OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 13 POŁOŻONEGO W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM W BUDYNKU PRZY ULICY SUCHARSKIEGO 13 (I PIĘTRO), BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów, członek ŁSRM. Syg. akt. Data opracowania: 16 grudnia 2014 roku.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 13 (I PIĘTRO), ZLOKALIZOWANEGO W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM PRZY UL. SUCHARSKIEGO 13, BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 13 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c.,) położone w Konstantynowie Łódzkim przy ul. Sucharskiego 13. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Lokal rozkładowy składa się z: 1. czterech pokoi, 2. kuchni, 3. łazienki, 4. wc, 5. przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej 62,20 m 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje małżonkom Ewie i Robertowi Tobiasz na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie AN Rep. A nr 7903/2008 z dnia 16 września 2008 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, którego Kancelaria Komornicza mieści się przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach, kod pocztowy 95-200. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 13 położonego w Konstantynowie Łódzkim przy ul Sucharskiego 13 dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: 178 400 zł słownie: sto siedemdziesiąt osiem tysięcy czterysta złotych. 18 listopada 16 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 09 grudnia 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 grudnia 2014 r. Data wykonania zdjęć: 09 grudnia 2014 r. Data wizji lokalnej: 09 grudnia 2014 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w MPZT Konstantynowa Łódzkiego... 5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 5 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 7 6.1 Wybór metodologii wyceny... 7 6.2 Sposób wyceny... 7 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 8 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 12 8.1 Określenie trendu czasowego... 12 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 12 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 13 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 14 Załączniki: 1. Rzut lokalu; 2. Kopia Zaświadczenia z Konstantynowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 02 grudnia 2014; 3. Kopia pisma informującego właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin lokalu znajdującego się w Konstantynowie Łódzkim przy ul. Sucharskiego 13 m. 13. 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 13; b. położenie lokalu: Konstantynów Łódzki ul. Sucharskiego 13; c. powierzchnia lokalu: 62,20 m 2 d. usytuowanie lokalu: I piętro (II kondygnacja); e. ekspozycja okien: wschód - zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, przy ul. Warszawskiej 44/50, 95-200 Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 14 listopada 2014 roku (otrzymane 18 listopada 2014 roku) Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 7. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. 2014 roku, poz. 1182, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 09 grudnia 2014 roku; 3. Uchwała nr XLIX / 512 / 10 Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim z dnia 25 lutego 2010 roku w sprawie zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Konstantynowa Łódzkiego"; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 09 grudnia 2014 roku; 5. Baza transakcji dotycząca cen nieruchomości udostępniona przez Konstantynowską Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez założonej księgi wieczystej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje małżonkom Ewie i Robertowi Tobiasz na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie AN Rep. A nr 7903/2008 z dnia 16 września 2008 roku, zgodnie z Zaświadczeniem Konstantynowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 02 grudnia 2014 roku. 5.2 Przeznaczenie w MPZT Konstantynowa Łódzkiego 18 listopada 16 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 09 grudnia 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 09 grudnia 2014 r. Data wykonania zdjęć: 09 grudnia 2014 r. Data wizji lokalnej: 09 grudnia 2014 r. Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Terenu miasta Konstantynowa Łódzkiego przyjętego Uchwałą nr XXXV / 396 /09 Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim z dnia 26 marca 2009 roku, obszar na którym znajduje się nieruchomości z przedmiotowym lokalem jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną symbol MW. Mapa nr 1: Część graficzna MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Drugim po Pabianicach miastem Powiatu Pabianickiego jest Konstantynów Łódzki, położony w dolinie rzeki Ner. Choć dużo mniejszy pod względem liczby ludności posiada również typowy charakter przemysłowy. Teren miasta obejmuje również tereny upraw polowych dawnej wsi Niesięcin. Bliskość aglomeracji łódzkiej i dobra z nią komunikacja, a także rozwinięta już infrastruktura techniczna stanowi o atrakcyjności Konstantynowa dla potencjalnych inwestorów. Powstają nowe obiekty, które służą nie tylko mieszkańcom, ale stanowią również atrakcję dla odwiedzających Konstantynów (tak jak wybudowana od podstaw w 1996 r. miejska kryta pływalnia przy nowoczesnym budynku Liceum Ogólnokształcącego). Konstantynów posiada własne pogotowie ratunkowe. W ostatnim czasie wybudowano wiele kilometrów sieci gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Przygotowano także teren pod budowę osiedla mieszkaniowego Konstantynów-Południe. W lecie 1999 r. w rekordowym tempie 2 miesięcy 5
wybudowano ciepłownię miejską. Problem oczyszczalni ścieków rozwiązano decydując się na przyłączenie do oczyszczalni w Łodzi. Budynek z przedmiotową nieruchomością położony jest we wschodniej części miasta, szczytem do ulicy Narutowicza. Mapa nr 2: Lokalizacja nieruchomości Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się także budynki wielorodzinne oraz punkty handlowo-usługowe. Zdjęcia 1-4 Otoczenie budynku Budynek został oddany do użytku w 1975 roku, zbudowany został w systemie wielkopłytowym. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku - dobry. Budynek wyposażony jest w instalacje: wodociągową, kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, gazową, elektryczną, domofonową. Klatka schodowa jest zadbana. Zdjęcia 5-9 Budynek z zewnątrz, klatka schodowa i drzwi wejściowe do lokalu Opis lokalu mieszkalnego: Kondygnacja II (I piętro). Usytuowanie okien: wschód - zachód. 6
Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego według danych z Konstantynowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej 62,20 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu: Podkreślenia wymaga fakt, iż biegły pomimo prawidłowego powiadomienia stron w tym dłużnika listem poleconym za potwierdzeniem odbioru z podaniem bezpośredniego kontaktu do swojej Kancelarii (e-mail, telefon, adres) nie miał możliwości wejścia do lokalu i przeprowadzenia oględzin. Zatem opis dokonany jest jedynie na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego z sąsiadami. Stolarka okienna w lokalu PCV. Drzwi zewnętrzne średniej jakości (metalowe). Standard wykończenia lokalu przyjęto jako przeciętny. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154.1 UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków z nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. 7
Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z poźn. zm.). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych położone na terenie tego samego osiedla, w bliskim sąsiedztwie do wycenianego prawa. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie, - rodzaj budynku (budynek wielorodzinny pięciokondygnacyjny), - powierzchnia użytkowa lokalu (PUM), - układ funkcjonalny. został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech rynkowych oraz opis stanów które przyjmują. Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po dobry przeprowadzonym remoncie na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 Piętro średni niski niewymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni ostatnich 5-10 lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont. Lokal do remontu o znacznym zakresie, materiały wykończeniowe niskiej jakości, zużycie techniczne powyżej 50%. bardzo dobre Piętro 1 i 2 dobre Piętro 3 średnie Parter oraz ostatnie piętro. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego (uwzględnienie czynników wpływających na atrakcyjność okolicy rodzaj zabudowy, bezpieczeństwo, ogólny sposób zagospodarowania Konstantynów Łódzki jest jednym z ponad stu polskich miast o ludności poniżej 25 000 mieszkańców. Położony nad rzeką Ner oraz dwoma stawami. Konstantynów Łódzki, to satelitarne miasto Łodzi. Konstantynów Łódzki graniczy: od wschodu z Łodzią, od południa z gminą Pabianice, od zachodu z gminą Lutomiersk, a od północy z gminą Aleksandrów Łódzki. Konstantynów Łódzki jest gminą o charakterze miejskim z terenami upraw rolnych dawnych wsi Niesięcin, Rszew i Rszewek. Miasto blisko sąsiaduje ze stolicą województwa miastem Łódź. Konstantynów Łódzki zajmuje obszar 27,25 km². Miasto stanowi 5,54% powierzchni powiatu pabianickiego. Zabudowa miasta rozciąga się wzdłuż głównej ulicy handlowej, którą przebiega linia tramwajowa Łódź Lutomiersk. Zachował się pierwotny układ miasta z dwoma rynkami i siecią prostopadłych ulic. W ostatnich kilkunastu latach nastąpił rozwój inwestycyjny gminy. Budynek nowego liceum to pierwsza wielka inwestycja. Później zbudowano basen i nowoczesną ciepłownię. Następnie zrealizowano podłączenie do Grupowej Oczyszczalni Ścieków w Łodzi. Ze wschodu na zachód biegnie przez miasto droga 8
wojewódzka nr 710 z linią tramwajową, liniami autobusowymi i mikrobusowymi. Łączy ona Konstantynów Łódzki z całą zamieszkaną przez około milion mieszkańców aglomeracją. Z północy na południe przebiega droga krajowa nr 71. Pomiędzy miastami aglomeracji istnieje również silna więź powiązań gospodarczych i społecznych. Zaletą Konstantynowa Łódzkiego jest bliskość portu lotniczego na Lublinku (ok 4km). Na obszarze Konstantynowa Łódzkiego sieć dróg publicznych obejmuje: Drogę krajową nr 71 Stryków Zgierz Konstantynów Łódzki Pabianice Rzgów. Drogę wojewódzką nr 710 Łódź Konstantynów Łódzki Szadek Warta Błaszki. Drogi powiatowe nr 24185, 24186, 24187, 24500. Mapa 3. Lokalizacja Konstantynowa Łódzkiego na tle powiatu pabianickiego Miasto Konstantynów Łódzki zasilane jest w energię elektryczną z krajowego systemu elektroenergetycznego poprzez główny punkt zasilający (GPZ) 110/15 kw Konstantynów. Sieć rozdzielczą stanowią linie napowietrzne i kablowe 15 kw zasilające odbiorców, za pośrednictwem stacji wnętrzowych i słupowych 15/0,4 kw. Eksploatacją sieci elektroenergetycznej zajmuje się Łódzki Zakład Energetyczny SA będący częścią PGE Dystrybucja Łódź sp. z o.o. Zaopatrzenie Konstantynowa Łódzkiego w gaz ziemny realizowane jest za pomocą gazociągu wysokiego ciśnienia średnicy 300 mm za pośrednictwem 3 stacji redukcyjnych I0, o wydajności 1.500 m³/h zlokalizowanej przy ul. Łódzkiej. Z gazu sieciowego korzysta około 76% mieszkańców Konstantynowa Łódzkiego. Miasto posiada zbiorowy system zaopatrzenia w wodę oparty o zasoby wód podziemnych. Ujęcie wody zlokalizowane jest w Ignacewie. Woda pochodzi z 3 studni głębinowych o głębokości 100 m (pokłady górnokredowe). Łączna wydajność eksploatacyjna ujęcia wynosi 420 m³/h. Liczba mieszkańców szacowana jest nieco poniżej 18 000. Powstanie miejscowości związane jest z drugą rewolucją przemysłową. Historycznie jest to osada fabryczna zawiązana z przemysłem tkackim. Miasto kontynuuje drogę przemysłu włókienniczego. Nie znajdziemy tu wielkich zakładów jak dawna "Konstilana", której czasy świetności przypadały na lata siedemdziesiąte i osiemdziesiąte ubiegłego wieku. Obecnie znajduje się tu wiele podmiotów produkujących odzież oraz bieliznę. Lokalizacja jest 9
bezsprzecznie atutem 10 km do centrum stolicy województwa, położony w otulinie lasów. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie w nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału 41-50 m2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwutrzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m2. Jak wynika z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera, kwiecień przyniósł niewielkie zmiany na rynku nieruchomości wtórnych. W porównaniu z zeszłym miesiącem średnia cena ofertowa wzrosła o 0,5%. Wśród kupujących rośnie zainteresowanie dużymi mieszkaniami, co podnosi średni metraż nabywanych lokali. Pod tym względem wyróżnia się stolica Wielkopolski, gdzie wyniósł on rekordowe 71 mkw. Na rynku kredytów hipotecznych po raz kolejny odnotowano podwyżki marży, co przełożyło się na spadek dostępności kredytów. Na rynku nieruchomości wtórnych jest niewielki wzrost średniej ceny. W porównaniu z marcem podwyżka średniego kosztu mieszkania wyniosła 0,5% Zgodnie z przewidywaniami zmiana cen jest zróżnicowana ze względu na lokalizację zauważa Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl. Największą podwyżkę w porównaniu z marcowym notowaniem odnotowano w Poznaniu, gdzie wyniosła ona 1,9% i we Wrocławiu (1,3%). Jednocześnie w kilku miastach ceny spadły, np. w Łodzi, gdzie obniżka wyniosła 2,3% dodaje. Łódź jest też jedynym miastem, gdzie ceny spadły w porównaniu z zeszłym rokiem. Obecnie za metr kwadratowy lokalu trzeba tam zapłacić 3 600 zł, czyli o 25 złotych mniej niż rok temu. Natomiast najwięcej na wartości zyskały mieszkania w Katowicach 9,6%, Opolu 6,5% i Poznaniu 5,5%. W ofercie dominują mieszkania dwupokojowe o średniej powierzchni 48 mkw. stwierdza Marta Kosińska, Szybko.pl. Stanowią one 41% całej podaży. Nieco mniej jest mieszkań trzypokojowych, choć również wśród nich można przebierać. Zdecydowanie większe trudności w znalezieniu mieszkania będą miały osoby poszukujące kawalerek, które w ostatnich latach stanowią coraz mniejszą część rynku. Obecnie stanowią 12% podaży, podczas gdy przed pięciu laty było to 15% zauważa. Koniec kwietnia pokazał, że Polacy coraz chętniej kupują duże mieszkania. Zwiększone zainteresowanie większym metrażem jest zauważalne w niemal wszystkich monitorowanych miastach. Największy wzrost średniej powierzchni kupowanych mieszkań dostrzegalny jest w Poznaniu, gdzie takie zakupy zdominowały ostatnie miesiące sprawiając, że średni metraż wzrósł do nienotowanego wcześniej poziomu 71 mkw. stwierdza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse. We Wrocławiu i 10
Warszawie średnie nabywane metraże dochodzą do 60 mkw. Jedynie w Łodzi nadal najchętniej wybierane są mniejsze lokale. Jest to jedyne miasto, w którym średni metraż nie przekracza 50 metrów kwadratowych Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Segment rynku: Okres badania rynku Zachowania inwestorów Wszystkie nieruchomości przedstawione w tabeli nr 2 stanowią zasoby Konstantynowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Ponadto wszystkie położone są w bliskim sąsiedztwie do wycenianej nieruchomości, w budynkach 5-kondygnacyjnych oraz posiadają zbliżoną powierzchnię użytkową. W związku z powyższym cechami różnicującymi je jest wyłącznie stan techniczny i standard wykończenia lokalu oraz piętro, na którym jest położony. Ostatnie 16 miesięcy. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 40%-60%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla i z budynków sąsiednich wpływ cechy lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 35%-55%. Z uwagi na małą ilość cech różnicujących, poziom tej cechy został przyjęty w wysokości 85%. Również istotną cechą na tle analizowanego rynku jest piętro na jakim położony jest lokal ta cecha waha się od 10-25%. Tu znów, wpływ tej cechy zależy od zbioru lokali podobnych wziętych do porównań. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie lokalami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Analizą objęto okres 16 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Rozpiętość cen na badanym obszarze rynku waha się średnio od 2629,85 zł/m 2 do 3138,42 zł/m 2 powierzchni mieszkania. Przeciętna cena transakcyjna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na badanym rynku lokalnym w analizowanym okresie kształtuje się na poziomie 2894,63 zł/m 2. 11
Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym obszarze, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2. Ceny transakcyjne spółdzielczego własnościowego prawa w Konstantynowie Łódzkim L.P. DATA ADRES PUM CENA 1 m 2 [m 2 PIĘTRO ] [zł/m 2 ] 1. 2013-11-29 Zgierska 60,84 I 2 629,85 2. 2014-01-23 Narutowicza 62,93 III 2 820,59 3. 2013-08-12 Zgierska 60,84 II 2 843,52 4. 2014-02-20 Zgierska 60,84 parter 3 040,76 5. 2013-08-07 Piłsudskiego 60,54 IV 3 138,42 C min - C max - Opis lokali porównywanych: 1. Transakcja nr 2 w tabeli 2 Lokal stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo, położony w budynku, pięciokondygnacyjnym przy ulicy Narutowicza w Konstantynowie Łódzkim. Powierzchnia lokalu 62,93 m 2. Lokal położony na III piętrze. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni. 2. Transakcja nr 3 w tabeli 2 Lokal stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo, położony w budynku, pięciokondygnacyjnym przy ulicy Zgierskiej w Konstantynowie Łódzkim. Powierzchnia lokalu 60,84 m 2. Lokal położony na II piętrze. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni. 3. Transakcja nr 4 w tabeli 2 Lokal stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo, położony w budynku, pięciokondygnacyjnym przy ulicy Zgierskiej w Konstantynowie Łódzkim. Powierzchnia lokalu 60,84 m 2. Lokal położony na parterze. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie Konstantynowa Łódzkiego Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w okresie ostatnich 16 miesięcy w Konstantynowie Łódzkim nie odnotowano mierzalnego trendu zmiany cen. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cenę minimalna C min = 2 629,85 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 3 138,42 zł/m 2 ΔC = C max - C min = 3 138,42 zł/m 2-2 629,85 zł/m 2 = 508,57 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy Wagi Zakres Liczba przedziałów Skok poprawki kwotowy poprawki [zł.] Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 85% 432,29 2 216,14 Piętro 15% 76,29 2 38,14 Suma 100% 508,57 12
Tabela 4. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. Wyceniana Cechy nieruchomość Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro bardzo dobre dobre Tabela 5. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Liczba Zakres Cechy Wagi przedziałów kwotowy poprawki Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Narutowicza Zgierska Zgierska średni średni średni dobry Skok poprawki [zł.] bardzo dobre średnie Narutowicza Zgierska Zgierska 85% 432,29 2 216,14 0,00 0,00-216,14 Piętro 15% 76,29 2 38,14 38,14 0,00 76,29 Suma 100% 508,57 38,14 0,00-139,86 Cena za 1 m 2 PUM [zł/ m 2 ] 2 820,59 2 843,52 3 040,76 Cena za 1 m 2 PUM z uwzględnieniem poprawek C ŚR-SK [zł/ m 2 ] 2 858,74 2 843,52 2 900,91 Cena średnia za 1 m 2 PUM [zł/ m 2 ] 2 867,72 Powierzchnia użytkowa lokalu [m 2 ] 62,20 Wartość wycenianego prawa do nieruchomości [zł] 178 372,32 Wartość rynkowa lokalu stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P C ŚR-SK W N = P * C ŚR-SK powierzchnia lokalu skorygowana cena średnia 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu W N = 62,20 m 2 x 2 867,72 zł/m 2 = 178 372,32 1 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 13 położonego w Konstantynowie Łódzkim przy ul. Sucharskiego 13, oszacowana na dzień 09 grudnia 2014 roku, podejściem porównawczym, metodą porównywania parami dla celów postępowania egzekucyjnego, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 178 400 zł słownie: sto siedemdziesiąt osiem tysięcy czterysta złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 2. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja, otoczenie, wiek budynku, technologia budowy, PUM, zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 3. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania, co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. Świadczy o tym również różnica pomiędzy cenami skorygowanymi, a ceną średnią, która zawiera się w przedziale od -0,84% do 1,16%. Przed korektą rozpiętość tego przedziału była od -2,79% do 4,80%. 1 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. 13
5. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 13 przy ulicy Sucharskiego 13 w Konstantynowie Łódzkim do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 16 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 6. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 13 położonego przy ulicy Sucharskiego 13 w Konstantynowie Łódzkim wynosi: 178 400 zł słownie: sto siedemdziesiąt osiem tysięcy czterysta złotych 7. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 8. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca powinien zapoznać się z treścią operatu szacunkowego. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 09 grudnia 2014 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 09 grudnia 2014 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości z powodu niedopuszczenia biegłego do ich dokonania. Potencjalny nabywca winien sprawdzić stan lokalu przed zakupem. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 w związku z art. 156 ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 10. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 11. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 12. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017954. 13. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 14. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14
15. Operat zawiera 15 (piętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego 15