OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR

Transkrypt

1 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) OPERAT SZACUNKOWY REPERTORIUM NR 146/2018 wycena prawa własności nieruchomości gruntowej, objętej księgą wieczystą numer KR1Y/ /6 IV Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, położonej w Sieprawiu, gmina Siepraw, powiat myślenicki, składającej się z niezabudowanej działki ewidencyjnej nr 1015/1 cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, sygn. akt Km 103/16 autor opracowania: Myślenice, 24 maja 2018 r.

2 SPIS TREŚCI 1. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawy opracowania operatu szacunkowego Daty związane z przygotowaniem operatu szacunkowego 5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA Stan prawny nieruchomości Przeznaczenie nieruchomości Opis nieruchomości Metodyka wyceny Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości WYNIK KOŃCOWY WYCENY KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO 25 Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 2/25

3 1. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa, którą stanowi działka ewidencyjna numer 1015/1 o powierzchni 2,2272 ha, położona w Sieprawiu, gmina Siepraw, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy w Myślenicach, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1Y/ /6. Dane z ewidencji gruntów i ksiąg wieczystych: - Jednostka ewidencyjna: - Obręb: - Numer arkusza mapy: - Numer ewidencyjny działek: - Powierzchnia działek: - Numer księgi wieczystej nieruchomości gruntowej: Siepraw [120906_2] Siepraw [Nr 0003] /1 2,2272 ha KR1Y/ /6 Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, którą stanowi działka ewidencyjna nr 1015/1 o powierzchni 2,2272 ha, położona w Sieprawiu, gmina Siepraw. Zakresem wyceny objęto całą nieruchomość wraz ze wszystkimi częściami składowymi, według stanu aktualnego CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość rynkowa (WR) nieruchomości wg poziomu cen na datę wyceny i stanu na datę oględzin PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania oszacowania nieruchomości. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 3/25

4 Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka - Grabczan, Myślenice, ul. Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 6 lutego 2018 r. Podstawy prawne i merytoryczne USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 15 stycznia 2018 r., poz. 121), USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 r. poz. 459, z późniejszymi zmianami), USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 155), ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109, z późniejszymi zmianami), ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263), POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Źródła danych o nieruchomości W zakresie określenia przedmiotu wyceny oraz cech /atrybutów/ szacowanej nieruchomości korzystano z informacji zawartych w następujących zbiorach dokumentacji: Księga wieczysta prowadzona przez Sąd Rejonowy w Myślenicach, IV Wydział Ksiąg Wieczystych, Ewidencja gruntów i budynków prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Myślenicach, Mapa zasadnicza, Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Siepraw, Oględziny nieruchomości z dnia 27 marca 2018 r. W zakresie informacji o rynku nieruchomości podobnych korzystano z aktów notarialnych dotyczących umów sprzedaży nieruchomości gruntowych, podobnych do nieruchomości wycenianej baza danych Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl w Krakowie. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 4/25

5 1.4. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego: 24 maja 2018 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 24 maja 2018 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 27 marca 2018 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 27 marca 2018 r. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA 2.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Sąd Rejonowy w Myślenicach, IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1Y/ /6 dla nieruchomości gruntowej położonej w Sieprawiu, gmina Siepraw, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 1015 o powierzchni 2,2200 ha. Właścicielem tej nieruchomości wpisanym w dziale II tej księgi wieczystej jest Grzegorz Czajczyk syn Władysława i Genowefy na podstawie umowy darowizny z dnia 16 marca 2000 r. Rep A 1368/2000. Dział I Sp. jest wolny od wpisów. W dziale III znajdują się wpisy o treści: Wszczęcie egzekucji z nieruchomości dłużnika Grzegorza Czajczyk syna Władysława i Genowefy, Pesel: na rzecz wierzyciela Banku Polska Kasa Opieki Spółki Akcyjnej; Przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości dłużnika Grzegorza Czajczyk syna Władysława i Genowefy, Pesel: na rzecz wierzyciela Banku Polska Kasa Opieki Spółki Akcyjnej; Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 5/25

6 W dziale III wzmianka nr DZ.KW./KR1Y/10216/17/1 z dn r. dotycząca wpisu wszczęcia egzekucji. Dział IV wpisy hipotek o treści: Hipoteka przymusowa w kwocie ,50 zł (słownie: dziesięć tysięcy siedemset trzydzieści jeden 50/100 złotych) na zabezpieczenie spłaty zadłużenia obejmującego składki FUS, FUZ, FP za okres 08/ /2012 i należne odsetki za zwłokę decyzja nr DZP-DK12/0591 z dnia r. na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie; Hipoteka przymusowa w kwocie 8.973,90 zł (słownie: osiem tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt trzy 90/100 złotych) na zabezpieczenie spłaty zadłużenia obejmującego składki FUS, FUZ, FP za okres 05/ /2012 i należne odsetki za zwłokę decyzja nr DZPDK13/00108 z dnia r. - na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie; Hipoteka przymusowa w kwocie 5.909,40 zł (słownie: pięć tysięcy dziewięćset dziewięć 40/100 złotych) na zabezpieczenie spłaty wierzytelności z tytułu zadłużenia które obejmuje składki FUS, FUZ i FP za okres 07/ /2013 i należne odsetki za zwłokę decyzja nr dzpdk13/00634 z dnia 28 listopada 2013 r. - na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie. Hipoteka przymusowa w kwocie ,80 zł (słownie: sześćdziesiąt sześć tysięcy pięćset osiemdziesiąt sześć 80/100 złotych), należność główna w kwocie ,20 zł, odsetki za zwłokę obliczone na dzień r. kwocie 3.896,00 zł celem zabezpieczenia zaległości podatkowych w podatku od towarów i usług (VAT) za 4/2012, 7/2012, 8/2012, 9/2012, 10/2012, 11/2012, 1/2013, 2/2013, 3/2013, 4/2013, 5/2013, 7/2013, 8/2013, 9/2013, 10/2013, 6/2013, 11/2013, 12/2013, 1/2014, 2/2014 oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości podatkowych, tytuły wykonawcze - na rzecz Skarbu Państwa Naczelnik Urzędu Skarbowego w Myślenicach; Hipoteka przymusowa w kwocie ,50 zł (słownie: dwadzieścia siedem tysięcy czterysta trzydzieści sześć 50/100 złotych), zabezpieczenie zaległości podatkowych w podatku dochodowym od osób fizycznych /PIT/ za 2012, 2013 r. oraz odsetek za zwłokę od tych zaległości podatkowych i odsetek stałych za 11/2013, 12/2013 w tym należność główna w kwocie ,00 zł, odsetki za zwłokę /w tym odsetki stałe/ obliczone na dzień 27 czerwca 2014 r. w kwocie 687,00 zł, tytuły wykonawcze z dn r. SM1/3848/13, z dnia r. SM1/1738/14 i z dnia r. SM1/1427/14 - na rzecz Skarbu Państwa - Naczelnik Urzędu Skarbowego w Myślenicach; Hipoteka przymusowa w kwocie 4.327,89 zł (słownie: cztery tysiące trzysta dwadzieścia siedem 89/100 złotych), składki na ubezpieczenia społeczne, składki na ubezpieczenie Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 6/25

7 zdrowotne, składki na Fundusz Pracy, decyzja nr /411/836/2013-RKS-II-NIP: , na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Inspektorat Kraków-Podgórze. W dziale IV zamieszczone wzmianki: nr DZ.KW./KR1Y/908/18/1 z dn r. dotycząca wpisu hipoteki oraz nr DZ.KW./KR1Y/449/18/1 z dn r. dotycząca wpisu hipoteki. Oznaczenie nieruchomości wg Rejestru Gruntów: Województwo: małopolskie Powiat: myślenicki Jednostka ewidencyjna: Siepraw [Nr _2] Obręb: Siepraw [Nr 0003] Właściciel: Grzegorz Czajczyk córka Władysława i Genowefy Obręb Oznaczenie działki JR Arkusz mapy Nr działki Pow. [ha] Użytek i klasa bonitacyjna Rodzaj Pow. [ha] Nr księgi wieczystej RIVa 0,01 RIVb 0,80 Siepraw G /1 2,23 PsIV 0,30 PsV 0,46 LsIV 0,61 Lzr-PsIV 0,05 KR1Y/ /6 Stan własności ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z danymi ewidencji gruntów w obrębie Siepraw w jednostce ewidencyjnej Siepraw, numer jednostki rejestrowej G1788. Zgodnie z mapą uzupełniającą pomiaru kontrolnego przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w Myślenicach, zatwierdzoną decyzją Wójta Gminy Siepraw z dnia r. znak 7410/I/14/ przedmiotowa działka zmieniła konfigurację, powierzchnię oznaczenie na działkę nr 1015/1 o powierzchni 2,2272 ha (zapis w rejestrze gruntów wynika z zaokrąglenia powierzchni działki do pełnych arów). Zmiana ta nie została ujawniona w księdze wieczystej do dnia niniejszej wyceny. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 7/25

8 2.2. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI źródło: Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy Siepraw zatwierdzonym uchwałą nr XXIV/208/13 Rady Gminy Siepraw z dnia 10 kwietnia 2013 r. (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Woj. Małopolskiego Nr z dnia 24 kwietnia 2013 r.) działka nr 1015/1 położona jest w terenach oznaczonych symbolami: S/126MN2 w części o powierzchni ok. 0,1140 ha przy drodze gminnej w narożniku zachodnim działki, tj. w terenie zabudowy jednorodzinnej, obejmującym tereny istniejącej zabudowy i tereny do niej przylegające z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną realizowaną w formie budynków wolnostojących i bliźniaczych. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach zabudowy jednorodzinnej ustala się możliwość lokalizacji: 1) nowej zabudowy zagrodowej wraz z budynkami służącymi prowadzeniu gospodarstwa, dopuszcza się prowadzenie produkcji hodowlanej, której wielkość nie może przekraczać 5DJP. Budynki inwentarskie (typu: chlewnie, stajnie, kurniki), w których prowadzona jest działalność produkcyjna oparta na hodowli zwierząt oraz kompostowniki i gnojowniki winne być zlokalizowane w odległości minimum 8 metrów od granicy terenu inwestycji lub granicy działki sąsiedniej; 2) zabudowy usługowej; Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 8/25

9 3) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 4) dróg i dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych oraz parkingów, ścieżek rowerowych, przejść i ciągów pieszych, w tym przestrzeni publicznych; 5) obiektów małej architektury, zieleni urządzonej, w tym przestrzeni publicznych. Warunkiem lokalizacji obiektów i urządzeń przeznaczenia uzupełniającego jest dostosowanie go do wymogów i charakteru przeznaczenia podstawowego oraz utrzymanie zasady braku uciążliwości prowadzonej działalności usługowej w budynkach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na głębokości ok. 4,0 m od granicy działki z drogą wyznaczono na rysunku planu linię nieprzekraczalnej zabudowy. R w przeważającej części, tj. w terenie rolniczym z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy. W obszarze terenów rolniczych obowiązuje zakaz lokalizacji nowych obiektów budowlanych. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach rolniczych, ustala się możliwość realizacji: 1) sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 2) dróg i dojazdów nie wydzielonych, zatok postojowych oraz ścieżek rowerowych, przejść i ciągów pieszych. ZL w dwóch obszarach przy granicy południowej (ok. 0,20 ha) i wschodniej (ok. 0,43 ha), tj. w terenie lasów, z podstawowym przeznaczeniem pod lasy. W celu ochrony tych terenów wprowadza się zakaz realizacji nowych obiektów budowlanych za wyjątkiem obiektów i urządzeń służących bezpośrednio działalności leśnej. Jako przeznaczenie uzupełniające w terenach, ustala się możliwość realizacji: 1) nie wyznaczonych na rysunku planu ścieżek rowerowych i ciągów pieszych po istniejących traktach leśnych; 2) ogólnodostępnych urządzeń turystyki, sportu i rekreacji; 3) obiektów małej architektury. W terenach lasów utrzymuje się przebiegi istniejących dróg. Na terenie działki rozpoznano i wyznaczono dwa obszary osuwisk aktywnych, wyznaczone na podstawie uchwały nr XLVIII/331/10 Rady Gminy Siepraw z dnia r. obejmują Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 9/25

10 obszary, wyznaczone w dokumentacji geologicznej do uchwały nr XLVIII/331/10 Rady Gminy Siepraw z dnia r. Obszary te znajdują się w terenach wyłączonych z prawa zabudowy (rolnych), zaznaczono je na rysunku planu OPIS NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość, będącą przedmiotem wyceny, stanowi działka ewidencyjna nr 1015/1 o powierzchni 2,23 ha położona w Sieprawiu, gmina Siepraw, powiat myślenicki. Nieruchomość znajduje się w północnej części powiatu myślenickiego, na obszarze Pogórza Wielickiego, na granicy wsi Siepraw, przylega bezpośrednio do granicy z wsią Byszyce w powiecie wielickim. Lokalizacja ogólna nieruchomości dość dobra, w odległości ok. 15 km na południe od centrum Krakowa, ok. 4 km od centrum Sieprawia (szkoła, kościół, ośrodek zdrowia) i ok. 15 km od Myślenic, dostęp do infrastruktury społecznej słaby. Sąsiedztwo bezpośrednie przeciętne, luźna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa, otwarte tereny rolne. Lokalizacja działki dość atrakcyjna pod względem widokowo krajobrazowym, widok w kierunku południowo wschodnim na pasma Beskidu Średniego. Nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, wjazd na działkę bezpośrednio z drogi publicznej gminnej. Działka nr 1015/1 ma mało korzystny do zagospodarowania, nieregularny kształt zbliżony do litery L. Szerokość frontu przy drodze gminnej ok. 80 m z czego ok. 40 m przy terenie zabudowy mieszkaniowej. Granica wschodnia działki bardzo nieregularna. Teren działki o znacznych deniwelacjach dochodzących do 30 m, znacznie nachylony w kierunku wschodnim i południowo wschodnim. Dostępność komunikacyjna dobra, dojazd do działki bezpośrednio z drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, zjazd z drogi na działkę tylko dla celów rolniczych. Działka ma dość dobry dostęp do sieci infrastruktury technicznej napowietrzna sieć energetyczna znajduje się na terenie działki i biegnie wzdłuż jej zachodniej granicy z drogą publiczną, po drugiej stronie drogi znajdują się sieci wodociągowa gminna, gazowa i telekomunikacyjna, brak sieci kanalizacji sanitarnej. Stan zagospodarowania działki słaby, brak ogrodzenia i elementów małej architektury ogrodowej. Działka w przeważającej części użytkowana jako grunt rolny, w części przeznaczonej pod lasy z drzewostanem leśnym. Informacje o drzewostanie pozyskano z danych udostępnionych na portalu internetowym: oraz z wizji terenowej. W części południowej występuje dąb w wieku ok. 82 lat (60%) oraz osika w wieku ok. 55 lat (40%). Typ siedliskowy Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 10/25

11 lasu to las wyżynny świeży. Zadrzewienie szacowane na poziomie 0,6, klasa bonitacji III. W części północno-wschodniej dominującym gatunkiem jest dąb w wieku 72 lat (70%). Ponadto występuje brzoza w wieku 72 lat (20%) i osika w wieku 72 lat (10%). Typ siedliskowy lasu to las wyżynny świeży. Zadrzewienie szacowane na poziomie 0,6, klasa bonitacji III. Według rejestru gruntów działka stanowi grunt orny klasy IVa (0,01 ha) oraz klasy IVb (0,80 ha), pastwiska trwałe klasy IV (0,30 ha) oraz klasy V (0,46 ha), lasy (0,61 ha) i grunty zakrzewione na pastwisku klasy IV (0,05 ha). źródło: METODYKA WYCENY Zgodnie z art. 151 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 11/25

12 niezabudowanej określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej oraz metody porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco: określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, określenie ceny średniej (C śr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej), określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C min, C max śr C śr określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W X = C ŚR n ui i= 1 Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 12/25

13 U i oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości. W metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą porównywania parami przedstawia się następująco: określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości, wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi, określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU Gmina Siepraw, rozciąga się na Pogórzu Wielickim, w zlewni rzek Raba i Skawinka, położona jest częściowo nad Zalewem Dobczyckim. Bezpośrednio graniczy z Wieliczką, Myślenicami, Świątnikami Górnymi i Dobczycami. Odległość od Krakowa wynosi 18 km. W bezpośrednim sąsiedztwie przebiega międzynarodowa droga E-7 łącząca Kraków Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 13/25

14 z południową granicą Polski. Powierzchnia Gminy wynosi 31,9 km², zamieszkuje ją około 7500 mieszkańców. W jej skład wchodzą 4 wioski: Czechówka, Łyczanka, Siepraw, Zakliczyn. Bliskość Krakowa, korzystne położenie nad Zalewem Dobczyckim, nie zanieczyszczone przez przemysł środowisko powoduje, iż teren gminy jest atrakcyjny pod względem turystycznym. Coraz prężniej rozwija się agroturystyka. Miłośników zimowych sportów przyciąga do Sieprawia kompleks narciarski. Siepraw i okoliczne miejscowości posiadają rozwiniętą infrastrukturę techniczną. Korzystne położenie komunikacyjne sprawia, iż gmina może stać się atrakcyjnym miejscem dla potencjalnych inwestorów zainteresowanych działalnością w bezpośrednim sąsiedztwie Krakowa. Gmina Siepraw ma charakter podmiejski, z dobrze rozwiniętym rzemiosłem, głównie szczotkarskim i ślusarskim. Brak jest większych zakładów przemysłowych. Około 75% powierzchni zajmują użytki rolne ze średnio dobrymi glebami. Lasy pokrywają ponad 15% powierzchni gminy. Analiza rynku nieruchomości niezabudowanych Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni powyżej 0,5 ha, przeznaczonych częściowo na cele zabudowy mieszkaniowej oraz częściowo pod tereny rolne i zielone, zlokalizowanych na terenie powiatu myślenickiego. Analizą objęto okres od czerwca 2016 r. do dnia wyceny. W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę wyceny. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar powiatu myślenickiego); stan prawny (nieruchomości gruntowe będące przedmiotem prawa własności), przeznaczenie (nieruchomości częściowo przeznaczone na cele zabudowy oraz częściowo na cele rolne i zielone), sposób korzystania (nieruchomości niezabudowane) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (kształt działki, uzbrojenie, inne cechy). Pojęcie Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 14/25

15 nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczne przeznaczenie), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w badanym przedziale czasu przedstawiono w poniższej Tabeli nr 1. Tabela nr 1 Data transakcji Nr Rep. Gmina Obręb Plan /18 Pcim Pcim ok. 10% MN/RM, 90% ZN /2018 Myślenice Głogoczów ok. 30% M56, 70% RP, DL /17 Wiśniowa Węglówka ok. 85% MNR, 15% ZR, KDZ /17 Wiśniowa Wiśniowa ok. 30% MN, 70% R /17 Myślenice Jawornik ok. 10% M1, 90% RP, ZR, L2 ok. 47% RM, 4% /17 Sułkowice Krzywaczka US, 49 % R, ZL, ZN, KDD Cena działek Pow. działek Cena 1 mkw , , , , , , /17 Myślenice Borzęta MN3/G/, KDG, KDW , /17 Wiśniowa Wiśniowa MNR/U, KDD , /17 Siepraw Czechówka /17 Dobczyce Dobczyce /17 Myślenice Poręba /17 Sułkowice Biertowice /16 Wiśniowa Wiśniowa wartość minimalna ok. 13% MN3, 87% R ok. 17% MN2, ok. 83% R1, R/ZL, ZL ok. 10% MN1, 90% ZR, ZL, KDD ok. 35% MNR, 65% 6R ok. 10 % MNR/U, 90 % R/ZL , , , , , ,99 wartość maksymalna wartość średnia mediana odchylenie standardowe , , , ,46 Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 15/25

16 Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny (wyróżnione w Tabeli nr 1 kolorem zielonym). NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ Lokalizacja: Pcim, gm. Pcim Data transakcji: 22 marca 2018 r. Repertorium A: 580/18 Powierzchnia działki: m² Cena transakcyjna: zł Lokalizacja nieruchomości słaba, brak prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi. Bezpośrednie otoczenie stanowią tereny zielone. Nieruchomość składa się z kilku działek, niesąsiadujących ze sobą. W miejscowym planie nieruchomość częściowo położona w terenach przeznaczonych pod zabudowę (ok. 10 %), w pozostałej części położna w terenach zieleni nieurządzonej. NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ Lokalizacja: Głogoczów, gm. Myślenice Data transakcji: 8 stycznia 2018 r. Repertorium A nr 12/2018 Powierzchnia działki: m 2 Cena transakcyjna: zł Lokalizacja nieruchomości dobra, dojazd drogą publiczną. Bezpośrednie otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny zielone. Nieruchomość składa się z kilku działek, sąsiadujących ze sobą. W miejscowym planie nieruchomość częściowo położona w terenach przeznaczonych pod zabudowę (ok. 30 %), w pozostałej części położna w terenach oznaczonych symbole RP. Część zachodnia nieruchomości położona w terenach osuwiskowych. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 16/25

17 Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych budowlanorolnych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela nr 2. Tabela nr 2 Cechy rynkowe Zakres wartości cechy rynkowej Waga cechy (%) Wartość cechy Lokalizacja położenie, otoczenie Powierzchnia i konfiguracja powierzchnia, kształt działki i topografia terenu Dostępność komunikacyjna - stan prawny i jakość drogi dojazdowej, bliskość środków komunikacji zbiorowej bardzo dobra: bardzo dobra dostępność do infrastruktury społecznej, wysokie walory krajobrazowe, bardzo korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo; bardzo słaba: słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane; bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach; bardzo dobra: dojazd drogą publiczną, asfaltową, wysokiej kategorii, bliskość środków komunikacji zbiorowej; bardzo słaba: brak dostępu do drogi publicznej bądź dostęp drogą wewnętrzną lub służebnością na długim odcinku nieurządzoną, z dala od środków komunikacji zbiorowej; 25% 15 % 15 % 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba 5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba Przeznaczenie funkcja w planie miejscowym bardzo dobre: działka w całości budowlana, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, z dopuszczeniem usług; bardzo słabe: działka tylko w części budowlana, przeznaczona pod zabudowę zagrodową, istotne ograniczenia planistyczne np. linia zabudowy; 15 % 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Uzbrojenie dostęp do mediów Inne w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości bardzo dobre: wszystkie media na działce lub w bezpośrednim sąsiedztwie z możliwością przyłączenia; bardzo słabe: brak większości mediów lub brak możliwości przyłączenia; bardzo dobre: brak ograniczeń w zabudowie, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w zabudowie np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; 15 % 15 % SUMA 100% 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe 5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 17/25

18 2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI A. Podejście porównawcze, metoda porównywania parami Do bezpośredniej wyceny metodą porównywania parami wybrano 4 transakcje podobne do przedmiotowej nieruchomości (wyróżnione kolorem niebieskim w Tabeli nr 1), których cechy i warunki zawarcia transakcji są znane i zostały ocenione przez autora operatu jako wiarygodne. Opis tych transakcji przedstawiono poniżej. NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA A Lokalizacja: Czechówka, gm. Siepraw Data transakcji: 22 marca 2017 r. Repertorium A: 2697/17 Powierzchnia działki: m² Cena transakcyjna: zł Lokalizacja nieruchomości przeciętna, dojazd wydzieloną drogą wewnętrzną ul. Akacjowa. Bezpośrednie otoczenie stanowi pojedyncza zabudowa mieszkaniowa i zagrodowa oraz tereny niezabudowane. Działka o kształcie wieloboku, długość około 135 m 175 m, szerokość od 50 m do 120 m. Sieć elektroenergetyczna oraz wodociągowa na działce, sieć gazowa w sąsiedztwie. W miejscowym planie działka w przeważającej części położna w terenach rolniczych (ok. 87 %) oraz w niewielkiej części w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (ok. 13 %). źródło: Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 18/25

19 NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA B Lokalizacja: Dobczyce, gm. Dobczyce Data transakcji: 9 marca 2017 r. Repertorium A: 969/17 Powierzchnia działki: m² Cena transakcyjna: zł Lokalizacja nieruchomości przeciętna, dojazd drogą o nawierzchni asfaltowej. Bezpośrednie otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny zielone. Działka o wydłużonym kształcie, długość około 400 m, szerokość od 32 m do 50 m. W miejscowym planie działka częściowo położona w terenach przeznaczonych pod zabudowę (ok. 17 %), w pozostałej części położna w terenach oznaczonych symbolami: 12 R1, 16R/ZL, 17R/ZL i 8ZL. źródło: Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 19/25

20 NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA C Lokalizacja: Poręba, gm. Myślenice Data transakcji: 7 marca 2017 r. Repertorium A: 1282/17 Powierzchnia działki: m² Cena transakcyjna: zł Lokalizacja nieruchomości słaba, dojazd drogą o nawierzchni asfaltowej. Bezpośrednie otoczenie stanowi pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny zielone. Nieruchomość składa się z kilku działek niesąsiadujących ze sobą. W miejscowym planie nieruchomość częściowo położona w terenach przeznaczonych pod zabudowę (ok. 10 %), w pozostałej części położna w terenach oznaczonych symbolami: ZR, 4KDD, ZL. Część nieruchomości położona w obszarze osuwisk nieaktywnych. źródło: Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 20/25

21 NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA D Lokalizacja: Wiśniowa, gm. Wiśniowa Data transakcji: 1 września 2016 r. Repertorium A: 4191/16 Powierzchnia działki: m² Cena transakcyjna: zł Lokalizacja nieruchomości słaba, brak prawnie zabezpieczonego dostępu do drogi. Bezpośrednie otoczenie stanowi pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny zielone. Działka o kształcie wieloboku. Na działce posadowione cztery słupy wysokiego napięcia. W miejscowym planie nieruchomość częściowo położona w terenach przeznaczonych pod zabudowę (ok. 10 %), w pozostałej części położna w terenach oznaczonych symbolem R/ZL. Przez teren działki przechodzi strefa techniczna od linii elektrycznej średniego napięcia. źródło: Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 21/25

22 Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania i nieruchomości wycenianej oraz arkusze porównania parami zawierają poniższe Tabele nr 3. Jako jednostkę porównawczą (dla nieruchomości wycenianej i podobnych) przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Tabele nr 3 Nieruchomości do porównania Skala Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Nieruchomość D Wyceniana Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Powierzchnia, konfiguracja i stan zagosp. działki Dostępność komunikacyjna Przeznaczenie terenu zł/m kw , , , , ? Uzbrojenie terenu Inne Cena jednostkowa Przedział cenowy: c max - c min. 14 Atrybut Udział kwotowy Max. rozpiętość skali A B C D Lokalizacja - położenie, otoczenie, 3, ,25 0,87 dojazd 4 0,00 0,00 0,87 0,87 Powierzchnia, konfiguracja i stan 2, ,15 0,52 zagosp. działki 4-1,04 0,00-1,56-1,04 Dostępność komunikacyjna Przeznaczenie terenu Uzbrojenie terenu Inne 0,15 0,15 0,15 0,15 2, ,52 4 0,52 0,52 0,52 1,56 2, ,52 4 0,00 0,00 0,00 0,00 2, ,52 4-0,52 0,52 0,52-0,52 2, ,52 4-1,04 0,00-0,52-0,52 SUMA 1,00 Suma poprawek: -2,09 1,04-0,17 0,35 Ceny skorygowane : 8,62 5,47 6,89 6,28 Powierzchnia działki = Waga atrybutu Udział kwotowy na jednostkę atrybutu Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu (zł/m²) Wartość jednostkowa: 6,82 Wartość Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 22/25

23 B. Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne, dokonano również określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, metodą korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni działki gruntu. Wartość współczynnika średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo. Obliczenia zamieszczono w poniższej Tabeli nr 4. Tabela nr 4 Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy: cena minimalna 2,99 Ustalenie zakresu współczynników korygujących: cena maksymalna 16,89 u min 0,3482 cena średnia 8,59 u max 1,9671 Atrybuty Wagi Zakres zmienności współczynnika korygującego Zakres zmienności skal atrybutów Atrybut nieruch. wycenianej Wartość współczynnika korygującego k umin*k umax*k min. max. W ui Lokalizacja 0,25 0,0871 0, ,2500 Powierzchnia i konfiguracja Dostępność komunikacyjna 0,15 0,0522 0, ,0522 0,15 0,0522 0, ,2225 Przeznaczenie 0,15 0,0522 0, ,0522 Uzbrojenie 0,15 0,0522 0, ,1500 Inne 0,15 0,0522 0, ,0522 1,00 0,3482 1,9671 0,7791 Szacowana wartość nieruchomości gruntowej: W j = 8,59 * 0,7791 = 6,69 W N = * 6, Ostateczną wartość przedmiotowej nieruchomości obliczono jako średnią arytmetyczną otrzymanych wartości: ( zł zł) / 2 = zł Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 23/25

24 3. WYNIK KOŃCOWY WYCENY Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej składającej się z działki ewidencyjnej nr 1015/1, położonej w Sieprawiu gmina Siepraw, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objętej księgą wieczystą nr KR1Y/ /6, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: zł słownie: sto pięćdziesiąt tysięcy pięćset Oszacowana wartość nieruchomości gruntowej odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych w toku badania rynku lokalnego. Myślenice, 24 maja 2018 r. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 24/25

25 4. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Klauzule ogólne: 1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 2. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu: 1. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie 2 CEL WYCENY niniejszego opracowania. 2. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy: 1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony. 5. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego. 2. Protokół badania księgi wieczystej. 3. Uproszczony wypis z rejestru gruntów. 4. Mapa uzupełniająca pomiaru kontrolnego. 5. Decyzja o sprostowaniu błędu w operacie ewidencji gruntów. 6. Kopia mapy zasadniczej. 7. Dokumentacja fotograficzna wycenianej nieruchomości. 8. Kopia polisy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej zawodowej. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2018 r. 25/25