Liczba transakcji lokalami mieszkalnymi w latach

Transkrypt

1

2 ZAKOPANE RYNEK MIESZKAŃ Miasto Zakopane słynące z turystyki wysokogórskiej jest wciąż w centrum zainteresowania inwestorów zarówno indywidualnych jak i developerów, firm i spółek handlowych, budujących budynki wielomieszkaniowe z lokalami na sprzedaż bądź wynajem. Okazuje się że, średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Zakopanym to wydatek rzędu około 10 tysięcy złotych i więcej. Prestiż który jest związany z posiadaniem apartamentu w tak ekskluzywnym miejscu sprawia że nie brakuje też chętnych na taki zakup. Podhalem interesują się również zagraniczni inwestorzy którzy widzą w tym regionie spory potencjał turystyczny napędzany zwłaszcza przez turystów zza wschodniej granicy, którzy chętnie przyjeżdżają na wypoczynek w Tatry. To wszystko sprawia, że zakup nieruchomości w rejonie Podhala jeszcze jakiś czas, mimo ich wysokiej ceny będzie wyjątkowo opłacalny. MONITORING TRANSAKCJI RYNKOWYCH LOKALAMI MIESZKAL- NYMI W PRZEDMIOCIE ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI NA TERENIE ZAKOPANEGO Obrót Zainteresowanie inwestowaniem w lokale mieszkalne na terenie Zakopanego było zawsze duże. Największy wzrost zainteresowania nastąpił w 2007 roku jednakże na dzień dzisiejszy uległ on zmniejszeniu z uwagi iż ceny lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym poszły w górę oraz ze względu na wciąż rosnącą podaż na rynku. W roku 2007 można było zaobserwować nieznaczny spadek liczby transakcji lokalami mieszkalnymi w odniesieniu do 2006 roku jednakże podyktowane to było utworzeniem Parku Kulturowego Kotliny Zakopiańskiej i praktycznie całkowitym wstrzymaniem wydawania warunków zabudowy w latach 2006 i 2007 a co za tym idzie zmniejszenie podaży na rynku w zakresie gruntów budowlanych. Pod koniec 2007 roku tereny okolic centrum Zakopanego zostało wyłączone z terenów Parku Kulturowego oraz pojawiło się kilka dużych inwestycji a mianowicie: ulica Nowotarska 135 mieszkań, ulica Małaszyńskiego 35 mieszkań, Bulwary Słowackiego oraz kilka innych mniejszych inwestycji. Średni poziom transakcji lokalami mieszkalnymi w latach poprzednich wahał się na poziomie nieznacznie przekraczającym 100 jednakże w pierwszym kwartale 2008 roku odnotowano 36 transakcji co prognozuje dalszy wzrost zainteresowania mieszkaniami w 2008 roku pomimo iż ceny ofertowe nowych mieszkań kształtują się na poziomie zł netto / m 2. 2

3 Liczba transakcji lokalami mieszkalnymi w latach Liczba transakcji lokalami mieszkalnymi na terenie Zakopanego Sumaryczna wartośc transakcji lokalami mieszkalnymi w 2006, 2007 oraz I kwartale 2008 roku wraz z prognozą na ,0 70,0 80 Wartośc obrotu lokalmi mieszkalnymi w Zakopanem [ mln zł] 60,0 50,0 40,0 33,8 39,0 30,0 20,0 20,0 10,0 0, Konsekwencją zwiększenia liczby transakcji jest znaczne zwiększenie obrotów dokonywanych na rynku mieszkaniowym Zakopanego. Na terenie Zakopanego w roku 2007 obrót mieszkaniami zwiększył się o około 20 % w stosunku do roku 2006 i wyniósł niecałe 40 mln zł. Zwiększenie obrotu w 2007 roku była konsekwencją znacznego wzrostu cen lokali pomimo nieznacznego spadku transakcji oraz powierzchni sprzedanych mieszkań z 6527 m2 w 2006 roku na 5670 m 2 w 2007 roku. Analizując pierwszy kwartał roku 2008 można spodziewać się jeszcze bardziej dynamicznego wzrostu obrotów, nawet o 100 % w stosunku do roku Wzrost obrotów w 2008 roku jest w znacznej mierze konsekwencją wzrostu podaży na rynku. 3

4 Powierzchnia [m2] W ubiegłych latach średnia powierzchnia lokali mieszkalnych będących przedmiotem transakcji utrzymywała się na zbliżonym poziomie około 50 m 2 natomiast w pierwszym kwartale 2008 roku zaobserwowano iż powierzchnia ta uległa znacznemu powiększeniu do około 65 m 2. Świadczy to o tendencji odchodzenia od małych, ciasnych lokali na rzecz większych apartamentów na użytek własny bądź pod wynajem dla turystów. W pierwszym kwartale 2008 powierzchnia sprzedanych mieszkań wyniosła aż 2363 m 2 co odzwierciedla dużą podaż na rynku oraz nie słabnące zainteresowanie kupnem mieszkania na terenie Zakopanego. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić iż rok 2008 w odniesieniu do transakcji lokalami mieszkalnymi na terenie Zakopanego będzie rokiem rekordowym pod każdym względem. Łączna powierzchnia sprzedanych mieszkań oraz średnia powierzchnia sprzedanego lokalu w latach I KW Średnie ceny Na kolejnych wykresach zostały przedstawione średnie ceny transakcyjne 1m 2 lokali mieszkalnych w poszczególnych latach. Analizą zostały objęte transakcje lokalami mieszkalnymi w przedmiocie odrębnej własności zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Maksymalna cena 1 m 2 transakcji typowym lokalem mieszkalnym wyniosła około zł. Z rynku ofert widać iż ceny nowo wybudowanych lokali wahają się w przedziale zł/m 2 netto natomiast według aktów notarialnych jest to poziom zł/m 2. Z tej analizy wynika iż wzrost cen lokali w 2007 roku wyniósł około 35 % w stosunku do cen w 2006 roku natomiast w pierwszym kwartale 2008 roku wzrost ten kształtuje się na poziomie 15 % w stosunku do 2007 roku. Widać wyraźne wyhamowanie tendencji wzrostowej, która jest wciąż zachowana jednakże prognozuje się większą stabilizację w tym segmencie rynku. 4

5 Udział [%] Średnia cena 1m 2 pow. uż. mieszkania w latach I KW zł zł zł Struktura podmiotów zbywających Przedmiotem kolejnej analizy objęto strukturę podmiotów zbywających lokale mieszkalne na terenie Zakopanego. Jak można zauważyć w latach poprzednich największa liczba transakcji sprzedaży mieszkań dotyczyła rynku wtórnego (sprzedaż od osób fizycznych) stopniowo ta tendencja ulegała zmianie w miarę powstawania nowych budynków wielomieszkaniowych gdzie inwestorami były osoby fizyczne (lokalni przedsiębiorcy) lub firmy developerskie. W pierwszym kwartale 2008 roku poziom sprzedaży lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym osiągnął poziom około 70 % udziału w całym rynku lokali mieszkalnych na terenie Zakopanego jest to wynikiem znacznej podaży na rynku w segmencie lokali mieszkalnych co może spowodować w dłuższej perspektywie zahamowanie wzrostu cen i ich stabilizację na dzisiejszym poziomie. Analizowano również strukturę kapitału inwestycyjnego (nabywcy lokali mieszkalnych) jednakże nie ulega ona dużym wahaniom w dalszym ciągu około 90 % nabywców stanowią osoby fizyczne dokonujące lokaty kapitału na potrzeby własne bądź spekulacyjne. W latach udział osób fizycznych nabywających mieszkania był wyższy i wynosił odpowiednio 95 % w roku 2006 i 98 % w roku Struktura podmiotów zbywających lokale mieszkalne na terenie Zakopanego 55% 49% 20% 25% 15% 36% 35% 35% 30% I KW SPRZEDAŻ PRZEZ OSOBY FIZYCZNE SPRZEDAŻ PRZEZ FIRMY I DEVELOPERÓW SPRZEDAŻ PRZEZ PRZEDSIĘBIORCÓW INDYW. 5

6 Perspektywy rynku Popyt na lokale mieszkalne w Zakopanem jest wciąż duży o czym może świadczyć liczba transakcji oraz wielkość obrotu w pierwszym kwartale 2008 roku natomiast widoczny jest dynamiczny wzrost podaży lokali mieszkalnych na terenie Zakopanego, który może osiągnąć pod koniec tego roku lub w latach następnych swoje maksimum. W roku 2008 przewiduje się stagnację cen z uwagi na zwiększającą się podaż przy popycie utrzymującym się na tym samym poziomie co w latach poprzednich. Zaniepokojenie może budzić poziom zaangażowania kapitału spekulacyjnego, który jest znaczny jednakże zawsze istnieje możliwość wynajęcia mieszkania a w ostateczności jego sprzedaż. Marek Suchodół Rzeczoznawca Majątkowy, doradca w zakresie inwestycji, analityk na rynku nieruchomości. Członek Zarządu Małopolskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w Krakowie. Z rynkiem nieruchomości związany od 1999 roku, właściciel prywatnej firmy zajmującej się rzeczoznawstwem majątkowym i doradztwem na rynku nieruchomości. Autor analiz oraz licznych wycen nieruchomości 6