OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 57 POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY KONOPNICKIEJ 60/66, LD1P/00049241/3 AUTOR OPRACOWANIA: Milena Wieczorek rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 5726, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 5706/18 Data opracowania: 19 marca 2019 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 57, IV PIĘTRO, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY KONOPNICKIEJ 60/66, LD1P/00049241/3 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 57 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Konopnickiej 60/66 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na V (IV piętro) i składa się z: - 2 pokoi, - kuchni, - łazienki - wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 44,42 m 2. W tym ½ powierzchni loggii 2,78 m 2. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 57 dla potrzeb sprzedaży w postepowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 57 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: WR = 126 000 zł słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy złotych 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 19 marca 2019 roku. 18 marca 2019 roku. 22 lutego 2019 roku. 22 lutego 2019 roku. 6. Autor operatu: Milena Wieczorek rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 5726, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 5706/18 2
Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO...2 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY...4 2. CEL WYCENY...4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...4 3.1 Podstawa formalna wyceny...4 3.2 Podstawy materialno prawne...4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych...4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY...5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny...5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego...5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości...7 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...10 6.1 Wybór metodologii wyceny...10 7.2 Sposób wyceny... 11 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...13 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...15 8.1 Określenie trendu czasowego...15 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym...15 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW...18 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...18 Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna; 2. Rzut lokalu mieszkalnego nr 57; 3. Kopia zaświadczenia z dnia 19 lutego 2019 roku Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 4. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Konopnickiej 60/66 m 57. 5. Kopia polis OC rzeczoznawcy. KM 5706/18 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 57; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Konopnickiej 60/66; c. powierzchnia lokalu: 44,42 m 2 ( w tym powierzchnia loggi 2,78 m 2 ) d. usytuowanie lokalu: IV piętro (V kondygnacja); e. ekspozycja okien: zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 44/50, 95-200 Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 21 stycznia 2019 roku (otrzymane 31 stycznia 2019 roku) Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM 5706/18. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50) -UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 845 z późn. zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2018 r. poz. 1360.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 7. Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o ochronie danych osobowych (Dz. U. poz. 1000). 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 22 lutego 2019 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 22 lutego 2019 roku; KM 5706/18 4
5. Baza transakcji kupna sprzedaży lokali udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Badanie księgi wieczystej LD1P/00049241/3 z dnia 22 lutego 2019 roku; 7. Rzut lokalu mieszkalnego nr 57; 8. Zaświadczenie z dnia 19 lutego 2019 roku Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 9. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 19 marca 2019 roku. 18 marca 2019 roku. 22 lutego 2019 roku. 22 lutego 2019 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00049241/3 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Lokal: Położenie: miejscowość Pabianice. Ulica: Konopnickiej 60/66. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny. Opis lokalu: POKÓJ - 2, KUCHNIA - 1, PRZEDPOKÓJ - 1, ŁAZIENKA - 1, WC 1 Opis pomieszczeń przynależnych: loggia - 1 Kondygnacja: 5,0. Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z pow. pomieszczeń przynależnych: 44,42 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Uprawnieni Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje w całości Sylwii Katarzynie Janas na podstawie umowy sprzedaży, oświadczenie o ustanowieniu hipotek, akt notarialny nr rep 15906/08 z dnia 2008-10-17 oraz zaświadczenie spółdzielni mieszkaniowej o położeniu i powierzchni domu z dnia 2009-11-19. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętęj tą KW na wniosek wierzyciela Banku Handlowego SA w Warszawie prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika w sprawie KM 3504/11 wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Banku Handlowego SA w Warszawie do egzekucji z nieruchomości objętej tą kw prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika w sprawie KM 4019/11 wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Polskie Górnictwo Naftowe I Gazownictwo S.A. w warszawie w sprawie KM 3753/12 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą kw prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Banku Polska Kasa Opieki S.A. w warszawie do egzekucji z nieruchomości objętej tą kw prowadzonej przez Komornika KM 5706/18 5
Sądowego Przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika w sprawie KM 4048/13 wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Pabianicach w sprawie KM 2233/14 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą kw prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej W Pabianicach w sprawie KM 2489/14 - do toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej tą kw prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Fortunato Niestandaryzowanego Sekurytyzacyjnego Funduszu Inwestycyjnego Zamkniętego w Warszawie w sprawie km 2035/15 - do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą kw, prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Żabka Polska S.A. w Poznaniu w sprawie KM 4252/18 - do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą kw, prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Banku Polska Kasa Opieki Spółki Akcyjnej Z Siedzibą w Warszawie w sprawie KM 5706/18 - do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego niniejszą kw, prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym W Pabianicach G. Pietrasika Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w wysokości w wysokości 120 900,00 zł (słownie: sto dwadzieścia tysięcy dziewięćset złotych) z tytułu zabezpieczenia kapitału kredytu udzielonego umową nr 76 12403044 3111 0010 2254 3463 z dnia 16-10-2008r na rzecz Bank Polska Kasa Opieki S.A. I Oddział W Pabianicach. Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości w wysokości 120 900,00 zł (słownie: sto dwadzieścia tysięcy dziewięćset złotych) z tytułu zabezpieczenia odsetek kapitałowych ustalonych według zmiennej stopy procentowej, prowizje oraz inne koszty i należności uboczne od kredytu udzielonego umową nr 76 12403044 3111 0010 2254 3463 z dnia 16-10-2008r na rzecz Bank Polska Kasa Opieki S.A. I Oddział W Pabianicach. Hipotek przymusowa w wysokości 9819,72 zł (słownie: dziewięć tysięcy osiemset dziewiętnaście 72/100 zł) z tytułu zabezpieczenia należności z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od maja 2015 r. do października 2015 r., odsetki za zwłokę, doręczona decyzja administracyjna stanowiąca podstawę wpisu na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Hipotek przymusowa w wysokości 8390,97 zł (osiem tysięcy trzysta dziewięćdziesiąt 97/100) z tytułu należności z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od grudnia 2014 r. do kwietnia 2015 r., odsetki za zwłokę, doręczona decyzja administracyjna stanowiąca podstawę wpisu na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Hipotek przymusowa w wysokości 4890,11 zł (cztery tysiące osiemset dziewięćdziesiąt zł 11/100) z tytułu należności z tytułu składek na ubezpieczenia społeczne, ubezpieczenie zdrowotne, fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres od listopada 2015 r. do stycznia 2016 r., odsetki za zwłokę, doręczona decyzja administracyjna stanowiąca podstawę wpisu na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. KM 5706/18 6
Hipoteka przymusowa w wysokości 105548,51 (sto pięć tysięcy pięćset czterdzieści osiem 51/100) z tytułu zabezpieczenia zł należności wynikające z prawomocnego nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym, nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym z dnia 19 maja 2015 roku, wydany w sprawie o sygn. akt I NC 1715/15 na rzecz Fortunato Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty RFI. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). KM 5706/18 7
Mapa nr 1 Lokalizacja przedmiotu wyceny Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w południowo-zachodniej części Pabianic. Usytuowana jest w budynku posadowionym frontem do ulicy Konopnickiej, w odległości około 70 m od ulicy Orla. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. W niedalekim sąsiedztwie budynku znajduje się market Biedronka, a także występują obiekty oświaty. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Zdjęcia 1-2 Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem KM 5706/18 8
Mapa 3: Otoczenie przedmiotowej nieruchomości W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe, wybudowane w okresie Polski Ludowej. Budynek został oddany do użytku w 1975 roku. Budynek o konstrukcji OWT. Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda, przepływowy gazowy podgrzewacz wody, TV Azart. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. Pomiędzy budynkami tereny zieleni. Przedmiotowy lokal znajduje się na IV piętrze w bloku pięciokondygnacyjnym. Zdjęcia 3-6 : Budynek z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, klatka schodowa i drzwi wejściowe do lokalu. KM 5706/18 9
Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja V (IV piętro). Usytuowanie okien: zachód. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 2 pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Lokal rozkładowy z loggią. Powierzchnia użytkowa: wg danych uzyskanych od Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej powierzchnia użytkowa wynosi 44,42 m 2 ( w tym ½ powierzchni loggii 2,78 m 2 ). Opis wykończenia elementów lokalu Lokal do czynności oględzin udostępniła dłużniczka. Lokal w stanie przeciętnym. Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa starego typy. Drzwi zewnętrzne wymienione. Na loggii terakota. Lokal połączony z pomieszczeniem gospodarczym przyległym bezpośrednio do mieszkania. Wejście do pomieszczenia z przedpokoju w lokalu odsłonięte od mieszkania powieszona kotara, brak drzwi. Na podłogach w pokojach panele. W kuchni terakota, na ścianach częściowa glazura. W pokojach ściany malowane, w salonie na ścianach fragment kamienia dekoracyjnego. W łazience, wc na podłodze terakota, na ścianach glazura. W salonie elementy podwieszanego sufitu. W przedpokoju na podłodze panele. Ostatni remont w mieszkaniu w 2011 roku. W lokalu zameldowane 3 osoby dorosłe. Dokumentację fotograficzną wnętrza lokalu stanowi załącznik nr 1 do wyceny. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że: Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. KM 5706/18 10
Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 151.1, Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. 7.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 5706/18 11
gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) położone w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - PUM (powierzchnia użytkowa mieszkania). - dodatkowe udogodnienia Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach sąsiednich), - rodzaj budynku (niski), - technologia budowy (budynki wznoszone w systemie OWT), - forma władania (spółdzielcze własnościowe prawa do lokali), - układ funkcjonalny (lokale dwupokojowe, rozkładowe) został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 Standard wykończenia lokalu Ponad przeciętny Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet bez oznak zużycia, ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych śladów użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich lat. Lokal niewymagający nakładów na remont; lokal może wymagać odświeżenia. Przeciętny Z opisu stanu ponad przeciętny cechy Standard wykończenia lokalu od dwóch do czterech cech jest niespełnionych. Poniżej przeciętnej Z opisu stanu ponad przeciętny cechy Standard wykończenia lokalu od pięciu cech jest niespełnionych. Bardzo dobre Piętro 1-2. 2 Piętro Dobre Piętro 3. Średnie Parter i ostatnie piętro. 3 PUM Bardzo dobra Powierzchnia użytkowa mieszkania do 40 m 2 Dobra Powierzchnia użytkowa mieszkania rzędu 41-50 m 2 4 Dodatkowe Średnie W lokalu brak balkonu. Do lokalu przynależy powierzchnia KM 5706/18 12
udogodnienia Dobre Bardzo dobre gospodarcza. W lokalu balkon. Do lokalu przynależy powierzchnia gospodarcza. W lokalu loggia. Do lokalu przynależy powierzchnia gospodarcza. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa miasto Pabianice. Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład Powiatu Pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący wpływ na życie i rozwój. Od północy graniczy z wielkim sąsiadem Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu instytucji naukowych, kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy. Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń, Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z KM 5706/18 13
Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Zachowania inwestorów faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Największy obrót lokalami mieszkalnymi ma miejsce na osiedlu Bugaj położonym w południowo-wschodniej części miasta, gdzie lokale osiągają też wyższe ceny. Ostatnie 21 miesięcy. Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii OWT. Lokale położone w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Lokale dwupokojowe, rozkładowe, z loggią. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych uzyskanych w Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji w budynkach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Przykładowo dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali położonych w bliskim sąsiedztwie wpływ cechy lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 35%-55%, w przypadku przedmiotu wyceny wpływ tej cechy wyniósł 40%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal 20%. Kolejną istotną cechą jest powierzchnia użytkowa lokalu, im wieksza tym cena jednostkowa niższa 10%. Istotną cechą są również dodatkowe udogodnienia rozumiane to jako balkon czy loggii, wpływ tej cechy 30%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: DATA ADRES PUM 2 PIETRO Cena [zł/m 2 ] Cena skorygowana [zł/m 2 ] Lp. 1 17.10.2017 Cicha 38,74 parter 2 452,25 2 567,97 2 04.02.2019 Konopnickiej 37,45 2 2 670,30 2 667,00 3 01.06.2017 Cicha 47,70 3 2 556,76 2 685,26 4 17.05.2018 Cicha 41,64 1 2 836,56 2 941,13 2 Powierzchnia mieszkania bez uwzględnienia powierzchni logii czy balkonu. KM 5706/18 14
5 13.06.2018 Cicha 36,99 1 2 865,64 2 965,15 6 20.11.2017 Cicha 46,22 4 2 848,70 2 980,05 7 12.04.2018 Konopnickiej 41,64 4 2 881,58 2 994,80 8 03.01.2019 Cicha 45,52 2 2 991,45 3 012,52 9 02.06.2017 Cicha 37,84 parter 3 012,68 3 164,05 10 12.04.2018 Cicha 38,81 4 3 298,12 3 427,70 11 05.06.2017 Cicha 36,66 1 3 375,53 3 544,96 Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej Transakcja nr 1 w tab. nr 2 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego przy ulicy Cichej na parterze w budynku z lat 70-tych. Lokal mieszkalny, dwupokojowy, rozkładowy. Lokal o powierzchni użytkowej 38,74 m 2. Lokal wyposażony w balkon. Standard wykończenia lokalu poniżej przeciętnej. Transakcja nr 11 w tab. nr 2 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego przy ulicy Cichej na pierwszym piętrze budynku z lat 70-tych. Lokal mieszkalny, dwupokojowy, rozkładowy. Lokal o powierzchni użytkowej 36,66 m 2. Lokal wyposażony w loggię. Standard wykończenia lokalu ponad przeciętny. Dobór nieruchomości porównawczych sprawił, że takie cechy różnicujące jak lokalizacja, otoczenie, technologia wiek budynku, struktura lokalu, rodzaj budynku, forma władania do szacowanej nieruchomości nie są cechami różnicującymi. Wszystkie lokale porównawcze mają ten sam poziom jednej z w/w cech. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali położonych w sąsiedztwie przedmiotu wyceny, które zostały zanotowane na przestrzeni ostatnich 21 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała trend na poziomie 5,40 %. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 3. Tabela nr 3: Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Cecha Waga cechy Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Piętro 20% 1 3 1 3 0,000 0,200 Standard wykończenia lokalu 40% 1 3 1 3 0,000 0,400 PUM 10% 2 2 1 2 0,100 0,100 KM 5706/18 15
Dodatkowe udogodnienia 30% 2 3 1 3 0,150 0,300 Razem 100% 2 567,97 3 544,96 0,250 1,000 Różnica 0 0 Kd 2 242,31 Kg 3 544,96 Rozstęp estymowany 1 302,64 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu. Wartość rynkową 1 m 2 prawa do lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Cmin_est 2 242,31 zł/m 2 Cmax_est 3 544,96 zł/m 2 Cśr 2 995,51 zł/m 2 ΔC = Cmax_est - Cmin_est 1 302,64 zł/m 2 Cmin /C śr 1,1834 Cmax /C śr 0,7486 Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Piętro 20% 0,2367 0,1497 Standard wykończenia lokalu 40% 0,4734 0,2994 PUM 10% 0,1183 0,0749 Dodatkowe udogodnienia 30% 0,3550 0,2246 RAZEM 100% 1,1834 0,7486 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 5. Natomiast tabela 6, przedstawia zakresy współczynników różnicujących dla wycenianego prawa. Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech. CECHA STAN DANEJ CECHY Piętro Standard wykończenia lokalu PUM Bardzo dobre Dobre Średnie 0,2367 0,2000 0,1497 Dobry Przeciętny Niski 0,4734 0,4000 0,2994 Bardzo dobre Dobra 0,1183 0,0749 Dodatkowe udogodnienia Bardzo dobre Dobre Średnie KM 5706/18 16
0,3550 0,3000 0,2246 Tabela 6. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa. Wyceniany lokal Poziom cechy Piętro Średnie 0,1497 Standard wykończenia lokalu Przeciętny 0,4000 PUM Dobra 0,0749 Dodatkowe udogodnienia Ekstrapolacja* 0,3825 RAZEM 1,0071 Cena skorygowana (zł/m2) 3 016,80 PUM 3 (m2) 41,64 Wartość prawa do lokalu (zł) 125 619,62 * W przypadku gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównania parami. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotu wyceny przy cesze stan dodatkowe udogodnienia. Bezpośrednio do lokalu przylega pomieszczenie gospodarcze, które połączone jest z lokalem otworem drzwiowym z przedpokoju. A zatem cecha in plus. Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: gdzie: W 1m2 = C ŚR x ΣU i W 1m 2 = 2 995,51 zł/m 2 x 1,0071 = 3 016,80 zł/m 2 CŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej Ui współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6) Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W R = P * W 1m 2 WR = 41,64 m 2 x 3 016,80 zł/m 2 = 125 619,62 4 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 57, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Konopnickiej 60-66 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na 3 Powierzchnia użytkowa lokalu z wyłączeniem loggii. 4 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 5706/18 17
dzień 18 marca 2019 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 126 000 zł słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są niskie. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 21 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. Określona wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 57, położonego w Pabianicach przy ul. Konopnickiej 60-66, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 126 000 zł słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy złotych 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość rynkowa, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość obowiązującym przepisom prawa. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość rynkowa jest określona oszacowana na dzień 18 marca 2019 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 22 lutego 2019 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku i lokalu, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. KM 5706/18 18
10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis seria PZU S.A. 1020740319. 11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 13. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 5706/18 19
Załącznik nr 1 Dokumentacja fotograficzna KM 5706/18 20