OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU NR 55, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BRONIEWSKIEGO 3, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 6095/2008861 CZĘŚCI, W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁEK GRUNTU NR 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00049064/8 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 2696/13 Data opracowania: 08 stycznia 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU NR 55, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY BRONIEWSKIEGO 3, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 6095/2008861 CZĘŚCI, W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁEK GRUNTU NR 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00049064/8 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności do lokalu nr 55 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2015 roku, poz. 1892, z późn. zm.) wraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 w Pabianicach, oraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem XII-kondygnacyjnym. Lokal usytuowany na V kondygnacji (IV piętro) i składa się z: - 3 pokoi, - kuchni, - łazienki, - wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 60,95 m 2. Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje Mirosławie i Zbigniewowi Łyjak na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu, akt notarialny numer rep A 7656/2008 z dnia 08 września 2008 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności lokalu nr 55 stanowiącego odrębną nieruchomość, połozonego w Pabianicach przy ul. Broniewskiego 3, wraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 części, w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, wartość prawa własności lokalu nr 55 stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 części, w prawie prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla potrzeb sprzedaży wpostępowaniu egekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Istotne daty dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: W RL = 145 600 zł słownie: sto czterdzieści pięć tysięcy sześćset złotych Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 01 grudnia 2015 roku 08 stycznia 2016 roku. 22 grudnia 2015 roku. 22 grudnia 2015 roku. 22 grudnia 2015 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2696/13 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 7 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 8 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 9 6.1 Wybór metodologii wyceny... 9 6.2 Sposób wyceny... 10 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 12 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 15 8.1 Określenie trendu czasowego... 15 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 15 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C.... 17 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 18 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 19 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 55 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 2. Kopia powiadomienia o oględzinach wraz z potwierdzeniami odbioru. KM 2696/13 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: samodzielny lokal mieszkalny nr 55 stanowiący odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 części w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 oraz takim samym udziałem w wysokości 6095/2008861 części w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Broniewskiego 3 c. powierzchnia lokalu: 60,95 m 2 d. usytuowanie lokalu: IV piętro (V kondygnacja) e. ekspozycja okien: północ - południe, f. księga wieczysta lokalu: LD1P/00049064/8, g. księga wieczysta działek gruntu: LD1P/00011044/7. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności lokalu nr 55 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 części, w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położonego w Pabianicach przy ulicy Broniewskiego 3. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności lokalu nr 55 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 części, w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali położonego w Pabianicach przy ulicy Broniewskiego 3, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach - Kancelaria przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. Sprawa nr KM 2696/13. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 30 listopada 2015 roku (otrzymane w dniu 01 grudnia 2015 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika, prowadzącego swoją Kancelarię w Pabianicach przy ul. Warszawskiej 44/50. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2015 poz. 1774, z późn.zm.) -UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2015 roku, poz. 1892, z późn. zm.) -UoWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) -UKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207, poz. 2109, z późn. zm) -RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.)- KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.)- KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; KM 2696/13 4
8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 1182, z późn. zm.) UoODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 22 grudnia 2015 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 22 grudnia 2015 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 01 grudnia 2015 roku 08 stycznia 2016 roku. 22 grudnia 2015 roku. 22 grudnia 2015 roku. 22 grudnia 2015 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Lokal stanowiący odrębną nieruchomość. a) Księga wieczysta nr LD1P/00049064/8 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Pabianice M., miejscowość Pabianice. Ulica: Broniewskiego 3, numer lokalu 55. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny. Opis lokalu: Lokal mieszkalny numer 55 składa się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i wc. Kondygnacja: 5. Przyłączenie: LD1P/00011044/7. Odrębność: tak. Powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 60,95 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 6095/2008861. Numer księgi, z której wyodrębniono lokal: LD1P/00011044/7. Dział II: Własność Właściciel Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Mirosławie Łyjak (c. Ryszarda i Ireny) oraz Zbigniewowi Zygmuntowi KM 2696/13 5
Łyjak (s. Jana i Genowefy) na podstawie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu, akt notarialny numer rep A 7656/2008 z dnia 08 września 2008 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości w sprawie prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach pod sygn. akt KM 2407/10. Zmiany: wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Skok im. Franciszka Stefczyka w Gdyni w sprawie KM 2735/12 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Skok im. Franiciszka Stefczyka Gdyni w sprawie KM 3013/12 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Pabianicach w sprawie KM 2696/13 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej ta KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Sygma Banque Societe Anonyme S.A. w sprawie KM 3974/13 - do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 633/15 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika- do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 3002/14 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika- do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 2818/14 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika- do toczącej się egzekucji do nieruchomości objętej tą KW; wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty we Wrocławiu w sprawie KM 2028/15 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości 129 265,67 zł (słownie: sto dwadzieścia dziewięć tysięcy dwieście sześćdziesiąt pięć 67/100 złotych) z tytułu kredytu udzielonego umową nr 109991 z dnia 16 marca 2009 roku, z terminem zapłaty do 30 czerwca 2029 roku na rzecz Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty, z siedzibą we Wrocławiu. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 90 485,97 (słownie: dziewięćdziesiąt tysięcy czterysta osiemdziesiąt pięć 97/100 złotych) z tytułu odsetek oraz innych należności wynikających z kredytu udzielonego na podstawie umowy nr 109991 z dnia 16 marca 2009 roku, z terminem zapłaty do 30 czerwca 2029 roku na rzecz Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty, z siedzibą we Wrocławiu. KM 2696/13 6
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu WC tereny zabudowy wielofunkcyjnej centrum. Strefa ścisłej ochrony konserwatorskiej. Mapa 1: Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Pabianic. Przeznaczenie terenów - wielofunkcyjna zabudowa centrum: usługi publiczne lub komercyjne o uciążliwości nieprzekraczającej granic obiektu, działki, jako podstawowe przeznaczenie terenu, usługi wbudowane w bryły budynków mieszkalnych o uciążliwości nieprzekraczającej granic lokalu, jako podstawowe przeznaczenie terenu, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, jako podstawowe przeznaczenie terenu, zabudowa mieszkaniowa typu śródmiejskiego w formie budynków wielorodzinnych kamienic, jako podstawowe przeznaczenie terenu, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w formie zabudowy wolnostojącej, bliźniaczej, szeregowej jako podstawowe przeznaczenie terenu, mieszkalnictwo zbiorowe, jako podstawowe przeznaczenie terenu, garaże i parkingi towarzyszące zabudowie mieszkaniowej i usługowej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu, urządzenia obsługi technicznej, jako dopuszczalne przeznaczenie terenu, wyklucza się prowadzenie działalności gospodarczej (produkcyjnej, przetwórczej, składowej) zarówno w budynkach, jak i poza nimi oraz przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko (z wyłączeniem sieci infrastruktury technicznej). KM 2696/13 7
5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w centralnej części miasta. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, najbliższa komunikacja miejska w odległości do 200-300 m, przy ulicy Zamkowej gdzie znajdują się przystanki autobusowe linii miejskich 260, 262, 265, D, T oraz linii tramwajowej nr 41, która to łączy Pabianice z Ksawerowem oraz Łodzią. Ulica Broniewskiego ma przebieg równoległy do ulicy Zamkowej zatem centralnej ulicy Pabianic i łączy się od wschodu z ulicą Wyszyńskiego, a od zachodu z ulicą Wyspiańskiego. Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal, znajdują się miejsca parkingowe, w pobliżu także siedziba Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, budynki mieszkalne wielorodzinne. Centrum Pabianic znajduje się w kierunku wschodnim od wycenianej nieruchomości. W sąsiedztwie znajdują się liczne punkty handlowo usługowe, market NETTO, linie komunikacji miejskiej autobusowe i tramwajowa. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. KM 2696/13 8
Wyceniany budynek jest budynkiem 12-kondygnacyjnym. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się także budynki wielorodzinne, pasy zieleni. Budynek jest nieocieplony, został oddany do użytku w 1985 roku, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej system OWT. Wyposażony jest w instalacje: centralna ciepła i zimna woda użytkowa, centralne ogrzewanie, gazowa, elektryczna, Azard, domofonowa, telekomunikacyjna. Zdjęcia 4-6: Budynek z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, klatka schodowa, drzwi wejściowe do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja V (IV piętro). Usytuowanie okien: północ - południe. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 3 pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z zapisami księgi wieczystej wynosi 60,95 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu: Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie wywiadu terenowego z sąsiadami oraz oględzin zewnętrznych, przyjęto założenie, iż standard wykończenia jest przeciętny (średni). Drzwi wejściowe do lokalu stalowe starego typu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że: Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. KM 2696/13 9
Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art. 151.1 UoGN o następującej treści: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154.1 UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 2696/13 10
6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną prawa własności do lokali wykończonych (rynek wtórny) stanowiących odrębne nieruchomości oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 80 tych (położone w bliskiej odległości od przedmiotu wyceny). Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - rodzaj budynku. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie, - technologia budowy i wiek budynku, - forma władania, (analiza rynku pokazała brak różnicy w wartości pomiędzy prawem SW a OW. - struktura lokalu (3 pokoje) został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 Rodzaj budynku Dobry Budynek V kondygnacyjny Średni Budynek XII kondygnacyjny 2 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Dobry Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, stolarka drzwiowa zewnętrzna i wewnętrzna wymieniona nowego typu, w lokalu wymienione parapety i grzejniki, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet lub gres ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze gres lub terakota, na ścianach glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak śladów użytkowania w lokalu. W lokalu wymienione KM 2696/13 11
instalacje na nowe. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont. 3 Piętro Średni Niski Bardzo Dobre Dobre Średnie Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od trzech do pięciu cech z poz. bdb jest niespełnionych. Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od sześciu cech z poz. bdb jest niespełnionych. Lokal w stanie do kapitalnego remontu. Materiały wykończeniowe typowej lub niskiej jakości. Zużycie techniczne materiałów powyżej 50%. Lokal położony na I lub II piętrze dla budynku V kondygnacyjnego. Pietra od I do III dla budynku XII kondygnacyjnego Lokal położony na III piętrze dla budynku V kondygnacyjnego. Piętra od IV do VII dla budynku XII kondygnacyjnego Lokal położony na parterze lub IV piętrze dla budynku V kondygnacyjnego. Lokal położony na parterze lub od VIII do ostatniego dla budynku XII kondygnacyjnego. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ostatni miesiąc, podobnie jak cały dobiegający końca 2015 rok, upłynął pod znakiem - dla jednych nużącej, dla innych wysoce pożądanej - stabilizacji cen na wtórnym rynku mieszkaniowym. Zmiany stawek ofertowych jakie obserwowaliśmy w największych polskich miastach były na tyle znikome, że nawet długi czas poszukiwania wymarzonego M pozostawał bez wpływu na koszt zakupu - wynika z analizy serwisu nieruchomości Morizon.pl. Średnie ceny ofertowe mieszkań wystawionych do sprzedaży w listopadzie były w 10 z 15 największych polskich miast wyższe, a w 8 minimalnie niższe niż w październiku. Z analizy serwisu Morizon.pl wynika, że po raz kolejny zmiany te można nazwać kosmetycznymi i uznać za potwierdzenie równowagi między podażą i popytem. Z grona 18 analizowanych miast tylko w 4 zmiany cen sięgnęły 1% lub więcej. W Poznaniu, Gdyni i Gorzowie Wlkp. stawki spadły - odpowiednio o 1%, 1,5% i 1,6%. Miesięczny, skokowy wzrost nastąpił natomiast w Rzeszowie w stolicy Podkarpacia średnia ofertowa wzrosła w porównaniu z październikiem o 2,7%. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Podsumowując mijający rok, można stwierdzić, że był on bardzo spokojny jeśli weźmiemy pod uwagę sytuację na rynku mieszkaniowym. Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i rozszerzenie zakresu programu Mieszkanie dla Młodych na rynek wtórny, KM 2696/13 12
które sprzyjają popytowi, równoważyła zwiększona podaż ofert na rynku pierwotnym. Ceny w ciągu 12 miesięcy (listopad 2014 listopad 2015) zmieniły się nieznacznie w 13 na 18 analizowanych przez Morizon.pl miast stawka za m2 wzrosła lub spadła o mniej niż 100 zł. Najlepszą miarą tego, że ceny pozostają stabilne są rynki mieszkaniowe w Warszawie i Krakowie - w obecnej i byłej stolicy średnie ceny mieszkań praktycznie pozostają takie same jak przed rokiem (spadki o 24 i 15 zł/m2). Nie bez znaczenia dla cen na rynku mieszkaniowym pozostaje rosnące grono klientów inwestujących w nieruchomości na wynajem. Ta bezpieczna i rokująca stałe zyski lokata kapitału staje się popularną alternatywą tak dla zakupu akcji na nieprzewidywalnej, zwłaszcza w okresie zmian politycznych, warszawskiej Giełdzie Papierów Wartościowych, jak i dla niskooprocentowanych lokat bankowych. Koniec roku to także zwiększona aktywność tych klientów, których dotknie wchodzący w życie od 1 stycznia wymóg posiadania 15% wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Znaczna część tych, dla których podwyższenie progu oznaczało zmniejszenie szans na zakup własnego M, zakończyła już proces poszukiwań i przystąpiła lub jeszcze przed Nowym Rokiem przystąpi do podpisania aktu notarialnego. Pozostali będą musieli sprostać wyzwaniu, spełniając już ostrzejsze warunki. Niezmiennie najbardziej poszukiwanym typem nieruchomości na polskim rynku są mieszkania 2-pokojowe położone w centralnych dzielnicach miasta. Pożądane cechy poszukiwanych mieszkań, to balkon, ogrzewanie miejskie, położenie w niskim budynku (do 4 pięter), ekspozycja południowozachodnia. Natomiast obserwujemy zwiększone zainteresowanie mieszkaniami nieco większymi, trzypokojowymi o powierzchni 55 m kw. 65 m kw. W przypadku działek pod budownictwo jednorodzinne poszukiwane są parcele o powierzchni zbliżonej do 1 000 mkw. Większość klientów biur nieruchomości poszukuje gruntów w cenach 100 250 tys. zł. Transakcje poza tym przedziałem cenowym są stosunkowo rzadkie w dużych aglomeracjach miejskich. Natomiast poza dużymi miastami, większość gruntów sprzedawanych jest w kwocie do 100 tys. zł. Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Komunikat o sytuacji społecznogospodarczej województwa łódzkiego w listopadzie 2015 r. Ostatnie dwa lata. Lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych o konstrukcji prefabrykowanej z lat 80- tych. Lokale, położone blisko centrum miasta i w jego okolicy, m.in. przy tej samej ulicy oraz w bliskim sąsiedztwie do przedmiotu wyceny. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje dotyczące praw własności do lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali na terenie miasta Pabianic. Lokale, położone blisko centrum miasta i w jego okolicy, m.in. przy tej samej ulicy oraz w bliskim sąsiedztwie do przedmiotu wyceny. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w listopadzie 2015 roku było o 2,0% wyższe w stosunku do listopada 2014 r. Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 10,1% i nie zmieniła się w stosunku do notowanej miesiąc wcześniej, natomiast w porównaniu z listopadem 2014 roku była niższa o 1,8 p. proc. Wzrost przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń brutto w sektorze przedsiębiorstw w ujęciu rocznym wyniósł 5,2%. W okresie styczeń listopad 2015 r., w porównaniu z analogicznym okresem 2014 r., wynagrodzenia wzrosły o 4,3%. W listopadzie niższe niż przed rokiem były m. in. ceny nabiału, pieczywa oraz mięs, natomiast wzrosły ceny owoców i warzyw, a także cukru oraz mąki. Niższe były ceny benzyny, oleju napędowego oraz usług transportowych (przejazd autobusem miejskim). Wzrosły natomiast ceny zaopatrzenia w zimną wodę z sieci wodociągowej, wywozu KM 2696/13 13
nieczystości w budynkach wielorodzinnych oraz centralnego ogrzewania. Na rynku rolnym województwa łódzkiego w listopadzie br. wyższe niż przed rokiem były przeciętne ceny skupu pszenicy, żyta, ziemniaków oraz żywca wołowego, niższe natomiast były ceny skupu żywca wieprzowego i drobiowego oraz mleka krowiego. Podobnie kształtowały się ceny na targowiskach, gdzie w skali roku odnotowano wzrost cen zbóż oraz ziemniaków jadalnych, natomiast odnotowano spadek cen żywca wieprzowego. Wartość produkcji sprzedanej przemysłu w listopadzie 2015 r. była o 4,0% (w cenach stałych) wyższa niż przed rokiem, a w okresie styczeń listopad, w stosunku do analogicznego okresu 2014 r., odnotowano jej wzrost o 3,8%. Wyższa niż przed rokiem była również wartość produkcji sprzedanej budownictwa (w cenach bieżących) o 5,4%, a w odniesieniu do jedenastu miesięcy 2014 r o 11,4%. Produkcja budowlano-montażowa w porównaniu z listopadem 2014 r. wzrosła o 2,5%, a w porównaniu z okresem styczeń listopad 2014 r. o 9,3% (w cenach bieżących). Liczba mieszkań oddanych do użytkowania była o 18,0% wyższa niż w listopadzie 2014 r. Od początku roku przekazano o 5,3% mieszkań więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Mieszkania te od- dano w ramach wszystkich form budownictwa. Wartość sprzedaży detalicznej w listopadzie 2015 r. była wyższa (w cenach bieżących) zarówno w ujęciu rocznym - o 16,1%, jak i w stosunku do notowanej w poprzednim miesiącu o 1,2%. Wartość sprzedaży hurtowej w jednostkach handlowych wzrosła, w stosunku do listopada ubiegłego roku, o 17,5%, natomiast w porównaniu z październikiem br. odnotowano jej spadek o 5,6%. Zachowania inwestorów Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ otoczenia może być nieistotny. Tak, więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania, z uwagi na wzięcie do porównań nieruchomości położonych w bliskim sąsiedztwie do przedmiotu wyceny wpływ cechy lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim stanie technicznym i standardzie wykończenia lokalu. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu stanu technicznego i standardu wykończenia lokalu waha się od 35%-60%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro, na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 15% oraz rodzaj budynku cecha na poziomie 25%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Takie cechy różnicujące jak otoczenie, wiek budynku, technologia budowy, forma władania, zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. KM 2696/13 14
Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami własności do lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz spółdzielcze własnościowe prawa do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku w mieście Pabianice: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: L.P. DATA ADRES PUM Cena Skoryg. Cena [m 2 PIĘTRO ] 1 [zł/m 2 ] 1 [zł/m 2 ] 1. 2015-08-24 Broniewskiego 61,30 8 1924,96 1 899,55 2. 2014-02-13 Konopnickiej 58,10 3 2065,40 1 973,90 3. 2015-02-24 Moniuszki 58,10 3 2099,83 2 017,31 4. 2015-09-10 Tkacka 60,80 parter 2220,39 2 204,18 5. 2014-09-11 Broniewskiego 60,95 8 2575,88 2 464,09 6. 2014-10-14 Wyszyńskiego 61,00 4 2622,95 2 509,90 7. 2014-10-14 Wyszyńskiego 61,00 4 2622,95 2 578,14 8. 2015-05-21 Moniuszki 60,80 3 2664,47 2 728,34 9. 2014-02-28 Broniewskiego 61,30 7 2854,81 2 838,36 10. 2015-03-04 Broniewskiego 60,95 4 2953,24 3 083,74 11. 2015-09-01 Tkacka 60,80 3 3116,78 3 105,69 C min - C max - Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku XII kondygnacyjnym, na VIII piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 61,30 m 2. Lokal trzypokojowy. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Broniewskiego, w bliskim sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajdują się punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku V kondygnacyjnym na III piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 60,80 m 2. Lokal trzypokojowy. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Tkackiej. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Blisko punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od grudnia 2013 roku na obszarze poddanym badaniu wśród transakcji kupna sprzedaży lokali trzypokojowych na terenie miasta Pabianic, trend zmian cen rynkowych odnotował spadek na poziomie -4,4%. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu prawami do lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. Należy zaznaczyć, że ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. KM 2696/13 15
Tabela nr 3 Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Cecha Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transakcji maksymalny - Vmax Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Rodzaj budynku 25% 1 2 1 2 0,000 0,250 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 60% 1 3 1 3 0,000 0,600 Piętro 15% 1 2 1 3 0,000 0,075 Razem 100% 1 899,55 3 105,69 0,000 0,925 Kd 1 900,00 Kg 3 203,00 Rozstęp estymowany 1 303,00 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego prawo własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W okresie badania cen zanotowano na rynku: C min est = 1 900,00 C max est = 3 203,00 C śr = 2 491,20 C max est /C śr = 1,2857 C min est /C śr = 0,7627 ΔC = C max est - C min est = 3 203,00 zł/m 2-1 900,00 zł/m 2 = 1 303,00 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy U I-MAX U I-MIN Rodzaj budynku 25% 0,3214 0,1907 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 60% 0,7714 0,4576 Piętro 15% 0,1929 0,1144 RAZEM 100% 1,2857 0,7627 Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech CECHA Rodzaj budynku Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro STAN DANEJ CECHY Dobry Średni 0,3214 0,1907 Dobry Średni Niski 0,7714 0,6145 0,4576 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1929 0,1537 0,1144 KM 2696/13 16
Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Rodzaj budynku Średni 0,1907 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Średni 0,6145 Piętro Dobre 0,1537 RAZEM 0,9589 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 2 388,81 PUM [m 2 ] 60,95 Wartość prawa do lokalu [zł] 145 597,97 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) W 1m 2 = 2 491,20 zł x 0,9589 W 1m 2 = 2 388,81 zł/m 2 Natomiast wartość rynkowa prawa własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W RL = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W RL = 60,95 m 2 x 2 388,81 zł/m 2 = 145 597,97 2 zł Wartość rynkowa prawa własności lokalu nr 55, stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Broniewskiego 3 wraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 części w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 22 grudnia 2015 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 145 600 zł słownie: sto czterdzieści pięć tysięcy sześćset złotych 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C. Zgodnie z art. 948. 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2696/13 17
W przypadku nieruchomości lokalowej, z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowiło prawo własności lokalu nr 55 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2015 roku, poz. 1892, z późn. zm.) wraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 w Pabianicach, oraz z udziałem w wysokości 6095/2008861 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Broniewskiego 3 w Pabianicach. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 55 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12 położonych w Pabianicach przy ul. Broniewskiego 3, która wynosi W RN = 145 600 zł. Jednakże stosując się do art. 948. 2. udział w wysokości 6095/2008861 w działce gruntu o łącznej powierzchni 1,9011 m 2, a zatem 57,68 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = 6 229,44 zł, co stanowi 4,3% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. 2. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. 3. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 4. Stosownie do 136 RCK, przy wycenie prawa własności do lokalu nr 55 przy ulicy Broniewskiego 3 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 24 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. 5. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały aktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. 6. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 7. Określono wartość prawa własności lokalu nr 55 stanowiacego odrębną nieruchomość wraz z częściami przynależnymi i udziałem w wysokości 6095/2008861 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 201/10, 201/11, 201/13, 203/12, położonego w Pabianicach przy ul. Broniewskiego 3, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 145 600 zł słownie: sto czterdzieści pięć tysięcy sześćset złotych 8. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 9. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. KM 2696/13 18
11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 22 grudnia 2015 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 22 grudnia 2015 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F 0017956. 11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 13. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2696/13 19