6. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 6 grudnia 2013 roku 6 grudnia 2013 roku 19 listopada 2013 roku 19 listopada 2013 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1 OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w Konarzewie przy ul. Dopiewskiej 120, gmina Dopiewo, powiat poznański. powiat poznański gm. Dopiewo Gmina Dopiewo 1 znajduje się przy zachodniej granicy Poznania. Jej wschodnia część w coraz większym stopniu wtapia się w miejski organizm Poznania. Przez gminę przebiega droga wojewódzka nr 307, łącząca Poznań z Nowym Tomyślem. Tą drogą można dojechać do zjazdu z autostrady A-2 (węzeł "Buk") - 9 km z Dopiewa. Drugi najbliższy zjazd z A-2 to węzeł "Głuchowo" - 6 km. Będzie to skrzyżowanie autostrady z projektowaną zachodnią obwodnicą Poznania, łączącą drogę krajową nr 11 (z Kołobrzegu, Koszalina, Piły) z drogą nr 5 (do Wrocławia). Dojazd samochodem do Poznania - 20 minut, do portu lotniczego Poznań-Ławica - 10 minut. Gminę przecina magistrala kolejowa Berlin-Warszawa-Moskwa. Najbliższe kolejowe stacje przeładunkowe to Buk i Poznań-Górczyn. Rolniczy charakter gminy ulega zmianie, obszary położone bliżej Poznania to teren coraz bardziej intensywnej ekspansji poza rolniczej działalności gospodarczej i budownictwa mieszkaniowego. Krajobraz gminy Dopiewo urozmaicają rozległe tereny leśne i jeziora. Znajduje się tu rezerwat ornitologiczny oraz liczne pomniki przyrody. Południowy skraj gminy położony jest w otulinie Wielkopolskiego Parku Narodowego. Liczba mieszkańców gminy stale rośnie - to efekt przyrostu naturalnego i ruchów migracyjnych. Wg stanu z dnia 01.06.2009 r. liczba mieszkańców gminy wyniosła 15 739, w tym 1 452 w obrębie Konarzewo. Na terenie Gminy Dopiewo funkcjonują dwa gimnazja: w Dopiewie i Skórzewie, 6 szkół podstawowych oraz jedna szkoła niepubliczna w Dąbrówce. W gminie nie ma dużych, strategicznych zakładów produkcyjnych, a istniejące zatrudniają po kilka lub kilkadziesiąt osób. Do największych należą zakłady produkujące: urządzenia dla gazownictwa ( Alsi w Zakrzewie), ceramikę budowlaną i armaturę ( Marmite w Zakrzewie), kabiny łazienkowe (2 firmy w Dąbrowie), meble głównie kuchenne (kilka zakładów w Skórzewie i Palędziu), Hydrokanwinkiel w Dąbrowie, Papyrus w Zakrzewie, Nordenia w Dopiewie, Cermax w Dąbrowie oraz drukarnia Głosu Wielkopolskiego w Skórzewie. 1 Źródło: www.dopiewo.pl 6
Konarzewo wieś w Polsce położona w województwie wielkopolskim, w powiecie poznańskim, w gminie Dopiewo 15 km na płd.zach. od Poznania, przy drodze Dopiewo - Szreniawa, na północnym krańcu miejscowości przebiega autostrada A2 Berlin - Poznań - Warszawa. W pobliżu miejscowości znajduje się Miejsce Obsługi Podróżnych (MOP Konarzewo) dla jadących Autostradą A2 w kierunku Poznania. Wieś położona w otulinie Wielkopolskiego Parku Narodowego, 5 km na płd.zach. ścisły rezerwat przyrody Trzcielińskie Bagno. Liczba ludności 1594. Otoczenie Przedmiotowa nieruchomość położona jest w północno zachodniej części Konarzewa, przy ulicy Dopiewskiej. Jest to droga utwardzona asfaltem, nieoświetlona, o korzystnym stanie użytkowym. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowi analogiczna zabudowa mieszkaniowa z uzupełniającą funkcją gospodarczą oraz pola uprawne. Punkty handlowo-usługowe mieszczą się w centrum miejscowości. Otoczenie należy określić jako przeciętne. Na rzecz wycenianej nieruchomości została ustanowiona nieodpłatna i na czas nieokreślny służebność gruntowa polegająca na prawie swobodnego przechodu i przejazdu oraz przeprowadzeniu mediów przez działkę nr 23 i 24/7 na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr 24/6). Rysunek: Oznaczenie działki nr 24/6, z obrębu Konarzewo na interaktywnej mapie ewidencyjnej powiatu poznańskiego, gminy Dopiewo. Działka 24/7 (n.o.) Działka 24/6 (n.w.) Działka 23 (n.o.) * kolorem żółtym zaznaczono przybliżony przebieg granic działki wycenianej Wyjaśnienie oznaczeń: n.o. nieruchomość obciążona n.w. nieruchomość władnąca 7
Dokumentacja fotograficzna otoczenie nieruchomości oraz droga dojazdowa Opis nieruchomości działka nr 24/6 Nieruchomość gruntowa zabudowana, składa się z działki nr 24/6 o powierzchni 948 m 2. Działka posiada kształt regularny, zbliżony do prostokąta oraz płaskie ukształtowanie terenu. Nieruchomość została ogrodzona jedynie siatką handlową na słupkach stalowych od strony zabudowanej działki nr 24/5 oraz płotem drewnianym na słupkach murowanych wzdłuż działki 25/5. W części frontowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej. Część niezabudowana nie została zagospodarowana i porośnięta jest roślinnością ruderalną. Zagospodarowanie nieruchomości określono jako niekorzystne. Uzbrojenie stanowią następujące sieci: energetyczna (na działce), wodna (na działce), kanalizacja (w drodze), gazowa (w drodze). Uzbrojenie należy określić jako korzystne. Dokumentacja fotograficzna zagospodarowanie działki 8
Opis budynku mieszkalnego jednorodzinnego Na przedmiotowej nieruchomości, w jej frontowej części, mieści się budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej będący w trakcie realizacji, o powierzchni użytkowej 190,00 m 2. Obiekt wybudowany został na podstawie pozwolenie na budowę z dnia 30 stycznia 2009 roku. Na dzień wizji lokalnej budowa nie została zakończona, zaawansowanie inwestycji określono na poziomie 80%. Obiekt budowany od 2009 roku, w technologii tradycyjnej. Budynek niepodpiwniczony, posiadający dwie kondygnacje nadziemne parter oraz użytkowe poddasze, kryty dachem wielospadowym. Główne wejście prowadzi z frontowej części działki. Z salonu możliwe jest wyjście na ogród. W bryle budynku znajduje się jednostanowiskowy garaż. Układ funkcjonalny należy uznać za korzystny. W budynku nie ukończono pokryć ścian, posadzek; zamontowano ościeżnice drzwi wewnętrznych (brak skrzydeł drzwiowych); instalacje w budynku zostały w części rozprowadzone. W kotłowni nie został zamontowany piec gazowy dwufunkcyjny. Budynek wymaga jeszcze przeprowadzenia drobnych prac związanych z wykończeniem elewacji budynku oraz balkonu. Budynek funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: parter: o wiatrołap, o holl + schody, o w.c, o pokój, o kuchnia + jadalnia, o pokój dzienny, o pokój, o łazienka, o pom. gospodarcze, o garaż poddasze użytkowe: o holl, o pokój, o łazienka, o pokój. Zestawienie powierzchni: powierzchnia użytkowa: 190,00 m 2 powierzchnia garażu: 31,45 m 2 powierzchnia zabudowy: 161,08 m 2 kubatura: 925,75 m 3 Powierzchnię ustalono na podstawie dokumentacji technicznej budynku udostępnionej w Starostwie Powiatowym oraz pomiarów pomieszczeń. Opis konstrukcyjny budynku: - fundamenty : żelbetowe ławy fundamentowe - ściany fundamentowe : bloczki betonowe - ściany konstrukcyjne : bloczki gazobetonowe - stropy : gęstożebrowe - dach : konstrukcja drewniana, wielospadowa - pokrycie dachu : dachówka ceramiczna - nadproża : prefabrykowane - wieniec : żelbetowy - kominy : cegła ceramiczna pełna - stolarka okienna : PCV z roletami zewnętrznymi, - parapety : blacha ocynkowana - stolarka drzwiowa : - zewnętrzna wzmocniona - wewnętrzna płycinowa - tynki wewnętrzne : cementowo wapienne 9
- elewacja : tynk strukturalny, ocieplona styropianem - schody : żelbetowe - podłogi : wylewka betonowa, płytki ceramizne, - grzejniki : brak - brama garażowa : segmentowa bez napędu elektrycznego - wyposażenie w instalacje : - wodna - kanalizacyjna - energia elektryczna - C.O. rozprowadzona brak grzejników i pieca - wykończenie wewnętrzne : Zgodne z stanem na dzień wizji lokalnej pomieszczenia budynku nie zostały wykończone; w przedsionku, pokoju, kotłowni, pom. gospodarczym oraz w łazience na posadzce znajdują się płytki ceramiczne Dla potrzeb wyceny przyjęto standard wykończenia pomieszczeń po zakończeniu inwestycji jako przeciętny. Określenie stopnia zużycia: Budynek wybudowany został w konstrukcji tradycyjnej, przy zastosowaniu dobrej jakości materiałów. Budynek wykorzystywany jest zgodnie z jego przeznaczeniem na cele mieszkalne. Tabela: Określenie zużycia budynku Lp. Element budynku Stopień zużycia [%] Udział elem. w koszcie odtworz. budynku Procent zużycia budynku [%] 1 Fundamenty i ściany 3 31,3% 0,94 2 Stropy 3 15,8% 0,47 3 Dach 3 4,2% 0,12 4 Okna 5 11,5% 0,58 5 Drzwi 3 5,3% 0,16 6 Podłogi i posadzki 3 14,1% 0,42 7 Pokrycia ścienne 3 8,7% 0,26 8 Elewacja 3 4,9% 0,15 9 Instalacje 3 4,2% 0,13 Razem: 100% 3,23 Ostatecznie stopień zużycia budynku mieszkalnego określono na poziomie 3 %. Tabela: Określenie zaawansowania inwestycji Prace budowlane Przedział % Udział w koszcie budowy w % Obecne zaawansowanie robót w % Koszt robót w % Stan zerowy Roboty ziemne 0,7-5,3 3 100% 3,00% Fundamenty 2,6-4,8 3 100% 3,00% Ściany fundamentowe 0,6-5,8 2,5 100% 2,50% Izolacje przeciwwilgociowe 0,4-1,7 0,7 100% 0,70% Stan surowy Ściany nadziemia 8,9-14,5 9,5 100% 9,50% Stropy, schody, podesty 3,9-10,7 6,2 90% 5,58% Ścianki działowe 1,3-3,6 2,5 100% 2,50% Konstrukcja dachowa 2,7-7,8 4,5 100% 4,50% Pokrycie dachowe 2,5-7,8 4,8 100% 4,80% Izolacje p. wilgociowe i cieplne 2,1-4,7 3,5 90% 3,15% Stolarka okienna i drzwiowa 5,7-10,1 6,7 70% 4,69% Wykończenia wewnętrzne Tynki i oblicowania 2,9-7,7 4 90% 3,60% 10
Prace budowlane Przedział % Udział w koszcie Obecne zaawansowanie Koszt robót Roboty malarskie 1,2-4,1 budowy 4 w % robót 60% w % 2,40% w % Podłoża 1,5-1,9 1,9 80% 1,52% Podłogi i posadzki 5,0-7,7 7,5 20% 1,50% Elementy ślusarsko-kowalskie 0,0-2,3 2 90% 1,80% Wykończenia zewnętrzne Tynki i wyprawy 3,0-5,0 3,7 90% 3,33% Docieplenia elewacji 0,0-4,7 4 95% 3,80% Okładziny i oblicowania 0,3-3,0 2,5 90% 2,25% Malowanie elewacji 1,1-3,2 3,2 95% 3,04% Roboty zewnętrzne inne 1,2-7,3 5 90% 4,50% Instalacje Instalacje elektryczne 1,5-3,8 2 80% 1,60% Instalacja wodociągowa 1,0-4,0 2 80% 1,60% Instalacja kanalizacyjna 1,5-3,8 2,3 80% 1,84% Instalacja gazowa 1,0-2,6 2 70% 1,40% Instalacja c.o. 3,6-7,2 7 30% 2,10% Razem 10000% 80,20% Przyjęto zaawansowanie inwestycji na poziomie 80 %. Dokumentacja fotograficzna widok budynku Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń 11
12
7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej, będącej przedmiotem wyceny, prowadzona jest przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu, księga wieczysta nr PO1P/00243848/5. Ustalenia stanu prawnego dokonano na podstawie protokołu z badania księgi wieczystej z dnia 21 listopada 2013 roku. DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Dopiewo, miejscowość Konarzewo. Identyfikator działki: 302105_2.0006.24/6, działka 24/6, R grunty orne. Powierzchnia: 948 m 2. Po odłączeniu z KW PO1P/00030148/2 na podstawie wypisu z rejestru gruntów z dnia 17 kwietnia 2008 roku Starosty Poznańskiego, Poznań, karta 14 w KW PO1P/00243847/8 i wniosku DZ.KW/PO1G/00017940/08/001 z dnia 28 maja 2008 roku. Wpisano dnia 30 czerwca 2008 roku. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) 1. Rodzaj prawa: uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej Treść prawa: każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości przysługuje nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu i przejazdu przez działki nr 23 i 24/7 zapisane w KW PO1P/00030148/2 oraz przeprowadzenia przez nie mediów. KW powiązana: PO1P / 00030148 / 2, wpis 4 13
Na podstawie umowy sprzedaży Rep A 5174/08 z dnia 27 maja 2008 roku, not. Izabela Podsiadłowska- Skąpska, Poznań, karta 7-9 w KW PO1P/00243847/8 i wniosku DZ.KW/PO1P/00024035/08/001 z dnia 9 lipca 2008 roku. Wpisano dnia 20 sierpnia 2008 roku. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Adam Majcherek, PESEL 72122004592 Na podstawie umowy sprzedaży wraz z aktem ustanowienia hipoteki Rep A 6241/11 z dnia 15 listopada 2011 roku, not. Michał Wieczorek, Poznań, karta 46-50 i wniosku DZ.KW/PO1P/00035107/11/001 z dnia 17 listopada 2011 roku. Wpisano dnia 18 listopada 2011 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 1. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęto egzekucję z niniejszej nieruchomości w sprawie o sygn. akt KM 1015/13 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego na rzecz Banku Millennium S. A. z siedzibą w Warszawie, REGON 00137972800000 Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 1015/13 z dnia16 maja 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 72 i wniosku DZ.KW/PO1P/00015958/13/001 z dnia 29 maja 2013 roku. Wpisano dnia 20 czerwca 2013 roku. Do egzekucji przyłączył się wierzyciel - Bank Millennium S. A. z siedzibą w Warszawie, REGON 00137972800000 w sprawie o sygn. akt KM 1164/13 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 1164/13 z dnia 24 maja 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 75 i wniosku DZ.KW/PO1P/00015959/13/001 z dnia 29 maja 2013 roku. Wpisano dnia 20 czerwca 2013 roku. Do egzekucji przyłączył się wierzyciel - Panek S. A. z siedzibą w Lubinie w sprawie o sygn. akt KM 1737/13 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 1737/13 z dnia 6 sierpnia 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 91, zarządzenia KM 1737/13 z dnia 6 sierpnia 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 92 i wniosku DZ.KW/PO1P/00025221/13/001 z dnia 26 sierpnia 2013 roku. Wpisano dnia 9 września 2013 roku. DZIAŁ IV - (HIPOTEKA) 5. 1 516 480,00 hipoteka umowna w kwocie jeden milion pięćset szesnaście tysięcy czterysta osiemdziesiąt złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelności: kapitał kredytu, odsetki oraz inne należności wyszczególnione w oświadczeniu banku stanowiącym podstawę wpisu Stosunek prawny: umowa nr KH/0919/08/2011 z dnia 20-10-2011r. na rzecz Banku Millennium S. A. z siedzibą w Warszawie, REGON 00137972800000 Na podstawie umowy sprzedaży wraz z aktem ustanowienia hipoteki Rep A 6241/11 z dnia 15 listopada 2011 roku, not. Michał Wieczorek, Poznań, karta 46-50 i wniosku DZ.KW/PO1P/00035107/11/001 z dnia 17 listopada 2011 roku. Wpisano dnia 18 listopada 2011 roku. 14