O P I N I A KM 2256/13 AUTOR:

Transkrypt

1 KM 2256/13 O P I N I A określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w Krakowie-Krowodrzy obr. 14 przy ul. Kościuszki, składającej się z działki ew. nr 369 o pow. 1244m 2 zabudowanej budynkiem kamienicą wielorodzinną oznaczoną numerem 22. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy dla Krakowa - Podgórza Wydział Ksiąg Wieczystych w Krakowie prowadzi księgę wieczystą KW nr KR1P/ /4. Właściciel: STUDIUM Sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie AUTOR: Kraków, dnia 12 maja 2014 r.

2 WYCIĄG Z OPINII Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem kamienicą RODZAJ NIERUCHOMOŚCI wielorodzinną ADRES Kraków, ul. Tadeusza Kościuszki 22 JEDN. EWID. // OBRĘB Kraków - Krowodrza obręb 14 RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Prawo własności KSIĘGA WIECZYSTA KR1P/ /4 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM Właściciel: PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO STUDIUM sp.zo.o z siedzibą w Krakowie, udział 1/1 części NIERUCHOMOŚCI OBCIĄŻENIA - Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (badanie KW z dnia 12 maja 2014r.; szczegółowy protokół załączono do opracowania). DZIAŁ III Wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości przeciwko dłużnikowi spółce STUDIUM sp.z.o.o. z siedzibą w Krakowie, prowadzonego do sygn. akt Km 2256/13, na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla Krakowa-Śródmieścia w Krakowie, Wydział I Cywilny z dnia r. sygn. IC 517/12/S, z wniosku wierzyciela: Marian Smajek. DZIAŁ IV Hipoteka umowna kaucyjna ,00 zł, zabezpieczenie spłaty kredytu; hipoteka obciąża udział Izpol Management spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Krakowie wynoszący 4/6 części, ujawniono zmianę kwoty hipoteki kaucyjnej z zł na hipotekę kaucyjną do kwoty zł, ujawniono zmianę treści wpisu hipoteki kaucyjnej do kwoty zł w ten sposób, że zamiast udziału 4/6 części hipoteka ta obciąża całą nieruchomość. Na rzecz: Noble Bank S.A w Warszawie Oddział Specjalistyczny Metrobank w Warszawie z siedzibą w Warszawie. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI KRÓTKA CHARAKTERYSTYKA Przedmiotowy obiekt to kamienica trzykondygnacyjna z główną ekspozycją od ulicy Tadeusza Kościuszki, z oficyną we wschodniej granicy działki oraz budynkiem gospodarczym w zachodniej granicy działki. Kamienica została wniesiona pod koniec XIX wieku, następnie nadbudowana w 1927 roku. Obiekt o sześcioosiowej elewacji z przejazdem bramowym w osi środkowej i balkonami. Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, ze strychem. Prosta bryła przykryta dachem o drewnianej konstrukcji. Obiekt z elewacją tradycyjną w złym stanie. Od strony podwórka częściowo ocieplono oficynę, styropianem i pozostawiono bez wykończenia. Budynek w złym stanie technicznym za wyjątkiem lokali użytkowych usytuowanych na parterze obiekt nie nadaje się do użytkowania w aktualnym stanie technicznym. STAN TECHNICZNY: Stan techniczny budynku określa się jako zły, obiekt wymaga gruntownego remontu. Obiekt w większości nieużytkowany i zaniedbany, ściany częściowo uległy erozji, skruszeniu i spękaniu, widoczne zagrzybienie i zalanie części pomieszczeń. Lokal usytuowany na parterze użytkowany na cele handlowo- usługowe i utrzymany w dobrym stanie, na podłogach: płytki ceramiczne o współczesnym wzornictwie; wykończenie ścian: powłoki malarskie i płytki (w zależności od przeznaczenia pomieszczeń). W części barowej znajduje się klimatyzacja. Konieczne jest sprawdzenie konstrukcji budynku przez uprawnionego eksperta przed ewentualnym przystąpieniem do prac remontowo-modernizacyjnych. Ze względu na zły stan obiektu; w dniu oględzin oficyna i piwnice niedostępne. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEJ EKSPLOATACJI: W dniu oględzin budynek w złym stanie technicznym. Konieczne przeprowadzenie gruntownego remontu wraz z wymianą części substancji. Budynek w obecnym stanie nie nadaje się do całkowitej eksploatacji i użytkowania. POWIERZCHNIA PRZYJĘTA DO OBLICZEŃ 529,8 M2 POWIERZCHNIA DZIAŁKI 1244M2 CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej wg stanu na dzień oględzin i poziomu cen na dzień wyceny dla potrzeb egzekucji komorniczej. NA DZIEŃ OGLĘDZIN ,00 zł słownie: sześć milionów osiemset dziewięć tysięcy siedemset dziewięć złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 12 maja 2014 r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości 15 kwietnia 2014 r. WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA WŁASNOŚCI: AUTOR DATA SPORZĄDZENIA OPINII 12 maja 2014 r. Strona 2 z 48

3 SPIS TREŚCI SPIS TREŚCI CZĘŚĆ OGÓLNA PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY WYCENY Podstawy formalne Podstawy materialno prawne ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH LITERATURA OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan praw Stan rzeczy WYCENA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE PODSTAW PRAWNYCH METODOLOGIA WYCENY WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU KAMIENIC I POWIERZCHNI ZABYTKOWYCH W KRAKOWIE OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI USTALENIE RODZAJU I LICZBY CECH RYNKOWYCH I OKREŚLENIE ICH WAG METODYKA OCENA WAG CECH RYNKOWYCH OKREŚLENIE ZAKRESU WSPÓŁCZYNNIKÓW KORYGUJĄCYCH ANALIZA PORÓWNAWCZA WŁASNA ZESTAWIENIE KOŃCOWE KLAUZULE ZAŁĄCZNIKI DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA Strona 3 z 48

4 1.1. Przedmiot i zakres wyceny 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa położona w Krakowie Krowodrzy obręb 14 przy ul. Tadeusza Kościuszki, składająca się z jedynej działki ewidencyjnej nr 369 o pow. 1244m 2, zabudowanej budynkiem kamienicą wielorodzinną oznaczoną numerem 22. Dla przedmiotowej nieruchomości Sąd Rejonowy dla Krakowa Podgórza prowadzi Księgę Wieczystą KW nr KR1P/ /4. Województwo Małopolskie Gmina M. Kraków Obręb _9 Krowodrza Nr obrębu 14 Nr działki 369 Powierzchnia działki 1244m 2 Nr KW KR1P/ /4 Właściciel STUDIUM sp.zo.o, z siedzibą w Krakowie, udział 1/1 części Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości gruntowej Cel wyceny Celem niniejszej opinii jest określenie wartości rynkowej prawa własności wyżej opisanej nieruchomości gruntowej zabudowanej wg stanu na dzień oględzin i poziomu cen na dzień wyceny - dla potrzeb egzekucji komorniczej Podstawy wyceny Podstawy formalne Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości wydane przez Marcina Leśniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy Podstawy materialno prawne - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny /Dz. U. z 1971 r. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (z późniejszymi zmianami) - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz. 2109). z późniejszymi zmianami - Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami/. - Ustawa o ochronie danych osobowych ( Dz. U. Nr 133, poz. 883). - Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece /Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późniejszymi zmianami/. Strona 4 z 48

5 1.4. Źródła danych merytorycznych - Postanowienie o powołaniu biegłego do oszacowania wartości nieruchomości wydane przez Marcina Leśniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy. - Wypis z rejestru gruntów dla dz. 369 w Krakowie Krowodrzy obr. 14 wydany dnia 2 kwietnia 2014r przez UMK, Odbitka mapy ewidencyjnej dla dz. 369 w Krakowie Krowodrzy obr. 14 wydana dnia 2 kwietnia 2014r. przez UMK, - Protokół z badania KW nr KR1P/ /4 z dnia 12 maja 2014 r. - Decyzja nr AU-2/7331/2853/07 o ustaleniu warunków zabudowy z dnia r. wydana przez Prezydenta Miasta Krakowa, wraz z załącznikami, - Analiza cen transakcyjnych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie Gminy. Analiza stawek czynszu najmu. - Dokumentacja fotograficzna. - Dokumenty udostępnione przez Zamawiającego, Własna baza danych oraz informacje uzyskane w czasopismach specjalistycznych i na stronach internetowych, - - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów, 1.5. Literatura - Szacowanie nieruchomości niezurbanizowanych. A Hopfer, M. Krawczyk, R. Źróbek - Warszawa 1999r., - Nieruchomości a Rynek. E. Kucharska - Stasiak. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1997r., - Inwestowanie w nieruchomości. Kucharska - Stasiak E. (Praca zbiorowa). Instytut Nieruchomości, Wydawnictwo VALOR 1999r., - Wycena mienia. M. Prystupa, CIM Warszawa 2000r., - Wartość dochodowa nieruchomości - A Hopfer, R. Źróbek. Wyd. II, Warszawa 1999r., - Systemy i procedury szacowania nieruchomości A. Hopfer, R. Cymerman. Wyd. II Zielona Góra 2000r., - Wartość rynkowa nieruchomości E. Kucharska Stasiak Warszawa 2001r Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy. Data sporządzenia wyceny: 12 maja 2014r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 maja 2014r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 15 kwietnia 2014r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 15 kwietnia 2014r. Data stanu prawnego: 12 maja 2014r. Strona 5 z 48

6 2.1. Określenie stanu nieruchomości Stan praw. 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA Stan prawny nieruchomości został ustalony na podstawie badania księgi wieczystej przeprowadzonego dnia 12 maja 2014r., W przedmiotowej KW widnieją m.in. następujące wpisy: KR1P/ /4 Badanie KW z dnia r.: TYP KSIĘGI : nieruchomość gruntowa DZIAŁ I OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI: Województwo: małopolskie Powiat: m. Kraków Gmina: Kraków m. Miejscowość: Kraków Dzielnica: Krowodrza Numer działki: 369 Obręb ewidencyjny: 14 Ulica: Kościuszki Sposób korzystania: B tereny mieszkaniowe Budynek: dane adresowe: Kościuszki 22; przeznaczenie: budynek mieszkalny Obszar : 1244,0000m2 DZIAŁ I-SP SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ Brak wpisu DZIAŁ II WŁASNOŚĆ: STUDIUM spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie, udział 1/1 części DZIAŁ III PRAWA, ROSZCZENIA I OGRANICZENIA : Wszczęcie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości przeciwko dłużnikowi spółce STUDIUM sp.z.o.o. z siedzibą w Krakowie, prowadzonego do sygn. akt Km 2256/13, na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla Krakowa- Śródmieścia w Krakowie, Wydział I Cywilny z dnia r. sygn. IC 517/12/S, z wniosku wierzyciela: Marian Smajek. DZIAŁ IV HIPOTEKI Hipoteka umowna kaucyjna ,00 zł, zabezpieczenie spłaty kredytu; hipoteka obciąża udział Izpol Management spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Krakowie wynoszący 4/6 części, ujawniono zmianę kwoty hipoteki kaucyjnej z zł na hipotekę kaucyjną do kwoty zł, ujawniono zmianę treści wpisu hipoteki kaucyjnej do kwoty zł w ten sposób, że zamiast udziału 4/6 części hipoteka ta obciąża całą nieruchomość. Na rzecz: Noble Bank S.A w Warszawie Oddział Specjalistyczny Metrobank w Warszawie z siedzibą w Warszawie. Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych. Strona 6 z 48

7 Stan rzeczy Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 15 kwietnia 2014 r. Położenie, lokalizacja i dostępność: Lokalizacja nieruchomości i otoczenie: Kamienica nr 22 znajduje się po południowej stronie ulicy Tadeusza Kościuszki w odległości około 220m od Mostu Dębnickiego ( most na Wiśle łączący Stare Miasto i Zwierzyniec; stanowi on fragment II Obwodnicy Krakowa). Przedmiotowa nieruchomość położona jest w dawnej dzielnicy katastralnej Półwsie Zwierzynieckie, obecnie obszaru Krakowa wchodzącego w skład Dzielnicy VII Zwierzyniec, w miejscu dawnej wsi rozciągającej się między Rudawą (za którą zaczynała się wieś Zwierzyniec) a obecną Aleją Krasińskiego oraz między Wisłą a Błoniami. Wieś została włączona do Krakowa w 1910 roku jako XIII dzielnica katastralna. W 1954 roku stała się częścią nowej dzielnicy administracyjnej Zwierzyniec. Sercem Półwsia Zwierzynieckiego jest Plac Na Stawach. Znajduje się tutaj także stadion KS Cracovia. Kamienica nr 22 przy ul Tadeusza Kościuszki położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie bulwaru nadwiślańskiego i w odległości około 300m od Placu Na Stawach, około 750m od Wzgórza Wawelskiego i około 1,3km od Rynku Głównego. Plac Na Stawach pełni funkcję lokalnego targu, w otoczeniu również liczne siedziby firm oraz urzędy jak Wojewódzki Urząd Pracy czy Wydział Urzędu Miejskiego przy ul. Stachowicza. Strona 7 z 48

8 Ulica Tadeusza Kościuszki ulica w centrum Krakowa. Wytyczona około 1913 roku. W 1913 wzdłuż nowej ulicy wybudowano pierwsze w Krakowie normalnotorowe torowisko tramwajowe. Ulica ta razem ze swoim przedłużeniem, ulicą Księcia Józefa, stanowi drogę wyjazdową z Krakowa na zachód (w ciągu drogi wojewódzkiej 780). Ulicą Kościuszki wiedzie trasa corocznego pochodu Lajkonika. Odbywają się tu także obchody święta Emaus. W sąsiedztwie przeważa zwarta zabudowa uliczna mieszkaniowa wielorodzinna o charakterze miejskim (kamienice) oraz ciągi handlowo - usługowe na dolnych kondygnacjach budynków. W bliskim sąsiedztwie także Bulwary Wiślane popularne miejsce rekreacyjno-wypoczynkowe; znajdują się tu liczne alejki spacerowe, a wzdłuż biegną drogi rowerowe. Poniżej zamieszczono fragment mapy z zaznaczoną lokalizacją nieruchomości: Dostępność: Bezpośredni dostęp do budynku odbywa się z ciągu pieszego wzdłuż ul. Tadeusza Kościuszki. Tu również miejsca parkingowe deficytowe jak w całym centrum Krakowa. Najbliższe przystanki komunikacji miejskiej usytuowane są bezpośrednio przy ul. Tadeusza Kościuszki. Strona 8 z 48

9 Stan usług i zaplecza bytowego: Rozwinięty w stopniu bardzo dobrym charakterystycznym dla centrów dużych miast. W pobliżu liczne punkty handlowo usługowe. Pobliski Plac Na Stawach otoczony ulicami Stachowicza, Senatorską, Filarecką i Komorowskiego stanowi lokalne centrum tutaj znajduję się targ, urzędy, siedziby firm, szkoła oraz punkty handlowo usługowe na pierwszych kondygnacjach kamienic. Szeroko rozumiane zaplecze kulturalne dostępne w promieniu 1,5km w kierunku wschodnim (ścisłe centrum miasta za linią Alei Trzech Wieszczów). Infrastruktura usług publicznych: Dostęp do najpotrzebniejszych ośrodków handlu i zaplecza bytowego w promieniu około 1200m od nieruchomości w tym ośrodki administracji, kultury i religii a także szeroko rozumiane zaplecze kulturalne. OZNACZENIE DZIAŁKI WEDŁUG EWIDENCJI GRUNTÓW: Województwo małopolskie Powiat M. Kraków Gmina M. Kraków Miejscowość Kraków Jednostka ewidencyjna _9 Krowodrza Obręb 0014 Nr jedn. rejestrowej G.351 Nr działki 369 Powierzchnia 0,1244ha Księga wieczysta KR1P/ /4 Położenie Kraków, Tadeusza Kościuszki 22 Użytek B tereny mieszkaniowe Właściciel STUDIUM spółka zo.o. udział 1/1 części stan na 2 kwietnia 2014r. UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI I STAN ZAGOSPODAROWANIA: Działka o nieregularnym kształcie. Teren płaski o długości około 72m i szerokości około 18m. Wyników badań warunków wodnych i geologicznych nie przedłożono. Strona 9 z 48

10 Działka w części północnej zabudowana jest kamienicą opisaną w dalszej części opracowania. Autor nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów technicznobudowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuje obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". WYPOSAŻENIA W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Do terenu nieruchomości doprowadzono sieć energetyczną, wodociągową, gazociągową; kanalizacją. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze, dla którego jest obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą NR LXXXI/1240/13 Rady Miasta Krakowa z dnia 11 września 2013 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bulwary Wisły" : Dolina Wisły stanowi główną oś terenów otwartych w Krakowie, a Bulwary Wisły obejmujące jej urbanistyczne wnętrze kształtują tożsamość miasta i decydują o jego metropolitalnym znaczeniu. Dlatego też zostały one wyodrębnione w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jako kluczowy obszar rozwoju kulturowego. Zagospodarowanie tego obszaru podporządkowane ma być ochronie jego krajobrazu, a szczególnej troski wymaga zachowanie ekspozycji cennych zabytków, panoramy miasta oraz terenów otwartych. Rozwój funkcji bulwarów ma być związany ze zwiększeniem atrakcyjności turystycznej jak i dostępności komunikacyjnej, przede wszystkim pieszej, rowerowej, ale także wodnej. Plan określa zasady kształtowania systemów zieleni i przestrzeni publicznych, zasady ochrony środowiska, przyrody, dziedzictwa i krajobrazu kulturowego, warunki i parametry zabudowy, oraz granice zagospodarowania terenu. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa nieruchomość znajduje się w terenach przeznaczonych pod zabudowę Strona 10 z 48

11 mieszkaniową wielorodzinną i usługi o symbolu MW/U, budynek częściowo znajduje się w obiektach wpisanych do ewidencji zabytków objętych ochroną częściową. Strona 11 z 48

12 Strona 12 z 48

13 Dodatkowe uwarunkowania: - Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nr AU-2/7331/2853/07 (AU-02-3.KCZ /06) wydana dnia 18 września 2007r. przez Prezydenta Miasta Krakowa ustalająca warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego: budowa zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z funkcją handlowo usługową w parterze wraz z przebudową i rozbudową istniejącego budynku przy ul. Kościuszki 22, z garażem podziemnym, z lokalami usługowymi wraz z dojazdem i infrastrukturą techniczną obejmującą działkę nr 369 obr. 14 Krowodrza oraz dodatkowo w zakresie infrastruktury technicznej dojść i dojazdów działki nr: 395/11, 368/1, 368/3 obr. jw. przy ul. Kościuszki w Krakowie. W związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ww. decyzja WZ straciła ważność. Strona 13 z 48

14 OPIS BUDYNKU Powierzchnia przyjęta do obliczeń: 529,86m 2 (na podstawie pomiaru przeprowadzonego podczas oględzin) KRÓTKA CHARAKTERYSTYKA Przedmiotowy obiekt to kamienica trzykondygnacyjna z główną ekspozycją od ulicy Tadeusza Kościuszki, z oficyną we wschodniej granicy działki oraz budynkiem gospodarczym w zachodniej granicy działki. Kamienica została wniesiona pod koniec XIX wieku, następnie nadbudowana w 1927 roku. Obiekt o sześcioosiowej elewacji z przejazdem bramowym w osi środkowej i balkonami. Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej, ze strychem. Prosta bryła przykryta dachem o drewnianej konstrukcji. Obiekt z elewacją tradycyjną w złym stanie. Od strony podwórka częściowo ocieplono oficynę, styropianem i pozostawiono bez wykończenia. Budynek w złym stanie technicznym za wyjątkiem lokali użytkowych usytuowanych na parterze obiekt nie nadaje się do użytkowania w aktualnym stanie technicznym. STAN TECHNICZNO-UŻYTKOWY ORAZ ROZWIĄZANIA KONSTRUKCYJNE: Rodzaj cechy Fundamenty Ściany zewnętrzne Ściany wewnętrzne Schody Dach Elewacja Stolarka okienna Część stara Murowane Murowane z cegły pełnej Murowane z cegły pełnej Drewniane Konstrukcja drewniana Pozostałości starej elewacji tynk cementowo-wapienny Drewniana starego typu (częściowo z widocznymi ubytkami), na parterze nowa stolarka okienna WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Nieruchomość uzbrojona w sieci: energetyczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową. Strona 14 z 48

15 STAN TECHNICZNY: Stan techniczny budynku określa się jako zły, obiekt wymaga gruntownego remontu. Obiekt w większości nieużytkowany i zaniedbany, ściany częściowo uległy erozji, skruszeniu i spękaniu, widoczne zagrzybienie i zalanie części pomieszczeń. Lokal usytuowany na parterze użytkowany na cele handlowo- usługowe i utrzymany w dobrym stanie, na podłogach: płytki ceramiczne o współczesnym wzornictwie; wykończenie ścian: powłoki malarskie i płytki (w zależności od przeznaczenia pomieszczeń). W części barowej znajduje się klimatyzacja. Konieczne jest sprawdzenie konstrukcji budynku przez uprawnionego eksperta przed ewentualnym przystąpieniem do prac remontowo-modernizacyjnych. Ze względu na zły stan obiektu; w dniu oględzin oficyna i piwnice niedostępne. MOŻLIWOŚĆ I WARUNKI DALSZEJ EKSPLOATACJI: W dniu oględzin budynek w złym stanie technicznym. Konieczne przeprowadzenie gruntownego remontu wraz z wymianą części substancji. Budynek w obecnym stanie nie nadaje się do całkowitej eksploatacji i użytkowania. Strona 15 z 48

16 3. WYCENA 3.1. Wartość nieruchomości w aspekcie podstaw prawnych Wartość rynkowa prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie przy ul. Tadeusza Kościuszki 22 zgodnie z rozdz. 5 art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (Dz.U. z 2010 nr 102 poz. 651) stanowi przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Definicja wartości rynkowej WR zgonie z KSWP1 Wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Pojęcie najbardziej prawdopodobna cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotą, którą, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą. Pojęcie możliwa do uzyskania na rynku oznacza, że wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. Pojęcie w dniu wyceny stanowi wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania opinii szacunkowej lub wcześniejsza. Wartość podana w opinii szacunkowej odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się takie jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Strony umowy są od siebie niezależne - to strony, których nie łączy konkretny lub szczególny stosunek mogący sprawiać, iż poziom ceny nie będzie typowy dla rynku. Zakłada się, że transakcję zawierają niezwiązane ze sobą strony, działające niezależnie od siebie. Nie działają w sytuacji przymusowej - każda ze stron ma motywację do zawarcia transakcji i nie jest do niej zmuszona przez szczególne okoliczności. Zawarcie transakcji bez przymusu wymaga także przyjęcia założenia, ze zarówno kupujący jak i sprzedający nieruchomość działają z rozeznaniem i ze postępują rozważnie. Strona 16 z 48

17 Przyjąć należy, że są oni wystarczająco poinformowani o charakterze i cechach przedmiotu transakcji, jego aktualnym i potencjalnym wykorzystaniu oraz o stanie rynku w dniu wyceny. Ponadto zakłada się, że każda strona wykorzystuje te informacje działając we własnym interesie oraz ze w sposób rozważny dąży do uzyskania najlepszej dla siebie ceny. Rozwagę ocenia się uwzględniając stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc pod uwagę informacji uzyskanych później. Kupujący ma stanowczy zamiar zawarcia umowy - to osoba, która chce i która nie jest zmuszona do kupna. Określenie to odnosi się do kupującego, który nie jest nazbyt zdeterminowany by dokonać zakupu po jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w realiach aktualnego rynku i który nie zapłaci ceny wyższej od aktualnej ceny na rynku. Sprzedający ma stanowczy zamiar zawarcia umowy - to osoba, która nie jest ani nazbyt gorliwa, ani zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym rynku. Sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na warunkach rynkowych, za najlepszą cenę możliwą do uzyskania na wolnym rynku, jakakolwiek byłaby to cena. Istniejące po stronie konkretnego właściciela będącego zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia umowy oznacza typowego właściciela. Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku - sformułowanie to oznacza, że składnik mienia jest zaprezentowany na rynku w najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o możliwości zbycia go po najlepszej cenie, którą, rozsądnie rzecz biorąc, można uzyskać na warunkach zawartych w definicji wartości rynkowej. Czas eksponowania może się zmieniać w zależności od warunków rynkowych, lecz musi być wystarczający do tego, by stosowna informacja dotarła do odpowiedniej liczby potencjalnych nabywców. Zakłada się, że eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się przed datą, na którą określono wartość. Wartość rynkową określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat Metodologia wyceny wybór podejścia, metody i techniki wyceny. Do wyceny przedmiotowej nieruchomości wg aktualnego stanu technicznoużytkowego na dzień oględzin zastosowano: zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U. z 2010 nr 102 poz. 651) oraz biorąc pod uwagę cel i zakres wyceny oraz analizę rynku, do wyceny przedmiotowej nieruchomości zastosowano: PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE METODĘ KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, cyt.: Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące Strona 17 z 48

18 nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stanowi m.in.: 4.1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. 2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. ( ) 4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. ( ) Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego: Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny, jak i perspektywy (trendy). Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych rzeczoznawca majątkowy określa dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości, oraz wyznacza okres jego analizy. Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży powinny pochodzić z aktów notarialnych. Rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny wiarygodności cen zawartych w tych aktach, z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny. Wartość rynkową 1 m 2 powierzchni obliczono metodą korygowania ceny średniejjako korektę ceny średniej (przeciętnej) na podstawie próbki reprezentatywnej wg formuły: C śr U i n W = C R śr i i= 1 cena średnia ze zbioru transakcji przyjętych do analizy, wielkość i tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość rynkową, liczba współczynników odpowiadająca określonej liczbie cech rynkowych. n u Strona 18 z 48

19 3.3. Analiza i charakterystyka rynku kamienic i powierzchni zabytkowych w Krakowie. RYNEK ZABYTKOWYCH KAMIENIC W KRAKOWIE Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, luty 2014 CHARAKTERYSTYKA RYNKU Kamienice stanowią charakterystyczny sposób zabudowy polskich miast historycznych; te piętrowe miejskie budynki mieszkalne były podstawą miejskiego budownictwa mieszkaniowego od średniowiecza po drugą połowę XX wieku. Krakowskie kamienice stanowią obecnie ogromny i wyjątkowy zbiór różnych stylów architektonicznych, które powstawały w kolejno po sobie następujących epokach. Częstokroć owa niejednolitość stylowa stanowi o ich unikatowości i wyjątkowym charakterze. Poza Warszawą, właśnie Kraków od lat utrzymuje się na topie listy najwyższych w Polsce cen nieruchomości mieszkaniowych, w dużej mierze dzięki wyjątkowości tych pięknych budynków. Zabytkowe kamienice o jeszcze średniowiecznych piwnicach, jak i późniejsze domy mieszczańskie z barokowym wystrojem fasad, aż po przedwojenny modernizm lat 30- tych XX w. są dominującą formą urbanistyczną centrum miasta, obejmującą najstarszą część dzielnicy Śródmieście, Krowodrzy i Podgórza. Cechą charakterystyczną tej historycznej zabudowy jest jej położenie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach miasta oraz niepowtarzalne walory architektoniczne, historyczne i artystyczne. Najlepsze lokalizacje generują najwyższe dochody z czynszów i usług (handel, turystyka i gastronomia), a unikatowość formy jest źródłem prestiżu dla właściciela takiego budynku. Dlatego w Krakowie kamienice zawsze stanowiły odrębny segment rynku nieruchomości inwestycyjnych, z jego własną dynamiką, popytem i podażą. Ze względu na różnorodność funkcji z dominującymi mieszkaniami, rynek kamienic najmocniej skorelowany jest z rynkiem mieszkaniowym (a zwłaszcza Strona 19 z 48

20 apartamentowym) oraz z rynkiem powierzchni komercyjnych i rynkiem hotelowo-turystycznym. NAJDROŻSZE LOKALIZACJE Serce miasta, gdzie koncentruje się historyczna zabudowa mieszkaniowa to obszar Plant z najdroższymi kamienicami przy Rynku Głównym, wzdłuż ulicy Floriańskiej, Grodzkiej i Szewskiej. Kolejną atrakcyjną enklawą jest dzielnica Kazimierz z ulicą Szeroką, Krakowską i Starowiślną oraz ulice stanowiące przedłużenie ulic w obrębie I-ej obwodnicy, to jest ulice: Stradomska, Zwierzyniecka, Karmelicka, Długa i Lubicz. Wzrastają też ceny kamienic położonych w sąsiedztwie Wawelu, w tym wokół placu Na Groblach oraz ulica Warszawska i Pawia. Z roku na rok rośnie atrakcyjność zaniedbanej dawniej Wesołej od Lubicz do Prażmowskiego oraz osiedla Oficerskiego, ulubionych lokalizacji kancelarii prawnych. W Krowodrzy najdroższy jest Salwator wokół placu Na Stawach i ul. Kościuszki, atrakcyjny jest też obszar wokół parku Krakowskiego oraz ulic: Lea, Królewskiej, Mazowieckiej i Wrocławskiej. Stare Podgórze to przede wszystkim komercyjne ulice Kalwaryjska i Limanowskiego, ale coraz częściej, w celach mieszkaniowych, poszukiwane są tereny położone powyżej, na Wzgórzu Lasoty (ul. Zamojskiego, Parkowa) oraz dzielnica Dębniki. ZASÓB I PODAŻ Kraków jest jedynym wielkim miastem w Polsce, w którym zachowała się w dużym stopniu przedwojenna struktura zasobów mieszkaniowych. Niemal 1/3 mieszkań została tu wybudowana ponad 60 lat temu, co oznacza 90 tys. mieszkań w 10 tys. kamienicach, z tego 1 tys. w rejestrze zabytków miasta Krakowa. W Śródmieściu zachowało się ok 7 tysięcy przedwojennych kamienic, w Krowodrzy 2 tysiące a w Podgórzu prawie 1 tysiąc. Nadal duża część kamienic posiada nieuregulowany stan prawny (brak podziału fizycznego kamienicy i wydzielenia udziałów). Inną tendencją jest trwały podział i wydzielanie odrębnych nieruchomości lokalowych. Podaż całych kamienic jest więc znacznie ograniczona, a pojawiające się nowe oferty sprzedaży są najczęściej wynikiem kolejnych regulacji stanów prawnych, zwłaszcza prawa własności. Nowym zjawiskiem pod stronie podaży są coraz liczniejsze oferty sprzedaży kamienic wraz z decyzjami o warunkach zabudowy lub pozwoleniami na ich przebudowę i rozbudowę. Tak przygotowane oferty pozwalają potencjalnym nabywcom precyzyjnie przygotować biznes plan przedsięwzięcia a co za tym idzie dokładniej oszacować ryzyko inwestycyjne. Cechą charakterystyczną tych ofert i transakcji jest kalkulacja ceny oparta na docelowej (projektowanej) wielkości powierzchni użytkowej budynku, analogicznie jak w przypadku sprzedaży gruntów inwestycyjnych. Tendencje te są też odpowiedzią na oczekiwania rynku po stronie popytu, gdyż inwestorzy na dzisiejszym trudnym Strona 20 z 48

21 rynku oczekują ofert sprzedaży kamienic z przygotowanym programem inwestycyjnym zapewniającym szybszy zwrot z inwestycji. OBRÓT RYNKOWY Co roku rejestruje się transakcje kamienicami na obszarze wszystkich trzech przedwojennych dzielnic Krakowa: Śródmieścia, Krowodrzy i Podgórza. W roku 2012 zawarto 27 całych kamienic oraz 131 transakcji sprzedaży udziałów. Szacuje się, że w 2013 roku zawartych zostanie 30 transakcji sprzedaży oraz 200 ich udziałów. Po okresie spadków ilości transakcji mających miejsce od rekordowego roku 2006 do 2009 roku, począwszy od 2010 roku powoli wzrasta ilość zawartych kontraktów kupnasprzedaży. Rok 2009 był najsłabszym pod kątem ilości zrealizowanych transakcji dla całego okresu , lecz z dzisiejszej perspektywy widać już wyraźną zmianę tendencji. W roku 2012 zawarto prawie tyle samo transakcji co w 2003, zamykając w ten sposób cały cykl koniunkturalny na tym rynku, a 2013 rok to już silny wzrost ilości zanotowanych umów. Równocześnie jednak w 2012 i 2013 roku obroty na tym rynku są o 27 % niższe niż Szacunkowe obroty w ostatnich 2 latach wyniosły bowiem wyniosły bowiem niewiele ponad 130 mln zł rocznie, podczas gdy w mln zł. Na zakupy całych kamienic inwestorzy wydali w 2012 i 2013 roku po 60 mln zł, czyli znacznie mniej niż w 2011 roku (98 mln zł). Rok 2012 charakteryzował wzrost liczby transakcji przy jednoczesnym spadku obrotów, natomiast 2013 rok uspokoił rynek na co wskazują podobny wolumen i wartość obrotów w relacji do roku poprzedniego. Trudna sytuacja na rynku nieruchomości i utrzymujące się tendencje spadkowe cen kamienic w ostatnich latach zostały w tym roku wyhamowane. Kapitał inwestycyjny ostrożnie powraca na rynek, jednakże transakcje dotyczą głównie mniejszych i tańszych kamienic. Analogiczne tendencje w ostatnich latach panują także na rynkach mieszkaniowym, komercyjnym i hotelowym. CENY KAMIENIC Lata to szybki wzrost cen kamienic wynikający z hossy na całym rynku nieruchomości. W 2008 rozpoczęła się korekta i ceny spadały aż do połowy 2013 Strona 21 z 48

22 roku rok zakończył okres spadków, ceny ustabilizowały się na poziomie z 2010 i 2011 roku (średnio zł za 1m2 pow. użytkowej kamienicy w Śródmieściu). Biorąc pod uwagę jednoczesny wzrost ilości transakcji może to oznaczać, że rynek osiągnął już najniższy poziom cenowy w 2012 roku a od połowy 2013 r. nastąpiła zmiana trendu ze spadkowego na wzrostowy. Jednak potwierdzeniem tej tendencji będzie dopiero wzrost obrotów w 2014 roku. Zwrócić należy też uwagę, że od szczytu hossy w 2007 roku ceny jednostkowe kamienic spadły aż o 30% (ceny nominalne), a po uwzględnieniu inflacji prawie 40% (ceny realne). Najwyższa cena zapłacona dotychczas w 2013 roku za kamienicę wyniosła 6,1 mln zł przy średniej cenie rynkowej takich nieruchomości równej 2,7 mln zł. Dla porównania w 2012 r. najdroższa kamienica osiągnęła cenę 6,0 mln zł, a średnia cena rynkowa nieruchomości wyniosła 2,4 mln zł. Immanentną cechą tego rynku jest znaczne zróżnicowanie cen jednostkowych kamienic (od 1 tys. - do 12 tys. zł/m2 p.uż.) wynikające z dużych dysproporcji w atrakcyjności lokalizacyjnej (ul. Wrocławska w Krowodrzy ul. Grodzka koło Rynku Głównego), w stanie techniczno-użytkowym (od kamienic luksusowych - do pustostanów wymagających kapitalnego remontu) i w wielkości dochodu z najmu (od powierzchni handlowych wynajmowanych po zł/m2 - do mieszkań z najemcami płacącymi czynsz regulowany zł/m2). A właśnie oczekiwana stopa zwrotu dla większości inwestorów jest podstawą kalkulacji opłacalnej dla nich ceny zakupu kamienicy. POPYT W okresie hossy wzrastał przede wszystkim popyt zagraniczny. Np. na Kazimierzu udział obcych inwestorów (głównie z UE i Izraela) w obrocie rynkowym wzrósł z 13% w 2003 roku do 75% w 2008 roku. Od 2009 zainteresowanie kamienicami z ich strony spadało. Obecnie udział kapitału zagranicznego nie przekracza 50%. Struktura popytu w 2013 roku wskazuje w dalszym ciągu na przewagę inwestorów z branży mieszkaniowej i apartamentowej oraz ograniczony, ale stabilny popyt ze strony rynku hotelowo-turystycznego (zakupy pod hotele, hostele, pensjonaty, gastronomię), natomiast niski popyt inwestorów poszukujących kamienic pod biura i siedziby firm. O inwestycyjnej atrakcyjności kamienic świadczą nowe inwestycje apartamentowe w centrum miasta, tzw. plomby (uzupełnienie zabudowy pomiędzy istniejącymi kamienicami). Ostatnim przykładem rosnącego popytu zainteresowania taką zabudową jest sprzedaż w październiku tego roku 3,3 arowej działki przy ul. Jakuba na Kazimierzu za 1,50 mln zł netto. PROGNOZA Od połowy 2013 roku na rynek powoli wracają inwestorzy zachęceni niskimi cenami i coraz tańszymi kredytami. Dlatego prognozy dla rynku kamienic w Strona 22 z 48

23 Krakowie w krótkiej perspektywie są optymistyczne, ale sytuacja makroekonomiczna kraju jest wciąż trudna. W najbliższym roku wciąż będzie napływał nowy kapitał krajowy i zagraniczny przyciągany bardzo dobrą marką Krakowa jako stolicy turystycznej Polski, a ostatnio także międzynarodowym centrum usług biznesowych i nauki. STRATEGIE INWESTYCYJNE NA RYNKU KAMIENIC Od początku lat 90-tych ubiegłego stulecia inwestorzy na rynku kamienic wybierali różne strategie inwestycyjne aby zmaksymalizować swoje cele (najczęściej zysk). W pierwszym okresie dominowali spekulanci nastawieni na szybki zysk wg zasady tanio kupić, drogo sprzedać w jak najkrótszym czasie. Strategia ta sprawdzała się na rynku niedojrzałym i nieczytelnym dla uczestników rynku nieruchomości oraz w okresie silnej hossy. Ograniczony dostęp do informacji (brak wszechobecnego obecnie internetu, utrudniony dostęp do informacji o właścicielach) umożliwiał spekulantom zakupy po okazyjnych cenach całych kamienic lub ich udziałów oraz ich odsprzedawanie z dużą marżą, wynikającą jedynie od cen zakupu i sprzedaży kamienic. W miarę rozwoju rynku i wzrostu konkurencji często ci sami inwestorzy opracowywali i wybierali nowe strategie inwestycyjne pozwalające zwielokrotnić zyski. Popularną strategią od połowy lat 90-tych była marża z podziału kamienicy na lokale i ich sprzedaży jako cel inwestycyjny. Zysk uzależniony był oczywiście od ceny zakupu, ale także od uwarunkowań prawnych wyodrębnienia lokali, możliwości podziału dużych lokali na małe jednostki, możliwości wyodrębnienia strychu i piwnic jako lokali, wreszcie od cen rynkowych takich lokali. Aby szybko obrócić pieniędzmi, inwestorzy nie realizowali remontów w tych kamienicach. W tym samym czasie działali i funkcjonują do dzisiaj inwestorzy wyspecjalizowani w porządkowaniu stanu prawnego kamienic. Likwidacja ograniczeń prawnych i administracyjnych oraz skupienie wszystkich udziałów kamienicy w jednych rękach zapewnia wysoki zysk z inwestycji, chociaż w dość długim czasie związanym z regulacjami prawnymi. Strategia ta wymaga jednak wysoce specjalistycznej wiedzy prawnej, licznych kontaktów na świecie, dzięki którym znajdowani są spadkobiercy przedwojennych właścicieli tych cennych nieruchomości oraz umiejętności rozwiązywania niekorzystnych umów najmu i uwalniania zajętych dotychczas mieszkań i lokali użytkowych. Zyski w tym przypadku zależą od ilości i skali ograniczeń prawnych prawa własności kamienicy, ceny zakupu (zwykle niskiej bo obciążonej wadami prawnymi), kosztów prawnych, kosztów usunięcia dotychczasowych najemców, kosztów kurateli sądowej i poszukiwania spadkobiorców (zwykle spoza Polski), a także od ceny sprzedaży wolnej kamienicy od ograniczeń prawnych oraz od czasu inwestycji. Obecnie coraz bardziej dominującą strategią inwestycyjną jest developing (ulepszanie), co wymaga jednak zaangażowania większego kapitału inwestycyjnego i specjalistycznej wiedzy o rynku (know how). Taki sposób Strona 23 z 48

24 inwestowania preferują firmy deweloperskie rynku mieszkaniowego, gdyż to właśnie one dysponują odpowiednią wiedzą o rynku i jego preferencjach oraz umiejętnościami prowadzenia inwestycji budowlanych. Ulepszanie polega tutaj na nadbudowie kamienicy, adaptacji strychu i piwnic na lokale mieszkalne i usługowe, odbudowie oficyny, remoncie kapitalnym budynku i modernizacji lokali w celu podniesienia ich standardu użytkowego. Stopa zysku wynika oprócz ceny zakupu z potencjału rozwojowego nieruchomości (możliwości i wielkości nadbudowy, odbudowa lub rozbudowa oficyny, adaptacja strychu i piwnic, zmiana funkcji i funkcjonalności lokali), nakładów inwestycyjnych, długości inwestycji, wreszcie od cen rynkowych apartamentów i lokali użytkowych. Osobną grupę tworzą inwestorzy branżowi, których cele inwestycyjne związane są ze strategiami rozwoju własnej branży, na której działają. Są to najczęściej firmy z sektora hotelowego. Poszukują i nabywają kamienice pod hotele, hostele i aparthotele. W rachunku opłacalności zakupu kamienicy decydującymi zmiennymi rynkowymi są: konkurencyjność lokalizacji pod obiekt hotelowy, pozytywna ocena sytuacji i perspektyw na rynku turystycznym, możliwa do realizacji optymalna funkcja i standard docelowy obiektu, nakłady inwestycyjne (zakup i budowa wyposażenie hotelu), planowane przychody i koszty operacyjne w okresie 5-10 lat oraz zakładana stopa zwrotu z inwestycji. Jak można zauważyć w tej strategii zysk z inwestycji nie wynika z odsprzedaży kamienicy lecz składa się na niego skapitalizowany dochód z działalności hotelowej. Należy także wspomnieć o strategii inwestycyjnej inwestorów, którzy zakup kamienic traktują jako lokata kapitału. Postrzegają oni rynek kamienic jako atrakcyjne miejsce do lokowania swoich nadwyżek kapitału. Są to inwestorzy długoterminowi, gdyż oceniają ten rynek jako mało ryzykowany a w dłuższym horyzoncie czasowym jest alternatywą mało zyskownych lokat bankowych i bardzo ryzykowanych pakietów akcji. Ich celem inwestycyjnym jest maksymalizacja dochodów z czynszów (cena odsprzedaży po wielu latach ma wyraźnie mniejsze znaczenie). Zysk zależy przede wszystkim od ceny zakupu, kosztów adaptacji i remontów lokali pod wynajem, przychodów z najmu, kosztów eksploatacyjnych, wreszcie od tendencji rynkowych w aspekcie wartości rezydualnej. Podstawą ich rachunku opłacalności zakupu jest stopa dochodu (dochód roczny do kosztów inwestycji). Oczywiście na rynku kamienic inwestorzy często realizują mieszane strategie inwestycyjne (mix) dążąc do maksymalizacji zysku z inwestycji. Przyszłością rynku są jednak deweloperzy sektora mieszkaniowego i branży turystycznej, dzięki którym zabytkowe nieruchomości odzyskują swój dawny blask. Poniżej oferty sprzedaży kamienic (z krakowskich pośrednictw w obrocie nieruchomościami): PLN 377 m 2 Dom Kraków Śródmieście, Stare Miasto, ul. Rynek Główny 2-piętrowy, 1478 rok budowy, 600 m 2 działki, PLN/ m 2 Sprzedaż : Udział w kamienicy, Stare Miasto, OKOLICE RYNKU GŁÓWNEGO, Kraków. Strona 24 z 48

25 4 zdjęcia Przedmiotem sprzedaży jest udział 1/3 w kamienicy o powierzchni łącznej 1131m2, położonej na działce 6a. Udział stanowi powierzchnię 377m2. W ramach udziału wskazany jest lokal mieszkalny o pow. 90m2, położony na III piętrze. Budynek w dobrym stanie technicznym PLN 1204 m 2 Dom Kraków Śródmieście, Stare Miasto, ul. Batorego 1-piętrowy, 1885 rok budowy, 1975 m 2 działki, PLN/ m 2 Polecamy wyjątkowy stylowy obiekt, o charakterze rezydencjonalnym, położony w KRAKOWIE w Starym Mieście( I ), pow.: 1204 m2, pow. dz. 19,75a, cena zł. Budynek z lat , murowany, dwukondygnacyjny, z użytkowym poddaszem, całkowicie wykończony, kryty dachem wielospadowym o konstrukcji drewnianej, pokrytym blachą. Fundamenty z cegły i kamienia. Stropy nad przyziemiem ceglane, pozostałe drewniane, sufity ozdobne. Powierzchnia przyziemia - 310,9m2, parteru 346,9m2, I piętra 353,8m2 oraz poddasza 174,8m2. Budynek zadbany, na bieżąco konserwowany, może spełniać funkcje mieszkaniowo-komercyjne, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Krakowa teren o przeznaczeniu mieszkalno-usługowym. Doskonałe sąsiedztwo, duży, przepiękny ogród w sercu miasta są niewątpliwym atutem nieruchomości PLN 400 m 2 Dom Kraków Śródmieście, Stare Miasto 1920 rok budowy, 1500 m 2 działki, PLN/ m 2 Kamienica do sprzedaży w rejonie Dworca Głównego w Krakowie o pow 4002 Budynek do tej pory jest wykorzystany na cele biurowe, wymaga remontu. Dodatkowo na działce wiaty magazynowe o pow 600m PLN 780 m 2 Dom Kraków Stare Miasto, ul. Długa 661 m 2 działki, PLN/ m 2 Kamienica przy ulicy Długiej z dwoma aktualnymi pozwoleniami na : 1. Przebudowę i nadbudowę poddasza na dodatkowe 6 mieszkań z balkonami, ze zmianą sposobu użytkowania na cele mieszkalne oraz budowa windy od strony podwórka w sumie dająca powierzchnię całkowitą 1050 m2. 2. Budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na 10 mieszkań, z garażem podziemnym na 8 miejsc postojowych, o łącznej powierzchni całkowitej 1200 m2. Aktualnie lokale w kamienicy są wynajmowane ( umowy na czas nieograniczony z możliwością wypowiedzenia w terminie trzech miesięcy PLN 1076 m 2 Dom Kraków Stare Miasto, Stare Miasto, ul. Rynek Główny Rejon 400 m 2 działki, PLN/ m 2 Do sprzedaży kamienica z XVI wieku zlokalizowana w okolicy Rynku Głównego. Kamienica o powierzchni całkowitej 1075,5 mkw., powierzchni użytkowej 901,6 m kw.. Działka o powierzchni 422 m kw. zabudowana czterokondygnacyjną w całości podpiwniczoną kamienicą, budynek wpisany do rejestru zabytków Miasta Krakowa. Na parterze znajduje się lokal użytkowy o pow. 102,4 m kw. oraz sień, na I piętrze znajduje się magazyn o pow. 148 m kw., na II i III piętrze znajdują się cztery lokale mieszkalne o łącznej pow. 156,7 m kw. - II piętro, 161,7 m kw. - III piętro. Na IV piętrze znajduje się duży nieużytkowe poddasze do adaptacji o pow. 181 m2, wys. ściany kolankowej 150 cm, wysokość w kalenicy 423 cm. Piwnice z wejściem od podwórza spełniają rolę magazynową, powierzchnia piwnic wynosi 141,8 m kw. W oficynie do odbudowania budynek (obecnie fundamenty) II-piętrowy o pow. ok 200 m kw. W kamienicy nowa elewacja, okna stare drewniane, zachowana oryginalna stolarka drzwiowa. Zadbana klatka schodowa, drewniane schody z kutymi elementami. Kamienica do sprzedaży w całości. Budynek znajduje się w bardzo dobrej lokalizacji, blisko Kościoła Mariackiego i Rynku Głównego, przy Drodze Królewskiej! Kamienica posiada bardzo duży potencjał, idealnie nadaje się na luksusowy hotel i apartamenty. Strona 25 z 48

26 PLN 850 m 2 Dom Kraków Stare Miasto, Stare Miasto 2-piętrowy, 1000 m 2 działki, PLN/ m 2 DO SPRZEDAŻY KAMIENICA TUŻ PRZY RYNKU GŁÓWNYM O POWIERZCHNI 850M2. Kamienica składa się z parteru, pierwszego piętra, drugiego pietra oraz piwnicy. Posiada również dwa lokale handlowe. Część kamienicy zaadoptowana jest pod hostel który przeszedł generalny remont i zachowana jest połączenie tradycji z nowoczesnością. Kamienica ma dwa lokale handlowe (jeden ma powierzchnię około 30 m2 a drugi 160). Lokale są po remoncie. W pozostałej części są dwa mieszkania 160 metrowe które również są po remoncie oraz strych do adaptacji o powierzchni 160m2. Kamienica prywatna, trzech współwłaścicieli i wszyscy zgadzają się na sprzedaż. W kamienicy jest również dziedziniec który można zaaranżować pod ogródek PLN 320 m 2 Dom Kraków Podgórze, Stare Podgórze, ul. Kalwaryjska więcej niż 20 pokoi, 535 m 2 działki, PLN/ m 2 DO SPRZEDAŻY BUDYNEK W STARYM PODGÓRZU NA UL. KALWARYJSKIEJ. Kamienica wolna od lokatorów. Właściciele są w trakcie uzyskiwania warunków zabudowy na nadbudowę oraz rozbudowę istniejącej kamienicy. Na dbudowa zakłada adaptację poddasza oraz budowę dodatkowej kondygnacji. Łączna powierzchnia wszystkich kondygnacji jakie się uzyska po przebudowie będzie wynosiła ok 850 m 2. Rozbudowa będzie obejmowała poszerzenie parteru poprzez budowę dodatkowych pomieszczeń PLN 224 m 2 Dom Kraków Podgórze, Stare Podgórze, ul. Limanowskiego 1903 rok budowy, 369 m 2 działki, PLN/ m 2 Do sprzedaży ciekawa nieruchomość na Starym Podgórzu w okolicy ul. Limanowskiego. Zewnętrznie budynek został wyremontowany, natomiast do zrobienia pozostało wnętrze, które przystosuje przyszły nabywca pod swoje potrzeby. Na dzień dzisiejszy pełni funkcję biurowo-mieszkalną. Struktura całości oraz położenie w centrum jednakże ze świetnym połączeniem komunikacyjnym sprawia, że przeznaczenie może być różnorakie. Składa się z trzech poziomów. Suteryny zostały zaadaptowane na cele mieszkalne gdzie są dwa pokoje z aneksem kuchennym i łazienką. /Odrębne wejście z zewnątrz/. Parter: 5 pokoji + dwa węzły sanitarne +kuchnia. Piętro: w trakcie przystosowywania na cele mieszkalne gdzie uzyska się 4 pokoje oraz łazienkę. Ogrzewanie jest zarówno elektryczne jak i podłogowe oraz kominkowe. Na podłogach deski, wykładziny, terakota. Elewacja odnowiona, poszycie dachowe również, instalacje, okna drewniane IIszybowe PLN 1201 m 2 Dom Kraków Śródmieście PLN/ m 2 Do sprzedania zespół dwóch atrakcyjnych kamienic wraz z oficyną i budynkiem magazynowym na kształtnej prostokątnej działce w samym sercu Krakowa! Prawomocne zezwolenie na nadbudowę i przebudowę budynków! Możliwość adaptacji na inne cele, np. na hotel lub bank! Prawdopodobnie ostatnia wolna, narożna nieruchomość w centrum Krakowa! Nieruchomość zlokalizowana jest po wschodniej stronie Starego Miasta, w niewielkiej odległości od Plant (ok. 300 m), nieopodal Poczty Głównej, Hotelu Holiday Inn czy Hotelu Wyspiański. Rynek Główny dostępny jest po kilkuminutowym spacerze, podobnie zresztą jak i turystyczny Kazimierz. Niewiele dłuższy dystans dzieli nas od dworca kolejowego i autobusowego. Nieruchomość położona jest na działce nr 113 o pow m², zabudowanej głównie dwiema kamienicami, tworzącymi Strona 26 z 48