Analiza rynku, wybrane elementy przydatne. majątkowego

Transkrypt

1

2 Analiza rynku, wybrane elementy przydatne w czynnościach rzeczoznawcy majątkowego

3 Rynek lokalny rynek miasta i gminy Łódź na prawach powiatu. Łódź to miasto liczące ok 745 tysięcy mieszkańców oraz ponad milion w aglomeracji. Miasto jest obecnie trzecim największym ośrodkiem miejskim Polski po Warszawie i Krakowie.

4

5

6 Rejony administracyjne Łodzi BAŁUTY POLESIE ŚRÓDMIEŚCIE GÓRNA WIDZEW

7 Analiza została wykonana w oparciu o Bazę Danych o Rynku Nieruchomości pod patronatem ŁSRM, prowadzoną przez 65 Sygnatariuszy. Dla miasta Łodzi jest to baza kompletna, to znaczy, że z dokładnością do błędu wpisywania i pozyskiwania danych, zawiera wszystkie transakcje z badanego obszaru zawarte w określonym czasie. Na dzień wykonania niniejszej analizy baza zawiera 63 tys. rekordów. W bazie gromadzone są jedynie transakcje rynkowe kupna-sprzedaży nieruchomości. Kompletność bazy stanowi jej unikatową jakość.

8 Sporządzono analizę rynku wraz z badaniem cen transakcyjnych w okresie r. W analizie przedstawiono także porównanie podstawowych parametrów cenowych dla okresów 2010r. i 2011r.

9 Przedmiotem analizy jest rynek mieszkaniowy : a) Nieruchomości lokalowe z podziałem na rynek pierwotny i rynek wtórny. Transakcje stanowią przedmiot prawa własności oraz prawa własności i prawa u.w. do gruntu b) Grunty pod budownictwo mieszkaniowe rezydencjonalne i developerskie. Do tej kategorii gruntów zakwalifikowano grunty o powierzchni powyżej 2000 m 2. Wszystkie transakcje stanowią przedmiot prawa własności. c) Nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi Analizą objęto transakcje o powierzchni gruntu nie większej niż 2000 m 2.

10 NIERUCHOMOŚCI LOKALOWE MIESZKALNE Łącznie na przestrzeni r. odnotowano 3817 transakcji. Udział rynku wtórnego wyniósł ok.90% w stosunku do rynku pierwotnego stanowiącego ok.10%. Łódź Rynek nieruchomości lokalowych mieszkalnych r. 89,68% 10,32% Rynek pierwotny Rynek wtórny

11 Średnie ceny jednostkowe na rynku pierwotnym (stan developerski) są o ok. 25% wyższe od jednostkowych cen średnich na rynku wtórnym.

12 RYNEK PIERWOTNY Podstawę lokalnego rynku pierwotnego stanowi prawo własności do gruntu. Transakcje nieruchomościami powstającymi na gruncie we własności stanowią już ok.73% rynku.

13 Rozkład jednostkowych cen transakcyjnych r. Rozkład jednostkowych cen transakcyjnych r.

14 Trend czasowy 2010r.-2011r. - stabilny

15 Rozkład normalny jednostkowych cen transakcyjnych w okresie 2010r.-2011r. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: 769,50 Cena średnia: 4 765,89 Średnia = 4765,9 Śr -odch. = 3996,4 Śr + odch. = 5535,4 Min = 2223,8 Max = 8771, , , , , , , ,8

16 Udział w rynku pierwotnym nieruchomości lokalowych wg wielkości powierzchni użytkowej. Największy udział w rynku pierwotnym mają lokale o powierzchni z przedziału <60; 90> m2, bowiem stanowią prawie 50% rynku. Najmniejszy udział w rynku pierwotnym mają lokale o powierzchni <40 m2. Stanowią one poniżej 6% rynku. Nieruchomości lokalowe mieszkalne -rynek pierwotny r. Udział procentowy w rynku pierwotnym wg struktury powierzchni użytkowej 11,4 5,6 33,5 Pu<40m2-22 szt. 49,5 Pu<40; 60>m2-132 szt. Pu<60; 90>m2-195 szt. Pu>90m2-45 szt.

17 Zależność ceny średniej od powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych. Najwyższą cenę osiągają lokale o powierzchni w przedziale <40; 60>m2

18 RYNEK WTÓRNY Podstawę lokalnego rynku wtórnego stanowi prawo użytkowania wieczystego gruntu. Transakcje nieruchomościami na gruncie w prawie użytkowania wieczystego stanowią ok.71% lokalnego rynku.

19 Rozkład średnich cen jednostkowych w poszczególnych latach. Różnica w poziomie cen średnich pomiędzy 2010r. i 2011r. wyniosła zaledwie ok. 2,2%

20 Trend czasowy w poszczególnych latach analizy nie wpływa na kształtowanie cen transakcyjnych Nieruchomości lokalowe mieszkalne -rynek wtórny 2010r. Rozkład jednostkowych cen transakcyjnych (zł/m2pu) y = 0,2052x -4445,7 R² = 0,

21 Rozkład normalny jednostkowych cen transakcyjnych w okresie 2010r.-2011r. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: 873,16 Cena średnia: 3 804,63 Średnia = 3804,6 Śr -odch. = 2931,5 Śr + odch. = 4677,8 Min = 636,4 Max = 8771,7 586, , , , , , , , ,4

22 Udział w rynku wtórnym nieruchomości lokalowych wg wielkości powierzchni użytkowej. Największy udział w rynku wtórnym mają lokale o powierzchni z przedziału <40; 60> m 2. Stanowią one ok.43% rynku lokalnego. Nieruchomości lokalowe mieszkalne -rynek wtórny r. udział procentowy w rynku wtórnym wg struktury powierzchni uzytkowej 4,2 17,1 43,1 35,6 Pu<40m szt. Pu<40; 60>m2-1474szt. Pu<60;90>m2-585szt..Pu>90m2-144szt.

23 Zależność ceny średniej od powierzchni użytkowej. Najwyższą cenę osiągają lokale o powierzchni w przedziale <60; 90>m 2, a najniższą w przedziale poniżej 40m 2

24 Rynek wtórny z podziałem na obszary administracyjne potocznie nazywane dzielnicami. Największy udział w obrocie rynkowym mają nieruchomości lokalowe położone na terenie Bałut, bo ok.36%, a najmniejszy w dzielnicy Śródmieście. Stanowią one ok.10% lokalnego rynku wtórnego. Widzew 14,10% Nieruchomości lokalowe mieszkalne -rynek wtórny r. Udział procentowy w rynku wg dzielnic Śródmieście 9,80% Polesie 16,40% Górna 23,30% Bałuty 36,40% Bałuty Górna Polesie Śródmieście Widzew

25 Rozkład średnich cen jednostkowych w poszczególnych obszarach administracyjnych (dzielnicach). Najwyższe średnie ceny jednostkowe odnotowane zostały w Śródmieściu, a najniższe charakteryzują Polesie. Różnica wynosi zaledwie ok.7%.

26 NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE NIEZABUDOWANE Analizą objęto sprzedaż 100% udziałów w nieruchomościach. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od r. do r. to 536, w tym: r. 308 transakcji, 2011r. 228 transakcji Zauważalny jest spadek ilości transakcji w roku 2011 w stosunku do roku 2010 o ok. 35% Ilość transakcji r. 2011r.

27 Ilość transakcji zawartych w wyselekcjonowanych, najczęściej występujących na rynku, przedziałach powierzchni gruntu, jest zróżnicowana. Najwięcej transakcji zawarto w przedziale powierzchni 600 m m 2. Ilość transakcji w przedziałach powierzchni < >10000

28 Ilość transakcji z podziałem na rodzaj prawa przysługującego nieruchomości. Ilość transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego jest bardzo mała. W roku 2010 stanowiła 4% wszystkich transakcji, a w roku 2011 stanowiła 5% wszystkich transakcji =4% =96% 12=5% 216=95% r. 2011r.

29 W dalszej analizie uwzględniono tylko transakcje sprzedaży prawa własności. Ze wszystkich transakcji stanowiących przedmiot prawa własności wyselekcjonowano : 1. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. 2. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe rezydencjonalne i developerskie.

30 1. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Do tej kategorii gruntów zakwalifikowano grunty o powierzchni od 200 m 2 do 2000 m 2. Uznano, że grunty o powierzchni poniżej 200 m 2 nie nadają się pod zabudowę a grunty powyżej 2000 m 2 przeznaczone są pod zabudowę rezydencjonalną. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od r. do r. to 295, w tym : r r. 127

31 Zauważalny spadek ilość transakcji w roku 2011 w stosunku do 2010 roku o ok. 32%. Ilość transakcji r. 2011r.

32 Trend czasowy w badanym okresie był stabilny. Trend czasowy y = -2E-09x 4 + 0,0003x 3-18,041x x -5E+09 R² = 0, Średnia cena jednostkowa. Średnia cena w roku r. 2011r.

33 Rozkład normalny (Gaussa) przedstawia się następująco. Transakcje o cenach jednostkowych powyżej 303 zł/m 2 i poniżej 63 zł/m 2 wykraczają poza przedział ufności wyznaczony odchyleniem standardowym. Są to transakcje o charakterze specjalnym, nie odzwierciedlającym typowych zachowań uczestników rynku. Średnia cena wynosi 183 zł/m 2. Dominanta wynosi 154 zł/m 2. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: 119,97 Średnia = 183,0 Śr -odch. = 63,0 Śr + odch. = 303,0-40,0 60,0 160,0 260,0 360,0 460,0 560,0 660,0

34 Zależność ceny jednostkowej od powierzchni gruntu była nieznacznie zmienna. Generalnie za grunty o większej powierzchni płacone są nieco niższe ceny jednostkowe. Jednak dla różnych przedziałów powierzchni zależność ta jest różna Zależność ceny jednostkowej od powierzchni gruntu y = -2E-07x 4 + 0,0002x 3-0,0388x 2 + 2,9673x + 172,68 R² = 0,

35 Najwięcej transakcji zawarto na Widzewie, nieco mniej na Bałutach i na Górnej, a najmniej na Polesiu. Najwyższe ceny jednostkowe płacone były na Bałutach i na Polesiu, a najniższe płacone były na Górnej i na Widzewie Ilość transkacji w dzielnicach Średnie ceny w dzielnicach Bałuty Górna Polesie Widzew Śródmieście Bałuty Górna Polesie Widzew Śródmieście

36 2. Nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe rezydencjonalne i developerskie. Do tej kategorii gruntów zakwalifikowano grunty o powierzchni powyżej 2000 m 2. Wszystkie transakcje stanowią przedmiot prawa własności. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od r. do r. to 171, w tym : r r. 74

37 Zauważalny jest spadek ilość transakcji w roku 2011 w stosunku do roku 2010 o ok. 31%. 120 Ilość transakcji r. 2011r.

38 Trend czasowy w badanym okresie był stabilny, nieco malejący. Trend czasowy y = 8E-10x 4-0,0001x 3 + 8,0656x x + 2E+09 R² = 0, Średnia cena jednostkowa. Średnia w roku r. 2011r.

39 Rozkład normalny (Gaussa) przedstawia się następująco. Transakcje o cenach jednostkowych powyżej 206 zł/m 2 wykraczają poza przedział ufności wyznaczony odchyleniem standardowym. Są to transakcje o charakterze specjalnym, nie odzwierciedlającym typowych zachowań uczestników rynku. Średnia cena wynosi 98 zł/m 2. Dominanta wynosi 67 zł/m 2.

40 Zależność ceny jednostkowej od powierzchni gruntu nieznacznie zmienna. Generalnie za grunty o większej powierzchni płacone są nieco niższe ceny jednostkowe. Jednak dla różnych przedziałów powierzchni zależność ta jest różna Zależność ceny jednostkowej od powierzchni gruntu y = -1E-06x 4 + 0,0004x 3-0,0515x 2 + 1,8311x + 114,28 R² = 0,

41 Ilość transakcji i średnie ceny jednostkowe w poszczególnych dzielnicach miasta przedstawiają się następująco. Najwyższe ceny płacone są na Bałutach i na Polesiu. Najniższe ceny płacone są na Górnej i na Widzewie. Ilość transakcji w dzielnicach Bałuty Górna Polesie Widzew Śródmieście Średnie ceny w dzielnicach Bałuty Górna Polesie Widzew Śródmieście

42 NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWE ZABUDOWANE BUDYNKAMI MIESZKALNYMI JEDNORODZINNYMI Analizą objęto sprzedaż 100% udziałów w nieruchomości. Jako jednostkę porównawczą przyjęto całą zabudowaną nieruchomość. Analizą objęto transakcje o powierzchni gruntu nie większej niż 2000 m 2. Uznano, że transakcje o większej powierzchni gruntu mają już charakter rezydencjonalny. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od r. do r. to 366, w tym : -2010r r. 137

43 Zauważalny jest spadek ilość transakcji w roku 2011 w stosunku do roku 2010 o ok. 30%. 250 Ilość wszystkich transakcji r. 2011r.

44 W badanym okresie zanotowano 21 transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych starymi budynkami drewnianymi i 28 transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami murowanymi w stanie do kapitalnego remontu lub rozbiórki oraz 15 transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami w stanie surowym otwartym lub zamkniętym Ilość transakcji nieruchomościami zabudowanymi domami drewnianych r. 2011r. Szeregowe i bliźniacze Wolnostojące

45 Ilość transkacji nieruchomościami zabudowanymi domami do kapitalnego remontu lub rozbiórki r. 2011r. Szeregowe i bliźniacze Wolnostojące Ilość transakcji nieruchomościami zabudowanymi domami w stanie surowym otwartym lub zamkniętym r. 2011r. Wolnostojące Szeregowe i bliźniacze

46 W badanym okresie zanotowano 366 transakcji sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami wolnostojącymi oraz szeregowymi i bliźniaczymi. Transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych wolnostojącymi są dominujące na rynku transakcji, co stanowi 80% wszystkich transakcji. Transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami szeregowymi i bliźniaczymi stanowią 20% wszystkich transakcji.

47 Ilość transakcji z podziałem na rodzaj prawa przysługującego do gruntu. Ilość transakcji sprzedaży prawa użytkowania wieczystego jest mała. W roku 2010 stanowiła 12% wszystkich transakcji i w roku 2011 stanowiła także 12% wszystkich transakcji. Ilość transakcji sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa jest pomijalnie mała Ilość transakcji w rodzajach praw 2=1% 28=12% 0 199=87 17=12% % 120=88 % 2010r. 2011r. Spółdzielcze własnościowe prawo Użytkowanie wieczyste Własność

48 Dalszej analizie poddano nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi murowanymi, wykończonymi i użytkowanymi, stanowiące zarówno przedmiot prawa własności jak i prawa użytkowania wieczystego. Postąpiono tak z uwagi na fakt, że rynek nie rozróżnia w zauważalny sposób różnicy tych praw. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 1% są pomijalnie małe w kosztach utrzymania nieruchomości.

49 Transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie szeregowej i bliźniaczej. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od r. do r. to 62, w tym : -2010r r. 32

50 Rozkład normalny (Gaussa) przedstawia się następująco. Transakcje o cenach powyżej zł i poniżej zł wykraczają poza przedział ufności wyznaczony odchyleniem standardowym. Są to transakcje o charakterze specjalnym, nie odzwierciedlającym typowych zachowań uczestników rynku. Średnia cena wynosi zł. Dominanta wynosi zł. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: ,20 Średnia = ,2 Śr -odch. = ,0 Śr + odch. = , , , , , , , , ,0

51 Trend czasowy w badanym okresie był stabilny, nieznacznie malejący, a średnia w każdym roku zbliżona do siebie. Trend czasowy y = -3E-06x 4 + 0,5551x x 2 + 9E+08x -1E+13 R² = 0, Średnia w roku r. 2011r.

52 Transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie wolnostojącej. Całkowita ilość transakcji zanotowanych w okresie od r. do r. to 236, w tym : -2010r r. 82

53 Rozkład normalny (Gaussa) przedstawia się następująco. Transakcje o cenach powyżej zł i poniżej zł wykraczają poza przedział ufności wyznaczony odchyleniem standardowym. Są to transakcje o charakterze specjalnym, nie odzwierciedlającym typowych zachowań uczestników rynku. Średnia cena wynosi zł. Dominanta wynosi zł. Wykres rozkładu normalnego dla wybranych transakcji Odchylenie standardowe: ,22 Średnia = ,2 Śr -odch. = ,0 Śr + odch. = , , , , , , , ,0

54 Trend czasowy w badanym okresie był stabilny, a średnia w każdym roku zbliżona do siebie. Trend czasowy y = -5E-06x 4 + 0,7376x x 2 + 1E+09x -1E+13 R² = 0, Średnia w roku r. 2011r.

55 Przedstawiona analiza oparta jest wyłącznie na transakcjach kupna-sprzedaży. Tym właśnie różni się od wielu innych analiz publikowanych na różnych łamach. Odzwierciedla typowe zachowania uczestników rynku.

56 DZIĘKUJEMY ZA UWAGĘ Andrzej Zarychta Tomasz Cieślak