OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W POZNANIU PRZY UL. SIANOWSKIEJ 55 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /0

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W POZNANIU PRZY UL. SIANOWSKIEJ 55 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /0 Sygnatura akt: KM 568/14 OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI powiat jednostka ewidencyjna obręb arkusz Miasto Poznań - M. Poznań - Krzyżowniki działka - 106/4 powierzchnia m 2 Określona wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej zapisanej w KW nr PO1P/ /0, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej: zł słownie: osiemset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset złotych w tym: Wartość rynkowa prawa własności gruntu działki nr 106/4: zł słownie: czterysta dwanaście tysięcy pięćset złotych O p r a c o w a n i e : Poznań, dnia 12 września 2014 roku

2 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Położenie: Poznań, ul. Sianowska Oznaczenie wg ewidencji gruntów: j.ewidencyjna: M.Poznań; obręb: Krzyżowniki; mapa: 16; działka nr: 106/4; powierzchnia: 786 m 2 ; KW nr: PO1P/ /0 (SR Poznań Stare Miasto) Rodzaj nieruchomości: nieruchomość gruntowa zabudowana Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy skrzyżowaniu ul. Sianowskiej z ul. Santocką, o średnim natężeniu ruchu kołowego i nawierzchni asfaltowej dobrej jakości. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa handlowo usługowa. W dalszym otoczeniu znajduje się szkoła, tereny zielone, ul. Dąbrowskiego. Dojazd do nieruchomości możliwy jest środkami komunikacji miejskiej (linie autobusowe). Nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,0786 ha położona przy ul. Sianowskiej 55 (obręb Krzyżowniki). Działka stanowiąca przedmiot prawa własności jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 199,43 m 2. Kształt nieruchomości regularny, na planie prostokąta, teren o niewielkim spadku w kierunku ulicy. Działka częściowo ogrodzona: od frontu istnieją tylko słupy murowane z cegły klinkierowej bez ogrodzenia; z dwóch stron ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach; z jednej strony ogrodzenie betonowe z elementów prefabrykowanych. Część niezabudowana działki jest porośnięta trawnikiem oraz drzewami iglastymi i liściastymi w różnym wieku. Dojścia i dojazdy utwardzone kostką betonową. Uzbrojenie terenu sieć: energetyczna, wodociągowa, gazowa, kanalizacyjna oraz telefoniczna. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Smochowice-Sianowska w Poznaniu zatwierdzonego Uchwałą Nr XXII/154/IV/2003 Rady Miasta Poznania z dnia 24 czerwca 2003 r., teren przedmiotowej nieruchomości oznaczony jest symbolem 1MN tereny zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI: Określona wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej zapisanej w KW nr PO1P/ /0, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej: zł słownie: osiemset siedemdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset złotych w tym: Wartość rynkowa prawa własności gruntu działki nr 106/4: zł słownie: czterysta dwanaście tysięcy pięćset złotych 1.4. DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ PRZEDMIOTU WYCENY: 12 września 2014 roku 1.5. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO: 12 września 2014 roku... (pieczęć i podpis) BE 3

3 2. PRZEDMIOT OPRACOWANIA Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana, zlokalizowana w Poznaniu przy ul. Sianowskiej 55, zapisana w księdze wieczystej nr PO1P/ /0, prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu. Dane ewidencyjne: j.ewidencyjna: M.Poznań; obręb: Krzyżowniki; mapa: 16; działka nr: 106/4; powierzchnia: 786 m 2 ; KW nr: PO1P/ /0 (SR Poznań Stare Miasto) 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/ /0, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej. 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA 5.1. PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, Piotr Tomaszewski, Kancelaria Komornicza w Poznaniu, ul. Chociszewskiego 21/6, Poznań PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity (Dz.U. 2014r poz. 518 tekst jednolity z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz oraz z 2005r. Nr 196 poz. 1628) obowiązujące od 18 grudnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985) Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami Rozporządzenie z dnia r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968r. Nr 10, poz. 52) z późniejszymi zmianami Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia r. tekst pierwotny (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296) z późniejszymi zmianami ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY Oględziny przeprowadzone w dniu 4 września 2014 roku Protokół z badania księgi wieczystej nr PO1P/ /0 z dnia 22 sierpnia 2014 roku Wypis z rejestru gruntów z dnia 26 sierpnia 2014 roku Mapa zasadnicza w skali 1: Pomiary pomieszczeń podczas oględzin nieruchomości O RYNKU LOKALNYM Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w bazie danych Centrum Wyceny Mienia Informacje uzyskane z Internetu i prasy specjalistycznej O SPOSOBIE WYCENY Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM W-wa, czerwiec 2004 r Powszechne Krajowe Zasady Wyceny obejmujące Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz Noty interpretacyjne, zgodnie z uchwałą Rady PFSRM z grudnia 2007 roku. 4

4 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja 12 września 2014 roku 12 września 2014 roku 4 września 2014 roku 4 września 2014 roku Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Poznaniu na terenie dzielnicy Grunwald, obręb Krzyżowniki, przy ul. Sianowskiej 55. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w Poznaniu, przy ul. Sianowskiej, w dzielnicy administracyjnej Poznań - Jeżyce. Z powierzchnią 57,9 km 2 Jeżyce stanowią drugą co do wielkości dzielnicę Poznania i zajmują 22,2% ogólnej powierzchni miasta. Obszar Jeżyc zamieszkuje osób, co stanowi 14,2% ogólnej liczby mieszkańców miasta. Granice dzielnicy wytyczają następujące ulice: Obornicka, Lechicka, Piątkowska, Księcia Mieszka I, Kazimierza Pułaskiego, Franklina Delano Roosevelta i Bukowska. W skład tej administracyjnej dzielnicy wchodzą mniejsze, będące niegdyś osobnymi osadami, obszary zwyczajowo również nazywane dzielnicami: Jeżyce, Sołacz, Bonin, część Winiar, Ogrody, Podolany, Wola, Ławica, Golęcin, Smochowice, Krzyżowniki, Strzeszyn, Strzeszynek, Kiekrz. Obecnie Jeżyce pełnią głównie funkcję mieszkalną i rekreacyjną. Występują tu osiedla o zabudowie wielorodzinnej (Bonin i Winiary północno - wschodnia i wschodnia część dzielnicy), zwarte obszary zabudowane XIX - wiecznymi kamienicami (Jeżyce w wąskim znaczeniu południowo - wschodnia część dzielnicy) oraz zabudowa jednorodzinna w północno - wschodniej części dzielnicy. W części południowo - zachodniej dominują tereny zielone, w tym lasy komunalne (golęciński klin zieleni) oraz port lotniczy Poznań - Ławica i koszary WP. Na terenie Jeżyc znajdują się również duże zbiorniki wodne Jezioro Kierskie, Jezioro Strzeszyńskie i Rusałka. Główną ulicą dzielnicy jest ul. Dąbrowskiego (8,5 km najdłuższa ulica Poznania), która wraz z ul. Lutycką stanowi obwodnicę miasta dla jadących drogą krajową nr 2 wschód - zachód. Drugą ważną arterię komunikacyjną stanowi ul. Niestachowska (część II ramy komunikacyjnej miasta) przedłużająca się w ul. Obornicką (droga krajowa nr 11 w kierunku na Piłę). Źródło: Przedmiotowa nieruchomość położona jest w obrębie Krzyżowniki - dawnej podpoznańskiej wsi, występującej już w dokumentach z XIV wieku. Obecnie jest to nazwa jednego z fragmentów Poznania na terenie dzielnicy administracyjnej Jeżyce, leżącego w zachodniej części Poznania, w sąsiedztwie drogi krajowej numer 92 w kierunku Pniew. Krzyżowniki praktycznie w całości są terenem o zabudowie jednorodzinnej. Na ich terenie znajduje się Szkoła Podstawowa, Urząd Pocztowy, Kościół pw. Imienia Maryi oraz Cmentarz Parafialny. W okolicy znajdują się także obiekty rekreacyjno - sportowe, a w dalszym sąsiedztwie znajdują się las oraz jeziora Kierskie i Strzeszyńskie. Wraz ze Smochowicami Krzyżowniki tworzą osiedle Krzyżowniki - Smochowice. Komunikację z miastem zapewnia miejska komunikacja autobusowa. Przedmiotową lokalizację charakteryzuje bliskość dwóch dużych zbiorników wodnych Jeziora Strzeszyńskiego oraz Kierskiego. Jezioro Kierskie jest największym naturalnym zbiornikiem położonym w granicach Poznania o powierzchni 285 ha. Ponad 12 - kilometrowa linia brzegowa zapewnia doskonałe warunki turystyczne i rekreacyjne. Wśród lasów liściastych, wzdłuż wschodniego brzegu jeziora, usytuowane są dróżki spacerowe, które zachodnim klinem zieleni prowadzą aż do Parku Sołackiego. Nad Jeziorem Kierskim znajdują się dwa strzeżone kąpieliska: w Krzyżownikach i Kiekrzu, liczne ośrodki wypoczynkowe i szkoleniowe oraz ośrodki żeglarstwa (w zimie sportu bojerowego). Jezioro Strzeszyńskie (powierzchnia 34,9 ha) jest natomiast najczystszym akwenem wodnym Poznania i popularnym miejscem 5

5 wypoczynku. Linia brzegowa o długości 4,5 km, to teren porośnięty głównie lasami liściastymi i sosnowymi, wykorzystywany przede wszystkim do celów rekreacyjnych. Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy skrzyżowaniu ul. Sianowskiej z ul. Santocką, o średnim natężeniu ruchu kołowego i nawierzchni asfaltowej dobrej jakości. W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa handlowo usługowa. W dalszym otoczeniu znajdują się szkoła, tereny zielone, ul. Dąbrowskiego. Dojazd do nieruchomości możliwy jest środkami komunikacji miejskiej (linie autobusowe). Rysunek: Lokalizacja nieruchomości w przestrzeni miejskiej *kolorem żółtym zaznaczono przybliżony przebieg granicy nieruchomości Dokumentacja fotograficzna otoczenie oraz droga dojazdowa 6

6 Opis niezabudowanej części nieruchomości Nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,0786 ha położona przy ul. Sianowskiej 55 (obręb Krzyżowniki). Działka stanowiąca przedmiot prawa własności jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej o powierzchni użytkowej 199,43 m 2. Kształt nieruchomości regularny, na planie prostokąta, teren o niewielkim spadku w kierunku ulicy. Działka częściowo ogrodzona: od frontu istnieją tylko słupy murowane z cegły klinkierowej bez ogrodzenia; z dwóch stron ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach; z jednej strony ogrodzenie betonowe z elementów prefabrykowanych. Część niezabudowana działki jest porośnięta trawnikiem oraz drzewami iglastymi i liściastymi w różnym wieku. Dojścia i dojazdy utwardzone kostką betonową. Uzbrojenie terenu: sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć gazowa, sieć kanalizacyjna, sieć telefoniczna. Dokumentacja fotograficzna zagospodarowanie działki Opis budynku mieszkalnego Budynek mieszkalny jednorodzinny murowany, wykonany w technologii tradycyjnej w połowie lat 90-tych ubiegłego wieku i gruntownie wyremontowany w roku Budynek w zabudowie wolnostojącej, 2-kondygnacyjny z poddaszem, z dachem stromym, całkowicie podpiwniczony. Instalacje: wod-kan, elektryczna, gazowa, co i cwu (instalacja c.o. i cwu oparta o nowoczesną pompę ciepła firmy Stiebel Eltron wykorzystującą do generowania ciepła powietrze zewnętrzne). Standard wykończenia pomieszczeń - podwyższony. Stan techniczny korzystny. 7

7 Układ funkcjonalny pomieszczeń przedstawia się następująco: Parter: - wiatrołap, - komunikacja, - salon, - kuchnia, - łazienka, - gabinet. Piętro: - komunikacja, - 3 pokoje, - łazienka. Powyżej piętra znajduje się strych (poddasze). W piwnicy usytuowana jest kotłownia, pomieszczenia gospodarcze oraz dwustanowiskowy garaż. Powierzchnia użytkowa 1 : 199,43 m 2 Opis konstrukcyjno-materiałowy fundamenty - żelbetowe ściany zewnętrzne warstwowe, murowane z cegły ceramicznej (ściany piwnic) oraz cegły kratówki (ściany nadziemia); ściany wewnętrzne z cegły ceramicznej; ściany działowe z cegły dziurawki; stropy prefabrykowane, gęsto żebrowe, Ceram 50 ; schody wewnętrzne, balustrady - drewniane; schody wewnętrzne do piwnicy żelbetowe; wieńce i nadproża żelbetowe; dach dwuspadowy, konstrukcji drewnianej, pokrycie dachówka ceramiczna; obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe z blachy stalowej i pcv; stolarka okienna PCV z okleiną drewnopodobną od zewnątrz; parapety zewnętrzne ceramiczne, wewnętrzne drewniane; stolarka drzwiowa wewnętrzna typowa, częściowo przeszklona, nowego typu; okładziny ścienne farba emulsyjna, tynk strukturalny, płytki ceramiczne w pomieszczeniach mokrych i gospodarczych; okładziny podłogowe : mozaika parkietowa, płytki ceramiczne w pomieszczeniach mokrych i gospodarczych; instalacja co i cwu w oparciu o nowoczesną pompę ciepła firmy Stiebel Eltron wykorzystującą do generowania ciepła powietrze zewnętrzne; instalacja elektryczna oświetleniowa i gniazd wtykowych; instalacja alarmowa; instalacja wodno-kanalizacyjna; instalacja telefoniczna. Określenie stopnia zużycia: Budynek wybudowany połowie lat 90-tych ubiegłego wieku i gruntownie wyremontowany w roku Gospodarka remontowa była prowadzona w sposób przeciętny. Nie zaobserwowano ponadprzeciętnego zużycia technicznego budynku. Jedynie na zewnątrz budynku widoczne są odparzenia ścian, a pojedyncze płytki ceramiczne oraz klinkierowe odpadają. Budynek wykorzystywany jest zgodnie z jego przeznaczeniem. 1 Powierzchnię użytkową budynku określono na podstawie pomiarów wykonanych w dniu oględzin oraz dokumentacji projektowo-technicznej okazanej przez właściciela nieruchomości podczas wizji lokalnej. 8

8 Określenie zużycia technicznego budynku Lp. Element budynku Stopień zużycia [%] Udział elem. w koszcie odtworz. budynku Procent zużycia budynku [%] 1 Fundamenty i ściany murowane 8 31,3% 2,50 2 Stropy 8 15,8% 1,26 3 Dach 8 4,2% 0,33 4 Okna 8 11,5% 0,92 5 Drzwi 8 5,3% 0,42 6 Podłogi i posadzki 8 14,1% 1,13 7 Tynki wewnętrzne i malowanie 8 8,7% 0,69 8 Elewacja 12 4,9% 0,59 9 Instalacje 8 4,2% 0,34 Razem: 100% 8,20 Stopień zużycia technicznego S Z = 8 % Dokumentacja fotograficzna widok budynku 9

9 Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń 10

10 Dokumentacja fotograficzna poddasze Dokumentacja fotograficzna piwnica 11

11 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Przedmiotowa nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr PO1P/ /0. Księga prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu. Ustalenia stanu prawnego nieruchomości dokonano na podstawie protokołu z badania księgi wieczystej z dnia 22 sierpnia 2014 roku. DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: województwo wielkopolskie, Poznań, Krzyżowniki, ul. Sianowska 55. Działka 106/4. B- tereny mieszkaniowe. Powierzchnia: 786 m 2. Komentarz do migracji: W łame 4 wpis: z mapy nr 16 art. mat. 239 Na podstawie wyciągu z wykazu zmian gruntowych z dnia 20 kwietnia 2004 roku Prezydenta Miasta Poznania, Poznań, karta 44 w KW PO1P/ /0 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /05/001 z dnia 7 września 2005 roku. Wpisano dnia 7 października 2005 roku. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 20 kwietnia 2004 roku Prezydenta Miasta Poznania, Poznań, karta 2 w KW PO1P/ /0 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /05/001 z dnia 7 września 2005 roku. Wpisano dnia 11 października 2005 roku. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Wojciech Adamczyk, syn Edmunda i Sabiny, PESEL oraz Małgorzata Izabela Margraf - Adamczyk, córka Bogdana i Ireny, PESEL we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Na podstawie umowy sprzedaży Rep A 962/07 z dnia 26 lutego 2007 roku, not. Mikołaj Borkowski, Poznań, karta i wniosku DZ.KW/PO1P/ /07/001 z dnia 27 lutego 2007 roku. Wpisano dnia 8 marca 2007 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) DZ. KW. / PO1P / / 14 / Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęto egzekucję z nieruchomości w sprawie prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego o sygn. akt KM 568/14 - z wniosku wierzyciela - Deutsche Bank Polska S. A. z siedzibą w Warszawie Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 568/14 z dnia 10 marca 2014 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego i wniosku DZ.KW/PO1P/ /14/001 z dnia 27 marca 2014 roku. Wpisano dnia 14 kwietnia 2014 roku. 12

12 DZIAŁ IV- (HIPOTEKA) ,00 złotych hipoteka umowna kaucyjna w kwocie dziewięćset tysięcy złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: wierzytelność główna, odsetkowa i inne koszty z tytułu umowy kredytowej nr KMI/ Termin zapłaty: na rzecz Deutsche Bank PBC SA z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie umowy sprzedaży Rep A 962/07 z dnia 26 lutego 2007 roku, not. Mikołaj Borkowski, Poznań, karta 48-52, oświadczenia banku z dnia 26 lutego 2007 roku, karta i wniosku DZ.KW/PO1P/ /07/002 z dnia 27 lutego 2007 roku. Wpisano dnia 8 marca 2007 roku ,40 złotych hipoteka przymusowa w kwocie trzydzieści osiem tysięcy czterysta sześćdziesiąt siedem złotych 40/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: nieopłacone składki na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne, fundusz pracy za okres od 12/2009 do 12/2011 w kwocie ,90 zł wraz z odsetkami za zwłokę naliczonymi na dzień r. w kwocie 5.286,00 zł oraz dalszymi odsetkami liczonymi do dnia zapłaty na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych I Oddział w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie decyzji ustalającej wysokość zadłużenia z tytułu nieopłaconych składek ubezpieczeniowych /411/7488/2012/RKS2/320 z dnia 17 grudnia 2012 roku i wniosku DZ.KW/PO1P/ /13/001 z dnia 19 marca 2013 roku. Wpisano dnia 27 marca 2013 roku PRZEZNACZENIE W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru Smochowice-Sianowska w Poznaniu zatwierdzonego Uchwałą Nr XXII/154/IV/2003 Rady Miasta Poznania z dnia 24 czerwca 2003 r., teren przedmiotowej nieruchomości oznaczony jest symbolem 1MN tereny zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej. 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (powołanej w pkt ) wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkowa nieruchomości (zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami) stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz były świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową zgodną z powyższą definicją przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny na rynku nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (powołanym w pkt ). Zgodnie 3 ust 1. ww. rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego. 13