OPERAT SZACUNKOWY. Oszacowana wartość łącznie: ,00 PLN Słownie złotych: trzydzieści trzy tysiące sześćdziesiąt

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Wycena prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej fundamentem oznaczonej jako działki gruntu nr 1139/1 i 1140/1 położonej w miejscowości Krasne obręb nr 0001, gmina Krasne, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/ /5. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 674/15 i Km 675/15 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Oszacowana wartość łącznie: ,00 PLN Słownie złotych: trzydzieści trzy tysiące sześćdziesiąt Wartość działki gruntu nr 1139/1: ,00 PLN (słownie złotych: dwadzieścia cztery tysiące dziewięćdziesiąt) Wartość działki gruntu nr 1140/1: ,00 PLN (słownie złotych: osiemnaście tysięcy siedemdziesiąt) Odjęta wartość kosztów rozbiórki fundamentów: 9.100,00 PLN (słownie złotych: dziewięć tysięcy sto) Sporządził: Rzeszów, dnia r.

2 '2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI 1. Cel wyceny Sprzedaż nieruchomości - Opłaty za użytkowanie wieczyste lub trwały zarząd Zastaw bankowy - Nieruchomość reprezentatywna dla PTN - Zastaw hipoteczny - - Inny cel X 2. Położenie nieruchomości Gmina (miasto) Obręb ewidencyjny: 0001 Krasne - Krasne 3. Opis nieruchomości Krasne Nr działki (n-ry grupy działek): 1139/1, 1140/1 powierzchnia łączna 0,0700 ha Nr działki Rodzaj Nieruchomości 1139/1, 1140/1 1 niezabudowana nieruchomość rolna jednoużytkowa, 2 niezabudowana nieruchomość rolna wieloużytkowa, 3 nieruchomość leśna, 4 zabudowana nieruchomość rolna, 5 niezabudowana nieruchomość przeznaczona pod zabudowę inną niż zagrodowa, 6 nieruchomość zabudowana budynkami mieszkalnymi, 7 nieruchomość zabudowana budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa Funkcja dominująca wg miejsc. Planu zagospodarow. Uzbrojenie działki 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, Wartość gruntu ,00 PLN w tym działka 1139/ ,00 PLN działka 1140/ ,00 PLN wartość robót budowlanych zmniejszająca wartość gruntu 9.100,00 PLN

3 '3 4. Opis budynków/lokalu Nr ewidencyjny budynku Funkcja Podstawowa Funkcja drugorzędna Uzbrojenie Wartość nieruchomości 1 Mieszkalne, 2 Przemysłowe, 3 Transportu i łączności, 4 Handlowousługowe, 5 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, 6 Biurowe, 7 Szpitali i zakładów opieki medycznej, 8 Oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe, 9 Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, 10 inne niemieszkalne 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, Wartość nieruchomości: ,00 PLN (słownie złotych: trzydzieści trzy tysiące sześćdziesiąt). Data: r. Podpis:

4 Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna Podstawy prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe) Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny Stan otoczenia nieruchomości Stan nieruchomości działki gruntu Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Wskazanie rodzaju określanej wartości Wybór podejścia i metody wyceny Dane z rynku nieruchomości Określenie wpływu czasu na zmianę cen Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej - działki gruntu Określenie wartości kosztów robót budowlanych potrzebnych do rozbiórki fundamentu Określenie wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny i wnioski Klauzule i zastrzeżenia Załączniki 17 '4

5 '5 1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej fundamentem oznaczonej jako działki gruntu nr 1139/1 i 1140/1 położonej w miejscowości Krasne obręb nr 0001, gmina Krasne, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/ /5. Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości gruntowej. 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 674/15 i Km 675/15 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. 3. Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna. Postanowienie Komornika Sądowego Andrzeja Kopacza przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie o powołaniu Krzysztofa Telega jako biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, położonej w miejscowości Krasne, gmina Krasne w postępowaniu o sygn. akt Km 674/15 i Km 675/ Podstawy prawne. Podstawę prawną stanowi: 1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz. U nr 102 poz. 651 tekst jednolity z późniejszymi zmianami. 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004 Nr 207 poz z dnia r. z późniejszymi zmianami. 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Dz.U.1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami, 4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników Dz.U.1968 nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami Podstawy metodologiczne. 1) Wycena nieruchomości, zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopfer PFSRM, Warszawa ) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją S. Źróbek Educaterra, Olsztyn ) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożone wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). 4) Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny. 4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe). 1) Księga wieczysta nr RZ1Z/ /5. 2) Wypis z rejestru gruntów. 3) Kopia map ewidencyjnej i zasadniczej. 4) informacje uzyskane z Urzędu Gminy Krasne dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego gminy.

6 '6 5) wizja lokalna na nieruchomości dnia , w trakcie których dokonano oględzin nieruchomości. 6) informacje ze Starostwa Powiatowego w Rzeszowie na temat cen transakcyjnych kupnasprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych na terenie powiatu. 7) dane własne dotyczące zrealizowanych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym dla wycenianej nieruchomości. 5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego. Data sporządzenia wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie ksiąg wieczystych nr RZ1Z/ /5 prowadzonej w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Księga wieczysta nr RZ1Z/ /5 typ księgi: nieruchomość gruntowa. Dział I-O - oznaczenie nieruchomości: położenie - Krasne. nr działki 1139/1, sposób korzystania: rola. nr działki 1140/1, sposób korzystania: rola. obszar całej nieruchomości: 0,0700 ha. Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów Dział II - właściciel PRZEDSIĘBIORSTWO INSTALACYJNO - BUDOWLANE "PEBIS" SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ RZESZÓW w całości. Dział III - ciężary i ograniczenia: Inny wpis: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ Z WNIOSKU WIERZYCIELA: BANK BPH S.A. Z/S W GDAŃSKU, PRZECIWKO DŁUŻNIKOWI: PEBIS SPÓŁKA Z O.O. PRZEDSIĘBIORSTWO INSTALACYJNO-BUDOWLANE W RZESZOWIE, NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO BANKOWEGO TYTUŁU EGZEKUCYJNEGO BANKU BPH S.A. NR WI/120/14/113/14MKL. W ZWIĄZKU Z PROWADZONĄ EGZEKUCJĄ Z NIERUCHOMOŚCI OBJ. TĄ KSIEGĄ WIECZYSTĄ UJAWNIONO KOLEJNY TYTUŁ WYKONAWCZY: BANKOWY TYTUŁ EGZEKUCYJNY BANKU BPH S.A. NR W1/118/14/110/14MKL Z DNIA W SPRAWIE V GCO 241/14 ZAOPATRZONY KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU PRZECIWKO DŁUŻNIKOWI: PEBIS SP. Z O. O. PRZEDSIĘBIORSTWO INSTALACYJNO-BUDOWLANE. Na rzecz BANK BPH S.A., GDAŃSK. Dział IV - hipoteki: Hipoteka umowna: ,00 PLN - KAPITAŁ KREDYTU, ROSZCZENIA O ODSETKI ORAZ WSZELKIE INNE ROSZCZENIA O ŚWIADCZENIA UBOCZNE WYNIKAJĄCE Z UMOWY KREDYTU, UMOWA KREDYTU W RACHUNKU BIEŻĄCYM NR 11/2008/SME Z DNIA 26 WRZEŚNIA 2008 ROKU WRAZ Z PÓŹNIEJSZYMI ZMIANAMI. Na rzecz BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. ODDZIAŁ W RZESZOWIE, WARSZAWA.

7 '7 Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów: Właścicielem wymienionej nieruchomości gruntowej jest: Przedsiębiorstwo Instalacyjno-Budowlane PEBIS sp. z o.o. ul. Wspólna 4A, Rzeszów w całości. jednostka ewidencyjna: Krasne, obręb 0001 Krasne, - działka nr 1139/1 powierzchnia 0,0400 ha: Bi inne tereny zabudowane 0,0198 ha, RIIIa grunty orne 0,0202 ha. - działka nr 1140/1 powierzchnia 0,0300 ha: Bi inne tereny zabudowane 0,0262 ha, RIIIa grunty orne 0,0038 ha. Razem powierzchnia działek 0,0700 ha Stan otoczenia nieruchomości. Nieruchomość gruntowa położona jest w miejscowości Krasne w ramach gminy Krasne. Gmina Krasne zlokalizowana jest w południowo-wschodniej części województwa rzeszowskiego. Na wschodzie gmina graniczy z gminami Łańcut i Czarna, od południa z gminami Chmielnik Rzeszowski i Tyczyn, od północy z gminą Trzebownisko a od strony zachodniej z miastem Rzeszów. Gmina położona jest na pograniczu Karpat i Kotliny Sandomierskiej, zajmuje obszar tzw. Rynny Podkarpackiej, po obu stronach międzynarodowej drogi E-40. W większości jest to pagórkowaty teren, od południa porośnięty lasami, przechodzący w płaskie doliny Starego Wisłoczyska od strony północnej. Na terenie gminy występują, częściowo eksploatowane złoża gazu ziemnego. W skład gminy wchodzą cztery sołectwa: Krasne, Malawa, Palikówka, Strażów. Obszar, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość jest terenem płaskim. Bezpośrednie otoczenie stanowią nieruchomości gruntowe z zabudową mieszkaniową i inną w tym zagrodową oraz tereny niezabudowane. W najbliższym sąsiedztwie brak uciążliwej zabudowy przemysłowej. Bezpośrednie sąsiedztwo drogi gminnej o znaczeniu lokalnym. Dojazd do obszaru położenia nieruchomości dobry, drogami gminnymi o nawierzchni asfaltowej. Otoczenie charakteryzuje się niewielkim ruchem lokalnym, sprzyjające zabudowie mieszkaniowej i zagrodowej. Odległość od centrum gminy ok. 800 m. W odległości ok 1 km w kierunku południowym przebiega droga krajowa nr 94. Miejscowość Krasne przylega swoją zachodnią granicą do miasta Rzeszowa Stan nieruchomości działki gruntu. Nieruchomość gruntowa składająca się z dwóch działek o numerze 1139/1 i 1140/1 jest zabudowana fundamentem żelbetowym. Ze względu na jednorodny charakter działek opis został przedstawiony łącznie. Powierzchnia działek łącznie wynosi 700 m 2 (obręb ewidencyjny nr 0001 Krasne - powierzchnia każdej z działek odpowiednio to 400 m 2 i 300 m 2 ). Kształt działek to wydłużone prostokąty połączone ze sobą dłuższym bokiem tworząc łącznie zwarty nadal wąski prostokąt o wymiarach ok 15 m na ok 45 m. Działki płaskie, w części wschodniej niezagospodarowane, w części zachodniej znajduje się fundament żelbetowy. Od strony wschodniej działki przylegają swoimi krótszymi bokami do drogi gminnej. Wjazd na działkę urządzony od strony wschodniej bezpośrednio z drogi gminnej. Działka jest ogrodzona w całości - ogrodzenie uszkodzone w części południowej. Teren nieruchomości nieuporządkowany i nieużytkowany. W części wschodniej nieruchomości znajduje się skład materiałów budowlanych oraz blaszany obiekt tymczasowy. W części południowo-zachodniej przez działkę przechodzi linia energetyczna ograniczająca dodatkowo zagospodarowanie i tak już bardzo wąskiego obszaru działek łącznie. Dane na temat działki: uzbrojenie sieciowe działki: woda, kanalizacja, energia elektryczna. dojazd do działki dobry droga gminna utwardzona o nawierzchni bitumicznej,

8 '8 warunki terenowe dobre, teren płaski, warunki lokalizacyjne dobre, uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do obiektów o podobnym przeznaczeniu dobre. Ocena stanu technicznego i funkcjonalnego fundamentu posadowionego na nieruchomości gruntowej: Stan techniczny ustalono w wyniku oględzin poszczególnych jego elementów z uwzględnieniem okresu, warunków i sposobu eksploatacji, rodzaju, jakości i trwałość zastosowanych materiałów, jakość wykonawstwa budowlanego, rodzaj konstrukcji, wpływ bezpośrednich czynników środowiskowych. Stan funkcjonalny fundamentu ustalono analizując m.in. istniejące rozwiązania użytkowe na wycenianej nieruchomości i porównując je do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), zastosowane w obiekcie rozwiązania materiałowe, warunki i koszty eksploatacji obiektu, zmiany norm i warunków technicznych (np. zaostrzenie norm p. pożarowych), postęp techniczny i technologiczny na rynku budowlanym, zastosowane urządzenia i wyposażenie oraz ich nowoczesność, zastosowane rozwiązania przestrzenne i formy architektoniczne (panująca moda"), możliwość zmiany rozwiązań funkcjonalnych zgodnie z aktualnymi wymogami lub brak tej możliwości, standard wykończenia obiektu, zmiany w preferencjach zapotrzebowania na określony typ budynków. Dokonując oceny przyjęto założenie, iż przy zużyciu określonym w % stan obiektu odpowiadający sumie średnioważonego stopnia zużycia poszczególnych elementów składowych mieszczący się w granicach od: 0-8 określamy jako bardzo dobry, 9-25 jako dobry, jako średni, jako zadowalający, jako pogorszony, a powyżej 76 jako zły. Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego budynku określono jako średnioważony stopień zużycia poszczególnych elementów składowych. Stan techniczny i funkcjonalny istniejących elementów budynku ustalono w wyniku dokonanych oględzin przy uwzględnieniu czasu eksploatacji budynku, trwałości ocenianych elementów oraz nowoczesności konstrukcji i zastosowanych materiałów. Fundament wykonano w bardzo wąskim kształcie pod konkretne przedsięwzięcie inwestycyjne na co pozwalały uwarunkowania wynikające z kształtu nieruchomości gruntowej jak i linii energetycznej przechodzącej przez południową część nieruchomości. Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego określono jako średni na ok. 30 % - wiek fundamentu ok 10 lat, naturalne zużycie elementów obiektu. UWAGA: Biorąc pod uwagę, że obecny fundament wykonano pod konkretny budynek, którego kształt może okazać się nieodpowiedni dla potencjalnego nabywcy. Jest to ograniczenie w gospodarowaniu nieruchomością. W związku z tym uznano, że należy dokonać jego rozbiórki i przeprowadzić rekultywację terenu. 7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

9 Dla obszaru położenia przedmiotowej nieruchomości brak jest uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na dzień dzisiejszy obszar, na którym znajduje się nieruchomość jest objęty ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego GMINY KRASNE, które zostało uchwalone Uchwałą Nr XVI/161/2000 Rady Gminy Krasne z dnia 28 kwietnia 2000 r z późniejszymi zmianami. Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenach zabudowy mieszkaniowej i usługowej. 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe niezabudowane z możliwością zabudowy. Obszar rynku: gmina Krasne. Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od do dnia wyceny. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych. Badanie rynku nieruchomości dokonano na podstawie aktów notarialnych oraz w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie nieruchomościami. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych, technologii wykonania i standardzie. W wyniku analizy rynku znaleziono jedną transakcję nieruchomością gruntową zabudowaną jedynie budynkiem gospodarczym. W związku z czym skupiono się na analizie nieruchomości gruntowych niezabudowanych z możliwością zabudowy położonych na terenie gminy. Gmina Krasne jest bardzo zróżnicowana jeśli chodzi o ceny nieruchomości. W przypadku terenów graniczących z miastem Rzeszów ceny są znacznie wyższe osiągające poziom nawet 100 zł za metr kwadratowy. W przypadku sołectw oddalonych od Rzeszowa (Strażów i Palikówka) ceny osiągają średni poziom poniżej 50 złotych za metr kwadratowy. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na ceny nieruchomości ma zlokalizowanie na terenie gminy autostrady A 4 oraz drogi krajowej 94. Ceny nieruchomości w pobliżu autostrady są relatywnie niższe podobnie jak w pobliżu linii kolejowej, natomiast wyższe ceny można stwierdzić w pobliżu drogi krajowej. Potencjalni nabywcy poszukując nieruchomości gruntowych pod zabudowę skłaniają się do obszarów poza centrami miejscowości jednakże z dobrym dostępem do komunikacji i dróg. Większym powodzeniem u nabywców cieszą się grunty o mniejszej powierzchni ale pozwalające na swobodną zabudowę, a co za tym idzie ich ceny są relatywnie wyższe. W przypadku gruntów o większych powierzchniach, które nabywane są najczęściej przez developerów ceny uwarunkowane są głównie od planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego i możliwych zysków po sprzedaży substancji mieszkaniowej wzniesionej na takich gruntach. Reasumując, na podstawie przeprowadzonej analizy lokalnego rynku nieruchomości stwierdzono: z analizy rynku wynika, że ceny nie ulegały większym zmianom na przestrzeni analizowanego okresu czasu, podaż na nieruchomości podobne do wycenianej przewyższa popyt nie powoduje to jednakże w chwili obecnej wyraźnego zjawiska zmiany cen, obecnie sprzedaż nieruchomości następuje najczęściej po stosunkowo długim okresie ich eksponowania na rynku, tylko w indywidualnych przypadkach sprzedaż ta następuje prawie natychmiastowo po ogłoszeniu oferty sprzedaży, wyższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości o bardzo dobrym stanie technicznym, '9

10 '10 wysokim standardzie wykończenia i bardzo dobrej, nowoczesnej funkcjonalności, położone w korzystnym sąsiedztwie z dobrym dostępem do dróg utwardzonych, punktów handlowych i usługowych. W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1) posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. 9. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkowa definicję wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami art. 151 pkt.1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b. upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 10. Wybór podejścia i metody wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych informacji rynkowych o cenach transakcyjnych dla podobnych nieruchomości, dla oszacowania wartości rynkowej wybrano podejście mieszane tj. dla oszacowania wartości rozbiórki fundamentu zastosowano podejście kosztowe, technikę wskaźnikową. Natomiast dla oszacowania prawa własności gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Następnie poprzez odjęcie wartości prac rozbiórkowych od wartości nieruchomości gruntowej celem uzyskania ostatecznej wartości nieruchomości. Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość jej jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z uwzględnieniem ich zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę korygowania ceny średniej. Natomiast zgodnie z 4 ust.4 Rozporządzenia: Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

11 '11 Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności: Art Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. 3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. Art Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. 3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opis procedury szacowania: Zastosowanie metody korygowania ceny średniej wymaga zastosowania następującej procedury szacowania nieruchomości: 1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) Aktualizacja cen na datę wyceny, 3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, 4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, 5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych,

12 '12 6) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, 7) Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ), 8) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, 9) Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresu współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych, 10) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min,c max ]. 11) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: W = C śr u i ' i= 1 gdzie: u i wielkość i tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących, 12) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (w niniejszym operacie m 2 powierzchni wycenianego budynku, powierzchni gruntu). n 11. Dane z rynku nieruchomości. Tabela 1 nieruchomości gruntowe L.p Rep. Nr data transakcji Miejscowość powierzchnia działki wartość transakcji Cena za 1 m2 nier.gruntowej 1 805/ Strażów ,00 58, / Krasne ,00 42, / Krasne ,00 64, / Krasne ,00 53, / Krasne ,00 42, / Palikówka ,00 49, / Krasne ,00 74, / Malawa ,00 45, / Strażów ,00 55, / Malawa ,00 50, / Malawa ,00 45,00 Cena średnia 52, Określenie wpływu czasu na zmianę cen. W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę cen. Czynnikami decydującymi o cenie były lokalizacja, łatwość i możliwość zabudowy i ewentualne ograniczenia z tym

13 związane, dostęp do dróg, wielkość działki, otoczenie i sąsiedztwo. Analizując ceny długookresowo można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stabilne w analizowanym okresie. W związku z powyższym nie można było jednoznacznie określić trendu czasowego i do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych. 13. Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej - działki gruntu. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co pozwolą na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa błędne. Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców działek budowlanych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze: L.p. położenie-lokalizacja, dostęp do drogi, wyposażenie w media, wielkość działki, łatwość zabudowy. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis Położenie - lokalizacja Dostęp do drogi Wyposażenie w media bardzo dobra dobra peryferyjna bardzo dobry dobry słaby pełne niepełne brak centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej urbanizacji i dostępem do drogij usług handlu i komunikacji oddalone od centrum miejscowości w terenie o mniejszej urbanizacji oraz większej odległości od usług handlu i komunikacji położenie poza granicami miejscowości lub na jej obrzeżach oraz dużej odległości od centrum miejscowości oraz usług handlu, komunikacji dostęp do głównej drogi gminnej o nawierzchni utwardzonej warstwą bitumiczną dostęp do drogi gminnej drugorzędnej utwardzonej dostęp do drogi prywatnej działka posiadająca wyposażenie we wszystkie media: woda, gaz, kanalizacja, energia elektryczna w tym również bliskie sąsiedztwo mediów częściowe wyposażenie działki w media brak mediów 4 Wielkość działki mała powierzchnia poniżej 1000 m2 5 Łatwość zabudowy średnia duża bardzo dobra dobra powierzchnia od 1000 m2 do 1500 m2 powierzchnia powyżej 1500 m2 działka regularna pozwalająca na swobodne usytuowanie budynków na jej powierzchni działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, usytuowanie budynków na jej powierzchni z pewnymi ograniczeniami '13

14 '14 ograniczona działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, znaczne ograniczenia w posadowieniu budynków co do miejsca na działce i ich kształtu Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 42,53 PLN/m 2 cena maksymalna Cmax = 74,67 PLN/m 2 Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. 1 Położenie - lokalizacja W1 30% 2 Dostęp do drogi W2 25% 3 Wyposażenie w media W3 10% 4 Wielkość działki W4 15% 5 Łatwość zabudowy W5 20% 100% Określenie ceny średniej: C śr = (58, ,00) / 11 = 52,74 PLN/m 2 Określenie zakresu sumy współczynników korygujących: Granica dolna G d = C min / C śr = 42,53 / 52,74 = 0,806 Granica górna G g =C max / C śr = 74,67 / 52,74 = 1,416 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań dla nieruchomości gruntowych. Opis nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej dla nieruchomości niezabudowanych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości Nieruchomość wyceniana C min C max 1 Powierzchnia działki i Forma władania własność własność własność 3 Prowadzenie gospodarki rolnej/ leśnej nie nie nie 4 Dojazd dobry bardzo dobry bardzo dobry 5 Kształt działki regularny regularny regularny/wąski 6 Lokalizacja Krasne Krasne Krasne 7 Sąsiedztwo korzystne bardzo korzystne korzystne 8 Możliwość zabudowy tak tak tak 9 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 42,53 74,67 X 10 Data transakcji X

15 Cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do porównań. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości przedstawia się następująco: L.p. Wyszczególnione cechy do porównań Charakterystyka porównywalnych nieruchomości C min C max nieruchomość wyceniana 1 Położenie - lokalizacja bardzo dobra dobra dobra 2 Dostęp do drogi dobry bardzo dobry bardzo dobry 3 Wyposażenie w media niepełne pełne niepełne 4 Wielkość działki mała średnia mała 5 Łatwość zabudowy ograniczona bardzo dobra ograniczona '15 Tabela określająca sumę współczynników korygujących. L.p. Cechy rynkowe Udział cechy w % Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników ui Położenie - lokalizacja 30,00% 0,242 0,425 0,425 2 Dostęp do drogi 25,00% 0,202 0,354 0,354 3 Wyposażenie w media 10,00% 0,081 0,142 0,081 4 Wielkość działki 15,00% 0,121 0,212 0,121 5 Łatwość zabudowy 20,00% 0,161 0,283 0,161 Suma 100,00% 0,806 1,416 1,142 Obliczenia wartości 1 m 2 powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru: C śr = 52,74 PLN/m 2 W 1m 2 = C sr u i n i=5 Wartość rynkową nieruchomości na dzień wyceny przedstawiono w zestawieniu tabelarycznym poniżej: l.p. Działka nr Powierzchnia w m2 suma wsp. wartość 1 m2 wartość rynkowa wartość rynkowa po zaokrągleniu / ,142 60, , , / ,142 60, , ,00 Razem ,00 Wartość łącznie po zaokrągleniu: W N = ,00 PLN Słownie złotych: czterdzieści dwa tysiące sto sześćdziesiąt

16 ' Określenie wartości kosztów robót budowlanych potrzebnych do rozbiórki fundamentu. W przypadku określenia kosztów robót rozbiórkowych przyjęto jako jednostkę 1 m 3 kubatury obiektów. Jest to najczęściej stosowana forma ofertowania robót rozbiórkowych w Polsce. Ceny ofertowe kształtują się w przedziale od 30 do 45 PLN/m 3 kubatury. W przypadku obiektu, który poddano analizie, jest to obiekt fundamentowy, którego usytuowanie na działce ogranicza dostęp pracy maszyn - działka bardzo wąska, co utrudnia komunikację i transport materiałów rozbiórkowych. Biorąc pod uwagę powyższe do obliczeń przyjęto cenę 35 PLN/m 3 kubatury przyjmując szacunkowe wymiary fundamentu z pomiarów z natury oraz średnią głębokość do 2,00 m. Obliczenia kosztów robót rozbiórkowych zawiera poniższa tabela. fundament Długość w m Szerokość w m 1 20,00 na długości 10 m: 6 m oraz na długości 10 m: 7 m 130,00 wysokość 2,00 kubatura 260,00 koszt rozbiórki 1 m 3 35,00 Wartość robót w PLN 9 100, Określenie wartości nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości na dzień wyceny obliczono odejmując koszty rozbiórki fundamentu i rekultywacji terenu od wartości gruntu: W N = , ,00 = ,00 PLN Po zaokrągleniu: W R nier. = ,00 PLN Słownie złotych: trzydzieści trzy tysiące sześćdziesiąt 16. Wynik końcowy wyceny i wnioski. Określona w niniejszym operacie wartość rynkowa nieruchomości określona na dzień wynosi łącznie ,00 PLN (słownie złotych: trzydzieści trzy tysiące sześćdziesiąt). Niniejsza wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości uzyskiwanych na rynku lokalnym i jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania w sprzedaży wolnorynkowej. Wartość gruntu mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych nieruchomości podobnych ustalonym w trakcie analizy rynku. Uwzględniając ograniczenia wynikające z konieczności utylizacji znajdującego się fundamentu wykonanego pod budynek magazynowy jest to najbardziej prawdopodobna wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej. 17. Klauzule i zastrzeżenia. 1. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi przy wykorzystaniu metodyki określonej przez Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożone wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). 2. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony. 3. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony tylko dla celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną.

17 '17 4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. 5. Szczegółowe dane na temat nieruchomości przyjętych do porównań znajdują się w posiadaniu Rzeczoznawcy Majątkowego i są do wglądu. 6. Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości. 7. Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu arkusza kalkulacyjnego NUMBERS Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT. Sporządził:.. Załączniki 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. usytuowanie nieruchomości na mapie. 3. Odpis z księgi wieczystej nr RZ1Z/ /5. 4. Wypisy z rejestru gruntów. 5. Kopia mapy ewidencyjnej skala 1: Kopia mapy zasadniczej skala 1: Kopia zlecenia na wykonanie oszacowania nieruchomości.

18 '18 Załącznik nr 1 Dokumentacja fotograficzna.

19 '19 Załącznik nr 2 Usytuowanie nieruchomości na mapie.