OPERAT SZACUNKOWY. Oszacowana wartość 1/8 niewydzielonej części nieruchomości działki nr 2809/3 i 2809/4 łącznie:

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Wycena prawa własności do nieruchomości gruntowych zabudowanych oznaczonych jako działki gruntu nr 2809/3 i 2809/4, położone w miejscowości Krasne, obręb nr 0001 Krasne, gmina Krasne, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona są odpowiednio księgi wieczyste nr RZ1Z/ /3 i RZ1Z/ /6. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 1344/16 i 1345/16 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Oszacowana wartość 1/8 niewydzielonej części nieruchomości działki nr 2809/3 i 2809/4 łącznie: ,00 PLN słownie złotych: osiemdziesiąt tysięcy trzysta siedemdziesiąt pięć W tym wartość zabudowanej w udziale 1/8 niewydzielonej części działki gruntu nr 2809/3 wraz z zabudowaniami: ,00 PLN (słownie złotych: czterdzieści cztery tysiące dwieście siedemdziesiąt pięć), w tym wartość gruntu w udziale 1/8 niewydzielonej części: 7.075,00 PLN (słownie złotych: siedem tysięcy siedemdziesiąt pięć) W tym wartość zabudowanej w udziale 1/8 niewydzielonej części działki gruntu nr 2809/4 wraz z zabudowaniami: ,00 PLN (słownie złotych: trzydzieści sześć tysięcy sto), w tym wartość gruntu w udziale 1/8 niewydzielonej części: ,00 PLN (słownie złotych: osiemnaście tysięcy dziewięćset) Sporządził: Rzeszów, dnia r.

2 '2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI 1. Cel wyceny Sprzedaż nieruchomości - Zastaw bankowy - 2. Położenie nieruchomości Opłaty za użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd Nieruchomość reprezentatywna dla PTN - Zastaw hipoteczny - - Inny cel X Gmina (miasto) Krasne 3. Opis nieruchomości Obręb ewidencyjny: 0001 Krasne Nr działki (n-ry grupy działek): 2809/3 i 2809/4 powierzchnia łączna 0,4077 ha Nr działki Rodzaj Nieruchomości 2809/3 i 2809/4 1 niezabudowana nieruchomość rolna jednoużytkowa, 2 niezabudowana nieruchomość rolna wieloużytkowa, 3 nieruchomość leśna, 4 zabudowana nieruchomość rolna, 5 niezabudowana nieruchomość przeznaczona pod zabudowę inną niż zagrodowa, 6 nieruchomość zabudowana budynkami mieszkalnymi, 7 nieruchomość zabudowana budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa Funkcja dominująca wg miejsc. Planu zagospodarow. Uzbrojenie działki 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, dotyczy działki 2809/3 Wartość gruntu ,00 PLN

3 '3 4. Opis budynków/lokalu Nr ewidencyjny budynku Funkcja Podstawowa Funkcja drugorzędna Uzbrojenie Wartość nieruchomości Krasne Mieszkalne, 2 Przemysłowe, 3 Transportu i łączności, 4 Handlowo-usługowe, 5 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, 6 Biurowe, 7 Szpitali i zakładów opieki medycznej, 8 Oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe, 9 Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, 10 inne niemieszkalne 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, dz. 2809/ ,00 PLN dz 2809/ ,00 PLN Wartość nieruchomości: ,00 PLN (Słownie złotych: sześćset czterdzieści trzy tysiące). Sposób wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami, podejście kosztowe, metoda wskaźnikowa. Data: r. Podpis:.

4 Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna Podstawy prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe) Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny Stan otoczenia nieruchomości Stan nieruchomości działki gruntu Stan techniczno-użytkowy budynków Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Wskazanie rodzaju określanej wartości Wybór podejścia i metody wyceny Dane z rynku nieruchomości Określenie wpływu czasu na zmianę cen Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z zabudowaniami Obliczenie wartości gruntu - działka 2809/ Obliczenie wartości gruntu - działka nr 2809/ Obliczenie wartości odtworzeniowej budynków na działce nr 2809/ Wynik końcowy wyceny i wnioski Klauzule i zastrzeżenia Załączniki '4

5 '5 1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest prawa własności do nieruchomości gruntowych zabudowanych oznaczonych jako działki gruntu nr 2809/3 i 2809/4, położone w miejscowości Krasne, obręb nr 0001 Krasne, gmina Krasne, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona są odpowiednio księgi wieczyste nr RZ1Z/ /3 i RZ1Z/ /6. Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości gruntowych. 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 1344/16 i 1345/16 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. 3. Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna. Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie o powołaniu Krzysztofa Telega jako biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, położonych w miejscowości Krasne w postępowaniu o sygn. akt Km 1344/16 i 1345/ Podstawy prawne. Podstawę prawną stanowi: 1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. tekst jednolity Dz.U.2016 r. z dnia 28 grudnia 2016 poz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004 Nr 207 poz z dnia r. z późniejszymi zmianami. 3. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U z dnia r. poz. 1263). 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny - Dz.U.2014 poz tekst jednolity z późniejszymi zmianami Podstawy metodologiczne. 1. Wycena nieruchomości, zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopfer PFSRM, Warszawa Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją S. Źróbek Educatera, Olsztyn 2005, 3. Ile jest warta nieruchomość: E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel; Poltext, Warszawa 2004 r. 4. Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny. 4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe). 1. Księga wieczysta nr RZ1Z/ /3 i RZ1Z/ /6. 2. Wypisy z rejestru gruntów i kartoteki budynków. 3. Kopia mapy ewidencyjnej i zasadniczej. 4. Informacje uzyskane z Urzędu Gminy Krasne dotyczące zagospodarowania przestrzennego gmin. 5. Wizja lokalna na nieruchomości dnia , w trakcie których dokonano oględzin nieruchomości.

6 '6 6. informacje ze Starostwa Powiatowego w Rzeszowie na temat cen transakcyjnych kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych na terenie powiatu. 7. dane własne dotyczące zrealizowanych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym dla wycenianej nieruchomości. 5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego. Data sporządzenia wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny. Stan prawny przedmiotowych nieruchomości ustalono na podstawie księgi wieczystej prowadzonej w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Rzeszowie Księga wieczysta nr RZ1Z/ /3 typ księgi: nieruchomość gruntowa. Dział I-O - oznaczenie nieruchomości: położenie - PODKARPACKIE, RZESZOWSKI, KRASNE, KRASNE. nr działki 2809/3; obręb 0001 Krasne, sposób korzystania: B - GRUNTY ROLNE ZABUDOWANE. obszar całej nieruchomości: 0,1008 ha. Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów. Dział II - właściciel Jan Materna w udziale 4/8 części, Ewa Maria Materna w udziale 1/8 części, Marek Mateusz Materna w udziale 1/8 części, Jacek Moskała w udziale 1/8 części, Jerzy Moskała w udziale 1/8 części. Dział III - ciężary i ograniczenia: Wzmianki: 1. REP.C. / NOTA / / , 10:40:45; DZ. KW. / RZ1Z / 7949 / 17 / , 10:59:33 - WPIS ROSZCZENIA O PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI 2. REP.C. / KOMO / / , 13:46:11; DZ. KW. / RZ1Z / / 16 / , 09:39:48 - WPIS WSZCZĘCIA EGZEKUCJI 3. REP.C. / KOMO / / , 13:33:21; DZ. KW. / RZ1Z / / 16 / , 15:11:37 - SKARGA; DZ. KW. / RZ1Z / / 16 / , 09:43:22 - WPIS WSZCZĘCIA EGZE- KUCJI. Ograniczone prawo rzeczowe: SŁUŻEBNOŚĆ PRZECHODU, PRZEGONU I PRZEJAZDU O SZEROKO- ŚCI 6 METRÓW PÓŁNOCNĄ CZĘŚCIĄ DZIAŁKI 2809/2 NA RZECZ DZIAŁKI Inny wpis: OSTRZEŻENIE O WSZCZĘCIU POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO Z UDZIAŁU 1/8 CZĘ- ŚCI DŁUŻNIKA - MARKA MATERNA, NA WNIOSEK WIERZYCIELA ROBERTA DRZAŁ. Przyłączenie do egzekucji: PRZYŁĄCZENIE DO EGZEKUCJI Z UDZIAŁU 1/8 CZĘŚCI DŁUŻNIKA MAR- KA MATERNA NA WNIOSEK WIERZYCIELA ROBERTA DRZAŁ NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAW- CZEGO TJ.NAKAZU ZAPŁATY SĄDU REJONOWEGO W RZESZOWIE Z DNIA R W SPRA- WIE I NC 147/04 OPATRZONEGO KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU R. ORAZ WY-

7 '7 ROKU SĄDU REJONOWEGO W RZESZOWIE Z DNIA R. W SPRAWIE I C 597/04 OPA- TRZONEGO KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU R. Komentarz do migracji: PRAWO NR 1 WPISANO PO PRZEPISANIU Z DZIAŁU III KW. NR 10960, NA WNIOSEK Z DNIA R. DZ.KW /99, WPISANO DNIA 24 MAJA 2000 ROKU. PRAWO NR 2 WPISANO NA WNIOSEK DZ.KW /05. Dział IV - hipoteki: Hipoteka przymusowa zwykła: 5.000,00 PLN - HIPOTEKA WRAZ Z ODSETKAMI USTAWOWYMI OD DNIA ROKU DO DNIA ZAPŁATY ORAZ KOSZTAMI PROCESU W WYSOKOŚCI 200,00 ZŁ, CELEM ZABEZPIECZENIA SPŁATY NALEŻNOŚCI ZASĄDZONEJ NA PODSTAWIE NAKAZU ZAPŁATY SĄDU REJONOWEGO W RZESZOWIE WYDZIAŁU I CYWILNEGO SYGN.AKT I NS 147/04 Z DNIA ROKU. Na rzecz Robert Drzał. Księga wieczysta nr RZ1Z/ /6 typ księgi: nieruchomość gruntowa. Dział I-O - oznaczenie nieruchomości: położenie - PODKARPACKIE, RZESZOWSKI, KRASNE, KRASNE. nr działki 2809/4; obręb 0001 Krasne, sposób korzystania: B - GRUNTY ROLNE ZABUDOWANE. obszar całej nieruchomości: 0,3069 ha. Komentarz do migracji: W DZIALE I-O ŁAMIE 8 DO NR BIEŻĄCEGO NIERUCHOMOŚCI 1 WPISANO NA PODSTAWIE WNIOSKU Z DNIA R. DZKW 929/57. W DZIALE I-O ŁAMIE 8 DO NR BIE- ŻĄCEGO NIERUCHOMOŚCI 3 WPISANO NA PODSTAWIE DECYZJI WÓJTA GMINY KRASNE Z DNIA R. UG. 7413/41/99. Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów. Dział II - właściciel Ewa Maria Materna w udziale 1/8 części, Marek Mateusz Materna w udziale 1/8 części, Adam Moskała w udziale 6/8 części. Dział III - ciężary i ograniczenia: Wzmianki: 1. REP.C. / NOTA / / , 10:40:45; DZ. KW. / RZ1Z / 7948 / 17 / , 10:58:23 - WPIS ROSZCZENIA O PRZENIESIENIE WŁASNOŚCI 2. REP.C. / KOMO / / , 13:46:11; DZ. KW. / RZ1Z / / 16 / , 15:16:07 - SKARGA; DZ. KW. / RZ1Z / / 16 / , 09:35:53 - WPIS WSZCZĘCIA EGZE- KUCJI 3. REP.C. / KOMO / / , 13:27:17; DZ. KW. / RZ1Z / / 16 / , 15:07:39 - SKARGA; DZ. KW. / RZ1Z / / 16 / , 09:47:31 - WPIS WSZCZĘCIA EGZE- KUCJI. Ograniczone prawo rzeczowe: SŁUŻEBNOŚĆ PRZECHODU, PRZEGONU I PRZEJAZDU O SZEROKO- ŚCI 6 METRÓW PÓŁNOCNĄ CZĘŚCIĄ DZIAŁKI 2809/2 NA RZECZ DZIAŁKI Inny wpis: OSTRZEŻENIE O WSZCZĘCIU POSTĘPOWANIA EGZEKUCYJNEGO Z UDZIAŁU 1/8 CZĘ- ŚCI DŁUŻNIKA - MARKA MATERNA, NA WNIOSEK WIERZYCIELA ROBERTA DRZAŁ. Przyłączenie do egzekucji: PRZYŁĄCZENIE DO EGZEKUCJI Z UDZIAŁU 1/8 CZĘŚCI DŁUŻNIKA MAR- KA MATERNA NA WNIOSEK WIERZYCIELA ROBERTA DRZAŁ NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAW- CZEGO TJ.NAKAZU ZAPŁATY SĄDU REJONOWEGO W RZESZOWIE Z DNIA R W SPRA- WIE I NC 147/04 OPATRZONEGO KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU R. ORAZ WY-

8 '8 ROKU SĄDU REJONOWEGO W RZESZOWIE Z DNIA R. W SPRAWIE I C 597/04 OPA- TRZONEGO KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU R. Dział IV - hipoteki: Hipoteka przymusowa zwykła: 5.000,00 PLN - HIPOTEKA WRAZ Z ODSETKAMI USTAWOWYMI OD DNIA ROKU DO DNIA ZAPŁATY ORAZ KOSZTAMI PROCESU W WYSOKOŚCI 200,00 ZŁ, CELEM ZABEZPIECZENIA SPŁATY NALEŻNOŚCI ZASĄDZONEJ NA PODSTAWIE NAKAZU ZAPŁATY SĄDU REJONOWEGO W RZESZOWIE WYDZIAŁU I CYWILNEGO SYGN.AKT I NS 147/04 Z DNIA ROKU. Na rzecz Robert Drzał. Hipoteka przymusowa: 6.863,67 PLN - NIEOPŁACONE NALEŻNOŚCI Z TYTUŁU NIENALEŻNIE PO- BRANEGO ŚWIADCZENIA ZA OKRES OD R. DO R. NA PODSTAWIE DECYZJI Z DNIA R. ZNAK SR /6175/2004/228711/15. Na rzecz ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZ- NYCH, RZESZÓW - OSOBA PRAWNA, KTÓREJ POWIERZONO WYKONYWANIE PRAW SKARBU PAŃSTWA. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów: Właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 2809/3 są: Ewa Maria Materna w udziale 1/8 części, Jan Stanisław Materna w udziale 4/8 części, Marek Mateusz Materna w udziale 1/8 części, Jacek Moskała w udziale 1/8 części, Jerzy Moskała w udziale 1/8 części. jednostka ewidencyjna: Krasne, obręb 0001 Krasne, działka nr 2809/3 - powierzchnia 0,1008 ha, B tereny mieszkaniowe 0,0254 ha, PsIV pastwiska trwałe 0,0754 ha. Właścicielem nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr 2809/4 są: Ewa Maria Materna w udziale 1/8 części, Marek Mateusz Materna w udziale 1/8 części, Adam Moskała w udziale 6/8 części. jednostka ewidencyjna: Krasne, obręb 0001 Krasne, działka nr 2809/4 - powierzchnia 0,3069 ha, B tereny mieszkaniowe 0,0624 ha, PsIV pastwiska trwałe 0,0748 ha, RIVb grunty orne 0,1697 ha Stan otoczenia nieruchomości. Obszar położenia nieruchomości gruntowych oznaczonych jako działki gruntu nr 2809/3 i 2809/4 na peryferyjnych wschodnich obszarach miejscowości Krasne w ramach gminy Krasne. Gmina Krasne zlokalizowana jest w południowo-wschodniej części województwa rzeszowskiego. Na wschodzie gmina graniczy z gminami Łańcut i Czarna, od południa z gminami Chmielnik Rzeszowski i Tyczyn, od północy z gminą Trzebownisko a od strony zachodniej z miastem Rzeszów. Gmina położona jest na pograniczu Karpat i Kotliny Sandomierskiej, zajmuje obszar tzw. Rynny Podkarpackiej, po obu stronach drogi krajowej 94 (dawna droga międzynarodowa E-40). W większości jest to pagórkowaty teren, od południa porośnięty lasami, przechodzący w płaskie doliny Starego Wisłoczyska od strony północnej. Na terenie gminy występują, częściowo eksploatowane złoża gazu ziemnego. W skład gminy wchodzą cztery sołectwa: Krasne, Malawa, Palikówka, Strażów. Obszar, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość jest terenem płaskim. Bezpośrednie otoczenie stanowią nieruchomości gruntowe z zabudową mieszkaniową i inną w tym zagrodową oraz tereny niezabudowane w części zachodniej. W najbliższym sąsiedztwie brak uciążliwej zabudowy przemysłowej. Bezpośrednie sąsiedztwo drogi gminnej o znaczeniu lokalnym. Dojazd do obszaru położenia nieruchomości dobry, drogami gminnymi o nawierzchni asfaltowej. Otoczenie charakteryzuje się niewiel-

9 '9 kim ruchem lokalnym, sprzyjające zabudowie mieszkaniowej i zagrodowej. Odległość od centrum miejscowości ok. 2,5 km. W odległości ok 600 m w kierunku południowym przebiega droga krajowa nr 94. Miejscowość Krasne przylega swoją zachodnią granicą do miasta Rzeszowa Stan nieruchomości działki gruntu. Nieruchomość gruntowa zabudowana opisana jako działka gruntu nr 2809/3 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem garażu. Powierzchnia ww. działki wynosi 1008 m 2 (obręb ewidencyjny nr 0001 Krasne). Kształt nieregularny zwarty z zabudowaniami w zachodniej części działki. Działka jest ogrodzona łącznie z działką 2809/4. W części wschodniej działki znajdują się nasadzenia ozdobne i drzew owocowych. Od strony wschodniej działka graniczy z drogą gminną o nawierzchni bitumicznej. Od pozostałych graniczy nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi. Faktyczny wjazd na niniejszą działkę urządzony jest z gminnej drogi od strony północnej za pośrednictwem działki nr 2809/4 (możliwe urządzenie wjazdu bezpośrednio z drogi gminnej). Dane na temat działki: uzbrojenie sieciowe działki: energia elektryczna, gaz, woda i kanalizacja gminna sieciowa. dojazd do działki dobry droga gminna lokalna utwardzona o nawierzchni bitumicznej warunki terenowe bardzo dobre, teren płaski, warunki lokalizacyjne dobre, usytuowanie nieruchomości w stosunku do centrum miejscowości - peryferyjne, uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do obiektów o podobnym przeznaczeniu dobre. Nieruchomość gruntowa zabudowana opisana jako działka gruntu nr 2809/4 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz budynkiem garażu. Powierzchnia ww. działki wynosi 3069 m 2 (obręb ewidencyjny nr 0001 Krasne). Kształt nieregularny z zabudowaniami we wschodniej części działki i wydłużoną częścią wzdłuż północnej granicy działki 2809/3 stanowiącą drogę dojazdową do zabudowań utwardzoną kruszywem. W części pomiędzy zabudowaniami a działką 2809/3 znajduje się teren utwardzony płytkami betonowymi w słabym stanie technicznym. Działka jest ogrodzona łącznie z działką 2809/3. Od strony wschodniej działka swoją wydłużoną częścią graniczy z drogą gminną o nawierzchni bitumicznej. Od pozostałych graniczy nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi i niezabudowanymi. Wjazd na niniejszą działkę urządzony jest z gminnej drogi od strony wschodniej za pośrednictwem działki nr 2809/3. Dane na temat działki: uzbrojenie sieciowe działki: energia elektryczna, gaz, woda i kanalizacja gminna sieciowa. dojazd do działki dobry droga gminna lokalna utwardzona o nawierzchni bitumicznej warunki terenowe bardzo dobre, teren płaski, warunki lokalizacyjne dobre, usytuowanie nieruchomości w stosunku do centrum miejscowości - peryferyjne, uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do obiektów o podobnym przeznaczeniu dobre. Powyższe działki nr 2809/3 i 2809/4 tworzą zwartą zagospodarowaną łącznie całość - obszar pomiędzy zabudowaniami obu działek utwardzony stanowiący plac manewrowy pozwalający na dojazd do poszczególnych budynków.

10 ' Stan techniczno-użytkowy budynków. Podczas wizji lokalnej w dniu r. ustalono: W ramach nieruchomości gruntowej - działki gruntu nr 2809/3 znajduje się dom mieszkalny o trzech kondygnacjach oraz budynek garażu dobudowanego do południowej ściany niniejszego budynku mieszkalnego. Obiekty wzniesione w technologii tradycyjnej murowanej w 1973 (wg kartoteki budynków). Dane ogólne budynku budynku mieszkalnego: powierzchnia użytkowa 265,00 m 2. powierzchnia zabudowy wg kartoteki budynków 121,00 m 2. Na układ funkcjonalny budynku składa się: przyziemie - pomieszczenie kotłowni, pokój, kotytarz, WC; piętro - trzy pokoje w tym jeden niewykończony, łazienka niewykończona oraz korytarz, na drugim piętrze znajduje się kuchnia, dwa pokoje, łazienka, WC spiżarnia i komunikacja. Dane na temat budynku mieszkalnego: fundamenty - murowane na ławach fundamentowych; ściany zewnętrzne i wewnętrzne murowane, stropy betonowe; dach czterospadowy o niewielkim nachyleniu - konstrukcja drewniana, pokrycie blachy; stolarka okienna - drewniana, wewnętrzne płycinowe; kominy murowane z cegły, orynnowanie stalowe. Tynki wewnętrzne tradycyjne malowane farbami, w przyziemiu boazeria drewniana na ścianach i suficie, podłogi w pokojach i kuchni na drugim piętrze wykończone klepką drewnianą i panelami drewnopochodnymi. Łazienka i WC wykończone płytkami ceramicznymi. W budynku w zachodniej części znajduje się klatka schodowa. Dojście do budynku utwardzone o nawierzchni z elementów betonowych. Budynek wyposażony w instalacje: wodną i kanalizacyjną sieciową gminną i elektryczną - zasilanie kuchni do celów gospodarskich z butli. W budynku funkcjonuje centralne ogrzewanie z pieca na paliwo stałe. Na działce znajduje się ponadto budynek garażu wykorzystywany jako pomieszczenie gospodarcze. Wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej z cegły silikatowej z dachem płaskim betonowym. Część otworów okiennych zamurowanych, w istniejących stolarka drewniana w tym również drzwiowa. Powierzchni zabudowy budynku garażu 56,00 m 2. W ramach nieruchomości gruntowej - działki gruntu nr 2809/4 znajdują się dwa budynki gospodarcze. Jeden usytuowany w części południowej wykorzystywany jako warsztat stolarski, drugi jako obiekt częściowo niezagospodarowany a częściowo jako magazyn. Obiekty wzniesione w technologii tradycyjnej murowanej parterowe. Budynek mniejszy z dachem jednospadowym, budynek większy dach dwuspadowy. Ściany murowane, posadzki betonowe, stolarka zewnętrzna drewniana, jedne wrota do budynku stalowe. Budynki wzniesione w 1973 r. (wg kartoteki budynków). Dojście do budynków utwardzone o nawierzchni betonowej. Budynki wyposażone w instalacje elektryczną. Dane ogólne budynku budynku mieszkalnego: powierzchnia użytkowa około 193,50 m ,40 m 2 = 270,90 m 2. powierzchnia zabudowy wg kartoteki budynków wynosi 215,00 m ,00 m 2 = 301,00 m 2. Ocena stanu technicznego i funkcjonalnego: Stan techniczny budynków ustalono w wyniku oględzin poszczególnych jego elementów z uwzględnieniem okresu, warunków i sposobu eksploatacji, rodzaju, jakości i trwałość zastosowanych materiałów, jakość wykonawstwa budowlanego, rodzaj konstrukcji, wpływ bezpośrednich czynników środowiskowych.

11 '11 Stan funkcjonalny budynków ustalono analizując m.in. istniejące rozwiązania użytkowe na wycenianej nieruchomości i porównując je do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), zastosowane w obiekcie rozwiązania materiałowe, warunki i koszty eksploatacji obiektu, zmiany norm i warunków technicznych (np. zaostrzenie norm p. pożarowych), postęp techniczny i technologiczny na rynku budowlanym, zastosowane urządzenia i wyposażenie oraz ich nowoczesność, zastosowane rozwiązania przestrzenne i formy architektoniczne (panująca moda"), możliwość zmiany rozwiązań funkcjonalnych zgodnie z aktualnymi wymogami lub brak tej możliwości, standard wykończenia obiektu, zmiany w preferencjach zapotrzebowania na określony typ budynków. Dokonując oceny przyjęto założenie, iż przy zużyciu określonym w % stan obiektu odpowiadający sumie średnioważonego stopnia zużycia poszczególnych elementów składowych mieszczący się w granicach od: 0-8 określamy jako bardzo dobry, 9-25 jako dobry, jako średni, jako zadowalający, jako pogorszony, a powyżej 76 jako zły. Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego budynku określono jako średnioważony stopień zużycia poszczególnych elementów składowych. Stan techniczny i funkcjonalny istniejących elementów budynku ustalono w wyniku dokonanych oględzin przy uwzględnieniu czasu eksploatacji budynku, trwałości ocenianych elementów oraz nowoczesności konstrukcji i zastosowanych materiałów. Stan techniczny budynku mieszkalnego na działce nr 2809/3 określono jako średni; budynek gospodarczy stan średni. Obiekty na działce nr 2809/4: w stanie średnim, pęknięta ściana w budynku większym nadającym się do remontu. 7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na dzień dzisiejszy obszar, na którym znajduje się nieruchomość jest objęty ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego GMINY KRASNE, które zostało uchwalone Uchwałą Nr XVI/161/2000 Rady Gminy Krasne z dnia 28 kwietnia 2000 r z późniejszymi zmianami. Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenach oznaczonych symbolem MN - zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych oraz niezabudowanych. Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami w technologii murowanej, będące przedmiotem transakcji kupna sprzedaży, oraz nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu rolniczym i leśnym oraz z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe, Obszar rynku: gmina Krasne oraz powiat rzeszowski w zakresie gmin o podobnym ukształtowaniu terenu. Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od do dnia wyceny. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych a w przypadku nieruchomości zabudowanej brano pod uwagę zabudowę starszą o podobnym standardzie technicznym. Badanie rynku nieruchomości dokonano na podstawie aktów notarialnych oraz w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie nieruchomościami.

12 '12 Na rynku lokalnym gminy Krasne stwierdziłem wystarczającą liczbę transakcji nieruchomościami gruntowymi o podobnych powierzchniach, stanie technicznym i lokalizacji. Przyjąłem do analizy rynek nieruchomości w ramach nieruchomości o podobnych cechach z obszaru porównywalnego pod względem ukształtowania terenu, oddalenia od głównych miast podkarpacia (głównie Rzeszowa). W lokalizacjach porównywalnych dla nieruchomości wycenianej znajdują się domy zarówno starsze o podobnych cechach do nieruchomości wycenianej, przekłada się to na wystarczającą ilość transakcji kupna sprzedaży domów tego typu, pozwalającą na obiektywne oszacowanie wartości. Biorąc pod uwagę stan aktualnego budynku na wycenianej nieruchomości, w analizie skupiono się na budynkach starszych kilkudziesięcioletnich w technologii tradycyjnej murowanej. Na stosunkową stagnację cenową ma ograniczona grupa nabywców. Ludzie głównie zamożniejsi, którzy poszukują obiektów wyposażonych we wszystkie media, w nowoczesnej architekturze i technologii wykonania, niejednokrotnie oddalonych od dróg nawet gminnych lokalnych. Ponowne zaostrzenie procedur bankowych spowodowało, że kredyty na zakup nieruchomości może otrzymywać coraz mniejsze grono osób szczególnie wśród mniej zamożnej części społeczeństwa, które tego typu domy mogli by nabywać. W przypadku nieruchomości rolnych i leśnych stwierdza się malejącą ilość transakcji nieruchomościami gruntowymi typowo rolniczymi. Rolnicy nie są zbytnio zainteresowani powiększaniem swoich gospodarstw. Bardziej rentowne są gospodarstwa rolne o znacznych powierzchniach, gdyż czas tzw. drobnych rzemieślników w tej dziedzinie odchodzi już do historii. Ekonomia skali oraz inne uwarunkowania sprawiają, iż tylko większe gospodarstwa mogą być rentowne, a co za tym i idzie dochodowe, ale nawet taki stan rzeczy to sprawa głównie dopłat unijnych, które poprawiają sytuację naszych gospodarstw rolnych. Dodatkowo, aktualnie ze względu na uwarunkowania prawne obrót ziemią rolną w Polsce jest znacznie utrudniony co w chwili obecnej ma przełożenie na znikomą ilość transakcji. Z uwagi na te ograniczenia należy się spodziewać, że ten rynek nie będzie obfitował w większą ilość transakcji i w konsekwencji można się spodziewać spadku cen. Prawdopodobnie dojdzie do dużego zróżnicowania cen dla nieruchomości do 0,3 ha i powyżej tej wartości. W przypadku nieruchomości gruntowej usytuowanej w miejscowości Mrowla przyjęto do porównań działki niezabudowane usytuowane w terenach o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i zagrodowe. Z uwagi na fakt, iż na tych terenach istnieje wysokie bezrobocie, brak jest rynku pracy, następuje nagminna emigracja ludności w strefy o większej podaży pracy oraz brak jest zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców podobnymi nieruchomościami, co wyceniana. Potencjalni nabywcy poszukując nieruchomości gruntowych pod zabudowę jednorodzinną skłaniając się do obszarów poza centrami miejscowości, biorą przede wszystkim po uwagę dostęp do komunikacji i dróg, punktów handlowo-usługowych. Inwestorzy zwracają uwagę również aby cechy fizyczne takich działek jak i dostęp do mediów sieciowych pozwalały na zabudowę. W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1 i 2) posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. 9. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

13 '13 Wartość rynkowa definicję wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami art. 151 pkt.1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b. upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 10. Wybór podejścia i metody wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych informacji rynkowych o cenach transakcyjnych dla podobnych nieruchomości gruntowych, właściwym będzie zastosowanie podejścia porównawczego, metodę porównywania parami. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych informacji rynkowych o cenach transakcyjnych dla podobnych obiektów budynków gospodarczych na działce nr 2809/4, dla oszacowania jego wartości uznano za najbardziej właściwą wartość odtworzeniową budynku, dla której określenia zastosowano podejście kosztowe, technikę wskaźnikową. Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość jej jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z uwzględnieniem ich zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę porównywania parami. Natomiast zgodnie z 4 ust.3 Rozporządzenia: Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. 20. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej. 2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót. 3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót. 4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe. 5. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru. Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności: Art Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

14 '14 Art Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. 3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opis procedury szacowania dla metody porównywania parami. W przypadku stosowania metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca: 1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6) Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8) Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

15 9) Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 11. Dane z rynku nieruchomości. Tabela 1 nieruchomości gruntowe zabudowane wraz z zabudowaniami. L.p. Położenie Rep. A nr data transakcji powierzchnia działki powierzchnia budynku miesz. wartość transakcji Cena za 1 m2 pow.uż. bud miesz. 1 Strażów 713/ , , ,98 2 Palikówka 1004/ , , ,25 3 Strażów 582/ , , ,08 4 Krasne 2287/ , , ,18 5 Krasne 676/ , , ,67 6 Strażów 6319/ , , ,17 7 Malawa 440/ , , ,46 '15 Cena średnia 1 652,11 Tabela 2 nieruchomości gruntowe niezabudowane dla oszacowania gruntu pod zabudowę. L.p. Miejscowość(obręb) Rep.A data transakcji 12. Określenie wpływu czasu na zmianę cen. powierzchnia działki wartość transakcji Cena za 1 m2 nier.gruntowej 1 Krasne 8815/ ,00 26,90 2 Krasne 2633/ ,00 40,00 3 Krasne 1996/ ,00 59,38 4 Strażów 4938/ ,00 53,32 5 Malawa 3910/ ,00 73,13 6 Strażów 4887/ ,00 47,43 7 Krasne 7019/ ,00 81,82 Cena średnia 54,57 W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę cen. Głównymi czynnikami decydującymi o cenie były lokalizacja, dostępność komunikacyjna, możliwości inwestycyjne. Analizując ceny w badanym okresie można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stabilne. Aby można było dokonać określenia czy mamy do czynienia z trendem czasowym potrzebne są co najmniej trzy pary transakcji nieruchomościami podobnymi o jednakowych cechach różniących się jedynie ceną i datą transakcji. W wyniku przeprowadzonej analizy nie udało się znaleźć wystarczającej ilości par takich transakcji. Ponadto w metodyce wyceny jest mowa, że jeżeli w analizowanym okresie mamy wyniki różne co do znaków, należy uznać, że upływ czasu nie wpływa na cenę transakcyjną. W związku z powyższym nie można było jednoznacznie określić trendu czasowego w oparciu o dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości i do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych.

16 13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z zabudowaniami. Zasady branżowe rzeczoznawców majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co pozwolą na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa błędne. Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców nieruchomości gruntowych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze: Położenie - lokalizacja, Wielkość działki, Stan techniczny budynku, Powierzchnia zabudowy budynku, Dojazd. L.p. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis Położenie - lokalizacja bardzo dobre centralne w układzie przestrzennym miejscowości z walorami 1 krajobrazowymi, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej, bez obiektów uciążliwych dobre zadowalające w układzie przestrzennym miejscowości z walorami krajobrazowymi, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej, z niewielką ilością obiektów uciążliwych peryferyjne peryferyjne w układzie przestrzennym miejscowości bez walorów krajobrazowych, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej i obiektów uciążliwych 2 Wielkość działki mała do 1000 m2 średnia powyżej 1000 do 2000 m2 duża powyżej 2000 m Stan techniczny budynku Powierzchnia użytkowa budynku Dojazd dobry średni słaby duża zużycie techniczne niewielkie, obiekt utrzymywany w należytym stanie bez konieczności remontów widoczne zużycie poszczególnych elementów, wskazany remont pomieszczeń, słabej jakości materiały widoczne zużycie poszczególnych elementów, wskazany remont obiektu w szerszym zakresie np. wymiana stolarki, docieplenie itp., słabej jakości materiały powyżej 160 m2 średnia od 100 do 160 m2 mała poniżej 100 m2 bardzo dobry dojazd drogami głównymi asfaltowymi z dobrymi połączeniami komunikacyjnymi w tym komunikacji zbiorowej dobry dojazd drogą utwardzoną lepsze połączenia komunikacyjne w tym komunikacji zbiorowej słaby dojazd drogą nieutwardzoną słabe połączenia komunikacyjne w tym komunikacji zbiorowej '16 Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 1.068,18 PLN/m² cena maksymalna Cmax = 2.034,17 PLN/m²

17 '17 Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres kwotowy 1 Położenie - lokalizacja 30,00% 289,80 2 Wielkość działki 15,00% 144,90 3 Stan techniczny budynku 10,00% 96,60 4 Powierzchnia użytkowa budynku 20,00% 193,20 5 Dojazd 25,00% 241,50 Razem 100,00% 965,99 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości przyjętych do Nieruchomość porównania wyceniana Położenie - lokalizacja dobre peryferyjne dobra dobra 2 Wielkość działki średnia mała średnia średnia 3 Stan techniczny budynku średni słaby dobry średni 4 Powierzchnia użytkowa budynku duża duża duża duża 5 Dojazd dobry dobry dobry dobry 6 Uzyskana cena w PLN za 1 m , , ,17 X 7 Data transakcji X Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych zabudowanych przedstawia się następująco: a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 2: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 2 cena nieruchomości nr ,25 PLN/m² cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 1.281,25-0,00 = 1.281,25 PLN/m² b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 4: cena nieruchomości nr ,18 PLN/m² cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 1.068, ,75 = 1.188,93 PLN/m² c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 6: Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra dobre 30,00% 289, Wielkość działki średnia średnia 15,00% 144, Stan techniczny budynku średni średni 10,00% 96, Powierzchnia użytkowa budynku duża duża 20,00% 193, Dojazd dobry dobry 25,00% 241, L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 4 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra peryferyjne 30,00% 289,80 144,90 2 Wielkość działki średnia mała 15,00% 144,90-72,45 3 Stan techniczny budynku średni słaby 10,00% 96,60 48,30 4 Powierzchnia użytkowa budynku duża duża 20,00% 193, Dojazd dobry dobry 25,00% 241, ,75 L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 6 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja dobra dobra 30,00% 289, Wielkość działki średnia średnia 15,00% 144,90 0

18 3 Stan techniczny budynku średni dobry 10,00% 96,60-48,30 4 Powierzchnia użytkowa budynku duża duża 20,00% 193, Dojazd dobry dobry 25,00% 241, ,3 cena nieruchomości nr ,17 PLN/m² cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 2.034,17-48,30 = 1.985,87 PLN/m² '18 Obliczenia wartości 1 m² powierzchni użytkowej nieruchomości dokonano wg poniższego wzoru: Wm² = (1.281, , ,87) / 3 = 1.485,35 PLN/m² Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej: W N = 1.485,35 PLN/m² x 265,00 m² = ,28 PLN W przypadku niniejszego opracowania wykorzystano możliwość wykorzystania współczynnika korygującego K dla określenia wartości rynkowej zgodnie z Notą interpretacyjną nr 1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny: Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnianie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. KLAUZULA: W przypadku przedmiotowej nieruchomości, ze względu na stan w zasadzie deweloperski (w jednym pomieszczeniu również brak tynków) części pomieszczeń w ramach kondygnacji pierwszego piętra wymagających wykończenia uznano, że cecha ta wykracza poza cechy rynkowe pozwalając na zastosowanie współczynnika zmniejszającego wartość K = 0,90. Po zaokrągleniu: W R = ,28 PLN x 0,90 = ,45 PLN W N = ,00 PLN Słownie złotych: trzysta pięćdziesiąt cztery tysiące dwieście Wartość udziału 1/8 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka gruntu nr 2809/3: W N = 1/8 x ,00 PLN = ,00 PLN Słownie złotych: czterdzieści cztery tysiące dwieście siedemdziesiąt pięć 14. Obliczenie wartości gruntu - działka 2809/3. Zasady branżowe rzeczoznawców majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co pozwolą

19 na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa błędne. Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców nieruchomości gruntowych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze: Położenie-lokalizacja, Dostęp do drogi, Wyposażenie w media, Wielkość działki, Łatwość zabudowy. L.p. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis Położenie - lokalizacja centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej bardzo dobra urbanizacji i dostępem do drogij usług handlu i komunikacji oddalone od centrum miejscowości w terenie o mniejszej dobra urbanizacji oraz większej odległości od usług handlu i komunikacji położenie poza granicami miejscowości lub na jej obrzeżach peryferyjna oraz dużej odległości od centrum miejscowości oraz usług handlu, komunikacji 2 Dostęp do drogi dostęp do głównej drogi publicznej o nawierzchni utwardzonej bardzo dobry warstwą bitumiczną dobry dostęp do drogi publicznej drugorzędnej utwardzonej zadowalający dostęp do drogi prywatnej Wyposażenie w media działka posiadająca wyposażenie we wszystkie media: woda, 3 pełne gaz, kanalizacja, energia elektryczna, bądź łatwy dostęp z działek sąsiednich niepełne częściowe wyposażenie działki w media, dostęp zadowalający z niewielkiej odległości brak brak mediów lub znacznie utrudniony dostęp do nich 4 Wielkość działki mała powierzchnia do 1000 m2 średnia powierzchnia powyżej 1000 m2 do 2500 m2 duża powierzchnia powyżej 2500 m2 5 Łatwość zabudowy działka regularna pozwalająca na swobodne usytuowanie bardzo dobra budynków na jej powierzchni dobra działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, usytuowanie budynków na jej powierzchni z pewnymi ograniczeniami działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, znaczne ograniczona ograniczenia w posadowieniu budynków co do miejsca na działce i ich kształtu '19 Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 26,90 PLN/m² cena maksymalna Cmax = 81,82 PLN/m² Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres kwotowy 1 Położenie - lokalizacja 30,00% 16,48 2 Dostęp do drogi 20,00% 10,98 3 Wyposażenie w media 10,00% 5,49 4 Wielkość działki 25,00% 13,73 5 Łatwość zabudowy 15,00% 8,24 Razem 100,00% 54,92

20 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań dla działek gruntu. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania Nieruchomość wyceniana Położenie - lokalizacja dobra peryferyjna bardzo dobra peryferyjna 2 Dostęp do drogi dobry zadowalający bardzo dobry bardzo dobry 3 Wyposażenie w media pełne pełne pełne pełne 4 Wielkość działki mała mała średnia średnia 5 Łatwość zabudowy dobra dobra bardzo dobra dobra 6 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 59,38 53,32 81,82 X 7 Data transakcji X '20 Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych zabudowanych przedstawia się następująco: a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 3: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość Nieruchomość Udział cechy w ΔC Zakres Poprawki wyceniana 3 (waga cechy w %) kwotowy 1 Położenie - lokalizacja peryferyjna dobra 30,00% 16,48-8,24 2 Dostęp do drogi bardzo dobry dobry 20,00% 10,98 5,49 3 Wyposażenie w media pełne pełne 10,00% 5, Wielkość działki średnia mała 25,00% 13,73-6,87 5 Łatwość zabudowy dobra dobra 15,00% 8,24 0-9,62 cena nieruchomości nr 3 59,38 PLN/m² cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 59,38-9,62 = 49,76 PLN/m² b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 4: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość Nieruchomość Udział cechy w ΔC Zakres Poprawki wyceniana 4 (waga cechy w %) kwotowy 1 Położenie - lokalizacja peryferyjna peryferyjna 30,00% 16, Dostęp do drogi bardzo dobry zadowalający 20,00% 10,98 10,98 3 Wyposażenie w media pełne pełne 10,00% 5, Wielkość działki średnia mała 25,00% 13,73-6,87 5 Łatwość zabudowy dobra dobra 15,00% 8,24 0 4,11 cena nieruchomości nr 4 53,32 PLN/m² cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 53,32 + 4,11 = 57,43 PLN/m² c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 7: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość Nieruchomość Udział cechy w ΔC Zakres Poprawki wyceniana 7 (waga cechy w %) kwotowy 1 Położenie - lokalizacja peryferyjna bardzo dobra 30,00% 16,48-16,48 2 Dostęp do drogi bardzo dobry bardzo dobry 20,00% 10, Wyposażenie w media pełne pełne 10,00% 5, Wielkość działki średnia średnia 25,00% 13, Łatwość zabudowy dobra bardzo dobra 15,00% 8,24-4,12-20,6 cena nieruchomości nr 7 81,81 PLN/m² cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 81,82-20,60 = 61,22 PLN/m² Obliczenia wartości 1 m² powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru: Wm² = (49, , ,22) / 3 = 56,14 PLN/m²

21 '21 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej działki nr 2809/3: Po zaokrągleniu: W N = 56,14 PLN/m² x 1.008,00 m² = ,82 PLN W N = ,00 PLN Słownie złotych: pięćdziesiąt sześć tysięcy sześćset Wartość udziału 1/8 niewydzielonej części udziału w gruncie - działki nr 2809/3: W N = 1/8 x ,00 PLN = 7.075,00 PLN Słownie złotych: siedem tysięcy siedemdziesiąt pięć 15. Obliczenie wartości gruntu - działka nr 2809/4. Zasady branżowe rzeczoznawców majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co pozwolą na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa błędne. Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców nieruchomości gruntowych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze: Położenie-lokalizacja, Dostęp do drogi, Wyposażenie w media, Wielkość działki, Łatwość zabudowy. L.p. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis Położenie - lokalizacja centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej bardzo dobra urbanizacji i dostępem do drogij usług handlu i komunikacji oddalone od centrum miejscowości w terenie o mniejszej dobra urbanizacji oraz większej odległości od usług handlu i komunikacji położenie poza granicami miejscowości lub na jej obrzeżach peryferyjna oraz dużej odległości od centrum miejscowości oraz usług handlu, komunikacji 2 Dostęp do drogi dostęp do głównej drogi publicznej o nawierzchni utwardzonej bardzo dobry warstwą bitumiczną dobry dostęp do drogi publicznej drugorzędnej utwardzonej zadowalający dostęp do drogi prywatnej Wyposażenie w media działka posiadająca wyposażenie we wszystkie media: woda, 3 pełne gaz, kanalizacja, energia elektryczna, bądź łatwy dostęp z działek sąsiednich niepełne częściowe wyposażenie działki w media, dostęp zadowalający z niewielkiej odległości brak brak mediów lub znacznie utrudniony dostęp do nich 4 Wielkość działki mała powierzchnia do 1000 m2 średnia powierzchnia powyżej 1000 m2 do 2500 m2

22 '22 5 Łatwość zabudowy duża bardzo dobra dobra ograniczona powierzchnia powyżej 2500 m2 działka regularna pozwalająca na swobodne usytuowanie budynków na jej powierzchni działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, usytuowanie budynków na jej powierzchni z pewnymi ograniczeniami działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, znaczne ograniczenia w posadowieniu budynków co do miejsca na działce i ich kształtu Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 26,90 PLN/m² cena maksymalna Cmax = 81,82 PLN/m² Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres kwotowy 1 Położenie - lokalizacja 30,00% 16,48 2 Dostęp do drogi 20,00% 10,98 3 Wyposażenie w media 10,00% 5,49 4 Wielkość działki 25,00% 13,73 5 Łatwość zabudowy 15,00% 8,24 Razem 100,00% 54,92 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań dla działek gruntu. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania Nieruchomość wyceniana Położenie - lokalizacja dobra peryferyjna bardzo dobra peryferyjna 2 Dostęp do drogi dobry zadowalający bardzo dobry bardzo dobry 3 Wyposażenie w media pełne pełne pełne pełne 4 Wielkość działki mała mała średnia duża 5 Łatwość zabudowy dobra dobra bardzo dobra dobra 6 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 59,38 53,32 81,82 X 7 Data transakcji X Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych zabudowanych przedstawia się następująco: a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 3: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 3 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) cena nieruchomości nr 3 59,38 PLN/m² cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 59,38-16,48 = 42,90 PLN/m² b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 4: Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja peryferyjna dobra 30,00% 16,48-8,24 2 Dostęp do drogi bardzo dobry dobry 20,00% 10,98 5,49 3 Wyposażenie w media pełne pełne 10,00% 5, Wielkość działki duża mała 25,00% 13,73-13,73 5 Łatwość zabudowy dobra dobra 15,00% 8, ,48 L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 4 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja peryferyjna peryferyjna 30,00% 16, Dostęp do drogi bardzo dobry zadowalający 20,00% 10,98 10,98

23 '23 3 Wyposażenie w media pełne pełne 10,00% 5, Wielkość działki duża mała 25,00% 13,73-13,73 5 Łatwość zabudowy dobra dobra 15,00% 8,24 0-2,75 cena nieruchomości nr 4 53,32 PLN/m² cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 53,32-2,75 = 50,57 PLN/m² c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 7: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana cena nieruchomości nr 7 81,81 PLN/m² Nieruchomość 7 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 81,82-27,47 = 54,35 PLN/m² Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja peryferyjna bardzo dobra 30,00% 16,48-16,48 2 Dostęp do drogi bardzo dobry bardzo dobry 20,00% 10, Wyposażenie w media pełne pełne 10,00% 5, Wielkość działki duża średnia 25,00% 13,73-6,87 5 Łatwość zabudowy dobra bardzo dobra 15,00% 8,24-4,12-27,47 Obliczenia wartości 1 m² powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru: Wm² = (42, , ,35) / 3 = 49,27 PLN/m² Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej działki nr 2809/4: Po zaokrągleniu: W N = 49,27 PLN/m² x 3.069,00 m² = ,04 PLN W N = ,00 PLN Słownie złotych: sto pięćdziesiąt jeden tysięcy dwieście Wartość udziału 1/8 niewydzielonej części udziału w gruncie - działki nr 2809/4: W N = 1/8 x ,00 PLN = ,00 PLN Słownie złotych: osiemnaście tysięcy dziewięćset 16. Obliczenie wartości odtworzeniowej budynków na działce nr 2809/4. Dla oszacowania wartości obiektów posadowionych na działce nr 2809/4 wykorzystano metodę wskaźnikową. W przypadku niniejszych budynków, który jest w zadowalającym stanie oszacowano jego wartość z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy określaniu wartości nieruchomości do kalkulacji w metodzie wskaźnikowej wykorzystano Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych Cenniki Bistyp - wersja elektroniczna na II kwartał Dla budynków gospodarczych wykorzystano obiekt nr - BCOI Budynek garażowy na maszyny rolnicze. Opis: Budynek garażowy o wym. 9,53 x 15,25 m - jest obiektem parterowym, wolnostojącym, niepodpiwniczonym, bez poddasza. Przeznaczony jest dla sprzętu rolniczego. Obiekt posiada dwa boksy dla maszyn rolniczych o łącznej powierzchni 78,80 m2, które usytuowane są w części niższej, zaś część wyższa obiektu stanowi boks na kombajn o powierzchni 52,90 m2. Wartość 1 m 2 wykonania obiektu wg cennika e-bistyp wynosi 1.245,76 PLN/m 2 powierzchni użytkowej. Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego został określony na poziomie 50 %.

24 '24 Dla określenia wartości kosztów odtworzenia budowli zastosowano poniższy wzór: W koszt odtworzenia = W B x k R x k d x (1 - Sz/100) W B - wartość odtworzeniowa robót budowlanych, k R - współczynnik korekcyjny robót budowlanych w zależności od regionu (podkarpackie 0,80-0,91) - przyjęto wartość 0,80 - obiekt standardowy niewymagający wiedzy specjalistycznej dla jego wykonania stąd przyjęcie dolnej granicy wskaźnika. k d - wskaźnik kosztu dokumentacji i nadzoru - przyjęto łącznie 2 %. S Z - stopień zużycia obiektu budowlanego. Wartość odtworzeniowa budynku jest równa kosztom ich odtworzenia pomniejszonymi o stopień zużycia. Obliczenia dla budynku mniejszego przedstawione w tabeli poniżej. Rok budowy 1973 Data oszacowania 2017 Okres trwałości budynku 100 Wiek budynku 44 Stopień zużycia 50% Powierzchnia użytkowa m2 77,40 Cena jednostkowa PLN/m ,76 Koszt dokumentacji i nadzoru 0,02 Współczynnik regionalny 0,80 Wartość odtworzeniowa ,21 Wartość odtworzeniowa ze stopniem zużycia ,10 Wartość budynku po zaokrągleniu: W odtw. = ,00 PLN Słownie złotych: trzydzieści dziewięć tysięcy trzysta Wartość odtworzeniowa budynku jest równa kosztom ich odtworzenia pomniejszonymi o stopień zużycia. Obliczenia dla budynku większego przedstawione w tabeli poniżej. Rok budowy 1973 Data oszacowania 2017 Okres trwałości budynku 100 Wiek budynku 44 Stopień zużycia 50% Powierzchnia użytkowa m2 193,50

25 '25 Cena jednostkowa PLN/m ,76 Koszt dokumentacji i nadzoru 0,02 Współczynnik regionalny 0,80 Wartość odtworzeniowa ,52 Wartość odtworzeniowa ze stopniem zużycia ,26 Wartość budynku po zaokrągleniu: W odtw. = ,00 PLN Słownie złotych: siedemdziesiąt osiem tysięcy pięćset Wartość prawa własności nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka gruntu 2809/4, zabudowanej budynkiem budynkami gospodarczymi wynosi łącznie po zaokrągleniu: W N = , , ,00 = ,00 PLN Słownie złotych: dwieście osiemdziesiąt osiem tysięcy osiemset Wartość udziału 1/8 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka gruntu nr 2809/4 w zaokrągleniu: W N = 1/8 x ,00 = ,00 PLN Słownie złotych: trzydzieści sześć tysięcy sto 17. Wynik końcowy wyceny i wnioski. Określona w niniejszym operacie wartość rynkowa nieruchomości łącznie w udziale 1/8 niewydzielonej części określona na dzień wynosi łącznie ,00 PLN (słownie złotych: osiemdziesiąt tysięcy trzysta siedemdziesiąt pięć). W tym wartość udziału 1/8 niewydzielonej części gruntu łącznie: ,00 PLN (słownie złotych: dwadzieścia pięć tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt pięć) Niniejsza wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości uzyskiwanych na rynku lokalnym i jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania w sprzedaży wolnorynkowej. Wartość ta mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych nieruchomości podobnych ustalonym w trakcie analizy rynku. Nieruchomość zabudowana - działka gruntu nr 2809/3 - z obiektami w średnim stanie technicznym. Grunt otaczający zabudowania położony w strefie o przeznaczeniu pod zabudowę. Nieruchomość gruntowa - działka gruntu nr 2809/4 - z zabudowaniami gospodarczymi w średnim stanie technicznym z możliwością zabudowania części zachodniej działki. 18. Klauzule i zastrzeżenia. 1. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa przy wykorzystaniu metodyki określonej przez Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW). 2. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony. 3. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony tylko dla celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną. 4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych.

26 '26 5. Szczegółowe dane na temat nieruchomości przyjętych do porównań znajdują się w posiadaniu Rzeczoznawcy Majątkowego i są do wglądu. 6. Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości. 7. Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu arkusza kalkulacyjnego NUMBERS Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT. Sporządził:.. Załączniki 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Usytuowanie nieruchomości na mapie. 3. Odpisy z ksiąg wieczystych - szt Informacja z rejestru gruntów. 5. Informacja z kartoteki budynków. 6. Kopia mapy ewidencyjnej szt Kopia mapy zasadniczej szt 2.

27 '27 Załącznik nr 1 Dokumentacja fotograficzna.

28 '28

29 '29 Załącznik nr 2 Usytuowanie nieruchomości na mapie.