OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR 2 POŁOŻONEJ W POZNANIU PRZY UL. SŁUPSKIEJ 60 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/00068038/3 Sygnatura akt: KM 2023/12 Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej nr 2 położonej w Poznaniu przy ul. Słupskiej 60 wraz z udziałem wynoszącym 26/100 cz. w nieruchomości wspólnej (prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawie własności części wspólnych budynku) zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/00068037/6, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej: 244 200 zł Słownie: dwieście czterdzieści cztery tysiące dwieście złotych O p r a c o w a n i e: Poznań, dnia 27 lutego 2013 roku
6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 27 lutego 2013 roku 27 lutego 2013 roku 11 lutego 2013 roku 11 lutego 2013 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Budynek, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal mieszkalny, zlokalizowany jest w Poznaniu, w dzielnicy Jeżyce, przy ul. Słupskiej 60. Aglomeracja poznańska zajmuje centralny obszar województwa wielkopolskiego. Obszar aglomeracji wynosi 3 917 km² (13,1% powierzchni województwa wielkopolskiego) w układzie dwóch pierścieni gmin otaczających miasto centralne - łącznie 28 gmin. Zamieszkuje tu prawie 1,1 mln osób, którzy stanowią 30% ludności województwa. Liczne badania, koncepcje i rankingi dotyczące procesów rozwoju polskich aglomeracji wskazują 2-3 pozycję aglomeracji poznańskiej w kraju. Według danych GUS-u powierzchni i ludności w przekroju terytorialnym Polski w 2007 roku, Poznań ma 564 951 mieszkańców (piąte miejsce w kraju), powierzchnię 262 km² (szóste miejsce w kraju) i gęstość zaludnienia 2 158 osób na kilometr kwadratowy. Poznaniacy stanowią 17,3% mieszkańców województwa wielkopolskiego i 1,5% mieszkańców Polski. Poznań jedno z najstarszych i największych polskich miast, położone nad rzekami Wartą i Cybiną, na Pojezierzu Wielkopolskim. Stolica Wielkopolski i województwa wielkopolskiego. W obrębie miasta znajduje się duży węzeł drogowy i kolejowy oraz międzynarodowy port lotniczy Ławica. Piąte pod względem liczby ludności miasto w Polsce i szóste pod względem powierzchni. Obecnie Poznań to duży ośrodek gospodarczy, akademicki naukowy i kulturalny. Duży ośrodek przemysłu (Poznański Okręg Przemysłowy) i usług, miejsce najstarszych i największych w Polsce, corocznych Międzynarodowych Targów Poznańskich. Według zewnętrznych ocen przeprowadzonych przez agencję ratingową Moody's Investors Service, pod względem wiarygodności dla inwestorów nieznacznie ustępuje znacznie większej Warszawie. Siedziba kurii archidiecezji poznańskiej. Poznań jest 4. ośrodkiem akademickim w Polsce, gdzie funkcjonuje 25 szkół wyższych, na których studiuje łącznie 141,3 tys. osób. Miasto podzielone jest na pięć dzielnic nie posiadających odrębności administracyjnej, ale nadal posiada część instytucji gminnych oraz administracji państwowej. Tabela: Dzielnice miasta Poznania i ich charakterystyka Udział w liczbie Dzielnica miasta Liczba ludności ludności ogółem (%) Powierzchnia (km 2 ) Procentowy udział w powierzchni miasta (%) Gęstość zaludnienia Stare Miasto 161 200 28% 47,1 18% 3 423 Nowe Miasto 142 200 25% 105,1 40% 1 353 Grunwald 125 500 22% 36,2 14% 3 467 Jeżyce 81 300 14% 57,9 22% 1 404 Wilda 63 800 11% 15 6% 4 253 Ogółem 574 000 100% 261 100% Granice dzielnicy Jeżyce wytyczają następujące ulice: Obornicka, Lechicka, Piątkowska, Księcia Mieszka I, Kazimierza Pułaskiego, Franklina Delano Roosevelta i Bukowska. W skład tej administracyjnej dzielnicy wchodzą mniejsze, będące niegdyś osobnymi osadami, obszary zwyczajowo również nazywane dzielnicami: Jeżyce, Sołacz, Bonin, Winiary (część), Ogrody, Podolany, Wola, Ławica (część), Golęcin, Smochowice, Krzyżowniki, Strzeszyn, Strzeszynek, Kiekrz. Obecnie 5
Jeżyce pełnią głównie funkcję mieszkalną i rekreacyjną. Występują tu osiedla o zabudowie wielorodzinnej (Bonin i Winiary - północno-wschodnia i wschodnia część dzielnicy), zwarte obszary zabudowane XIX-wiecznymi kamienicami (Jeżyce "w wąskim znaczeniu" - południowo-wschodnia część dzielnicy) oraz zabudowa jednorodzinna w północnowschodniej części dzielnicy. W części południowo-zachodniej dominują tereny zielone, w tym lasy komunalne (golęciński klin zieleni) oraz port lotniczy Poznań-Ławica i koszary WP. Na terenie Jeżyc znajdują się również duże zbiorniki wodne - Jezioro Kierskie, Jezioro Strzeszyńskie i Rusałka. Główną ulicą dzielnicy jest ul. Dąbrowskiego (8,5 km - najdłuższa ulica Poznania), która wraz z ul. Lutycką stanowi obwodnicę miasta dla jadących drogą krajową nr 2 wschód-zachód. Drugą ważną arterią komunikacyjną jest ul. Niestachowska (część II ramy komunikacyjnej miasta) przedłużająca się w ul. Obornicką (droga krajowa nr 11 w kierunku na Piłę). Krzyżowniki część Poznania, w zachodnim obszarze miasta, na osiedlu Krzyżowniki-Smochowice, która jest dawną podpoznańska wsią, występującą już w dokumentach z XIV wieku. Leży w zachodniej części Poznania blisko drogi krajowej numer 92 (dawna DK2 na Świecko) w kierunku Pniew. Krzyżowniki praktycznie w całości są terenem o zabudowie jednorodzinnej w sąsiedztwie lasu i jezior. Krzyżowniki bywają mylone ze Smochowicami. Krzyżowniki wraz ze Smochowicami tworzą osiedle - Krzyżowniki-Smochowice. Otoczenie Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne oraz kilkurodzinne, zarówno kilkunasto jak i kilkudziesięcioletnie. W zasięgu mieszczą się niezbędne punkty handlowo-usługowe. W promieniu 500 m znajdują się przystanki komunikacji miejskiej autobusowej. Dojazd do nieruchomości odbywa się ul. Słupską, będącą drogą utwardzoną asfaltem, urządzoną (chodniki, oświetlenie), o korzystnym stanie techniczno-użytkowym i znacznym natężeniu ruchu. Rysunek: Lokalizacja nieruchomości w przestrzeni miejskiej *kolorem żółtym zaznaczono przybliżony przebieg granicy nieruchomości Dokumentacja fotograficzna otoczenie oraz droga dojazdowa 6
Opis działki nr 13 Właściciel lokalu nr 2 posiada udział wynoszący 26/100 cz. w nieruchomości wspólnej (prawie użytkowania wieczystego gruntu działki nr 13, ark. mapy 08, obręb Krzyżowniki, oraz części wspólnych budynku). Działka nr 13 posiada powierzchnię równą 2 529 m 2, kształt regularny, zbliżony do prostokąta, ze ściętym południowo-zachodnim narożnikiem oraz płaskie ukształtowanie terenu. Teren jest ogrodzony siatką handlową na słupkach stalowych. W części centralnej, przy zachodniej granicy działki, mieści się kilkulokalowy budynek mieszkalny (w którym znajduje się wyceniany lokal). Zabudowę działki uzupełnia budynek gospodarczy, mieszczący się przy północnej granicy działki, o powierzchni zabudowy 15 m 2, oraz budynek gospodarczy mieszczący się przy wschodniej granicy działki, o powierzchni zabudowy 36 m 2. Teren niezabudowany porośnięty jest w części północnej pielęgnowanym trawnikiem z nasadzeniami ozdobnymi (w postaci drzew i krzewów). W części południowej działka nie została zagospodarowana i jest porośnięta roślinnością ruderalną. Dokumentacja fotograficzna zagospodarowanie działki 7
Opis budynku mieszkalnego Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal, wzniesiony został w technologii tradycyjnej na rzucie prostokąta pod koniec XIX w. Posiada dwie kondygnacje nadziemne, jest częściowo podpiwniczony. przykryty został dwuspadowym dachem w konstrukcji drewnianej, pokrytym dachówką ceramiczną. Nowe pokrycie dachu zostało wykonane 6 lat temu. W ostatnich latach wymieniona została również stolarka okienna i drzwiowa, rynny i rury spustowe (wykonane z PCV). Elewacja nie została ocieplona, otynkowana jest tynkiem cementowo-wapiennym. Gospodarka remontowa prowadzona jest w sposób systematyczny. Instalacje w budynku: instalacja elektryczna, instalacja wodociągowa, instalacja kanalizacyjna, instalacja gazowa. Dokumentacja fotograficzna widok budynku Opis lokalu mieszkalnego Lokal mieszkalny nr 2 położony jest na parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Wejście do niego prowadzi od strony północnej budynku, poprzez przedsionek. Dostęp do lokalu jest także możliwy poprzez sąsiednie mieszkanie, z którym połączony jest otworem drzwiowym. Funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: pokój, kuchnia, komunikacja, łazienka z WC. 8
Na dzień wizji lokalnej, tj. dnia 11 lutego 2013 roku, lokal wykończony był w następującym standardzie: posadzki: o pokój płytki gresowe, o kuchnia płytki gresowe, o komunikacja płytki gresowe, o łazienka z WC płytki gresowe, ściany: o pokój gipsowane, malowane farbą emulsyjną, o kuchnia część zmywalna wykończona płytkami ceramicznymi, pozostałe ściany malowane farbą emulsyjną, o komunikacja tynk ozdobny, o łazienka, WC płytki ceramiczne, drzwi wejściowe drewniane, drzwi wewnętrzne drewniane, stolarka okienna z pcv, parapety z konglomeratu, grzejniki stalowe, dwupłytowe. Dla potrzeb wyceny przyjęto standard wykończenia wnętrz jako korzystny. Funkcjonalność określono jako przeciętną: lokal posiada jasną kuchnię, układ funkcjonalny pomieszczeń jest przeciętny. Powierzchnia użytkowa: 41,0 m 2 Powierzchnia użytkowa przyjęta została na podstawie wpisu w księdze wieczystej nr PO1P/00068038/3, oraz pomiarów pomieszczeń wykonanych podczas wizji lokalnej. W powierzchni użytkowej nie jest uwzględniona powierzchnia przedsionka, poprzez który wchodzi się do lokalu. Wyposażenie lokalu w instalacje: elektryczna, C.W. piec gazowy jednofunkcyjny, kanalizacyjna, C.O. kominek z płaszczem wodnym mieszczący się w pokoju. Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń 9
7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO1P/00068038/3. Dla nieruchomości gruntowej oraz części wspólnych budynku prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO1P/00068037/6. Ustalenia stanu prawnego dokonano na podstawie protokołów z badania ksiąg wieczystych przeprowadzonego dnia 14 lutego 2013 roku. PO1P/00068038/3 DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: Poznań, ul. Słupska 60/2. Lokal mieszkalny. 2 pokoje, kuchnia, korytarz. Powierzchnia: 41,00 m 2. Komentarz do migracji: W łamie 8 wpis: nr 1 po odłączeniu z księgi wieczystej KW 68037 tutaj wpisano dnia 9 października 1978 roku. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) 1. Rodzaj prawa: prawo związane z własnością nieruchomości Treść prawa: udział właściciela lokalu w prawie użytkowania wieczystego do dnia 9 października 2077 roku i w prawie własności budynku KW nr 68037 wynosi 26/100 - dwadzieścia sześć setnych -części. Wpisano dnia 9 października 1978 roku. Na podstawie umowy z dnia 17 czerwca 1980 roku,karta 11-12 i wniosku ldz.kw 5871-2/80 z dnia 17 czerwca 1980 roku. Wpisano dnia 17 czerwca 1980 roku. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Karol Kus, syn Edwarda i Marii 10
Na podstawie umowy sprzedaży Rep A 4098/99 z dnia 22 kwietnia 1999 roku, not. Anna Sołtysińska Skonieczna, dok. 4 i wniosku ldz.kw 10994/99. Wpisano dnia 24 stycznia 2001 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 1. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęto egzekucję z nieruchomości w sprawie o sygn. akt KM 2023/12 prowadzonej przez Komornika Piotra Tomaszewskiego na rzecz Banku Polska Kasa Opieki S. A. z siedzibą w Warszawie. Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 2023/12 z dnia 26 października 2012 roku Komornika Sadowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, karta 153 i wniosku DZ.KW/PO1P/00032759/12/001 z dnia 29 października 2012 roku. Wpisano dnia 2 listopada 2012 roku. DZIAŁ IV - /(HIPOTEKA) 5. 200 000,00 złotych hipoteka umowna zwykła w kwocie dwieście tysięcy złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: wierzytelność główna z tytułu umowy kredytu Termin zapłaty: 2027-10-01 Inne informacje: umowa kredytowa numer 01952/405100-7640/2007 z dnia 26 października 2007 r. na rzecz Banku BPH Spółka Akcyjna Oddział w Poznaniu z siedzibą w Krakowie, REGON 35053562600000 Na podstawie oświadczenia banku z dnia 26 października 2007 roku, karta 127 w KW PO1P/00068038/3, oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 26 października 2007 roku Karola Kus, karta 128 w KW PO1P/00068038/3 i wniosku DZ.KW/PO1P/00035960/07/001 z dnia 29 października 2007 roku. Wpisano dnia 23 listopada 2007 roku. 6. 120 000,00 złotych hipoteka umowna kaucyjna w kwocie sto dwadzieścia tysięcy złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: należności uboczne z tytułu umowy kredytu: odsetki i inne koszty banku Termin zapłaty: 2027-10-01 Inne informacje: umowa kredytowa numer 01952/405100-7640/2007 z dnia 26 października 2007 r. na rzecz Banku BPH Spółka Akcyjna Oddział w Poznaniu z siedzibą w Krakowie, REGON 35053562600000 Na podstawie oświadczenia banku z dnia 26 października 2007 roku, karta 127 w KW PO1P/00068038/3, oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 26 października 2007 roku Karola Kus, karta 128 w KW PO1P/00068038/3 i wniosku DZ.KW/PO1P/00035960/07/002 z dnia 29 października 2007 roku. Wpisano dnia 23 listopada 2007 roku. Komentarz do migracji: W łamie 3 ujawniono wpisy o treści: do numeru bieżącego wpisu 1: 4,40. Do numeru bieżącego wpisu w: 0,44. PO1P/00068037/6 DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: Poznań, Krzyżowniki, ul. Słupska 60, narożnik Polanowskiej. Działka 13. Teren zabudowy mieszkalnej. Powierzchnia: 2 529 m 2. Budynek: ul. Słupska 60, narożnik Polanowskiej Wyodrębniono lokale: - 2 do KW 38 038-1 do KW 71 524-3 do KW 72 826 11
Komentarz do migracji: Wpis w łamie 8: mapa 8, rej. 792. Wpis w łamie 8: nr 1 po odłączeniu z KW Krzyżowniki Tom III Karta 54 tutaj przepisano dnia 9.10.1978 r. Na podstawie wyciągu z wykazu zmian gruntowych i wniosku ldz.kw 12107/01 z dnia 9 maja 2001 roku. Wpisano dnia 21 września 2001 roku. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) Brak wpisu. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Miasto Poznań Na podstawie decyzji GG-VII-A-7252/03/2529/93 z dnia 13 października 1993 roku Wojewody Poznańskiego,k karta 3 i wniosku ldz.kw 12107/01 z dnia 9 maja 2001 roku. Wpisano dnia 21 września 2001 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) Brak wpisu. DZIAŁ IV - /(HIPOTEKA) Brak wpisu. 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (powołanej w pkt. 5.2.1.) wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkowa nieruchomości (zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami) stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz były świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową zgodną z powyższą definicją przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny na rynku nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (powołanym w pkt. 5.2.2.). Zgodnie 3 ust 1. ww. rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca nieruchomości zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, również po zainwestowaniu 12