OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR 3 POŁOŻONEJ W POZNANIU PRZY UL. JESIENNEJ 33 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /8

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR 3 POŁOŻONEJ W POZNANIU PRZY UL. JESIENNEJ 33 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /8 Sygnatura akt: KM 1376/16 Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej nr 3 położonej w Poznaniu przy ul. Jesiennej 33 wraz z udziałem wynoszącym 23/1000 cz. w nieruchomości wspólnej (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz części wspólnych budynku) zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/ /4, wg stanu na dzień wizji lokalnej: zł słownie: dwieście pięćdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych O p r a c o w a n i e: Poznań, dnia 16 grudnia 2016 roku

2 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Położenie: Poznań, ul. Jesienna 33 m Rodzaj nieruchomości: nieruchomość lokalowa Budynek w którym zlokalizowany jest przedmiotowy lokal położony jest przy ul. Jesiennej. Otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, wykonana w analogicznej technologii, tereny zieleni osiedlowej, place zabaw, parkingi. W sąsiedztwie budynku mieści się osiedlowe zaplecze handlowo-usługowe oraz oświatowe. W odległości ok. 1 km znajduje się centrum handlowe King Cross. Budynek jest przeciętnie usytuowany pod względem skomunikowania z centrum miasta. W niedalekiej odległości znajdują się przystanki komunikacji miejskiej autobusowej, natomiast przystanki tramwajowe mieszczą się przy ul. Grunwaldzkiej (w odległości ok. 1 km). Dojazd do nieruchomości określono jako korzystny, drogami utwardzonymi asfaltem. Niekorzystnie na lokalizację budynku wpływa położenie bezpośrednie przy ul. Grochowskiej, jednej z głównych arterii Poznania w tej części miasta. Posiada ona znaczne natężenie ruchu, które jest odczuwalne w przedmiotowym lokalu (posiadającym okna wychodzące na ul. Grochowską). Przedmiotowy lokal mieszkalny zlokalizowany jest w budynku wielorodzinnym o V kondygnacjach nadziemnych, wykonanym w technologii uprzemysłowionej w latach 70-tych XX w. Budynek całkowicie podpiwniczony, nie jest wyposażony w windę. Obiekt o przeciętnie prowadzonej gospodarce remontowej. Nie zauważono ugięć ani zarysowań stropów, ściany bez zarysowań. Klatki schodowe malowane farbą emulsyjną, poręcze stalowe. W ostatnich latach elewacja została ocieplona i odmalowana. Wymieniono drzwi wejściowe do klatek na wykonane z PCV. Budynek jest w pełni wyposażony w instalacje techniczne. Lokal mieszkalny nr 3 położony jest na parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: trzech pokoi, łazienki z WC, kuchni, korytarza. Standard wykończenia pomieszczeń określono jako przeciętny. Powierzchnia użytkowa 50,90 m CEL WYCENY: Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb sporządzenia opisu i oszacowania przez komornika sądowego WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: /określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej/ Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej nr 3 położonej w Poznaniu przy ul. Jesiennej 33 wraz z udziałem wynoszącym 23/1000 cz. w nieruchomości wspólnej (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz części wspólnych budynku) zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/ /4, wg stanu na dzień wizji lokalnej: zł słownie: dwieście pięćdziesiąt jeden tysięcy dwieście złotych 1.4. DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ PRZEDMIOTU WYCENY: 16 grudnia 2016 roku 1.5. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO: 16 grudnia 2016 roku... (pieczęć i podpis) BE 3

3 2. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa nr 3 zlokalizowana w Poznaniu przy ul. Jesiennej 33. Z lokalem związany jest udział wynoszący 23/1000 cz. w nieruchomości wspólnej (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz części wspólnych budynku) zapisanej w prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księdze wieczystej nr PO1P/ /4. Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO1P/ /8. 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości lokalowej nr 3, położonej w Poznaniu przy ul. Jesiennej 33, wraz z udziałem wynoszącym 23/1000 cz. w nieruchomości wspólnej (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz części wspólnych budynku) zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/ /4, wg stanu na dzień wizji lokalnej. 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb sporządzenia opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, Piotr Tomaszewski, Kancelaria Komornicza w Poznaniu, ul. Śniadeckich 50/2, Poznań PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity (Dz.U. 2016r poz. 65, 1250, 1271, 1579 tekst jednolity z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz oraz z 2005r. Nr 196 poz. 1628) obowiązujące od 26 sierpnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985) Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 12 lipca 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 2016r. poz z dnia 4 listopada 2016 roku) Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia r. tekst pierwotny (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296) z późniejszymi zmianami ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY Wizja terenowa przeprowadzona w dniu 14 grudnia 2016 roku Badanie księgi wieczystej nr PO1P/ /8 z dnia 14 grudnia 2016 roku Badanie księgi wieczystej nr PO1P/ /4 z dnia 14 grudnia 2016 roku Pomiary pomieszczeń wykonane w dniu wizji lokalnej O RYNKU NIERUCHOMOŚCI Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych CWM Sp. z o o Informacja o ruchu cen na lokalnym rynku Baza RYNEK w ZGiKM Geopoz ŹRÓDŁA DOTYCZĄCE REGULACJI PRAWNYCH Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM, W-wa czerwiec 2004 rok Powszechne Krajowe Zasady Wyceny obejmujące Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz Noty interpretacyjne, zgodnie z uchwałą Rady PFSRM z grudnia 2007 roku. 4

4 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 16 grudnia 2016 roku 16 grudnia 2016 roku 14 grudnia 2016 roku 14 grudnia 2016 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Budynek, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal mieszkalny, zlokalizowany jest w Poznaniu, w dzielnicy Grunwald, przy ul. Jesiennej 33. Aglomeracja poznańska zajmuje centralny obszar województwa wielkopolskiego. Obszar aglomeracji wynosi km² (13,1% powierzchni województwa wielkopolskiego) w układzie dwóch pierścieni gmin otaczających miasto centralne - łącznie 28 gmin. Zamieszkuje tu prawie 1,1 mln osób, którzy stanowią 30% ludności województwa. Liczne badania, koncepcje i rankingi dotyczące procesów rozwoju polskich aglomeracji wskazują 2-3 pozycję aglomeracji poznańskiej w kraju. Według danych GUS-u powierzchni i ludności w przekroju terytorialnym Polski w 2007 roku, Poznań ma mieszkańców (piąte miejsce w kraju), powierzchnię 262 km² (szóste miejsce w kraju) i gęstość zaludnienia osób na kilometr kwadratowy. Poznaniacy stanowią 17,3% mieszkańców województwa wielkopolskiego i 1,5% mieszkańców Polski. Poznań jedno z najstarszych i największych polskich miast, położone nad rzekami Wartą i Cybiną, na Pojezierzu Wielkopolskim. Stolica Wielkopolski i województwa wielkopolskiego. W obrębie miasta znajduje się duży węzeł drogowy i kolejowy oraz międzynarodowy port lotniczy Ławica. Piąte pod względem liczby ludności miasto w Polsce i szóste pod względem powierzchni. Obecnie Poznań to duży ośrodek gospodarczy, akademicki naukowy i kulturalny. Duży ośrodek przemysłu (Poznański Okręg Przemysłowy) i usług, miejsce najstarszych i największych w Polsce, corocznych Międzynarodowych Targów Poznańskich. Według zewnętrznych ocen przeprowadzonych przez agencję ratingową Moody's Investors Service, pod względem wiarygodności dla inwestorów nieznacznie ustępuje znacznie większej Warszawie. Siedziba kurii archidiecezji poznańskiej. Poznań jest 4. ośrodkiem akademickim w Polsce, gdzie funkcjonuje 25 szkół wyższych, na których studiuje łącznie 141,3 tys. osób. Tabela: Dzielnice miasta Poznania i ich charakterystyka Udział w Powierzchnia Dzielnica miasta Liczba ludności liczbie ludności (km 2 ) ogółem (%) Udział w powierzchni ogółem (%) Gęstość zaludnienia Stare Miasto % 47,1 18% Nowe Miasto % 105,1 40% Grunwald % 36,2 14% Jeżyce % 57,9 22% Wilda % 15 6% Ogółem % % Granice dzielnicy Grunwald wytyczają, licząc od północy: ul. Bukowska, ul. Franklina Delano Roosvelta, tory kolejowe trasy na Zbąszynek, ul. Przełęcz, ul. Głazowa, ul. Piargowa, ul. Leszczyńska, ul. Pszczyńska i Strumień Junikowski. W dzielnicy wyróżnia się obszary, które również zwyczajowo nazywa się dzielnicami: Łazarz, Górczyn, Junikowo, Kopanina, Kotowo, Fabianowo, Raszyn, Osiedle Kopernika, Osiedle Kwiatowe (kiedyś: Osiedle Plewiska w odróżnieniu od Plewisk - osobnej miejscowości), Marcelin i Ławica (część). W dzielnicy przeważają obszary jednolitej zabudowy 5

5 mieszkalnej. Od XIX-wiecznej na Łazarzu na wschodzie po powojenną w części środkowej i zachodniej, przy czym na zachodzie i południu przeważa zabudowa jednorodzinna, a na pozostałym obszarze wielorodzinna. Nieliczne obiekty przemysłowe zlokalizowane są w okolicy ul. Bułgarskiej i ul. Grunwaldzkiej (GlaxoSmithKline). W części południowozachodniej (Junikowo) znajduje się największy cmentarz miejski tworzący oazę zieleni wraz z leżącymi na północ od niego ogródkami działkowymi i Laskiem Marcelińskim. Otoczenie Budynek w którym zlokalizowany jest przedmiotowy lokal położony jest przy ul. Jesiennej. Otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, wykonana w analogicznej technologii, tereny zieleni osiedlowej, place zabaw, parkingi. W sąsiedztwie budynku mieści się osiedlowe zaplecze handlowo-usługowe oraz oświatowe. W odległości ok. 1 km znajduje się centrum handlowe King Cross. Budynek jest przeciętnie usytuowany pod względem skomunikowania z centrum miasta. W niedalekiej odległości znajdują się przystanki komunikacji miejskiej autobusowej, natomiast przystanki tramwajowe mieszczą się przy ul. Grunwaldzkiej (w odległości ok. 1 km). Dojazd do nieruchomości określono jako korzystny, drogami utwardzonymi asfaltem. Niekorzystnie na lokalizację budynku wpływa położenie bezpośrednie przy ul. Grochowskiej, jednej z głównych arterii Poznania w tej części miasta. Posiada ona znaczne natężenie ruchu, które jest odczuwalne w przedmiotowym lokalu (posiadającym okna wychodzące na ul. Grochowską). Dokumentacja fotograficzna otoczenie nieruchomości Poniżej przedstawiono lokalizację na wycinkowej mapie ewidencyjnej. ul. Jesienna 33 Źródło: 6

6 Opis budynku Przedmiotowy lokal mieszkalny zlokalizowany jest w budynku wielorodzinnym o V kondygnacjach nadziemnych, wykonanym w technologii uprzemysłowionej w latach 70-tych XX w. Budynek całkowicie podpiwniczony, nie jest wyposażony w windę. Obiekt o przeciętnie prowadzonej gospodarce remontowej. Nie zauważono ugięć ani zarysowań stropów, ściany bez zarysowań. Klatki schodowe malowane farbą emulsyjną, poręcze stalowe. W ostatnich latach elewacja została ocieplona i odmalowana. Wymieniono drzwi wejściowe do klatek na wykonane z PCV. Budynek jest w pełni wyposażony w instalacje techniczne: instalacja elektryczna, instalacja wodna, instalacja kanalizacyjna, instalacja gazowa, instalacja domofonowa, instalacja odgromowa. Dokumentacja fotograficzna widok budynku oraz klatki schodowej Opis lokalu mieszkalnego Lokal mieszkalny nr 3 położony jest na parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: trzech pokoi, łazienki z WC, kuchni, korytarza. Na dzień wizji lokalnej, tj. dnia 14 grudnia 2016 roku, lokal wykończony był w następującym standardzie: posadzki: o pokoje panele laminowane, wykładzina PCV, o kuchnia wykładzina PCV, o korytarz panele laminowane, o łazienka z WC płytki ceramiczne, ściany: o pokoje malowane farbami emulsyjnymi, o kuchnia płytki ceramiczne, malowane farbami emulsyjnymi, płyta drewniana, o korytarz panele laminowane, o łazienka z WC płytki ceramiczne, malowane farbami emulsyjnymi, sufity malowane farbami emulsyjnymi, kasetony, 7

7 drzwi wejściowe typowe, podwójne, drzwi wewnętrzne płycinowe, harmonijkowe, stolarka okienna z PCV, w pokoju z balkonem drewniana z roletami zewnętrznymi, grzejniki stalowe, płytowe. Standard wykończenia pomieszczeń określono jako przeciętny. Funkcjonalność określono jako przeciętna: dojście do kuchni odbywa się przez duży pokój, lokal posiada balkon, z lokalem związane jest funkcjonalnie pomieszczenie piwniczne, układ funkcjonalny pomieszczeń jest przeciętny. Powierzchnia użytkowa: 50,90 m 2. Powierzchnia użytkowa przyjęta została na podstawie pomiarów pomieszczeń wykonanych w dniu wizji lokalnej oraz zapisów w dziale I KW. Wyposażenie lokalu w instalacje: elektryczna, wodno-kanalizacyjna, C.O. gazowa, domofonowa. Dokumentacja fotograficzna - widok pomieszczeń 8

8 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO1P/ /8. Dla nieruchomości gruntowej oraz części wspólnych budynku prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO1P/ /4. Ustalenia stanu prawnego dokonano na podstawie protokołów z badania ksiąg wieczystych przeprowadzonego dnia 14 grudnia 2016 roku. PO1P/ /8 DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: województwo wielkopolskie, Poznań, Grunwald, ul. Jesienna 33/3. Identyfikator lokalu: _ AR_02.52/11.1_BUD.43_LOK. Lokal mieszkalny. 3 pokoje, kuchnia, łazienka z wc, przedpokój. Powierzchnia: 50,90 m 2. Na podstawie wypisu z kartoteki lokali z dnia 17 grudnia 2009 roku Prezydenta Miasta Poznania z siedzibą w Poznaniu, karta 14 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /10/001 z dnia 24 września 2010 roku. Wpisano dnia 19 października 2010 roku. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) 1. Rodzaj prawa: udział związany z własnością lokalu Wielkość udziału: 23/1000 KW: PO1P / / 4 Numer udziału: 16 Okres użytkowania: Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży lokalu i oddania gruntu w użytkowanie wieczyste Rep A 9683/10 z dnia 22 września 2010 roku, not. Zofia Bystrzycka, Poznań, karta 2-6 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /10/001 z dnia 24 września 2010 roku. Wpisano dnia 19 października 2010 roku. 9