowi działka gruntu nr 757/106 o powierzchni 602 m 2 w kształcie zbliżonym do kwadratu, ogrodzona tymczasowym płotem z siatki stalowej. Wjazd i wejście na teren posesji przez tymczasową bramę. Uzbrojenie: P, W, K. Na dzień wizji na terenie posesji znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 149,29 m 2, parterowy z poddaszem użytkowym, wykonany w technologii tradycyjnej. Budynek wzniesiony w 2012r., stan techniczny bardzo dobry, standard wykończenia średni /cz. pomieszczeń wykończona w standardzie podwyższony, cz. do wykończenia/. Instalacje: pełne. Niezabudowany teren posesji niezagospodarowany. Sąsiedztwo i otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, niezabudowane działki gruntu. Określenie wartości rynkowej dla potrzeb postępowania komorniczego Określona wartość rynkowa (WR) nieruchomości jako przedmiotu prawa własności: na dzień wizji nieruchomości zapisanej w KW Nr PO2P/000242354/5: 680 100 zł słownie: sześćset osiemdziesiąt tysięcy sto złotych Data, na którą określono wartość: Data sporządzenia operatu: 23.05.2014r. 11.06.2014r. (podpis i pieczęć rzeczoznawcy) 3
2. PRZEDMIOT WYCENY. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, zabudowana, zlokalizowana w m. Wiry przy ul. Łęczyckiej 134 zapisana w księdze wieczystej KW Nr PO2P/000242354/5 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu przy ulicy Młyńskiej 1A. Dane ewidencyjne: województwo: wielkopolskie; powiat: poznański; gmina: Komorniki; miejscowość: Wiry; obręb: Wiry; ark 3, działka nr 757/106; powierzchnia: 0,0602 ha. 3. ZAKRES WYCENY. Zakresem wyceny objęto prawo własności działki gruntu nr 757/106 o powierzchni wynoszącej 602 m 2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 149,29 m 2 na dzień wizji. 4. CEL WYCENY. Określenie wartości rynkowej (WR) nieruchomości dla potrzeb postępowania komorniczego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO. 5.1. PODSTAWA FORMALNA. Zlecenie Komornika przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski z dnia 06.05.2014r. 5.2. PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA. 5.2.1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity / Dz. U. Nr 104 poz. 708 z 1997r. z późniejszymi zmianami/. 5.2.2. Ustawa z dnia 15 kwietnia 2011r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami / Dz. U. Nr 129 poz. 732 z 2011r./. 5.2.3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z 2004r. z późniejszymi zmianami/. 5.2.4. Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia 23.04.1964 r. /Dz. U. Nr 164 poz. 1166 z 2006r. z późniejszymi zmianami/. 5.2.5. Powszechne Krajowe Standardy Wyceny podstawowe wydane przez PFSRM W-wa z dnia 13 grudnia 2007r. 5.2.6. Powszechne Krajowe Standardy Wyceny specjalistyczne wydane przez PFSRM W-wa z dnia 12 grudnia 2007r. 5.2.7. Powszechne Krajowe Standardy Wyceny specjalistyczne wydane przez PFSRM W-wa z dnia 8 stycznia 2010r. 5.2.8. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nota Interpretacyjna Nr 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości z dnia 9 grudnia 2008r. 5.2.9. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM W-wa czerwiec 2004r. 5.3.2. PODSTAWY METODOLOGICZNE 5.3.2.1. Wartość rynkowa nieruchomości - Ewa Kucharska - Stasiak, Warszawa 2000r., 5.3.2.2. Inwestowanie w Nieruchomości, pod. red. E. Kucharskiej - Stasiak, wyd. Instytut Nieruchomości VALOR, Łódź 1999r., 5.3.2.3. Materiały szkoleniowe Seminarium dla rzeczoznawców, program PFSRM, 5.3.2.4. System i procedury szacowania nieruchomości, Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, ZCO, Zielona Góra 2001 5.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH. 5.4.1. O PRZEDMIOCIE WYCENY. 5.4.1.1 Wizja lokalna w dniu 23.05.2014r. 5.4.1.2 Wyrys z mapy ewidencyjnej w skali 1:2000 z dnia 27.05.2014r. 5.4.1.3 Wypis z rejestru gruntów dla dz. nr 757/106 z dnia 27.05.2014r. 5.4.1.4 Wypis z kartoteki budynków z dnia 27.05.2014r. 5.4.1.5 Decyzja nr 4399/10 z dnia 13.08.2010r. 5.4.1.6 Wydruk z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych KW Nr PO2P/000242354/5 z dnia 29.05.2014r. 5.4.1.7 Protokół z oględzin nieruchomości z dnia 23.05.2014r. 5.4.1.8 Zlecenie Komornika przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce Piotr Tomaszewski w sprawie nr KM 650/14 z dnia 06.05.2014r. 4
5.4.1. O RYNKU NIERUCHOMOŚCI. 5.3.2.5. Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w posiadaniu wyceniającego. 5.3.2.6. Informacje uzyskane w Urzędzie Gminy Komorniki. 5.3.2.7. Dane uzyskane z biur obrotu i zarządzania nieruchomościami. 5.3.2.8. Dane z Internetu. 5.3.2.9. Dane uzyskane z Starostwa Powiatowego w Poznaniu. 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO. 6.1. Data sporządzenia wyceny 11.06.2014r. 6.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 23.05.2014r. 6.3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 23.05.2014r. 6.4. Data dokonania oględzin nieruchomości 23.05.2014r. 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI. Opis ogólny: Dokumentacja fotograficzna 5
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Wiry, przy ulicy Łęczyckiej 134, która jest drogą o nawierzchni utwardzonej asfaltem. Komorniki to gmina położona w bezpośredniej bliskości Poznania, jednego z największych polskich miast. Gminę tworzy 8 sołectw: Chomęcice, Głuchowo, Komorniki, Szreniawa, Łęczyca, Plewiska, Rosnówko i Wiry. To jedna z najdynamiczniej rozwijających się demograficznie gmin Polski. Na obszarze 66,55 km 2 mieszka blisko 21 000 mieszkańców i ta liczba wciąż rośnie. Największym walorem gminy jest jej położenie komunikacyjne. Prawdziwie "tranzytowy" charakter tworzy doskonałe warunki gospodarcze sprzyjające lokalizacji wszelkich inwestycji, dając szanse wszechstronnego rozwoju. W sąsiedztwie Poznania znajduje się korzystny splot dróg. W części północnej Gminy przebiega autostrada A2 Warszawa - Berlin, gdzie znajduje się węzeł autostradowy na skrzyżowaniu z drogą krajową nr 5 Poznań-Wrocław. Drugi węzeł planowany jest w Głuchowie na skrzyżowaniu z przyszłą zachodnią obwodnicą Poznania, która połączy drogę nr 11 Poznań-Koszalin z drogą nr 5. Południową część gminy zamyka naturalna granica pasa jezior. Dojazd do nieruchomości bardzo dobry od strony Poznania trasą nr 430, do ulicy Łęczyckiej, przy której znajduje się rzeczona nieruchomość. Szacowaną nieruchomość stanowi działka gruntu nr 757/106 o powierzchni 602 m 2 w kształcie zbliżonym do kwadratu, ogrodzona tymczasowym płotem z siatki stalowej. Wjazd i wejście na teren posesji przez tymczasową bramę. Uzbrojenie: P, W, K. Na dzień wizji na terenie posesji znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej. Niezabudowany teren posesji niezagospodarowany. Sąsiedztwo i otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, niezabudowane działki gruntu. Opis budynku mieszkalnego: Dokumentacja fotograficzna 6
Budynek mieszkalny jednorodzinny parterowy z poddaszem użytkowym, wykonany w technologii tradycyjnej. Budynek wzniesiony w 2012r., stan techniczny bardzo dobry, standard wykończenia średni /cz. pomieszczeń wykończona w standardzie podwyższony, cz. do wykończenia/. Instalacje: pełne. Opis konstrukcji i wykończenia budynku mieszkalnego: Fundamenty żelbetowe, Ściany fundamentowe z bloczków betonowych, Ściany konstrukcyjne z POROTHERMU, Ściany zewnętrzne ocieplone styropianem, Stropy TERIVA, Dach w konstrukcji drewnianej, ocieplony wełną mineralną, Pokrycie dachowe dachówka ceramiczna, Rynny i rury spustowe z PCV, Posadzki cementowe, Ścianki działowe gazobetonowe, Tynki wewnętrzne maszynowe, Tynki zewnętrzne mineralne, Stolarka okienna z PCV, z roletami zewnętrznymi, Stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa, Ściany pomieszczeń malowane farbami emulsyjnymi, tapeta, Sufity malowane farbami emulsyjnymi, Na podłogach płytki ceramiczne, panele podłogowe, Część pomieszczeń niewykończona, Parapety wewnętrzne konglomerat, Schody wewnętrzne żelbetowe, wyłożone płytkami ceramicznymi, Drzwi wejściowe wzmocnione, W łazienkach na ścianach i posadzkach płytki ceramiczne, W kuchni na ścianie płytki ceramiczne, Na tarasie kostka typu pozbruk, Parapety zewnętrzne z płytki klinkierowej, Podbitka dachu drewniana, Tynk zewnętrzny mineralny, cokół żywiczny. 7
Instalacje: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, c.o. kominek z płaszczem wodnym, teletechniczna, alarmowa, pompa ciepła CWU. Program funkcjonalny: Lp. Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa w m 2 PARTER 1. Pokój dzienny 27,04 2. Kuchnia 7,63 3. Kotłownia 3,99 4. Przedsionek 3,78 5. Hol 4,42 6. WC 4,12 7. Komunikacja 10,10 8. Garderoba 2,47 9. Łazienka 3,80 10. Pokój 17,40 11. Pokój 18,40 12. Aneks kuchenny 4,60 RAZEM 107,75 Lp. Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa w m 2 PODDASZE 1. Sypialnia 11,43 2. Sypialnia 11,35 3. Garderoba 5,09 4. Łazienka 7,15 5. Hol 5,08 6. Schody 5,43 RAZEM 45,53 Parametry techniczne budynku: Powierzchnia użytkowa /bez kotłowni/ 149,29 m 2 8
Stan techniczny i stopień zużycia: Lp Rodzaj elementów 1. Roboty ziemne, fundamenty, izolacje 2. Ścianki murowane i ścianki działowe Udział elem. w koszcie odtworz. [%] Stop. zużycia elem.[%] Procent zużycia budynku [%] 6,52 2 0,1304 31,51 2 0,6302 3. Stropy 26,86 1 0,2686 4. Dach - konstrukcja, pokrycie i ocieplenie 3,72 1 0,0372 5. Podłoża, podłogi, posadzki 4,89 1 0,0489 6. Stolarka i ślusarka 9,58 1 0,0958 7. Tynki wewnętrzne, okładziny i malowanie 8. Elewacja i różne roboty zewnętrzne OKRESLENIE STOPNIA ZUŻYCIA TECHNICZNEGO BUDYNKU 7,71 1 0,0771 3,95 1 0,0395 9. Instalcje 5,26 1 0,0526 RAZEM: 100 1,3803 Określenie zużycia funkcjonalnego obiektu zastosowane w przypadku tego budynku projektowe rozwiązania użytkowe nie odbiegają od stosowanych obecnie w tego typu obiektach. Określenie zużycia środowiskowego - w bezpośrednim otoczeniu szacowanej nieruchomości nie znajdują się, ani nie są projektowane uciążliwe dla środowiska zakłady produkcyjne, drogi o bardzo dużym natężeniu ruchu brak emitorów zanieczyszczeń gazowych, hałasem. Na terenie, gdzie zlokalizowana jest szacowana nieruchomość nie odnotowuje się szczególnie szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu. Stopień zużycia funkcjonalnego, technicznego i środowiskowego określono na 1 %. 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI. 1. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu przy ulicy Młyńskiej 1A księga wieczysta KW Nr PO2P/00242354/5. 2. Na podstawie wydruku z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych księgi wieczystej KW Nr PO2P/00242354/5 z dnia 29.05.2014r. w księdze wieczystej wpisano: DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Komorniki, miejscowość Wiry, działka nr 757/106, obręb Wiry, ul. Łęczycka 134, sposób korzystania B tereny mieszkaniowe, przyłączenia KW nr PO2P/00190721/9, obszar 0,0602 ha DZIAŁ I SP (SPIS PRAW ZWIĄZNYCH Z WŁASNOŚCIĄ) Brak wpisu. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Katarzyna Wolska, PESEL78111002622, wielkość udziału ½ Marek Krzysztof Wolski, PESEL 68090401992, wielkość udziału ½ DZIAŁ III (PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA) Inny wpis WSZCZĘTO EGZEKUCJĘ Z UDZIAŁU WYNOSZĄCEGO 1/2 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI, A NALEŻĄCEGO DO KATARZYNY WOLSKIEJ W SPRAWIE KM 650/14 NA WNIOSEK WIERZYCIELA POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA W WARSZAWIE. EGZEKUCJĘ PROWADZI KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ - GRUNWALD I JEŻYCE W POZNANIU, PIOTR TOMASZEWSKI 9
3.4.4 - UJAWNIA SIE PRZYŁĄCZENIE DO EGZEKUCJI KOLEJNEGO WIERZYCIELA W SPRAWIE KM 685/14. EGZEKUCJĘ PROWADZI KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ - GRUNWALD I JEŻYCE W POZNANIU, PIOTR TOMASZEWSKI Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną PKO BP SA z siedzibą w Warszawie Inny wpis WSZCZĘTO EGZEKUCJĘ Z UDZIAŁU WYNOSZĄCEGO 1/2 CZĘŚCI W PRAWIE WŁASNOŚCI, A NALEŻĄCEGO DO MARKA WOLSKIEGO W SPRAWIE KM 650/14 NA WNIOSEK WIERZYCIELA POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA W WARSZAWIE. EGZEKUCJĘ PROWADZI KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ - GRUNWALD I JEŻYCE W POZNANIU, PIOTR TOMASZEWSKI 3.4.4 - UJAWNIA SIE PRZYŁĄCZENIE DO EGZEKUCJI KOLEJNEGO WIERZYCIELA W SPRAWIE KM 685/14. EGZEKUCJĘ PROWADZI KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ - GRUNWALD I JEŻYCE W POZNANIU, PIOTR TOMASZEWSKI Inna osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną PKO BP SA z siedzibą w Warszawie DZIAŁ IV- (HIPOTEKA) Hipoteka umowna zwykła na kwotę 145 918,37 zł, kapitał kredytu nr 411020402700000149601097682, termin zapłaty 18.03.2040r., odsetki i pozostałe należności wynikające z ww. kredytu zabezpiecza hipoteka umowna kaucyjna wpisana pod poz. 2., na rzecz PKO BP SA Oddział 15 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie. Hipoteka umowna kaucyjna na kwotę 72 960,00 zł odsetki i pozostałe należności wynikające z umowy kredytowej nr 411020402700000149601097682, termin zapłaty 18.03.2040r., kapitał ww kredytu zabezpiecza hipoteka umowna zwykła wpisana pod poz. 1, na rzecz PKO BP SA Oddział 15 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie. Hipoteka umowna na kwotę 473 920,00 zł, zabezpieczenie spłaty wynikającej z umowy kredytu wierzytelności PKO BP SA, przysługujących PKO BP SA roszczeń o odsetki, koszty postępowania oraz inne roszczenia uboczne w tym opłat i prowizji, umowa kredytu nr 83 10204027 0000 1096 0142 0520 z dnia 01.03.2011 roku, na rzecz PKO BP SA Oddział 12 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie. Hipoteka przymusowa na kwotę 75 000,00 zł, należność wynikająca z nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym z weksla stanowiącego podstawę niniejszego wpisu na rzecz SAINT GOBAIN Polska Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu. Hipoteka przymusowa na kwotę 4 113,45 zł, należność wynikająca z tytułów wykonawczych stanowiących podstawę niniejszego wpisu, na rzecz Skarb Państwa Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu. Hipoteka przymusowa na kwotę 8 613,15 zł, należność wynikająca z tytułów wykonawczych stanowiących podstawę niniejszego wpisu, na rzecz Skarb Państwa - Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu. 3. Zgodnie z Decyzją nr 4399/10 z dnia 13.08.2010r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego kategoria obiektu I w Wirach gmina Komorniki przy ul. Łęczyckiej nr ewidencyjny gruntów 757/106. 7.3. PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. Zgodnie z MPZP części wsi Wiry w obszarze terenów zainwestowanych zatwierdzonym uchwałą nr XIX/126/2004 przez Rade Gminy Komorniki z dnia 29.03.2004r. szacowana nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą i bliźniaczą (symbol M). 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY. Na podstawie art. 150.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej oraz innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. 10
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość odtworzeniowa określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeśli wymagają tego przepisy szczególne. Zgodnie z art. 151.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy użyciu następujących założeń: - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia, metody i techniki dokonano uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 152.2. ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy tych podejść. Art. 152.3. ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego i dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości Jeśli uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie powyższych podejść stosuje się podejście mieszane. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniowa nieruchomości. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z 2004r. z późniejszymi zmianami/ przy wycenie nieruchomości w celu określenia wartości rynkowej korzysta się z podejścia porównawczego i dochodowego, a dodatkowo gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia dochodowego lub porównawczego stosuje się podejście mieszane. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. W podejściu porównawczym stosuje się: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dokonuje się w ten sposób korekty cen każdej z porównywalnych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Metoda korygowania ceny średniej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Metoda analizy statystycznej rynku polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Pod pojęciem nieruchomości reprezentatywnych rozumie się nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Stan rynku, ilość dostępnych transakcji pozwoliły na określenie wartości rynkowej nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej KW Nr PO2P/00242354/5 na dzień wizji w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. 11
ZAŁĄCZNIK NR 1. MAPA LOKALIZACJI OBIEKTU 23