OPERAT SZACUNKOWY BIEGŁY SĄDOWY MARCIN BERUS POZNAŃ, UL. GAŁCZYŃSKIEGO 25 TEL Poznań, dnia r. EGZ.

Transkrypt

1 EGZ. 3 BIEGŁY SĄDOWY MARCIN BERUS POZNAŃ, UL. GAŁCZYŃSKIEGO 25 TEL OPERAT SZACUNKOWY Rodzaj nieruchomości: Nieruchomość gruntowa, zabudowana, KW Nr PO2P/ /6 Położenie nieruchomości: Rosnówko Walerianowo, ul. Olchowa 1 Oznaczenie nieruchomości: Zleceniodawca: Województwo: wielkopolskie Powiat: poznański Gmina: Komorniki Obręb: Rosnówko - Walerianowo Arkusz nr: 7 Działka nr: 92/1 Powierzchnia: 0,0524 ha Księga wieczysta nr PO2P/ /6 Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski Sygnatura akt: KM 1448/14 Cel wyceny: Sporządził: Określenie wartości rynkowej dla potrzeb postępowania komorniczego Marcin Berus Poznań, dnia r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Położenie nieruchomości: Rosnówko Walerianowo, ul. Olchowa 1 Oznaczenie nieruchomości: Rodzaj nieruchomości: Cel wyceny: Województwo: wielkopolskie Powiat: poznański Gmina: Komorniki Obręb: Rosnówko - Walerianowo Arkusz nr: 7 Działka nr: 92/1 Powierzchnia: 0,0524 ha Księga wieczysta nr PO2P/ /6 Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Rosnówko Walerianowo, gm. Komorniki, przy ulicy Olchowej, u zbiegu z ulicą 1 Maja, które są drogami o nawierzchni utwardzonej. Dojazd do nieruchomości od strony ulicy 1 Maja, drogą w kierunku na Leszno. Szacowaną nieruchomość stanowi działka gruntu nr 92/1 o powierzchni 524 m 2 w kształcie wielokąta foremnego, ogrodzona płotem z siatki stalowej. Wjazd i wejście na teren posesji przez bramę przesuwną o konstrukcji stalowej oraz taka samą furtkę wejście od ul. 1 Maja. Teren działki płaski. Niezabudowany teren posesji zagospodarowany, obsiany trawą, obsadzony drzewami i krzewami ozdobnymi. Uzbrojenie: P, W, G, K, T. Na dzień wizji na terenie posesji znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 107,72 m 2, parterowy z poddaszem użytkowym, bez podpiwniczenia, przekryty dachem dwuspadowym wykonany w technologii tradycyjnej. Budynek wzniesiony w 2010r., stan techniczny bardzo dobry, standard wykończenia średni. Sąsiedztwo i otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w niedalekiej odległości wielorodzinna. Określenie wartości rynkowej dla potrzeb postępowania komorniczego Określona wartość rynkowa (WR) nieruchomości jako przedmiotu prawa własności: na dzień wizji nieruchomości zapisanej w KW Nr PO2P/ /6: zł słownie: pięćset dwa tysiące złotych Data, na którą określono wartość: Data sporządzenia operatu: r r. (podpis i pieczęć rzeczoznawcy) 3

3 2. PRZEDMIOT WYCENY. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, zabudowana, zlokalizowana w m. Rosnówko Walerianowo, przy ul. Olchowej 1 zapisana w księdze wieczystej KW Nr PO2P/ /6 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu przy ulicy Młyńskiej 1A. Dane ewidencyjne: województwo: wielkopolskie; powiat: poznański; gmina: Komorniki; miejscowość: Rosnówko Walerianowo; obręb: Rosnówko Walerianowo; ark 7, działka nr 92/1; powierzchnia: 0,0524 ha. 3. ZAKRES WYCENY. Zakresem wyceny objęto prawo własności działki gruntu nr 92/1 o powierzchni wynoszącej 524 m 2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym, jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 107,72 m 2 na dzień wizji. 4. CEL WYCENY. Określenie wartości rynkowej (WR) nieruchomości dla potrzeb postępowania komorniczego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO PODSTAWA FORMALNA. Zlecenie Komornika przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski z dnia r PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity / Dz. U poz. 518 z r. / Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 poz z 2004r. z późniejszymi zmianami/ Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia r. /Dz. U. Nr 164 poz z 2006r. z późniejszymi zmianami/ Powszechne Krajowe Standardy Wyceny podstawowe wydane przez PFSRM W-wa z dnia 13 grudnia 2007r Powszechne Krajowe Standardy Wyceny specjalistyczne wydane przez PFSRM W-wa z dnia 12 grudnia 2007r Powszechne Krajowe Standardy Wyceny specjalistyczne wydane przez PFSRM W-wa z dnia 8 stycznia 2010r Powszechne Krajowe Zasady Wyceny Nota Interpretacyjna Nr 2 Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości z dnia 9 grudnia 2008r Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM W-wa czerwiec 2004r PODSTAWY METODOLOGICZNE Wartość rynkowa nieruchomości - Ewa Kucharska - Stasiak, Warszawa 2000r., Inwestowanie w Nieruchomości, pod. red. E. Kucharskiej - Stasiak, wyd. Instytut Nieruchomości VALOR, Łódź 1999r., Materiały szkoleniowe Seminarium dla rzeczoznawców, program PFSRM, System i procedury szacowania nieruchomości, Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, ZCO, Zielona Góra ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY Wizja lokalna w dniu r Zlecenie Komornika przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce Piotr Tomaszewski w sprawie nr KM 1448/14 z dnia r Mapa ewidencyjna w skali 1:2000 z dnia r Wypis z rejestru gruntów dla dz. nr 92/1 z dnia r Wypis z kartoteki budynków z dnia r Decyzja nr 4006/09 z dnia r. pozwolenie na budowę Decyzja nr 34/2009 o ustaleniu warunków zabudowy z dnia r Wydruk z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych KW Nr PO2P/ /6 z dnia r Kserokopia protokołu z oględzin nieruchomości z dnia r. 4

4 Rosnówko Walerianowo, ul. Olchowa 1 EGZ O RYNKU NIERUCHOMOŚCI Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w posiadaniu wyceniającego. Informacje uzyskane w Urzędzie Gminy Komorniki. Dane uzyskane z biur obrotu i zarządzania nieruchomościami. Dane z Internetu. Dane uzyskane z Starostwa Powiatowego w Poznaniu. 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI. Opis ogólny: Dokumentacja fotograficzna r r r r.

5 Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Rosnówko Walerianowo, gm. Komorniki, przy ulicy Olchowej, u zbiegu z ulicą 1 Maja, które są drogami o nawierzchni utwardzonej. Komorniki to gmina położona w bezpośredniej bliskości Poznania, jednego z największych polskich miast. Gminę tworzy 8 sołectw: Chomęcice, Głuchowo, Komorniki, Szreniawa, Łęczyca, Plewiska, Rosnówko i Wiry. To jedna z najdynamiczniej rozwijających się demograficznie gmin Polski. Na obszarze 66,55 km 2 mieszka blisko mieszkańców i ta liczba wciąż rośnie. Największym walorem gminy jest jej położenie komunikacyjne. Prawdziwie "tranzytowy" charakter tworzy doskonałe warunki gospodarcze sprzyjające lokalizacji wszelkich inwestycji, dając szanse wszechstronnego rozwoju. W sąsiedztwie Poznania znajduje się korzystny splot dróg. W części północnej Gminy przebiega autostrada A2 Warszawa - Berlin, gdzie znajduje się węzeł autostradowy na skrzyżowaniu z drogą krajową nr 5 Poznań-Wrocław. Drugi węzeł planowany jest w Głuchowie na skrzyżowaniu z przyszłą zachodnią obwodnicą Poznania, która połączy drogę nr 11 Poznań-Koszalin z drogą nr 5. Południową część gminy zamyka naturalna granica pasa jezior. Dojazd do nieruchomości od strony ulicy 1 Maja, drogą w kierunku na Leszno. Szacowaną nieruchomość stanowi działka gruntu nr 92/1 o powierzchni 524 m 2 w kształcie wielokąta foremnego, ogrodzona płotem z siatki stalowej. Wjazd i wejście na teren posesji przez bramę przesuwną o konstrukcji stalowej oraz taka samą furtkę wejście od ul. 1 Maja. Teren działki płaski. Niezabudowany teren posesji zagospodarowany, obsiany trawą, obsadzony drzewami i krzewami ozdobnymi. Na dzień wizji na terenie posesji znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej. Sąsiedztwo i otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w niedalekiej odległości wielorodzinna. Opis budynku mieszkalnego: Dokumentacja fotograficzna 6

6 Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, parterowy z poddaszem użytkowym, bez podpiwniczenia, przekryty dachem wielospadowym wykonany w technologii tradycyjnej. Budynek wzniesiony w 2010r., stan techniczny bardzo dobry, standard wykończenia średni. Instalacje: pełne. Opis konstrukcji i wykończenia budynku mieszkalnego: Fundamenty żelbetowe, Ściany konstrukcyjne z elementów drobnowymiarowych, ocieplone, Tynki zewnętrzne strukturalne, Tynki wewnętrzne maszynowe, Stolarka okienna z PCV, Stolarka drzwiowa wewnętrzne brak, Drzwi wejściowe wzmocnione, Na podłogach panele podłogowe, płytki ceramiczne, 7

7 Schody wewnętrzne żelbetowe, wyłożone drewnem, Balustrady drewniane, Parapety wewnętrzne drewniane, Parapety zewnętrzne z płytek klinkierowych, Dach o konstrukcji drewnianej, ocieplony wełną mineralną, Stolarka okienna połaciowa typu ROTO, Pokrycie dachowe dachówka, Rynny i rury spustowe z PCV, Brama garażowa segmentowa, Ściany pomieszczeń malowane farbami emulsyjnymi, Sufity pomieszczeń malowane farbami emulsyjnymi, Dojścia i dojazdy do budynku nieutwardzone, Łazienki niewykończone, Podbitka dachu drewniana. Instalacje: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, c.o. piec gazowy, teletechniczna, antenowa. gazowa. Program funkcjonalny: Lp. Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa w m 2 PARTER 1. WIATROŁAP 3,97 2. HOL 9,41 3. KUCHNIA 8,82 4. POKÓJ DZIENNY + JADALNIA 38,20 5. TOALETA 2,21 6. POMIESZCZENIE GOSPODARCZE 4,45 7. GARAŻ 20,56 RAZEM 87,62 Lp. Pomieszczenie Powierzchnia użytkowa w m 2 I PIĘTRO 1. KORYTARZ 2,61 2. SYPIALNIA 12,54 3. POKÓJ 9,59 4. POKÓJ 11,08 5. ŁAZIENKA 9,29 6. STRYCH 14,07 RAZEM 59,18 8

8 Parametry techniczne budynku: Powierzchnia użytkowa /bez garażu, pom. gosp. i strychu / 107,72 m 2 Stan techniczny i stopień zużycia: Lp Rodzaj elementów 1. Roboty ziemne, fundamenty, izolacje 2. Ścianki murowane i ścianki działowe Udział elem. w koszcie odtworz. [%] Stop. zużycia elem.[%] Procent zużycia budynku [%] 6,52 2 0, ,51 2 0, Stropy 26,86 1 0, Dach - konstrukcja, pokrycie i ocieplenie 3,72 1 0, Podłoża, podłogi, posadzki 4,89 1 0, Stolarka i ślusarka 9,58 1 0, Tynki wewnętrzne, okładziny i malowanie 8. Elewacja i różne roboty zewnętrzne OKRESLENIE STOPNIA ZUŻYCIA TECHNICZNEGO BUDYNKU 7,71 1 0,0771 3,95 1 0, Instalcje 5,26 1 0,0526 RAZEM: 100 1,3803 Określenie zużycia funkcjonalnego obiektu zastosowane w przypadku tego budynku projektowe rozwiązania użytkowe nie odbiegają od stosowanych obecnie w tego typu obiektach. Określenie zużycia środowiskowego - w bezpośrednim otoczeniu szacowanej nieruchomości nie znajdują się, ani nie są projektowane uciążliwe dla środowiska zakłady produkcyjne, drogi o bardzo dużym natężeniu ruchu brak emitorów zanieczyszczeń gazowych, hałasem. Na terenie, gdzie zlokalizowana jest szacowana nieruchomość nie odnotowuje się szczególnie szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu. Stopień zużycia funkcjonalnego, technicznego i środowiskowego określono na 1 % STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI. 1. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Poznaniu przy ulicy Młyńskiej 1A księga wieczysta KW Nr PO2P/ /6. 2. Na podstawie wydruku z Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych księgi wieczystej KW Nr PO2P/ /6 z dnia r. w księdze wieczystej wpisano: DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Komorniki, miejscowość Rosnówko Walerianowo, identyfikator działki: _ /1, działka nr 92/1, obręb 0007 Rosnówko Walerianowo, sposób korzystania: R grunty orne, przyłączenia KW nr / /, obszar 0,0524 ha DZIAŁ I SP (SPIS PRAW ZWIĄZNYCH Z WŁASNOŚCIĄ) Uprawnienia wynikające z prawa ujawnionego w dziale III inne księgi wieczystej: służebność gruntowa polegająca na prawie przeprowadzenia przyłączy energetycznych, gazowych, telekomunikacyjnych, wodociągowych i kanalizacyjnych przez działkę nr 92/8 na rzecz każdoczesnego właściciela działki 92/1 ( w KW PO2P/ /6 ), powiązana KW nr PO2P/ /3. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Marcin Piotr Wieland, syn Marka i Iwony, PESEL DZIAŁ III (PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA) Brak wpisu. 9

9 DZIAŁ IV- (HIPOTEKA) Hipoteka umowna kaucyjna na kwotę ,00 EUR, suma słownie: dwieście dziewiętnaście tysięcy siedemset pięćdziesiąt EUR, odsetki zmienne w wysokości 3,8%, wierzytelność: zabezpieczenie spłaty kredytu oraz odsetek i kosztów, termin zapłaty: , inne informacje: umowa kredytu nr KMP/ N z dnia r., na rzecz DEUTSCHE BANK PBC S. A. Oddział Poznań Podgórna, siedziba Warszawa, REGON Zgodnie z Decyzją nr 4006/09 z dnia r. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego, jednorodzinnego wg dokumentacji powtarzalnej KAROLINKA kategoria I, na terenie położonym w Rosnówku, gm. Komorniki, nr ewidencyjny gruntów 92/ PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO. Zgodnie z Art Ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 46 poz. 543 z 2000r. z późniejszymi zmianami) w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla przedmiotowego terenu brak aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 2 oraz 3 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o Gospodarce Nieruchomościami (Dz. U. Nr 141 z 2004 r., poz. 1492) : - W przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dla przedmiotowej nieruchomości została wydana Decyzja nr 34/2009 o ustaleniu warunków zabudowy z dnia r. 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY. Na podstawie art ustawy o gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: określenia wartości rynkowej, odtworzeniowej, katastralnej oraz innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość odtworzeniowa określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeśli wymagają tego przepisy szczególne. Zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy użyciu następujących założeń: - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia, metody i techniki dokonano uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy tych podejść. Art ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że przy zastosowaniu podejścia porównawczego i dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości Jeśli uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie powyższych podejść stosuje się podejście mieszane. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniowa nieruchomości. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 poz z 2004r. z późniejszymi zmianami/ przy wycenie nieruchomości w celu określenia wartości rynkowej korzysta się z podejścia porównawczego i dochodowego, a dodatkowo gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia dochodowego lub porównawczego stosuje się podejście mieszane. 10

10 Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. W podejściu porównawczym stosuje się: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dokonuje się w ten sposób korekty cen każdej z porównywalnych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Metoda korygowania ceny średniej przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Metoda analizy statystycznej rynku polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Pod pojęciem nieruchomości reprezentatywnych rozumie się nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego. Wartość rynkową nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Stan rynku, ilość dostępnych transakcji pozwoliły na określenie wartości rynkowej nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej KW Nr PO2P/ /6 na dzień wizji w podejściu porównawczym metodą porównywania parami. 11