WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis nieruchomości Nieruchomość gruntowa, zabudowana, położona przy ul. Parkowej 31, w miejscowości Ryczów, gmina Spytkowice, powiat Wadowicki, województwo małopolskie. Nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr: 1655 o powierzchni 0,1033 ha Nieruchomość objęta księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Wadowicach nr KR1W/00037563/2 Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej z usługami MM Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w przeciętnym stanie technicznym, niskim standardzie wykończenia, powierzchnia użytkowa ok. 160m 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach. Oszacowana wartość nieruchomości W = 283 000 zł Słownie: dwieście osiemdziesiąt trzy tysiące w tym wartość gruntu W = 31 000 zł Autor operatu Data sporządzenia operatu 18. 08. 2016 roku Strona 2 z 22
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położona przy ul. Parkowej 31, w miejscowości Ryczów, gmina Spytkowice, powiat wadowicki, województwo małopolskie. 1.2.Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów i w księdze wieczystej - Nazwa jednostki ewidencyjnej: Spytkowice - Nazwa obrębu: 0004 - Ryczów - Numer ewidencyjny działek gruntowych, powierzchnie, nr księgi wieczystej: L.p. Działka nr powierzchnia [m2] użytek stan księga wieczysta 1 1655 1033 RIVa, B zabudowana KR1W/00037563/2 - Budynki, będące częścią składową nieruchomości funkcja rok budowy pow. zabud. [m 2 ] pow. użytk [m 2 ] działka 1 mieszkalny 1993 113 90 1655 1.3. Zakres wyceny nieruchomości i jej uwarunkowania prawne Zakresem wyceny jest objęta nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jako przedmiot prawa własności. Dodatkowo zostanie obliczona zostanie wartość gruntu, aby zobrazować wartość części składowych nieruchomości. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, która będzie wykorzystana w postępowaniu egzekucyjnym przez komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym w Wadowicach, Sygn. akt KM 249/16 Strona 3 z 22
Lokalizacja i czynniki środowiskowe Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Ryczów. Miejscowość jest jedną z wsi gminy Spytkowice o powierzchni około 10km 2. Przez wieś przebiega droga krajowa nr 44 (Gliwice - Oświęcim - Skawina - Kraków) i linia kolejowa relacji Kraków - Oświęcim. Na północnym krańcu wsi, przez przysiółek o nazwie Chałupki przepływa rzeka Wisła. Ryczów podzielony jest na dwie części. Południowa leży w obrębie Pogórza Wielickiego, północna zaś w dolinie Wisły (Brama Krakowska). Najwyższy punkt wsi to około 345m n.p.m. a najniższy jest położony o prawie 100m niżej. Ryczów jest oddalony od Sytkowic 4km, od Zatora 9km, od Wadowic 15km, od Skawiny 21km, od Oświęcimia 25km, od Krakowa 34km. Gmina Spytkowice położona jest w Kotlinie Oświęcimskiej, pomiędzy Wisłą a Skawą. W jej skład wchodzi 5 miejscowości: Bachowice, Ryczów, Spytkowice, Miejsce i Lipowa. Obszar gminy ma powierzchnię 47 km 2, z czego 71% zajmują użytki rolne, a 10% użytki leśne. Gminę zamieszkuje ok. 9 tys. osób. Na terenie miejscowości Ryczów znajduje się Szkoła Podstawowa i Gimnazjum. W miejscowości działa Klub Sportowy Orzeł Ryczów. Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w okolicach centrum Ryczowa, w odległości ok. 200m na południe od szkoły i 600m od kościoła, oraz w odległości ok. 3 km na południowy wschód centrum Spytkowic. Strona 5 z 22
Najbliższe sąsiedztwo działki: - tereny zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi -tereny niezabudowana użytkowane rolniczo Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej Wyceniana nieruchomość gruntowa ma kształt regularny o wymiarach ok. 70 x 16m. Strona 6 z 22
Teren nieruchomości jest równy, z niewielkim spadkiem w kierunku północnym. Nieruchomość jest centralnie zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, na pozostałej części terenu urządzono trawnik, oraz utwardzono podjazd do drogi. Teren nieruchomości jest nieodrodzony. Nieruchomość jest usytuowana przy drodze gminnej, o nawierzchni tłuczniowe, na którą ma urządzony wjazd, droga po ok. 600m łączy się z droga krajową nr 44 Oświęcim - Skawina. Nieruchomość jest uzbrojona w sieć wodociągową i energetyczną, z których wykonano przyłącza do budynku> Wzdłuż drogi biegnie również gazociąg, w okolicy brak sieci kanalizacji sanitarnej Strona 7 z 22
5.3. Opis części składowych gruntu BUDYNEK MIESZKALNY JEDNORODZINNY Stanowiący część składową nieruchomości budynek mieszkalny jest wolnostojący, dwukondygnacyjny, częściowo podpiwniczony, z poddaszem nieużytkowym (strych). Budynek został budowany w latach 90 XX wieku, na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę nr NB 831/127/88 z dn. 08.08.1988r, dłużnik oświadczył, że został dopuszczony do użytkowania przez organy Nadzoru Budowlanego. Wyceniany budynek ma w rzucie wymiary ok. 10 x 11m i wysokość ok. 11m. KONSTRUKCJA I WYKOŃCZENIE Fundamenty: Ściany konstrukcyjne: Stropy: Schody: Dach Pokrycie dachu: Obróbki betonowe murowane z bloczków pianobetonowych żelbetowe monolityczne żelbetowe monolityczne dwuspadowy o nachyleniu ok. 35 stopni, konstrukcja drewniana Eternit falisty rynny, rury spustowe PCV, obróbki z blachy stalowej Strona 8 z 22
blacharskie: Elewacja: wykończenie ścian i sufitów Okładziny ścian: Posadzki: Stolarka okienna : Stolarka drzwiowa: Instalacje: ocynkowanej Docieplona styropianem i wykończona tynkiem cienkowarstwowym tynk cementowo wapienny Panele ścienne korytarzu, w łazience i kuchni płytki ceramiczne, pozostałe pomalowane farbą emulsyjną. wykładzina PCV na posadzce cementowej, panele podłogowe i płytki ceramiczne drewniana zespolona i skrzynkowa, PCV drzwi zewnętrzne drewniane, wewnętrzne płycinowe elektryczna, wodna, kanalizacyjna, c.o. zasilana z kotła na paliwo stałe, grzejniki stalowe Strona 9 z 22
STAN TECHNICZNY Stan techniczny budynku ocenia się jako przeciętny. Budynek był wybudowany na początku lat 90 XX wieku, na dzień oględzin na piętrze brakuje niektórych elementów wykończeniowych tj: wykończenie łazienki, posadzek, grzejników, oraz balustrad na balkonie. Nie zaobserwowano uszkodzeń w elementach konstrukcyjnych budynku. Pokrycie dachu jest słabej jakości i pojawiają się niewielkie przecieki, pęknięciu uległ również komin na poddaszu. Część stolarki okiennej drewnianej jest zniszczona i kwalifikuje się do wymiany. W czasie oględzin stwierdzono niski standard wykończenia. Biorąc pod uwagę liczbę lat użytkowania budynku, jakość użytych materiałów konstrukcyjnych i wykończeniowych, oraz potencjalny czasu trwałości technicznej budynku łączne zużycie techniczne budynku określam na ok. 35%. FUNKCJONALNOŚĆ Funkcjonalność budynku jest dobra, ponieważ spełnia wymogi, dla jakich został zaprojektowany i nie odbiega znacznie od aktualnych trendów architektonicznych dla Strona 10 z 22
budynków tego typu. Budynek posiada trzy naziemne kondygnacje użytkowe. Rozkład pomieszczeń jest następujący: PARTER h=2,60m l.p. nazwa pomieszczenia powierzchnia (m 2 ) 1 pokój 31,09 2 kuchnia 16,14 3 pokój 12,74 4 łazienka 5,83 5 pokój 9,30 6 korytarz 5,79 7 ganek 2,18 razem 83,07 SZKIC UKŁADU POMIESZCZEŃ Strona 11 z 22
PIĘTRO h=2,60m l.p. nazwa pomieszczenia powierzchnia (m 2 ) 1 pokój 27,94 2 kuchnia 16,18 3 pokój 13,74 4 łazienka 5,69 5 pokój 9,35 6 korytarz 6,94 razem 79,84 SZKIC UKŁADU POMIESZCZEŃ Powierzchnia użytkowa budynku obliczona na podstawie pomiarów bezpośrednich, zgodnie Polską Normą PN ISO - 9836 wynosi: P= 162,91 m 2 Strona 12 z 22
Budynek posiada jedno główne wejście przez ganek na poziomie parteru od strony wschodniej. Dodatkowo do budynku można się dostać poprzez garaż. Na każdej kondygnacji znajduje się korytarz, z którego jest bezpośredni dostęp do poszczególnych pomieszczeń. Komunikację pomiędzy kondygnacjami zapewnia klatka schodowa. Na elewacji południowej, na poziomie piętra znajduje się balkon. W częściowym podpiwniczeniu zlokalizowany jest ponadto garaż oraz kotłownia ze składem opału, które z uwagi na swoją funkcję nie zostały uwzględnione przy obliczaniu powierzchni użytkowej budynku. Budynek posiada średnią powierzchnię użytkową, odpowiednią izolację cieplną przegród zewnętrznych, częściowo szczelna stolarkę zewnętrzna oraz sprawny system centralnego ogrzewania, co sprawia, że energooszczędność budynku jest na dobrym poziomie. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Przeznaczenie urbanistyczne nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy Spytkowice, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Spytkowice nr XVI/124/04 z dn. 12.02.2004r. Według tego planu przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenie: Strona 13 z 22
MM tereny zabudowy mieszkaniowej z usługami: 1) przeznaczenie podstawowe pod: a) zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową z usługami wbudowanymi lub przybudowanymi do budynków mieszkalnych, b) zabudowę usługową: obiekty i urządzenia służące realizacji celów publicznych oraz obiekty i urządzenia usług komercyjnych, 2) przeznaczenie dopuszczalne pod: a) obiekty i urządzenia związane z nieuciążliwą wytwórczością i rzemiosłem, b) garaże i inne pomocnicze obiekty gospodarcze mieszkalnictwa i usług wbudowane lub przybudowane do budynków mieszkalnych bądź w budynkach wolno stojących, c) ulice i drogi dojazdowe, miejsca postojowe, ciągi piesze i rowerowe, d) zieleń urządzona: skwery i zieleńce, e) obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej. W granicach terenów MM obowiązuje zakaz lokalizacji: 1) zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, 2) obiektów wytwórczości i rzemiosła produkcyjnego oraz innych obiektów i urządzeń uciążliwych, których potencjalna uciążliwość wykracza poza granice terenu, do którego odnosi się tytuł prawny. Ustala się następujące zasady zabudowy i zagospodarowania terenów MM 1) utrzymuje się istniejącą zabudowę z możliwością jej modernizacji, rozbudowy i przebudowy z zachowaniem warunków określonych w p. 2), 3), 4), 2) obiekty gospodarcze mogą być realizowane jako dobudowane lub wolnostojące, 3) na wyznaczonych terenach budowlanych dopuszcza się wprowadzenie funkcji uzupełniających, np. usług, rzemiosła pod warunkiem prowadzenia działalności nieuciążliwej, zamykającej się w granicach działki, 4) wskaźnik intensywności zabudowy nie może przekroczyć 0,30, 5) w granicach terenów MM obowiązuje zakaz lokalizacji zabudowy mieszkaniowej w układzie szeregowym. Na obszarze MM ustala się następujące zasady kształtowania zabudowy: 1) forma architektoniczna budynków mieszkalnych i usługowych powinna spełniać następujące wymagania: a) dopuszcza się budynki do 1,5 kondygnacji z możliwością użytkowania poddasza, b) zaleca się stosowanie zwartej, prostej bryły budynku w rzucie wydłużonego prostokąta, c) wysokość budynku nie powinna być większa niż 7 m, Strona 14 z 22
d) dachy nowych oraz nadbudowywanych i przebudowywanych budynków należy wznosić jako dwuspadowe, symetryczne, o kącie nachylenia połaci 30 0 45 0 z dopuszczeniem dachów wielospadowych, e) kolorystyka dachów powinna być utrzymana w kolorze czerwonobrązowym, czerwono-ceglastym, brązowym, ciemnozielonym, f) poddasza mogą być doświetlone oknami połaciowymi, 2) wielkość działki pod nową zabudowę ustala się na minimalną wielkość 10a, 10. WYNIK KOŃCOWY WYCENY Na podstawie wykonanej analizy rynku podobnych do wycenianej oraz na podstawie wykonanych obliczeń w podejściu porównawczym, ustalono, że aktualna wartość rynkowa nieruchomość gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, położonej przy u. Parkowej 31, w miejscowości Ryczów, wynosi: W = 283 000 zł Słownie: dwieście osiemdziesiąt trzy tysiące w tym wartość gruntu W = 31 000 zł Otrzymane wartości uwzględniają cechy rynkowe nieruchomości oraz aktualne trendy na rynku nieruchomości w konkretnych lokalizacjach. Obliczona wartość jednostkowa nieruchomości zabudowanej sytuuje się nieco poniżej średnich cen transakcyjnych notowanych na rynku nieruchomości podobnych, głównie z uwagi na stan techniczny budynku, oraz brak zagospodarowania terenu przyległego. 12. ZAŁĄCZNIKI 1. wypis z księgi wieczystej, 2. informacja z rejestru gruntów, 3. mapa ewidencyjna, Wadowice, dnia 18 sierpnia 2016r Strona 15 z 22
Zgodność odpisu z ewidencją gruntów na podstawie art. 155 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poświadcza się: Wadowice dn. 13.08.2016 r. Strona 21 z 22
MAPA EWIDENCYJNA Zgodność wyrysu z mapą ewidencyjną gruntów na podstawie art. 155 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poświadcza się: Wadowice dn. 13.08.2016 r. Strona 22 z 22