OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 23, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY DĄBROWSKIEGO 30/32, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 5565/16 Data opracowania: 14 czerwca 2017 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 23, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY DĄBROWSKIEGO 30/32, BEZ ZAŁOŻONEJ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 23 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położone w Pabianicach przy ul. Dąbrowskiego 30/32. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem V-kondygnacyjnym. Zgodnie z uzyskanym rzutem lokal rozkładowy. Usytuowany na V kondygnacji (IV piętro) i składa się z: - dwóch pokoi, - kuchni, - łazienki, - wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej 37,94 m 2. Spółdzielcze własnościowe prawo lokalu przysługuje Panu Rafałowi Becht na podstawie zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 23 maja 2017 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23 położonego w Pabianicach przy ul. Dąbrowskiego 30/32 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 23 położonego w Pabianicach przy ul. Dąbrowskiego 30/32, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 5. Istotne daty dla procesu wyceny: WRL = 93 000 zł słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące złotych Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 04 maja 14 czerwca 2017 roku. 02 czerwca 2017 roku. 31 maja 2017 roku. 31 maja 2017 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 5565/16 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 5 4.DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 8 6.1 Wybór metodologii wyceny... 8 6.2 Sposób wyceny... 8 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 10 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 13 8.1 Określenie trendu czasowego... 13 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 14 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 16 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 23 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 2. Zaświadczenie Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 23 maja 2017 r. 3. Kopia powiadomienia o oględzinach wraz z potwierdzeniem odbioru i zwrotem listu. KM 5565/16 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 23; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Dąbrowskiego 30/32 c. powierzchnia lokalu: 37,94 m 2 d. usytuowanie lokalu: IV piętro (V kondygnacja) e. ekspozycja okien: północny wschód południowy zachód; f. księga wieczysta lokalu: brak założonej księgi wieczystej. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23 położonego w Pabianicach przy ulicy Dąbrowskiego 30/32, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach - Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. Sprawa nr KM 5565/16. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 25 kwietnia 2017 (otrzymane w dniu 04 maja 2017 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasik - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach - Kancelaria Komornicza przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. Sprawa nr KM 5565/16. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2016 nr 0 poz. 2147) -UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 380, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 1822, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; KM 5565/16 4
8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U. 2016 poz. 922, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 31 maja 2017 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 31 maja 2017 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Rzut lokalu mieszkalnego nr 23 oraz zaświadczenie uzyskane z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 04 maja 14 czerwca 2017 roku. 02 czerwca 2017 roku. 31 maja 2017 roku. 31 maja 2017 roku. 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Zgodnie z zaświadczeniem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 23 maja 2017 roku, dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu numer 23 położonego w Pabianicach przy ulicy Dąbrowskiego 30/32 nie ma założonej księgi wieczystej, a prawo to przysługuje Panu Rafałowi Becht. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne; symbol terenu: E.19.3 w zespole terenów E.19/MW. Mapa 1: Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Pabianic. KM 5565/16 5
5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajduje się węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2 i 3: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. KM 5565/16 6
Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowo - zachodniej części miasta. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, komunikacja miejska, przy ulicy Moniuszki gdzie znajdują się przystanki autobusowe linii miejskich oraz przy ulicy Łaskiej. Ulica Dąbrowskiego w kierunku zachodnim łączy się z ulicą Ostatnią, która dalej łączy się z ulicą Łaską, dzięki której można dostać się do drogi ekspresowej S14, zaś w kierunku wschodnim łączy się z ulicą Pomorską. Miejsca parkingowe znajdują się wzdłuż ulicy Dąbrowskiego, kilka miejsc znajduje się także bezpośrednio przez klatką z wycenianym lokalem, oraz przy wewnętrznych uliczkach między sąsiednimi blokami. Pomiędzy blokami pasy zieleni z placem zabaw dla dzieci. W bezpośrednim otoczeniu przeważa zabudowa mieszkaniowa. U zbiegu ulicy Moniuszki oraz Niecałej punkty usługowo-handlowe, oraz przy ulicy Łaskiej. Działka, na której posadowiony jest budynek z wycenianym lokalem ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem V-kondygnacyjnym z klatkami wejściowymi od strony północno-wschodniej. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się budynki wielorodzinne, a także drobne punkty usługowo-handlowe. Budynek został oddany do użytku w 1974 roku, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej system OWT. Wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodociągowo-kanalizacyjną, miejską gazową, co i cw, instalacje telefoniczną, telewizje kablową - Azard oraz domofon. Zdjęcia 1-6: Budynek z przedmiotowym lokalem oraz otoczenie. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja V (IV piętro). Usytuowanie okien: północny wschód południowy zachód. Struktura lokalu: Pomieszczenia: dwa pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z zaświadczeniem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej wynosi 37,94 m 2 KM 5565/16 7
Opis wykończenia elementów lokalu: Podkreślenia wymaga fakt, iż w dniu wyznaczonych oględzin, pomimo prawidłowego poinformowania stron o terminie oględzin, za pośrednictwem listu poleconego, lokal nie został udostępniony Biegłemu do czynności oględzin. Zatem dokonano jego wyceny, jedynie na podstawie oględzin zewnętrznych przy założeniu, że stan techniczny i standard wykończenia lokalu (jego części nieruchomych podlegających wycenie) jest przeciętny, tak jak większość lokali w budynkach z tego okresu powstania. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że: Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art. 151.1 UoGN o następującej treści: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. KM 5565/16 8
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) położone w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - otoczenie 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 5565/16 9
Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (lokale położone w budynkach w sąsiedztwie), - rodzaj budynku (niski V kondygnacyjny), - technologia budowy, - PUM (36,40 m 2-39,02 m 2 ) - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawa do lokali), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabela nr 1: Opis cech rynkowych: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 Piętro 3 Otoczenie Ponad przeciętny Przeciętny Niski Bardzo dobre Dobre Średnie Bardzo dobre Dobre Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet, ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich lat. Lokal niewymagający nakładów na remont; lokal może wymagać odświeżenia. Z opisu stanu Ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch do pięciu cech jest niespełnionych. Z opisu stanu Ponad przeciętny cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od sześciu cech jest niespełnionych. Piętro 1-2 w budynku V kondygnacyjnym. Piętro 3 w budynku V kondygnacyjnym. Parter oraz IV piętro w budynku V kondygnacyjnym. W otoczeniu zabudowa mieszkaniowa, brak terenów niezagospodarowanych, dobry dostęp do placówek handlowo - usługowych, oraz przystanków komunikacji zarówno miejskiej jak i podmiejskiej. Do dwóch cech z wyżej wymienionych, niespełnione. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa miasto Pabianice. Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład Powiatu Pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący wpływ na życie i rozwój. Od północy graniczy z Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu KM 5565/16 10
instytucji naukowych, kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy. Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń, Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski. W mijającym roku dużym popytem cieszyły się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu poszukiwali tanich mieszkań z rynku wtórnego w bardzo dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Do zakupów zachęcały ich zarówno niskie koszty kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe NBP) oraz dosyć wysoka rentowność najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji. Dane z sektora kredytowego mówią natomiast, że inwestorzy wykorzystali stabilne i jeszcze dosyć niskie ceny. Wzrósł udział zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym. Na pewno na rynku wtórnym w dużych miastach do perełek należą atrakcyjnie położone kamienice. Takie nieruchomości mogą być wyceniane wysoko. Są one również poszukiwane przez inwestorów z segmentu nieruchomości komercyjnych, którzy np. realizują w takich obiektach projekty biurowe. Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą popularnością tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią średnie mieszkania dwa, góra trzy pokoje z kuchnią od 40 do 60 mkw. Natomiast ciągle nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania powyżej 80 mkw., choć widać też w związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami. Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu nieruchomości nie mają wzięcia poza wąskim segmentem najmu w największych miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra KM 5565/16 11
Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Zachowania inwestorów lokalizacja. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Ostatnie 24 miesiące. Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji i otoczeniu, położone w sąsiednich budynkach. Lokale dwupokojowe. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych uzyskanych w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Przykładowo dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali położonych w bliskim sąsiedztwie wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany, zaś wpływ cechy otoczenie wyniósł 15%. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 55%-85%, w przypadku przedmiotu wyceny wpływ tej cechy wyniósł 65%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 20%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: KM 5565/16 12
Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Data Ulica PUM [m 2 ] Piętro Cena [zł] Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] 2016-03-04 Trębacka 39,02 parter 75 000,00 1922,09 2016-04-19 Dąbrowskiego 39,02 1 80 000,00 2050,23 2016-09-05 Moniuszki 37,75 parter 80 000,00 2119,21 2016-05-31 Wileńska 39,00 2 88 000,00 2256,41 2016-01-11 Wileńska 39,00 4 90 000,00 2307,69 2016-01-22 Toruńska 37,94 1 90 000,00 2372,17 2017-05-10 Śniadeckiego 38,00 parter 92 000,00 2421,05 2016-11-30 Niecała 36,40 3 89 000,00 2445,05 2016-02-19 Ostatnia 36,60 1 89 500,00 2445,36 2017-04-13 Trębacka 37,20 1 95 000,00 2553,76 2017-01-30 Wileńska 39,02 1 100 000,00 2562,79 2017-03-01 Ostatnia 39,02 3 107 500,00 2755,00 2016-09-13 Dąbrowskiego 39,02 1 110 000,00 2819,07 2016-11-18 Moniuszki 36,40 4 105 000,00 2884,62 2017-01-09 Wileńska 39,00 3 113 000,00 2897,44 2017-04-10 Dąbrowskiego 39,00 2 115 000,00 2948,72 Opis lokali o cenie maksymalnej i minimalnej: Transakcja nr 1 w tabeli nr 2 Lokal położony w budynku wielorodzinnym V kondygnacyjnym. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 39,02 m 2. Lokal położony na parterze. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ulicy Trębackiej, w głębi osiedla. W sąsiedztwie przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna. Budynek, posiada pośredni dostęp do komunikacji miejskiej i punktów handlowo - usługowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Transakcja nr 16 w tabeli nr 2 Lokal położony w budynku wielorodzinnym V kondygnacyjnym. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 39,00 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Dąbrowskiego w głębi osiedla. W sąsiedztwie przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W sąsiedztwie znajdują się punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu ponad przeciętny. Lokal położony na drugim piętrze. Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak lokalizacja, otoczenie, technologia wiek budynku, struktura lokalu, rodzaj budynku do szacowanej nieruchomości nie są cechami różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie Pabianic, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend bliski 0%. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. KM 5565/16 13
8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m 2. Na podstawie danych zawartych w tabeli nr 2 przyjęto następujące dane wyjściowe: W okresie badania cen zanotowano na rynku: C min = 1 922,09 zł/m 2 C max = 2 948,72 zł/m 2 C śr = 2 485,04 zł/m 2 ΔC = C max - C min 1 026,63 zł/m 2 C min /C śr 0,7735 C max /C śr 1,1866 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w Tabeli 3. Natomiast Tabela 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy w Δ C (waga Zakresy współczynników korygujących cechy) [%] U i min U i max Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 65% 0,5028 0,7713 Piętro 20% 0,1547 0,2373 Otoczenie 15% 0,1160 0,1780 RAZEM 100% 0,7735 1,1866 Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech. Cechy rynkowe Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro Otoczenie Stan danej cechy Niski Przeciętny Ponad przeciętny 0,5028 0,6500 0,7713 Średnie Dobre Bardzo dobre 0,1547 0,2000 0,2373 Dobre Bardzo dobre 0,1160 0,1780 KM 5565/16 14
Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących U I dla wycenianego prawa. Wyceniany lokal - cechy Poziom cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Przeciętny 0,6500 Piętro Średnie 0,1547 Otoczenie Bardzo dobre 0,1780 RAZEM 0,9827 Wartość 1 m 2 wycenianego lokalu [zł] 2 442,00 PUM [m 2 ] 37,94 Wartość prawa do lokalu [zł] 92 649,56 Zatem wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 23, położonego w Pabianicach przy ul. Dąbrowskiego 30/32 ustalona dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W RL = P * W 1m 2 W RL = 37,94 m 2 x 2 442,00 zł/m 2 = 92 649,56 2 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Dąbrowskiego 30/32 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 02 czerwca 2017 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 93 000 zł słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są niskie. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. Związany z tym błąd obliczeń powinien być mniejszy niż 0,1%. KM 5565/16 15
4. Określona wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 23, położonego w Pabianicach przy ul. Dąbrowskiego 30/32, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 93 000 zł słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące złotych 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość obowiązującym przepisom prawa. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa jest określona na dzień 02 czerwca 2017 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 31 maja 2017 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku i lokalu, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis nr SRM 0004311; SRM 0004310. 11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 13. Operat zawiera 16 (słownie: szesnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 5565/16 16