OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W POZNANIU PRZY UL. WITUCHOWSKIEJ 31 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /9

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W POZNANIU PRZY UL. WITUCHOWSKIEJ 31 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /9 Sygnatura akt: KM 2375/13 OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI powiat jednostka ewidencyjna obręb arkusz Miasto Poznań - M. Poznań - Krzyżowniki działka - 1/57 powierzchnia m 2 Określona wartość rynkowa nieruchomości, zapisanej w KW nr PO1P/ /9 jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynku, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej: zł słownie: pięćset dwadzieścia osiem tysięcy osiemset złotych w tym: Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr 1/57: zł słownie: trzysta cztery tysiące dwieście złotych O p r a c o w a n i e : Poznań, dnia 12 września 2014 roku

2 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja 12 września 2014 roku 12 września 2014 roku 29 sierpnia 2014 roku 29 sierpnia 2014 roku Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Poznaniu na terenie dzielnicy Grunwald, obręb Krzyżowniki, przy ul. Wituchowskiej 31. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w Poznaniu, przy ul. Sianowskiej, w dzielnicy administracyjnej Poznań - Jeżyce. Z powierzchnią 57,9 km 2 Jeżyce stanowią drugą co do wielkości dzielnicę Poznania i zajmują 22,2% ogólnej powierzchni miasta. Obszar Jeżyc zamieszkuje osób, co stanowi 14,2% ogólnej liczby mieszkańców miasta. Granice dzielnicy wytyczają następujące ulice: Obornicka, Lechicka, Piątkowska, Księcia Mieszka I, Kazimierza Pułaskiego, Franklina Delano Roosevelta i Bukowska. W skład tej administracyjnej dzielnicy wchodzą mniejsze, będące niegdyś osobnymi osadami, obszary zwyczajowo również nazywane dzielnicami: Jeżyce, Sołacz, Bonin, część Winiar, Ogrody, Podolany, Wola, Ławica, Golęcin, Smochowice, Krzyżowniki, Strzeszyn, Strzeszynek, Kiekrz. Obecnie Jeżyce pełnią głównie funkcję mieszkalną i rekreacyjną. Występują tu osiedla o zabudowie wielorodzinnej (Bonin i Winiary północno - wschodnia i wschodnia część dzielnicy), zwarte obszary zabudowane XIX - wiecznymi kamienicami (Jeżyce w wąskim znaczeniu południowo - wschodnia część dzielnicy) oraz zabudowa jednorodzinna w północno - wschodniej części dzielnicy. W części południowo - zachodniej dominują tereny zielone, w tym lasy komunalne (golęciński klin zieleni) oraz port lotniczy Poznań - Ławica i koszary WP. Na terenie Jeżyc znajdują się również duże zbiorniki wodne Jezioro Kierskie, Jezioro Strzeszyńskie i Rusałka. Główną ulicą dzielnicy jest ul. Dąbrowskiego (8,5 km najdłuższa ulica Poznania), która wraz z ul. Lutycką stanowi obwodnicę miasta dla jadących drogą krajową nr 2 wschód - zachód. Drugą ważną arterię komunikacyjną stanowi ul. Niestachowska (część II ramy komunikacyjnej miasta) przedłużająca się w ul. Obornicką (droga krajowa nr 11 w kierunku na Piłę). Źródło: Przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie Krzyżowniki - dawnej podpoznańskiej wsi, występującej już w dokumentach z XIV wieku. Obecnie jest to nazwa jednego z fragmentów Poznania na terenie dzielnicy administracyjnej Jeżyce, leżącego w zachodniej części Poznania, w sąsiedztwie drogi krajowej numer 92 w kierunku Pniew. Krzyżowniki praktycznie w całości są terenem o zabudowie jednorodzinnej. Na ich terenie znajduje się Szkoła Podstawowa, Urząd Pocztowy, Kościół pw. Imienia Maryi oraz Cmentarz Parafialny. W okolicy znajdują się także obiekty rekreacyjno - sportowe, a w dalszym sąsiedztwie znajdują się las oraz jeziora Kierskie i Strzeszyńskie. Wraz ze Smochowicami Krzyżowniki tworzą osiedle Krzyżowniki - Smochowice. Komunikację z miastem zapewnia miejska komunikacja autobusowa. Przedmiotową lokalizację charakteryzuje bliskość dwóch dużych zbiorników wodnych Jeziora Strzeszyńskiego oraz Kierskiego. Jezioro Kierskie jest największym naturalnym zbiornikiem położonym w granicach Poznania o powierzchni 285 ha. Ponad 12 - kilometrowa linia brzegowa zapewnia doskonałe warunki turystyczne i rekreacyjne. Wśród lasów liściastych, wzdłuż wschodniego brzegu jeziora, usytuowane są dróżki spacerowe, które zachodnim klinem zieleni prowadzą aż do Parku Sołackiego. Nad Jeziorem Kierskim znajdują się dwa strzeżone kąpieliska: w Krzyżownikach i Kiekrzu, liczne ośrodki wypoczynkowe i szkoleniowe oraz ośrodki żeglarstwa (w zimie sportu bojerowego). Jezioro Strzeszyńskie (powierzchnia 34,9 ha) jest natomiast najczystszym akwenem wodnym Poznania i popularnym miejscem 5

3 wypoczynku. Linia brzegowa o długości 4,5 km, to teren porośnięty głównie lasami liściastymi i sosnowymi, wykorzystywany przede wszystkim do celów rekreacyjnych. Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ul. Wituchowskiej o niskim natężeniu ruchu kołowego i nawierzchni asfaltowej dobrej jakości, w odległości ok. 400 m od skrzyżowania z ulicą Gorajską. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W dalszym otoczeniu znajdują się szkoła, punkty handlowo usługowe, tereny zielone, ul. Dąbrowskiego oraz Port Lotniczy Poznań - Ławica. Rysunek: Lokalizacja nieruchomości w przestrzeni miejskiej *kolorem żółtym zaznaczono przybliżony przebieg granicy nieruchomości Dokumentacja fotograficzna otoczenie oraz droga dojazdowa 6

4 Opis niezabudowanej części nieruchomości Nieruchomość jest położona w Poznaniu (obręb Krzyżowniki), przy ul. Wituchowskiej 31. Sąsiedztwo nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na nieruchomość składa się działka nr 1/57, będąca przedmiotem prawa użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniacze. Na przedmiotowej nieruchomości znajdują się również dwa budynki gospodarcze: w południowej części działki położony jest budynek gospodarczy o powierzchni użytkowej 52 m 2 (stan techniczny podstawowy), natomiast w południowo-wschodniej o powierzchni zabudowy ok. 15 m 2 (stan techniczny niekorzystny). Działka nr 1/57 o powierzchni 679 m 2 posiada regularny kształt na planie prostokąta, ukształtowanie płaskie. Teren jest zagospodarowany zielenią ogrodową, drzewami i krzewami ozdobnymi, roślinnością ruderalną oraz trawiastą, częściowo utwardzony kostką brukową. Dojazd do nieruchomości drogą utwardzoną o nawierzchni asfaltowej. Przedmiotowa nieruchomość ogrodzona jest od frontu płotem z przęseł z kształtowników stalowych osadzonych na słupkach murowanych, w pozostałej części ogrodzenie zróżnicowane, w tym opłotowanie z siatki handlowej oraz z gotowych betonowych elementów prefabrykowanych. Uzbrojenie terenu sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć telefoniczna, kanalizacja (zbiornik bezodpływowy oraz w ulicy), sieć gazowa (w ulicy). Dokumentacja fotograficzna zagospodarowanie działki 7

5 Opis budynku mieszkalnego Przedmiotowy budynek mieszkalny jednorodzinny został pobudowany w latach 70 XX w. w technologii tradycyjnej. Jest to obiekt parterowy, w zabudowie bliźniaczej, podpiwniczony oraz z garażem jednostanowiskowym. Posiada on dwie kondygnacje (przyziemie o wysokości pomieszczeń 2,02 m oraz wysoki parter), nie jest podpiwniczony. Program użytkowy: parter: o cztery pokoje o kuchnia o komunikacja o łazienka z WC o korytarz przyziemie użytkowe: o dwa pokoje o WC o łazienka z prysznicem o komunikacja o wiatrołap o kotłownia. Opis konstrukcyjno materiałowy: fundamenty betonowe, stropy ceramiczne, ściany murowane z elementów drobnicowych Żabinko, dach płaski pokryty papą, elewacja częściowo ocieplona styropianem, brak tynku, rynny i rury spustowe PCV, stolarka okienna PCV oraz drewniana (skrzynkowe oraz zespolone), parapety wewnętrzne PCV oraz betonowe, stolarka drzwiowa płycinowa i drewniana, schody wewnętrzne betonowe, tynki wewnętrzne cementowo wapienne, okładziny ścian: malowanie farbami emulsyjnymi, glazura w sanitariatach, tapety, boazeria drewniana, okładziny podłóg: wykładzina PCV, płytki ceramiczne, na balkonie brak płytek ceramicznych, balustrada metalowa, kaloryfery płytowe oraz żebrowe, w garażu brama dwuskrzydłowa drewniana, kotłownia wyposażona w piec węglowy oraz w wymiennik pojemnościowy c.w.u.. Instalacje: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna, c. o. (piec węglowy), telefoniczna. Powierzchnia użytkowa budynku 1 : 155,41 m 2 Powierzchnia użytkowa parteru: 90,48 m 2, Powierzchnia użytkowa przyziemia: 49,75 m 2, Powierzchnia użytkowa garażu: 15,18 m 2. 1 Przyjęto na podstawie pomiarów w świetle okładzin wewnętrznych podczas wizji lokalnej, według normy: PN-ISO 9836:1997 8

6 Powierzchnię użytkową przyjęto na podstawie własnych pomiarów dokonanych w dniu wizji lokalnej. Standard wykończenia wnętrz budynku określono jako podstawowy. Określenie stopnia zużycia: Budynek wybudowany w latach 70-tych ubiegłego wieku z podstawowej jakości materiałów. Gospodarka remontowa nie była prowadzona w sposób systematyczny. W budynku widoczne są liczne oznaki wilgoci w pomieszczeniach na piętrze. Budynek został w ostatnich latach ocieplony, lecz nie w pełni otynkowany, w związku z czym powstały liczne ubytki w elewacji obiektu. Pomieszczenia na parterze budynku wymagają prac remontowych m.in. wymiany stolarki okiennej, odświeżenia pokryć ściennych oraz posadzek. Budynek wykorzystywany jest zgodnie z jego przeznaczeniem. Określenie zużycia technicznego budynku Lp. Element budynku Stopień zużycia [%] Udział elem. w koszcie odtworz. budynku Procent zużycia budynku [%] 1 Fundamenty i ściany murowane 25 31,3% 7,82 2 Stropy 25 15,8% 3,95 3 Dach 30 4,2% 1,25 4 Okna 30 11,5% 3,46 5 Drzwi 30 5,3% 1,59 6 Podłogi i posadzki 35 14,1% 4,95 7 Tynki wewnętrzne i malowanie 35 8,7% 3,03 8 Elewacja 35 4,9% 1,73 9 Instalacje 25 4,2% 1,05 Razem: 100% 28,82 Stopień zużycia technicznego S Z = 29 % Dokumentacja fotograficzna widok budynku 9

7 Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń 10

8 Opis budynku gospodarczego (położonego w południowej części działki) Przedmiotowy budynek gospodarczy został pobudowany w technologii tradycyjnej. Jest to obiekt parterowy o wysokości pomieszczeń od 2,23 m do 2,67 m, nie został podpiwniczony. Budynek przykryty został dachem płaskim jednospadowym, pokrytym papą termozgrzewalną. Budynek jest użytkowany na cele mieszkalne. Program użytkowy: dwa pokoje, kuchnia, łazienka z prysznicem, korytarz oraz przedpokój z kotłownią) Opis konstrukcyjno materiałowy: fundamenty betonowe, stropy drewniane pokryte płytami gipsowo-kartonowymi, ściany murowane z elementów drobnych, dach jednospadowy pokryty papą, elewacja otynkowana, brak ocieplenia, brak rynien i rury spustowych, stolarka okienna PCV oraz drewniana (skrzynkowa), 11

9 parapety wewnętrzne metalowe oraz betonowe, stolarka drzwiowa płycinowa i drewniana, tynki wewnętrzne cementowo wapienne oraz częściowo beton, okładziny ścian: malowanie farbami emulsyjnymi, glazura w sanitariatach, tapety, okładziny podłóg: wykładzina PCV, płytki ceramiczne, drewno, kaloryfery płytowe oraz żebrowe, kotłownia wyposażona w piec węglowy oraz w wymiennik pojemnościowy c.w.u.. Instalacje: elektryczna, kanalizacyjna (szambo), c. o. (piec węglowy). Powierzchnia użytkowa budynku 2 : 52,15 m 2 Standard wykończenia wnętrz budynku określono jako niski. Dokumentacja fotograficzna - widok zewnętrzny Opis budynku gospodarczego (położonego w południowo-wschodniej części działki) Przedmiotowy budynek gospodarczy jest pobudowany w technologii tradycyjnej. Jest to obiekt parterowy o wysokości kalenicy około 1,9 m, nie został podpiwniczony. Powierzchnia zabudowy budynku wynosi ok 15 m 2. Budynek przykryty został dachem płaskim, częściowo pokrytym papą. Zbudowany jest on z drobnych elementów ceramicznych, nie został ocieplony oraz otynkowany. Stolarka okienna oraz drzwiowa drewniana (do wymiany). Stropodach drewniany, w środku brak elementów wykończeniowych. Stan techniczny budynku zły. Dokumentacja fotograficzna 2 Przyjęto na podstawie pomiarów w świetle okładzin wewnętrznych podczas wizji lokalnej. 12

10 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Przedmiotowa nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr PO1P/ /9. Księga prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu. Ustalenia stanu prawnego nieruchomości dokonano na podstawie protokołu z badania księgi wieczystej z dnia 22 sierpnia 2014 roku. DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: województwo wielkopolskie, Poznań, Krzyżowniki, ul. Wituchowska 31. Identyfikator działki: _ AR_28.1/57, działka 1/57, B tereny mieszkaniowe. Powierzchnia: 679 m 2. Budynek: Wituchowska 31 - budynek mieszkalny, 2 kondygnacje Komentarz do migracji: W łamie 4 ujawniono wpis: nr mapy- 28- karta akt 1 Na podstawie opisu i mapy, karta 1 i wniosku ldz.kw 10582/74 z dnia 9 grudnia 1974 roku. Wpisano dnia 31 grudnia 1974 roku. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 27 września 2004 roku Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego Geopoz z siedzibą w Poznaniu, karta 126 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /04/001 z dnia 1 października 2004 roku. Wpisano dnia 8 listopada 2004 roku. Na podstawie wypisu z kartoteki budynków z dnia 26 stycznia 2005 roku Zarządu Prezydenta Miasta Poznania z siedzibą w Poznaniu, karta 131 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /05/001 z dnia 28 stycznia 2005 roku. Wpisano dnia 1 lutego 2005 roku. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) Okres użytkowania: Sposób korzystania: działka gruntu w użytkowaniu wieczystym i budynek przeznaczony do rozbiórki oraz budynek gospodarczy Na podstawie umowy użytkowania wieczystego I 16064/74 z dnia 9 grudnia 1974 roku, karta 2 i wniosku ldz.kw 10582/74 z dnia 9 grudnia 1974 roku. Wpisano dnia 31 grudnia 1974 roku. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Miasto Poznań Na podstawie decyzji GG VII A 7252/03/2397/93 z dnia 18 października 1993 roku Wojewody Poznańskiego -i wniosku ldz.kw /93 z dnia 5 listopada 1993 roku. Wpisano dnia 16 listopada 1993 roku. Wpisy dotyczące użytkowania wieczystego: Marta Alicja Urbaniak, PESEL oraz Paweł Dariusz Urbaniak, PESEL we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Na podstawie umowy sprzedaży Rep A 2494/05 z dnia 13 kwietnia 2005 roku, not. Violetta Dolata, Poznań, karta i wniosku DZ.KW/PO1P/ /05/001 z dnia 14 kwietnia 2005 roku. Wpisano dnia 13 maja 2005 roku. 13

11 DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 1. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęto egzekucję z prawa użytkowania wieczystego i własności budunku stanowiącego odrębną nieruchomość w sprawie o sygn. akt KM 1801/08 na rzecz Getin Bank S. A. z siedzibą w Katowicach, REGON Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji i wezwania do zapłaty długu KM 1801/08 z dnia 29 października 2008 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, karta i wniosku DZ.KW/PO1P/ /08/001 z dnia 30 października 2008 roku. Wpisano dnia 3 listopada 2008 roku. Do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel - Lotos Paliwa spółka z o.o. w sprawie o sygn. akt KM 5636/10 Na podstawie wezwania do zapłaty należności KM 5636/10 dnia 19 sierpnia 2010 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Michała Redelbacha, karta 260 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /10/001 z dnia 27 sierpnia 2010 roku. Wpisano dnia 10 września 2010 roku. Do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel - Michał Jakub Redelbach w sprawie o sygn. akt KM 10451/10 Na podstawie wezwania do zapłaty należności KM 10451/10 dnia 10 lutego 2011 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Michała Redelbacha, karta 274 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /11/001 z dnia 15 lutego 2011 roku. Wpisano dnia 4 marca 2011 roku. Do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel - Miasto Poznań z siedzibą w Poznaniu, REGON w sprawie o sygn. akt KM 24/14 Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji i wezwania do zapłaty długu KM 24/14 z dnia 3 stycznia 2014 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta i wniosku DZ.KW/PO1P/ /14/001 z dnia 15 stycznia 2014 roku. Wpisano dnia 27 stycznia 2014 roku. Do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel Bank Polska Kasa Opieki S. A z siedzibą w Warszawie, w sprawie o sygn. akt KM 593/14 Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji i wezwania do zapłaty długu KM 593/14 z dnia 27 marca 2014 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 456 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /14/001 z dnia 3 kwietnia 2014 roku. Wpisano dnia 9 kwietnia 2014 roku. 2. Rodzaj wpisu: ostrzeżenie Treść wpisu: ostrzeżenie o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym - z niniejszej nieruchomości umorzono postępowania egzekucyjne w następujących sprawach: sygn. akt KM 1801/08, KM 10451/10, KM 5636/10. Na podstawie postanowienia o umorzeniu KM 1801/08 z dnia 26 sierpnia 2010 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Michała Redelbacha, karta 468, postanowienia o umorzeniu KM 10451/10 z dnia 15 czerwca 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Michała Redelbacha, karta 484, postanowienia o umorzeniu KM 5636/10 z dnia 15 czerwca 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Michała Redelbacha, karta 504 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /14/001 z dnia 18 czerwca 2014 roku. Wpisano dnia 23 czerwca 2014 roku. 3. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęto egzekucję z prawa użytkowania wieczystego i własności budunku stanowiącego odrębną nieruchomość w sprawie o sygn. akt KM 2375/13 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego na rzecz Idea Bank S. A. z siedzibą w Warszawie, REGON