WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem operatu szacunkowego jest nieruchomość lokalowa objęta księgą wieczystą nr KR1P/00341712/1 lokal niemieszkalny (garaż wielostanowiskowy) nr 04 położony na kondygnacji 0 w budynku wielomieszkaniowym nr 84 przy ul. Władysława Żeleńskiego w Krakowie. Lokal składa się z 1. pomieszczenia garażu wielostanowiskowego o powierzchni użytkowej wynoszącej 548,00 m 2. W pomieszczeniu garażu wyznaczonych zostało 16. pojedynczych miejsc postojowych o powierzchniach: 15,31 m 2 (6. miejsc postojowych) oraz 16,73 m 2 (10. miejsc postojowych). Z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, wielkości 3015/10000 części. Dla nieruchomości wspólnej prowadzona jest księga wieczysta nr KR1P/00153315/3. 2. CEL WYCENY Celem operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej udziału wielkości 6550/25916 części w prawie własności ww. nieruchomości lokalowej dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. 3. ZAKRES WYCENY Zakres operatu obejmuje określenie wartości rynkowej udziału wielkości 6550/25916 części w prawie własności ww. nieruchomości lokalowej według stanu zagospodarowania i wyposażenia na dzień oględzin. 4. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU Data określenia wartości: 05.05.2016 r.
5. OSZACOWANA WARTOŚĆ RYNKOWA Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanej nieruchomości lokalowej, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samej nieruchomości wycenianej, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny wartość rynkową szacowanego udziału wielkości 6550/25916 części w prawie własności nieruchomości lokalowej (garaż wielostanowiskowy) określono w wysokości: 110 683 zł słownie: sto dziesięć tysięcy sześćset osiemdziesiąt trzy złote Na oszacowaną wartość udziału w nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem treści art. 948 2 kpc składają się: wartość składnika gruntowego: 49 782 zł, wartość budowli i innych urządzeń: 60 901 zł, przynależności: lokal nie posiada przynależności, pożytki: lokal nie jest przedmiotem najmu. Określono ponadto wartość rynkową przedmiotowego lokalu niemieszkalnego jako przedmiotu prawa własności w udziale wielkości 1/1 części, która wynosi: 438 000 zł słownie: czterysta trzydzieści osiem tysięcy złotych Na oszacowaną wartość nieruchomości lokalowej z uwzględnieniem treści art. 948 2 kpc składają się: wartość składnika gruntowego: 197 000 zł, wartość budowli i innych urządzeń: 241 000 zł, przynależności: lokal nie posiada przynależności, pożytki: lokal nie jest przedmiotem najmu.
Lokalizacja Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal niemieszkalny, położony jest w Krakowie przy ul. Władysława Żeleńskiego 84 w dzielnicy VI Bronowice. Dzielnica ta położona jest w skrajnie północno-zachodniej części miasta i graniczy od zachodu z obszarami powiatu krakowskiego. Odległość budynku od ścisłego centrum Krakowa wynosi ok. 8 km. Bronowice skomunikowane są ze śródmieściem przez dwujezdniową ul. Armii Krajowej, przebiegającą we wschodniej części dzielnicy. Z kolei wzdłuż północnej granicy biegnie ul. Pasternik odcinek dwujezdniowej drogi krajowej nr 79, stanowiącej północną obwodnicę Krakowa. Trasy te stanowią ważne szlaki komunikacyjne Krakowa; poza nimi na infrastrukturę komunikacyjną Bronowic składają się głównie drogi o znaczeniu lokalnym, w dużej części o charakterze wewnętrznych dróg na osiedlach mieszkaniowych. Przez centralną część dzielnicy przebiega ponadto linia kolejowa. Z obszaru dzielnicy można orientacyjnie wydzielić dwie części o odrębnym charakterze: wschodnią, graniczącą z dzielnicą Krowodrza, o wyższym stopniu urbanizacji i rozbudowanej infrastrukturze drogowej, z większym udziałem zabudowy wielorodzinnej oraz część centralno zachodnią, na którą składają się obszary mniej zurbanizowane, ze sporym odsetkiem terenów niezabudowanych oraz znaczącą przewagą zabudowy jednorodzinnej. Ponadto, w okolicy geograficznego centrum Bronowic, znajduje się spory obszar zabudowy komercyjnej, głównie handlowo-usługowej. Z kolei poza obszarem dzielnicy, jednakże bezpośrednio przy jej północno-wschodniej granicy (przy odcinku drogi krajowej nr 89), zlokalizowany jest kompleks handlowych obiektów wielkopowierzchniowych. Dzielnica posiada urbanistyczny charakter podmiejski tworzy go niższa przeciętna intensywność zabudowy, duży odsetek obiektów jednorodzinnych, obecność terenów niezabudowanych, infrastruktura drogowa (przeważnie) typu osiedlowego, wewnętrznego oraz mniejsza intensywność ruchu kołowego i pieszego i brak związanych z nim uciążliwości, charakterystycznych dla terenów śródmiejskich. Tereny podmiejskie stanowią atrakcyjną lokalizację dla inwestycji mieszkaniowych zgodnie z aktualnym trendem: w dzielnicach peryferyjnych Krakowa, jak również w miejscowościach powiatu krakowskiego ma miejsce intensywna aktywność deweloperska powstają zarówno budynki wznoszone przez inwestorów indywidualnych, jak również osiedla budowane przez deweloperów. Szacowana nieruchomość zlokalizowana jest w budynku położonym przy ul. Władysława Żeleńskiego ulica ta stanowi wąską asfaltową drogę o znaczeniu lokalnym, jest jednakże skrzyżowana w bezpośrednim pobliżu nieruchomości z drogą krajową nr 79. Wzdłuż ulicy usytuowane są głównie budynki mieszkalne jednorodzinne. Bezpośrednio przy budynku nr 84 trwa aktualnie budowa budynku o charakterze komercyjnym. Okolica jest spokojna, posesje posiadają duże i zagospodarowane ogrody i zieleńce przydomowe. Hałas uliczny drogi krajowej nr 79 słyszalny, jednakże nie uciążliwy. Występują pewne uciążliwości związane z ruchem lotniczym związanym z niedaleką lokalizacją lotniska w Balicach.
Fragment planu miasta Krakowa z oznaczeniem położenia dzielnicy Bronowice Fragmenty map z oznaczeniem lokalizacji przedmiotowej nieruchomości
źródło: openstreetmap.org źródło: geoportal.gov.pl
Opis budynku i lokalu Opis budynku Adres ul. Władysława Żeleńskiego 84 Rok budowy Liczba kondygnacji Technologia budowy Zarządca 2004 uwaga: podany rok budowy jest datą faktycznego zakończenia robót budowlanych; dla przedmiotowego budynku nie została jednakże wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowania; pomimo to budynek jest użytkowany od daty zakończenia robót. 3 piętra, poddasze oraz kondygnacja zerowa, na której znajduje się lokal garażowy; budynek posiada dwie klatki schodowe oraz wjazd do lokalu garażowego. budynek posadowiony na ławach żelbetowych, murowany z pustaka; stropy żelbetowe, dach kryty dachówką; elewacja ocieplona. Zespół Zarządców Nieruchomości WAM sp. z o.o., ul. Montelupich 3, Kraków Ocena stanu technicznego budynku W wyniku przeprowadzonej oceny, a także kierując się informacjami o dokonanych naprawach, remontach, stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako dobry. Opis lokalu Przedmiotowy lokal oznaczony numerem 04 znajduje się na kondygnacji zerowej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nr 84 położonym w Krakowie przy ul. Władysława Żeleńskiego 84. Podstawowe dane dotyczące lokalu: przeznaczenie lokalu w księdze wieczystej określone zostało jako lokal niemieszkalny; zgodnie z danymi księgi wieczystej lokal składa się z jednej izby, tj. pomieszczenia garażu wielostanowiskowego; zgodnie z danymi księgi wieczystej powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 548,00 m 2 ; podczas oględzin lokalu dokonano pomiaru jego powierzchni, który potwierdza dane ujawnione w księdze wieczystej; wjazd do lokalu następuje bezpośrednio przez automatyczną bramę wjazdową znajdującą się po wschodniej stronie budynku (od strony zaplecza); ponadto dostęp do lokalu możliwy jest z dwóch wejść prowadzących z klatek schodowych budynku; obrys granic zewnętrznych lokalu zbliżony do prostokątnego, przy czym jego północna granica wyznaczana jest przez występujące przegrody pomieszczeń klatek schodowych oraz kotłowni; w lokalu znajduje się siedem podpór stropu; Układ funkcjonalny lokalu: Przedmiotowy lokal składa się z jednego pomieszczenia garażu wielostanowiskowego; w lokalu brak trwałych przegród wewnętrznych; centralna część lokalu pełni funkcję ciągu komunikacyjnego; wzdłuż dłuższych boków lokalu znajdują miejsca wykorzystywane przez współwłaścicieli lokalu jako miejsca postojowe (obszar jednego z miejsc został ogrodzony stalową kratą i wykorzystywany jest na cele gospodarcze); układ lokalu pozwala na wyznaczenie 16. miejsc postojowych o powierzchni 15,31 oraz 16,73 m 2 ; Uwaga: przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość lokalowa (lokal niemieszkalny stanowiący garaż wielostanowiskowy), zaś zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej udziału wielkości 6550/25916 części w prawie własności ww. nieruchomości, przysługującego jednemu ze współwłaścicieli. Należy podkreślić, że chociaż przedmiotowy lokal niemieszkalny pozwala na wyznaczenie w nim szeregu miejsc postojowych, które będą odrębnie użytkowane przez współwłaścicieli lokalu zgodnie z
zasadami typowego współżycia, to fakt ten nie oznacza, iż poszczególne miejsca postojowe stanowią same w sobie odrębne nieruchomości, które mogłyby być również odrębnymi przedmiotami wyceny. A. Cisek w komentarzu do Kodeksu cywilnego (Kodeks cywilny. Komentarz, E. Gniewek (red.), C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 339) wskazuje w tej kwestii, że: Najistotniejszą cechą charakterystyczną współwłasności jest jednak to, iż prawo własności przysługuje niepodzielnie kilku osobom i bez znaczenia jest czy przedmiotem współwłasności jest rzecz podzielna, czy też nie (to może mieć znaczenie tylko przy zniesieniu współwłasności). Oznacza to, iż żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do fizycznie wydzielonej części rzeczy. Przeciwnie, każdy ze współwłaścicieli ma prawo do całej rzeczy ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli. [podkr. moje]. Zatem nawet jeżeli w odrębnej dokumentacji (np. architektoniczno-budowlanej) w lokalu garażowym stanowiącym odrębną nieruchomość lokalową wyznaczone zostały miejsca postojowe przeznaczone do wyłącznego użytku, to nie są one w rozumieniu przepisów prawa przypisane konkretnym osobom (współwłaścicielom lokalu), ale stanowią niesamodzielne części lokalu, w którego własności współwłaściciele posiadają udziały. Powyższa uwaga została zamieszczona w celu jednoznacznego opisu stanu prawnego szacowanego udziału w prawie własności przedmiotowego lokalu. Dodatkowo zamieszczono kopię rzutu udostępnionego przez przedstawiciela Zarządcy nieruchomości, przedstawiającego kondygnację zerową budynku wraz ze znajdującym się na niej lokalem garażu wielostanowiskowego, udostępniony przez przedstawiciela Zarządcy nieruchomości. Na rzucie oznaczono usytuowanie wyznaczonych funkcjonalnie miejsc postojowych w garażu, przy czym kolorem niebieskim wskazano cztery miejsca, które przypisane są współwłaścicielowi nieruchomości w udziale nr 18 wynoszącym 6550/25916 części (tj. dłużnikowi w postępowaniu egzekucyjnym, na potrzeby którego dokonuje się niniejszej wyceny). Należy przy tym podkreślić, że takie oznaczenie miejsc nie stanowi ich prawnego wydzielenia i nie zmienia zakresu niniejszej wyceny (obejmującej oszacowanie udziału w prawie własności całej nieruchomości lokalowej).
Faktem jest jednocześnie, że ze względu na funkcję przedmiotowego lokalu korzystanie z niego polega na użytkowaniu pojedynczych miejsc postojowych: w przedmiotowym lokalu wyznaczyć można dla potrzeb jego racjonalnego użytkowania 16. stref stanowiących miejsca postojowe, jak również główny ciąg komunikacyjny zapewniający dostęp do tych miejsc. Stan wykończeniowy lokalu: Przedmiotowy lokal niemieszkalny posiada malarskie powłoki ścienne i sufitowe oraz przemysłową posadzkę betonową i znajduje się w typowym standardzie wykończeniowym charakterystycznym dla pomieszczeń garażowym. W lokalu brak stolarki okiennej. Brama wjazdowa do garażu automatyczna. Lokal jest wyposażony w instalację elektryczną.
Dokumentacja fotograficzna Budynek przy ul. Władysława Żeleńskiego 84 Widok od strony ul. W. Żeleńskiego Północna elewacja budynku Wschodnia elewacja budynku z bramą wjazdową do lokalu garażowego
Otoczenie budynku
Lokal garażowy nr 04