ABM PRZEDSIĘBIORSTWO PRODUKCYJNO-USŁUGOWO-HANDLOWE Sp.z o.o. 35-116 Rzeszów, ul.rataja 22 / 4 tel. / fax ( 0 17 ) 85 68 953 O P E R A T S Z A C U N K O W Y wyceny lokalu mieszkalnego numer 4 położonego w budynku numer 9 przy ulicy Dojazd Staroniwa w Rzeszowie, dla którego jest prowadzona księga wieczysta RZ1Z/00140964/4, oraz związanego z lokalem udziału w nieruchomości wspólnej, dla której jest prowadzona księga wieczysta RZ1Z/00108604/7. Zlecający wycenę: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie Andrzej Kopacz - sygn. akt Km 1577/10, Km 1479/13, Km 1530/13, Km 1586/13, dłużnik: Kucab Zbigniew. Wartość lokalu mieszkalnego określona w poziomie cen z dnia 30 kwietnia 2014 roku wynosi: 198.000,00 zł Słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt osiem tysięcy. Wartość udziału stanowiącego 1/2 część lokalu mieszkalnego wynosi: (1/2) x 198.000,00 zł = 99.000,00 zł, słownie złotych: dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy. Data sporządzenia operatu: 30 kwietnia 2014 r. Wyciąg z operatu szacunkowego wyceny nieruchomości
2 Oznaczenie nieruchomości: lokal mieszkalny położony w Rzeszowie przy ulicy Dojazd Staroniwa, numer budynku 9, numer lokalu 4. Opis nieruchomości: lokal składa się z pomieszczeń o powierzchni użytkowej 59,10 m 2, to jest: kuchni o powierzchni 14,60 m 2, spiżarki o powierzchni 1,30 m 2, przedpokoju o powierzchni 4,80 m 2, pokoju przechodniego o powierzchni 21,70 m 2, pokoju o powierzchni 16,70 m 2, pokoje są bez balkonu, lokal jest usytuowany na parterze, do lokalu przynależy w.c. o powierzchni 0,90 m 2 znajdujące się na parterze w odległości około 5 m od drzwi wejściowych do lokalu, oraz piwnica o powierzchni 17,70 m 2, pomieszczenie w.c. jest przynależne tylko do lokalu mieszkalnego nr 4, łączna powierzchnia lokalu mieszkalnego nr 4 i pomieszczeń przynależnych wynosi 77,70 m 2. Dla lokalu Sąd Rejonowy w Rzeszowie VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą RZ1Z/00140964/4. Z własnością lokalu związany jest udział wynoszący 777/9888 części w nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą RZ1Z/00108604/7, którą stanowi działka nr 874/5 o powierzchni 0,2273 ha oraz budynek mieszkalny wielorodzinny. Zarządcą nieruchomości jest Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych w Rzeszowie. Zakres wyceny: prawo własności do lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Cel wyceny: określenie wartości 1/2 części lokalu mieszkalnego do sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym. Wartość lokalu mieszkalnego określona w poziomie cen z dnia 30 kwietnia 2014 roku wynosi: 1 Lokal mieszkalny 176.000,00 zł 2 Udział w działce 874/5 22.000,00 zł Razem 198.000,00 zł Słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt osiem tysięcy. Wartość udziału stanowiącego 1/2 część lokalu mieszkalnego wynosi: (1/2) x 198.000,00 zł = 99.000,00 zł, słownie złotych: dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy. Wartość nie zawiera podatku VAT oraz innych podatków i opłat, które potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem, nie jest pomniejszona o hipotekę i koszty egzekucji. Data sporządzenia operatu: 30 kwietnia 2014 r. S P I S T R E Ś C I I. Dane formalne str. 4 1. Przedmiot wyceny str. 4 2. Zakres wyceny str. 4 3. Cel wyceny str. 4
3 4. Podstawa formalna, prawna i metodologiczna wyceny str. 4 5. Źródła informacji o nieruchomości str. 4 6. Daty istotne dla operatu szacunkowego str. 4 II. Opis nieruchomości str. 5 1. Stan użytkowy str. 5 2. Stan prawny str. 5 III. Wycena nieruchomości str. 6 1. Określenie wartości nieruchomości jako całości str. 7 2. Określenie wartości składników nieruchomości str. 11 IV. Klauzule publikacji, wykorzystania i ograniczeń str. 12 V. Załączniki str. 13 I. Dane formalne 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny numer 4 położony w budynku numer 9 przy ulicy Dojazd Staroniwa w Rzeszowie, dla którego Sąd Rejonowy w Rzeszowie VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą RZ1Z/00140964/4, oraz związany z lokalem udział w nieruchomości wspólnej, dla której jest prowadzona księga wieczysta RZ1Z/00108604/7.
4 2. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności do lokalu mieszkalnego wraz nieruchomości wspólnej. z udziałem w 3. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości 1/2 części lokalu mieszkalnego postępowaniu egzekucyjnym. do sprzedaży w 4. Podstawa formalna, prawna i metodologiczna wyceny Postanowienie Komornika z dnia 05.03.2014 r. Ustawa z dnia 17.11. 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. wyceny 5. Źródła informacji o nieruchomości Oględziny nieruchomości. Odpis księgi wieczystej lokalu i nieruchomości wspólnej. Wypis z rejestru gruntów. Mapa ewidencyjna. Mapa zasadnicza. 6. Daty istotne dla operatu szacunkowego Data przeprowadzenia oględzin nieruchomości: 28 marca 2014 r. Data, na którą określono stan nieruchomości: 28 marca 2014 r. Data, na którą określono wartość nieruchomości: 30 kwietnia 2014 r. Data sporządzenia operatu: 30 kwietnia 2014 r. II. Opis nieruchomości 1. Stan użytkowy Lokal mieszkalny nr 4 położony w Rzeszowie przy ulicy Dojazd Staroniwa nr 9 składa się z pomieszczeń o powierzchni użytkowej 59,10 m 2, to jest: kuchni o powierzchni 14,60 m 2, spiżarki o powierzchni 1,30 m 2, przedpokoju o powierzchni 4,80 m 2, pokoju przechodniego o powierzchni 21,70 m 2, pokoju o powierzchni 16,70 m 2, pokoje są bez balkonu. Lokal jest usytuowany na parterze, to jest na 1 kondygnacji nadziemnej budynku. Do lokalu przynależy w.c. o powierzchni 0,90 m 2 znajdujące się na parterze w odległości około 5 m od drzwi wejściowych do lokalu, oraz piwnica o powierzchni 17,70 m 2. Pomieszczenie w.c. jest przynależne tylko do lokalu mieszkalnego
nr 4. Łączna powierzchnia lokalu mieszkalnego nr 4 i pomieszczeń przynależnych wynosi 77,70 m 2. Wysokość pomieszczeń lokalu mieszkalnego wynosi od 3,09 m do 3,14 m. Lokal jest wyposażony w instalację elektryczną, instalację wodociągową - zimnej wody i centralnej ciepłej wody, instalację kanalizacji sanitarnej, centralne ogrzewanie zasilane z sieci miejskiej, indywidualne liczniki zużycia prądu, zimnej wody, ciepłej wody, w kuchni znajduje się kuchnia gazowa na gaz z butli, zlew, wanna, pralka. Wykończenie lokalu: - okna drewniane skrzynkowe około 5-letnie, drzwi drewniane, - tynki gładkie malowane, w kuchni przy zlewie, wannie i kuchni gazowej na gaz z butli ściany są wyłożone płytkami glazurowanymi, - podłogi: w kuchni płytki na wylewce, w przedpokoju i pokojach panele na podłodze z desek, w spiżarce beton przykryty wykładziną PCW. Wykończenie lokalu jest w dobrym stanie. W w.c. ściany są wyłożone płytą drewnopochodną, posadzka jest cementowa. W piwnicy przynależnej do mieszkania nie ma posadzki, na korytarzu jest posadzka betonowa. Budynek przy ulicy Dojazd Staroniwa nr 9 znajduje się w Rzeszowie-Śródmieściu, obrębie ewidencyjnym nr 207, na działce nr 874/5 o powierzchni 0,2206 ha. Jest murowany, z wysokim dachem pokrytym blachodachówką, 3,5-kondygnacyjny, podpiwniczony, 1-klatkowy, o powierzchni zabudowy 368 m 2, o powierzchni ogólnej 1706 m 2. Został wybudowany około 1920 roku i wyremontowany od zewnątrz 15 lat temu, od wewnątrz 5 lat temu. Nieruchomość znajduje się w zarządzie Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w Rzeszowie. 2. Stan prawny 5 Dla lokalu mieszkalnego nr 4 położonego w Rzeszowie przy ulicy Dojazd Staroniwa nr 9 prowadzona jest księga wieczysta RZ1Z/00140964/4. W dziale I-O Oznaczenie nieruchomości położenie i opis lokalu są zgodne z ewidencją i stanem użytkowym. W dziale I-SP Spis praw związanych z własnością wpisano: Udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu, objętej księgą wieczystą / 00108604/, wynosi 777/9888 części. Z własnością lokalu połączone jest prawo wieczystego użytkowania do 777/9888 części działki 874/5. W dziale II Własność jako wspówłaściciele lokalu wpisani są: Zbigniew Kucab syn Stanisława i Stanisławy oraz Bogusława Kucab córka Tadeusza i Stanisławy, po 1/2 części. W dziale III Prawa, roszczenia i ograniczenia znajduje się ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości przeciwko dłużnikowi Zbigniewowi Kucab na wniosek wierzycieli: - FAST FINANCE S.A. Z/S WE WROCŁAWIU, - ASEKURACJA SPÓŁKA Z O.O. W SOPOCIE, - PROKURA NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNYFUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY Z/S W WARSZAWIE. W dziale IV Hipoteka wpisane są dwie hipoteki przymusowe w wysokości 73.196,59 zł, 9.153,46 zł, na rzecz wierzyciela hipotecznego FAST FINANCE S.A. Z/S WE WROCŁAWIU.
Dla działki nr 874/5 i budynku na tej działce Sąd Rejonowy w Rzeszowie VII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą RZ1Z/00108604/7. W dziale I-SP Spis praw związanych z własnością wpisano: Działka w wieczystym użytkowaniu do 05.12.2089 roku oraz budynek mieszkalny murowany o powierzchni ogólnej 1706 m 2 stanowiący odrębną nieruchomość. W dziale II Własność jako właściciel wpisany jest SKARB PAŃSTWA - GMINA MIASTA RZESZOWA. W dziale III Prawa, roszczenia i ograniczenia i dziale IV Hipoteka znajduje się komentarz o treści: Wszelkie prawa, roszczenia, ciężary i ograniczenia ciążące na lokalach wydzielonych z nieruchomości ciążą na przynależnych do nich udziałach we współużytkowaniu wieczystym. III. Wycena nieruchomości 6 Wartość lokalu mieszkalnego nr 4 przy ulicy Dojazd Staroniwa 9 wynosi: (59,10 m 2 + 0,90 m 2 ) x 3.873,80 zł/m 2 = 232.428,00 zł. Ze względu na dużo gorszą funkcjonalność lokalu (brak łazienki, brak balkonu, pokój przechodni, w.c. na korytarzu) w stosunku do funkcjonalności lokali porównawczych, powyższą wartość koryguję o -15%. Korekta odpowiada kosztom urządzenia łazienki i w.c. w lokalu. Uwzględniając korektę wartość lokalu wynosi: 232.428,00 zł x (100-15)% = 197.564,00 zł, przyjmuję 198.000,00 zł, słownie złotych: sto dziewięćdziesiąt osiem tysięcy. Wartość 1/2 części lokalu mieszkalnego nr 4 przy ulicy Dojazd Staroniwa 9 wynosi: (1/2) x 198.000,00 zł = 99.000,00 zł, słownie złotych: dziewięćdziesiąt dziewięć tysięcy. 2. Określenie wartości składników nieruchomości 2.1. Określenie wartości udziału w działce 874/5 a) wartość prawa własności działki 874/5 wynosi: 2273 m 2 x 206,77 zł/m 2 = 469.988,00 zł, b) wartość prawa wieczystego użytkowania działki 874/5 wynosi: 469.988,00 zł x 0,59 = 277.293,00 zł, c) wartość udziału 777/9888 części prawa wieczystego użytkowania działki 874/5 wynosi: (777/9888) x 277.293,00 zł = 21.790,00 zł, przyjmuję 22.000,00 zł, słownie złotych: dwadzieścia dwa tysiące, d) wartość 1/2 części udziału 777/9888 części prawa wieczystego użytkowania działki 874/5 wynosi: (1/2) x 22.000,00 zł = 11.000, 00 zł, słownie złotych: jedenaście tysięcy. 2.2. Określenie wartości lokalu mieszkalnego bez udziału w działce 874/5
7 Wartość prawa własności lokalu mieszkalnego nr 4 przy ulicy Dojazd Staroniwa 9 bez udziału w gruncie wynosi: 198.000,00 zł - 22.000,00 zł = 176.000,00 zł, słownie złotych: sto siedemdziesiąt sześć tysięcy. Wartość 1/2 części prawa własności lokalu mieszkalnego nr 4 przy ulicy Dojazd Staroniwa 9 bez udziału w gruncie wynosi: (1/2) x 176.000,00 zł = 88.000, 00 zł, słownie złotych: osiemdziesiąt osiem tysięcy. 30 kwietnia 2014 r.