WYCIĄG Z OPINII RODZAJ NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem o funkcji mieszkalno usługowej oraz garażem ADRES Zabierzów, gm. Zabierzów, ul. Śląska JEDN. EWID. // OBRĘB Zabierzów, obr. nr 0022 RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Prawo własności KSIĘGA WIECZYSTA KR2K/00024980/4 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI Właściciel: Barbara Dziurdzia c. Teofila i Genowefy, udział 1/1 części OBCIĄŻENIA: Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (badanie KW przeprowadzone dnia 07.11.2014r. szczegółowy protokół załączono do opracowania). DZIAŁ III 1. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości z wniosku niżej wymienionego wierzyciela do sygn. akt Km 2443/10. Na rzecz: Sklepy Komfort spółka akcyjna z siedzibą w Łodzi. 2. Ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością, przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości do sygn. akt IX Km 2227/12. Na rzecz: Małopolska Agencja Rozwoju Regionalnego spółka akcyjna z siedzibą w Krakowie. DZIAŁ IV 1. Hipoteka umowna zwykła 477125,51 zł, kredyt. N rzecz: Powszechna Kasa Oszczędności BP SA Oddz. 12 w Krakowie z siedzibą w Warszawie. 2.Hipoteka umowna kaucyjna 238570,00 zł odsetki i koszty kredytu. Na rzecz: Powszechna Kasa Oszczędności BP SA Oddz. 12 w Krakowie z siedzibą w Warszawie. 3.Hipoteka umowna zwykła 120000,00 zł, pożyczka. Na rzecz: Małopolska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. z siedzibą w Krakowie. 4.Hipoteka umowna kaucyjna 24000,00 zł, odsetki. Na rzecz: Małopolska Agencja Rozwoju Regionalnego S.A. z siedzibą w Krakowie. 5.Hipoteka przymusowa 54581,13 zł, zaległe składki ubezpieczeniowe za okres 01.2010-08.2011. Na rzecz: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie z siedzibą w Krakowie. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników: działki ew. nr 69 i 101/28 o łącznej pow. 1743 m2 stanowiące zwarty kompleks położony w Zabierzowie, gm. Zabierzów, obr.22 przy ul. Śląskiej 262, budynek o funkcji mieszkalno usługowej w zabudowie wolnostojącej, garaż w zabudowie wolnostojącej oraz pozostałe elementy zagospodarowania terenu. DOSTĘP INDYWIDUALNY: Działki ew. 69 i 101/28 tworzące zwarty kompleks położone są po północnej stronie drogi krajowej nr 79 przylegają do niej południowym bokiem działki ew. 101/28. Pismem wystosowanym dnia 15.07.2008r., Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad poświadcza, że działka nr 69 ma dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd. STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: Nieruchomość zabudowana budynkiem o funkcji mieszkalno usługowej oraz garażem, obiekty szczegółowo zostały opisane poniżej. Teren nieruchomości ogrodzony. Na działce znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne (podjazd utwardzony został tłuczniem, chodniki betonowe) drzewa i krzewy, pozostały teren porośnięty trawą. Wjazd na teren działki od strony południowej ulicy Śląskiej. OPIS BUDYNKU O FUNKCJI MIESZKALNO - USŁUGOWEJ CHARAKTERYSTYKA: Budynek o funkcji mieszkalno usługowej, wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, w zabudowie wolnostojącej, pierwotna substancja z lat 60-70 ubiegłego stulecia funkcjonowała jako parterowy budynek mieszkalny z dobudowaną częścią gospodarczą. Zgodnie z Decyzją nr AB.I-K-1-1/09, z dnia 2 stycznia 2009 roku, przeprowadzono remont i modernizację prace objęły zmianę konstrukcji dachu na istniejącym budynku mieszkalnym i budynkach gospodarczych oraz przebudowę i zmianę sposobu użytkowania parteru pomieszczeń gospodarczych na punkt przedszkolny. Budynek znajduje się w dobrym stanie, po przeprowadzonych pracach remontowo modernizacyjnych, wykończony jest na poziomie parteru przy zastosowaniu materiałów wykończeniowych dobrej jakości o podstawowym wzornictwie. Dodatkowo w budynku poddasze strych wymagający prac wykończeniowych, wyposażony w instalację elektryczną, w którego części na podłodze znajdują się deski (brak tynków i okładzin podłogowych i ściennych). ZGODNOŚĆ WZNIESIENIA BUDYNKU Z PRZEPISAMI PRAWA BUDOWLANEGO: Wycenę sporządzono przy założeniu wzniesienia i użytkowania budynku zgodnie z przepisami obowiązującego prawa. Zgodnie z przedłożoną dokumentacją budynek z lat 60-70-tych o pierwotnej funkcji mieszkalno gospodarczej. Dnia 02.01.2009r. wydano decyzję nr AB.I K-1-1/09 udzielającą pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego: zmiana konstrukcji dachu na istniejącym budynku mieszkalnym i budynkach gospodarczych oraz przebudowa i zmiana sposobu użytkowania parteru pomieszczeń gospodarczych na punkt przedszkolny działka nr 69 w m. Zabierzów. W trakcie oględzin przedłożono również Oświadczenie Kierownika budowy o zakończeniu budowy zgodnie z projektem i warunkami w/w pozwolenia na budowę, podpisane dnia 23 marca 2009r. przez pana mgr inż. Janusza Rajca. CEL WYCENY WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI: Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej wg stanu na dzień oględzin - dla potrzeb egzekucji komorniczej. 681 043,00 zł Słownie: sześćset osiemdziesiąt jeden tysięcy czterdzieści trzy złote W tym: szacunkowa wartość gruntu: ok. 306 000zł DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 12 listopada 2014r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości : 18 września 2014r. AUTOR DATA SPORZĄDZENIA OPINII 12 listopada 2014r.
RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość objęta wyceną składa się z następujących składników: działki ew. nr 69 i 101/28 o łącznej pow. 1743 m2 stanowiące zwarty kompleks położony w Zabierzowie, gm. Zabierzów, obr.22 przy ul. Śląskiej 262, budynek o funkcji mieszkalno usługowej w zabudowie wolnostojącej, garaż w zabudowie wolnostojącej, pozostałe elementy zagospodarowania terenu. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: INFORMACJA O REGIONIE, LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI: Lokalizacja nieruchomości: Gmina Zabierzów zaliczana jest do jednych z najlepiej rozwijających się gmin podkrakowskich. Dzięki swojej lokalizacji w zachodniej części powiatu krakowskiego jak również bardzo dobremu połączeniu komunikacyjnemu z Krakowem (i z całą Europą przez Port Lotniczy w Balicach) stała się atrakcyjna pod kątem mieszkalnym dla społeczności Krakowa. W okresie kilku ostatnich lat nastąpił gwałtowny wzrost ilości mieszkańców jak również ilości nowo wybudowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dzięki nowym inwestycjom w gminie (Szkoła, ośrodek turystyczno rekreacyjny z basenem) gmina przyciąga wciąż nowych mieszkańców. Należy również zwrócić uwagę na sprzyjający klimat przedsiębiorczości. Nowe miejsca pracy generują potrzeby osadnicze. W Zabierzowie znajdują się między innymi zakłady spożywcze Gellwe. Znaczącą inwestycją jest również Business Park. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 2 z 13
Poniżej mapa z zaznaczoną przybliżoną lokalizacją przedmiotowej nieruchomości: Szczegółowo przedmiotowa nieruchomość położona jest we wschodniej części miejscowości, po północnej stronie ulicy Śląskiej (droga krajowa nr 79). W odległości około 350m w linii prostej od rzeki Rudawy. STAN USŁUG, ZAPLECZA BYTOWEGO I DOSTĘP DO KOMUNIKACJI ZBIOROWEJ: Nieruchomość znajduje się w odległości około 2km na zachód od centrum Zabierzowa w którym dostępne są obiekty użyteczności publicznej oraz obiekty handlowo- usługowe. Przez Zabierzów kursują autobusy krakowskiego MPK oraz busy linii prywatnych przystanki przy ul. Śląskiej. W Zabierzowie znajduje się również stacja kolejowa PKP. OTOCZENIE NIERUCHOMOŚCI: W sąsiedztwie zróżnicowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jezdnia ulicy Śląskiej oraz tereny zielone. W otoczeniu przedmiotowej nieruchomości: osiedle domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej Lipowy Gaj i siedziby firm Leber i Food Care. W rejonie nie znajdują się obiekty mogące niekorzystnie wpływać na stan środowiska naturalnego. Poniżej fragment zdjęcia satelitarnego z zaznaczoną lokalizacją nieruchomości. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 3 z 13
DOSTĘP INDYWIDUALNY: Działki ew. 69 i 101/28 tworzące zwarty kompleks położone są po północnej stronie drogi krajowej nr 79 przylegają do niej południowym bokiem działki ew. 101/28. Pismem wystosowanym dnia 15.07.2008r., Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad poświadcza, że działka nr 69 ma dostęp do drogi publicznej poprzez zjazd. (Pismo znajduje się w załącznikach do opinii). Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 4 z 13
UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI: Działki ew. nr 69 i 101/28 tworzą zwarty kompleks o kształcie zbliżonym do wydłużonego czworokąta o szerokości ok. 15-20m i długości ok. 92m. Teren działki falisty. Warunków wodnych i geologicznych nie badano. Rzeczoznawca nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów techniczno - budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuje obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość wyposażona jest w sieci: - sieć wodociągową, - sieć gazową, - sieć energetyczną, - sieć kanalizacyjną. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Zgodnie z obowiązującym planem miejscowym zatwierdzonym Uchwałą Nr XII/64/03 Rady Gminy Zabierzów z dnia 30.05.2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectw Kochanów i Zabierzów w Gminie Zabierzów: Działka nr 69 ujęta jest w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usług o symbolu M1U. Działka nr 101/28 ujęta jest w terenie komunikacji o symbolu KG/KZ. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 5 z 13
OZNACZENIE WG ZBIORU DANYCH EGIB: Województwo Małopolskie Powiat krakowski Jednostka ewidencyjna 120616_2, Zabierzów Obręb Nr 0022, Zabierzów Dziurdzia Barbara (Teofil, Genowefa), udział 1/1 części Nr działki 69 101/28 Powierzchnia działki 0,17ha 0,00ha Suma powierzchni działek 0,17ha Nr księgi wieczystej KR2K/00024980/4 stan na dzień 08.09.2014r STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: Nieruchomość zabudowana budynkiem o funkcji mieszkalno usługowej oraz garażem, obiekty szczegółowo zostały opisane poniżej. Teren nieruchomości ogrodzony. Na działce znajdują się utwardzone szlaki komunikacyjne (podjazd utwardzony został tłuczniem, chodniki betonowe) drzewa i krzewy, pozostały teren porośnięty trawą. Wjazd na teren działki od strony południowej ulicy Śląskiej. OPIS GARAŻU Budynek w zabudowie wolnostojącej. Obiekt wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej. Budynek o prostej bryle przykryty dachem dwuspadowym o drewnianej konstrukcji i pokryciu dachówką, ocieplony, drewniany strop, brak okładzin ściennych, posadzka betonowa, brama garażowa metalowa. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 6 z 13
OPIS BUDYNKU O FUNKCJI MIESZKALNO - USŁUGOWEJ PODSTAWOWE DANE TECHNOLOGICZNE (zgodnie z udostępnioną dokumentacją) Podpiwniczenie: częściowe Kubatura: 922,00m 3 Powierzchnia przyjęta do obliczeń 198,80 m 2 Dodatkowo: Powierzchnia piwnicy: 20,69 m 2 Powierzchnia poddasza: 82,97 m2 CHARAKTERYSTYKA: Budynek o funkcji mieszkalno usługowej, wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, w zabudowie wolnostojącej, pierwotna substancja z lat 60-70 ubiegłego stulecia funkcjonowała jako parterowy budynek mieszkalny z dobudowaną częścią gospodarczą. Zgodnie z Decyzją nr AB.I-K-1-1/09, z dnia 2 stycznia 2009 roku, przeprowadzono remont i modernizację prace objęły zmianę konstrukcji dachu na istniejącym budynku mieszkalnym i budynkach gospodarczych oraz przebudowę i zmianę sposobu użytkowania parteru pomieszczeń gospodarczych na punkt przedszkolny. Główną konstrukcję nośną budynku stanowią ściany murowane z pustaków żużlobetonowych oraz cegły. Obiekt ocieplony, kryty dachem dwuspadowym o poszyciu z dachówki (od zachodniej strony na środku połaci znajduje się wykusz). Budynek wyposażony w pełni w instalacje: w budynku mieszkalnym i przedszkola zastosowana jest wentylacja grawitacyjna, w salach zajęć przedszkola zastosowano agregaty klimatyzacyjne; ogrzewanie zastosowano centralne piec co i cwu gazowy dwuobiegowy, w pomieszczeniach przedszkola zastosowano ogrzewanie podłogowe, wodne; instalacja gazowa; instalacja elektryczna i odgromowa. Budynek znajduje się w dobrym stanie, po przeprowadzonych pracach remontowo modernizacyjnych, wykończony jest na poziomie parteru przy zastosowaniu materiałów wykończeniowych dobrej jakości o podstawowym wzornictwie. Dodatkowo w budynku poddasze strych wymagający prac wykończeniowych, wyposażony w instalację elektryczną, w którego części na podłodze znajdują się deski (brak tynków i okładzin podłogowych i ściennych). Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 7 z 13
PROGRAM UŻYTKOWY POMIESZCZEŃ: (na podstawie udostępnionej dokumentacji projektowej) KONDYGNACJA parter Dodatkowo: piwnica poddasze POMIESZCZENIE wiatrołap komunikacja pomieszczenie gospodarcze łazienka kuchnia pokój dzienny sypialnia sypialnia sala zajęć szatnia leżakownia leżakownia sanitariat dzieci sanitariat dzieci komunikacja pomieszczenie prac. + sanit. catering sala zajęć + jadalnia pomieszczenie do zagospodarowania stryszek ROZWIĄZANIE KONSTRUKCYJNE I WYKOŃCZENIOWE NA DZIEŃ OGLĘDZIN RODZAJ CECHY OPIS Rodzaj budynku ze względu na Budynek o funkcji mieszkalno - usługowej podstawową funkcję użytkową Fundamenty Ławy fundamentowe żelbetowe Ściany konstrukcyjne Murowane (pustak ceramiczny, cegła, pustak żużlowobetonowy) Ściany działowe Murowane Stropy Drewniane Schody Żelbetowe i drewniane (prowadzące na poddasze) Dach O konstrukcji drewnianej i poszyciu z dachówki ceramicznej. Posadzka W zależności od przeznaczenia pomieszczeń: deski, płytki (o współczesnym wzornictwie), panele podłogowe, wykładzina dywanowa. Tynki Tradycyjne oraz gipsowe Wykończenie ścian W zależności od przeznaczenia pomieszczeń: powłoki wewnętrznych malarskie, płytki (glazura o współczesnym wzornictwie), tapety. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 8 z 13
Stolarka Okienna PCV zespolona, okna połaciowe drewniane, drzwi wewnętrzne typowe drewniane pełne oraz płycinowe pełne o typowym wzornictwie, drzwi wejściowe do części mieszkalnej budynku drewniane szkolone wzmocnione, drzwi wejściowe do przedszkola zespolone PCV. Instalacje Wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, wentylacyjna, teletechniczna. Ogrzewanie i ciepłą wodę użytkową zapewnia piec gazowy dwufunkcyjny, ponadto w pomieszczeniach przedszkola zastosowano ogrzewanie podłogowe, wodne, w pokoju dziennym znajduje się kominek. Standard wykończenia Budynek wykończony jest na poziomie parteru przy zastosowaniu materiałów wykończeniowych dobrej jakości o typowym współczesnym wzornictwie; ponadto strych do adaptacji na cele mieszkalne (wymaga wykończenia). SPOSÓB I WARUNKI UŻYTKOWANIA ORAZ UTRZYMANIA Budynek o funkcji pierwotnie mieszkalno - gospodarczej w zabudowie wolnostojącej, wzniesiony w latach 60-70 ubiegłego stulecia. Po przeprowadzonych w ostatnich latach pracach remontowo modernizacyjnych wraz ze zmianą konstrukcji i pokrycia dachu, wykorzystywany jest na cele mieszkano usługowe (funkcja przedszkolna), ogółem w dobrym stanie technicznym. Budynek naniesiony jest na mapę ewidencyjną. ZGODNOŚĆ WZNIESIENIA BUDYNKU Z PRZEPISAMI PRAWA BUDOWLANEGO: Wycenę sporządzono przy założeniu wzniesienia i użytkowania budynku zgodnie z przepisami obowiązującego prawa. Zgodnie z przedłożoną dokumentacją budynek z lat 60-70-tych o pierwotnej funkcji mieszkalno gospodarczej. Dnia 02.01.2009r. wydano decyzję nr AB.I K- 1-1/09 udzielającą pozwolenia na budowę dla zamierzenia budowlanego: zmiana konstrukcji dachu na istniejącym budynku mieszkalnym i budynkach gospodarczych oraz przebudowa i zmiana sposobu użytkowania parteru pomieszczeń gospodarczych na punkt przedszkolny działka nr 69 w m. Zabierzów. W trakcie oględzin przedłożono również Oświadczenie Kierownika budowy o zakończeniu budowy zgodnie z projektem i warunkami w/w pozwolenia na budowę, podpisane dnia 23 marca 2009r. przez pana mgr inż. Janusza Rajca. Ponadto dla przedmiotowego budynku wydano: Opinię sanitarną z dnia 5 marca 2008 r. wydana przez Państwowego Powiatowego Inspektora Sanitarnego w Krakowie informującą, że przedmiotowy projekt opiniuje pozytywnie z zastrzeżeniami ( ) a następnie decyzję z dnia 11 maja 2009r., zatwierdzającą zakład jako spełniający odpowiednie wymagania do celów działalności prowadzonej w zakresie: podawania do konsumpcji gotowych dań obiadowych, śniadań i podwieczorków dostarczanych przez firmę cateringową. Pismo z dnia 11 maja 2009r., przedstawiciela Komendy Miejskiej Państwowej Straży Pożarnej w Krakowie dotyczące niezgodności wykonania inwestycji z Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 9 z 13
projektem budowlanym ze względu na szerokość drzwi ewakuacyjnych na zewnątrz obiektu 0,75m przy wymaganych 0,90m. Pismo GDDKiA z dnia 15.07.2008r., Znak: GDDKiA-O/KR/Z-3 ew/425/kra/114/08/10993/7284, poświadczające dostęp działki nr 69 położonej w Zabierzowie do drogi publicznej. STAN TECHNICZNY I STOPIEŃ ZUŻYCIA: o Zużycie funkcjonalne Obiekt pełni funkcję mieszkalno - usługową. Zadowalający układ funkcjonalny, zużycie w tym zakresie przyjęto na poziomie około 5%. o Zużycie środowiskowe W otoczeniu nie znajdują się żadne obiekty negatywnie wpływające na stan środowiska naturalnego. Zużycie w tym zakresie przyjęto na poziomie zerowym. o Zużycie techniczne W wyniku oględzin oceniono stan techniczny wszystkich elementów obiektu jako dobry (nie dokonywano szczegółowych badań ani testów). Pierwotna substancja budynku z lat 60-70-tych, w 2009r. przeprowadzono remont i modernizację. Wartość tego zużycia przyjęto na poziomie około 15%. Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 10 z 13
DOKUMENTACJA ZDJĘCIOWA Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 11 z 13
Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 12 z 13
Autor: mgr inż. Paweł Pomarański Strona 13 z 13