OPERAT SZACUNKOWY. Oszacowana wartość łącznie: ,00 PLN Słownie złotych: jeden milion czterysta dwadzieścia dwa tysiące sto

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Wycena prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej jako działka nr 328 położonej w miejscowości Racławówka, obręb nr 0007, gmina Boguchwała, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/ /0. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 78/14 i Km 465/14 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Oszacowana wartość łącznie: ,00 PLN Słownie złotych: jeden milion czterysta dwadzieścia dwa tysiące sto W tym wartość działki gruntu nr 328: ,00 PLN (słownie złotych: sto dwadzieścia cztery tysiące dziewięćset) Sporządził: Rzeszów, dnia r.

2 2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO NIERUCHOMOŚCI 1. Cel wyceny Sprzedaż nieruchomości - Opłaty za użytkowanie - Zastaw hipoteczny - wieczyste lub trwały zarząd Zastaw bankowy - Nieruchomość - Inny cel X reprezentatywna dla PTN 2. Położenie nieruchomości Gmina (miasto) Obręb ewidencyjny: 0007 Boguchwała - Racławówka 3. Opis nieruchomości Nr działki Rodzaj Nieruchomości niezabudowana nieruchomość rolna jednoużytkowa, 2 niezabudowana nieruchomość rolna wieloużytkowa, 3 nieruchomość leśna, 4 zabudowana nieruchomość rolna, 5 niezabudowana nieruchomość przeznaczona pod zabudowę inną niż zagrodowa, 6 nieruchomość zabudowana budynkami mieszkalnymi, 7 nieruchomość zabudowana budynkami pełniącymi inne funkcje niż zagrodowa i mieszkaniowa Racławówka 230a Funkcja dominująca wg miejsc. Planu zagospodarow. Nr działki (n-ry grupy działek): 328 powierzchnia łączna 0,2800 ha Uzbrojenie działki Wartość gruntu 1 Sieć wodociągowa, PLN 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa,

3 3 4. Opis budynków/lokalu Nr ewidencyjny budynku Funkcja Podstawowa Funkcja drugorzędna Uzbrojenie Wartość nieruchomości Racławówka 230a 1 Mieszkalne, 2 Przemysłowe, 3 Transportu i łączności, 4 Handlowousługowe, 5 Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe, 6 Biurowe, 7 Szpitali i zakładów opieki medycznej, 8 Oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe, 9 Produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa, 10 inne niemieszkalne 1 Sieć wodociągowa, 2 Lokalne ujęcie wody, 3 Sieć elektroenergetyczna 230V, 4 Sieć elektroenergetyczna 400V, 5 Sieć ciepłownicza, 6 Sieć gazowa, 7 Kanalizacja sanitarna sieciowa, 8 Kanalizacja sanitarna lokalna, 9 Sieć telefoniczna, 10 TV kablowa, 11 Kanalizacja burzowa, PLN Wartość nieruchomości: ,00 PLN (słownie złotych: jeden milion czterysta dwadzieścia dwa tysiące sto). Data: r. Podpis:

4 Spis treści 1. Przedmiot i zakres wyceny Cel wyceny Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna Podstawy prawne Podstawy metodologiczne Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe) Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny Stan otoczenia nieruchomości Stan nieruchomości działki gruntu Stan techniczno-użytkowy budynków Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości Wskazanie rodzaju określanej wartości Wybór podejścia i metody wyceny Dane z rynku nieruchomości Określenie wpływu czasu na zmianę cen Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z zabudowaniami Obliczenie wartości gruntu dla nieruchomości gruntowej Wynik końcowy wyceny i wnioski Klauzule i zastrzeżenia Załączniki 19 4

5 5 1. Przedmiot i zakres wyceny. Przedmiotem wyceny jest prawo własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej jako działka nr 328 położonej w miejscowości Racławówka, obręb nr 0007, gmina Boguchwała, powiat rzeszowski ziemski, województwo podkarpackie. Dla ww. nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr RZ1Z/ /0. Zakres wyceny dotyczy określenia wartości rynkowej prawa własności ww. nieruchomości gruntowej. 2. Cel wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dla potrzeb prowadzonego postępowania nr Km 78/14 i Km 465/14 przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. 3. Podstawy formalne i materialne wyceny Podstawa formalna. Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Rzeszowie o powołaniu Krzysztofa Telega jako biegłego do oszacowania wartości nieruchomości, położonych w miejscowości Racławówka i Niechobrz, gmina Boguchwała w postępowaniu o sygn. akt Km 78/14 i Km 465/ Podstawy prawne. Podstawę prawną stanowi: 1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. Dz. U nr 102 poz. 651 tekst jednolity z późniejszymi zmianami. 2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004 Nr 207 poz z dnia r. z późniejszymi zmianami. 3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny Dz.U.1964 nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami, 4. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników Dz.U.1968 nr 10 poz. 52 z późniejszymi zmianami Podstawy metodologiczne. 1) Wycena nieruchomości, zasady i procedury R. Cymerman, A. Hopfer PFSRM, Warszawa ) Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości pod redakcją S. Źróbek Educaterra, Olsztyn ) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwalone i wdrożone wśród członków przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). 4) Literatura fachowa w zakresie metodologii wyceny. 4. Źródła danych merytorycznych (materiały źródłowe). 1) Księgi wieczyste nr-y RZ1Z/ /0. 2) Wypis z rejestru gruntów. 3) Kopia map ewidencyjnej i zasadniczej. 4) informacje uzyskane z Urzędu Gminy Boguchwała dotyczące planu zagospodarowania przestrzennego gminy.

6 6 5) wizja lokalna na nieruchomości dnia i , w trakcie których dokonano oględzin nieruchomości. 6) informacje ze Starostwa Powiatowego w Rzeszowie na temat cen transakcyjnych kupnasprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych na terenie powiatu. 7) dane własne dotyczące zrealizowanych transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku lokalnym i regionalnym dla wycenianej nieruchomości. 5. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego. Data sporządzenia wyceny Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości i Opis i określenie stanu przedmiotu wyceny Stan prawny. Stan prawny przedmiotowej nieruchomości ustalono na podstawie ksiąg wieczystych nr RZ1Z/ /0 prowadzonej w VII Wydziale Ksiąg Wieczystych w Sądzie Rejonowym w Rzeszowie. Księga wieczysta nr RZ1Z/ /0 typ księgi: nieruchomość gruntowa. Dział I-O - oznaczenie nieruchomości: położenie - miejscowość Racławówka. nr działki 328, sposób korzystania: rola. obszar nieruchomości: 0,2800 ha. Dział I-SP - spis praw związanych z własnością: brak wpisów Dział II - właściciel Małgorzata Maria Litawa i Marek Litawa - WSPÓLNOŚĆ USTAWOWA MAJĄTKOWA MAŁŻEŃSKA. Dział III - ciężary i ograniczenia: Inny wpis: WSZCZĘCIE EGZEKUCJI Z NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ WIECZYSTĄ PRZECIWKO DŁUŻNIKOWI MAŁGORZACIE I MARKOWI LITAWA NA PODSTAWIE TYTUŁU WYKONAWCZEGO BTE BANKU PEKAO S.A. NR TZDKTKK/RZ/36/ /2013/12 Z DNIA Z DNIA W SPRAWIE V GCO 715/13 OPATRZONEGO KLAUZULĄ WYKONALNOŚCI W DNIU Z WNIOSKU WIERZYCIELA BANKU POLSKA KASA OPIEKI S.A. Z/S W WARSZAWIE TERENOWY ZESPÓŁ DEPARTAMENTU KREDYTÓW TRUDNYCH KLIENTA KORPORACYJNEGO W RZESZOWIE, PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO, KM 78/14. W RUBRYCE UJAWNIONO PRZYŁĄCZENIE DO EGZEKUCJI KOLEJNEGO WIERZYCIELA - SYGN. AKT KM 465/14. Na rzecz BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. TERENOWY ZESPÓŁ DEPARTAMENTU KREDYTÓW TRUDNYCH KLIENTA KORPORACYJNEGO W RZESZOWIE oraz SCORPIO SPÓŁKA Z O.O., ŁÓDŹ. Dział IV - hipoteki: Hipoteka umowna zwykła: ,00 PLN - HIPOTEKA CELEM ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI Z TYTUŁU UDZIELONEGO KREDYTU NA BUDOWĘ DOMU JEDNORODZINNEGO PŁATNEGO NA WARUNKACH BLIŻEJ OKREŚLONYCH W UMOWIE Z DNIA R. NR 424/KBH/2000 O KREDYT BUDOWLANO-HIPOTECZNY DOM WALORYZOWANY KURSEM DEM SPŁACANY Z MALEJĄCYCH STRUMIENIACH PŁATNOŚCI. Termin zapłaty r. Na rzecz BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. II ODDZIAŁ W RZESZOWIE.

7 7 Hipoteka umowna zwykła: ,00 CHF - HIPOTEKA TYTUŁEM ZABEZPIECZENIA SPŁATY KREDYTU UDZIELONEGO UMOWĄ KREDYTU KONSOLIDACYJNEGO NR /46/2005 Z DNIA R. MAŁGORZACIE LITAWA PESEL , MARKOWI LITAWA PESEL W W/W KWOCIE, SPŁACANEGO W RATACH ANNUITETOWYCH, PRZEZNACZONEGO NA SPŁATĘ ZOBOWIĄZAŃ FINANSOWYCH ORAZ NA DOWOLNY CEL. OPROCENTOWANIE WIERZYTELNOŚCI PKO BP S.A. JEST ZMIENNE I WYNOSI 2,6433% W STOSUNKU ROCZNYM. Termin zapłaty r. Na rzecz POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. W WARSZAWIE ODDZIAŁ 2 W RZESZOWIE. Hipoteka umowna kaucyjna: ,00 CHF - HIPOTEKA TYTUŁEM ZABEZPIECZENIA SPŁATY ODSETEK WEDŁUG ZMIENNEJ STOPY PROCENTOWEJ, PROWIZJI I OPŁAT BANKOWYCH OD KREDYTU UDZIELONEGO MAŁGORZACIE I MARKOWI LITAWA. Na rzecz POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. W WARSZAWIE ODDZIAŁ 2 W RZESZOWIE. Oznaczenie nieruchomości w ewidencji gruntów: Właścicielem wymienionej nieruchomości gruntowych są: Państwo Maria Małgorzata Litawa i Marek Litawa w całości na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej. jednostka ewidencyjna: Boguchwała - obszar wiejski, obręb 0007 Racławówka, - działka nr 328 powierzchnia 0,2800 ha: ŁIII łąki trwałe 0,1600 ha, B-ŁIII tereny rolne zabudowane 0,0700 ha, Lz-ŁIII grunty zadrzewione 0,0500 ha. Budynki: 1, rok zakończenia budowy 2005, pow. zab. 199,00 m Stan otoczenia nieruchomości. Działka położona jest na terenie miejscowości Racławówka w ramach gminy Boguchwała. Gmina Boguchwała znajduje się w powiecie rzeszowskim województwa podkarpackiego. Graniczy z nią 5 innych gmin: Świlcza od północnego-zachodu, Rzeszów od północy i wschodu, Lubenia od południowego - wschodu, Czudec od południa i Iwierzyce od zachodu. Gminę tworzy 10 miejscowości: Miasto Boguchwała, Lutoryż, Mogielnica, Racławówka, Nosówka, Zarzecze, Niechobrz, Kielanówka, Zgłobień, Wola Zgłobieńska, liczących prawie 18,5 tys. mieszkańców. Łączna ich powierzchnia wynosi ha. Najliczniejszą miejscowością w gminie jest miasto Boguchwała mieszkańców. Dogodne położenie komunikacyjne czyni Gminę łatwo dostępną dla turystów. Stolica gminy - Miasto Boguchwała znajduje się przy drodze krajowej numer 19 wiodącej w kierunku granicy państwa polskiego ze Słowacją i przejścia granicznego w Barwinku. Ważne znaczenie dla gminy ma również jej położenie na obrzeżach miasta Rzeszowa, będącego stolicą województwa podkarpackiego. Obszar, na którym znajdują się wyceniane nieruchomości jest terenem płaskim. Bezpośrednie otoczenie stanowią nieruchomości gruntowe z zabudową mieszkaniową i inną w tym zagrodową oraz tereny niezabudowane. W najbliższym sąsiedztwie brak uciążliwej zabudowy przemysłowej. Bezpośrednie sąsiedztwo dróg gminnych o znaczeniu lokalnym. Komunikacja zbiorowa wzdłuż drogi przylegającej do działki. Dojazd do obszaru położenia nieruchomości dobry, drogami gminnymi o nawierzchni asfaltowej. Otoczenie charakteryzuje się niewielkim ruchem lokalnym, sprzyjające zabudowie mieszkaniowej i zagrodowej. Odległość od centrum gminy jak również drogi krajowej nr 19 - ok. 4 km.

8 Stan nieruchomości działki gruntu. Działka o numerze 328 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Powierzchnia ww. działki wynosi 2800 m 2 (obręb ewidencyjny nr 0007 Racławówka), kształt działki zbliżony w swoim obrysie do prostokąta. Działka w większości płaska. W części południowej opada w stronę potoku Lubcza. Od strony północnej działka graniczy z drogą gminną. Od strony południowej z ww. ciekiem wodnym, z pozostałych stron graniczy z nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi (w części wschodniej na nieruchomości wzniesione fundamenty pod budynek). Wjazd na działkę bezpośrednio z drogi gminnej. Działka nie jest ogrodzona. Teren nieruchomości jest bardzo dobrze zagospodarowywany. Nasadzenia dekoracyjne, trawniki, komunikacja wewnętrzna i podjazd z kostki brukowej. Nieruchomość znajduje się w pierwszym pasie zabudowy. Bliskie sąsiedztwo cieku wodnego powoduje lokalne zalewanie działki niezagrażające budynkowi ze względu na podniesienie budynku w stosunku to pierwotnego ukształtowania terenu działki. Dane na temat działki: uzbrojenie sieciowe działki pełne: energia elektryczna, woda, kanalizacja, gaz, teletechniczna. dojazd do działki dobry droga gminna lokalna, utwardzona o nawierzchni bitumicznej, warunki terenowe dobre, teren płaski, warunki lokalizacyjne dobre, uwarunkowania uwzględniające usytuowanie nieruchomości w stosunku do obiektów o podobnym przeznaczeniu dobre Stan techniczno-użytkowy budynków. Podczas wizji lokalnej w dniu r. ustalono. W ramach przedmiotowej nieruchomości gruntowej - działki gruntu nr 328 znajduje się budynek mieszkalny parterowy z poddaszem użytkowym wykonany w technologii tradycyjnej murowanej. Dane ogólne budynku budynku mieszkalnego (na podstawie okazanego projektu budowlanego z naniesionymi poprawkami dotyczącymi powierzchni pomieszczeń na poddaszu użytkowym): powierzchnia zabudowy 242,80 m 2, powierzchnia użytkowa ok. 340,18 m 2,.

9 9 Układ funkcjonalny budynku: piętro dwie sypialnie z osobnymi garderobami i łazienkami każda, pokój i przestronny hall z miejscem wypoczynkowym, parter salon z kominkiem, kuchnia z jadalnią, pomieszczenie gospodarcze, łazienka, pokój gabinetowy, komunikacja, wiatrołap i garaż dwustanowiskowy. Od strony wschodniej znajdują się podcienie. Stan techniczny, funkcjonalny i standard wykończenia. Ściany murowane, stropy wylewane na mokro żelbetowe, schody na poddasze drewniane. Dach o konstrukcji drewnianej pokryty dachówką ceramiczną, kominy murowane z cegły. Budynek docieplony styropianem pokrytym tynkiem cienkowarstwowym z siatką podtynkową osadzoną na kleju. Drzwi wejściowe drewniane, okna drewniane dobrej klasy (firma Urzędowski). Rynny i rury spustowe PVC w dobrym stanie. Od drogi gminnej urządzony wjazd wyłożony kostką brukową. W części wschodniej i południowej zewnętrzne tarasy wyłożone płytkami ceramicznymi, dodatkowo w części wschodniej urządzone podcienie w bryle budynku. Budynek wyposażony we wszystkie instalacje sieciowe. Teren wokół nieruchomości jest zagospodarowywany w sposób bardzo dobry. Na nieruchomości w zasadzie brak możliwości wzniesienia innych obiektów. Wykończenie obiektu. Stolarka okienna PVC, drzwi zewnętrzne drewniane, wewnętrzne płycinowe W pokojach i komunikacji parkiet drewniany, schody drewniane, Tarasy i garaż pokryte płytkami gresowymi. W kuchni i łazienkach wykończenie podłóg i ścian płytkami ceramicznymi dobrej klasy. Wiatrołap i częściowo komunikacja wyłożona płytkami ceramicznymi z elementami drewna. W kuchni stała zabudowa meblami drewnianymi, kominek wykończony kamieniem wysokiej klasy. Ściany w obiekcie szpachlowane i malowane farbami dobrej klasy. Ogólny stan techniczny okładzin i wykończenia bardzo dobry nie wymagający remontu. Na terenie posesji w południowo-zachodnim rogu znajduje się budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy ok. 12,0 m 2 na podręczne narzędzia przydomowe bez wpływu na ogólną wartość nieruchomości. Ocena stanu technicznego i funkcjonalnego: Stan techniczny budynków ustalono w wyniku oględzin poszczególnych jego elementów z uwzględnieniem okresu, warunków i sposobu eksploatacji, rodzaju, jakości i trwałość zastosowanych materiałów, jakość wykonawstwa budowlanego, rodzaj konstrukcji, wpływ bezpośrednich czynników środowiskowych. Stan funkcjonalny budynku ustalono analizując m.in. istniejące rozwiązania użytkowe na wycenianej nieruchomości i porównując je do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), zastosowane w obiekcie rozwiązania materiałowe, warunki i koszty eksploatacji obiektu, zmiany norm i warunków technicznych (np. zaostrzenie norm p. pożarowych), postęp techniczny i technologiczny na rynku budowlanym, zastosowane urządzenia i wyposażenie oraz ich nowoczesność, zastosowane rozwiązania przestrzenne i formy architektoniczne (panująca moda"), możliwość zmiany rozwiązań funkcjonalnych zgodnie z aktualnymi wymogami lub brak tej możliwości, standard wykończenia obiektu, zmiany w preferencjach zapotrzebowania na określony typ budynków. Dokonując oceny przyjęto założenie, iż przy zużyciu określonym w % stan obiektu odpowiadający sumie średnioważonego stopnia zużycia poszczególnych elementów składowych mieszczący się w granicach od: 0-8 określamy jako bardzo dobry, 9-25 jako dobry, jako średni, jako zadowalający, jako pogorszony, a powyżej 76 jako zły.

10 10 Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego budynku określono jako średnioważony stopień zużycia poszczególnych elementów składowych. Stan techniczny i funkcjonalny istniejących elementów budynku ustalono w wyniku dokonanych oględzin przy uwzględnieniu czasu eksploatacji budynku, trwałości ocenianych elementów oraz nowoczesności konstrukcji i zastosowanych materiałów. W wyniku analizy stan techniczny i standard wykończenia pomieszczeń oceniony jako średni. Stopień zużycia technicznego i funkcjonalnego określono na ok. 20 % - wiek budynku ok. 10 lat, naturalne zużycie elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych obiektu. 7. Przeznaczenie w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na dzień dzisiejszy obszar, na którym znajdują się nieruchomości jest objęty ustaleniami UCHWAŁY Nr XLVII/512/09 RADY GMINY w Boguchwale z dnia 17 grudnia 2009 r. w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Boguchwała. Zgodnie z ww. ustaleniami przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka gruntu nr 328 położona jest w strefie oznaczonej symbolem 2.ZU/1b.MN - tereny wskazane dla lokalizacji zieleni urządzonej dopuszcza się zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową. 8. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Na potrzeby niniejszej wyceny dokonano badania poziomu cen rynkowych uzyskiwanych na lokalnym rynku w transakcjach kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkaniowymi jednorodzinnymi i niezabudowanych. Rodzaj rynku: nieruchomości gruntowe zabudowane budynkami w technologii tradycyjnej murowanej, będące przedmiotem transakcji kupna sprzedaży, oraz nieruchomości niezabudowane z możliwością zabudowy Obszar rynku: powiat rzeszowski wraz z miastem Rzeszów w ramach osiedli peryferyjnych. Okres badań cen: analizą objęto w ceny występujące w okresie od do dnia wyceny. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych i standardzie technicznym. Badanie rynku nieruchomości dokonano na podstawie aktów notarialnych oraz w oparciu o informacje uzyskane od pośredników w obrocie nieruchomościami. Pod uwagę wzięto transakcje dotyczące nieruchomości o podobnych powierzchniach, walorach lokalizacyjnych, technologii wykonania i standardzie. Sytuacja na rynku domów jednorodzinnych jest bardzo dynamiczna. Wielu deweloperów oprócz budowania obiektów wielorodzinnych buduje również domy jednorodzinne szczególnie w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej. Jednak ze względu na dostępność terenów są to lokalizacje znacznie oddalone od centrum Rzeszowa. W lokalizacjach porównywalnych dla nieruchomości wycenianej znajdują się zarówno domy starsze jak i domy nowo budowane. Biorąc pod uwagę stan aktualnego budynku na wycenianej nieruchomości, w analizie skupiono się na budynkach stosunkowo nowych wznoszonych po 2000 r. W ostatnich dwóch latach można zauważyć ożywienie na runku nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi. Zarówno developerzy jak i inwestorzy indywidualni powrócili na rynek co pozwoliło na obiektywną ocenę rynku nieruchomości.

11 Potencjalni nabywcy poszukując nieruchomości gruntowych pod zabudowę jednorodzinną skłaniają się do obszarów poza centrami miejscowości jednakże z dobrym dostępem do komunikacji i dróg. Większym powodzeniem u nabywców cieszą się grunty o mniejszej powierzchni, a co za tym idzie ich ceny są relatywnie wyższe. W przypadku gruntów o większych powierzchniach, które nabywane są najczęściej przez developerów ceny uwarunkowane są głównie od planowanego przedsięwzięcia inwestycyjnego i możliwych zysków po sprzedaży substancji mieszkaniowej wzniesionej na takich gruntach. Reasumując, na podstawie przeprowadzonej analizy lokalnego rynku nieruchomości zabudowanych stwierdzono: z analizy rynku wynika, że ceny nie ulegały większym zmianom na przestrzeni analizowanego okresu czasu, podaż na nieruchomości podobne do wycenianej przewyższa popyt nie powoduje to jednakże w chwili obecnej wyraźnego zjawiska zmiany cen, obecnie sprzedaż nieruchomości następuje najczęściej po stosunkowo długim okresie ich eksponowania na rynku, tylko w indywidualnych przypadkach sprzedaż ta następuje prawie natychmiastowo po ogłoszeniu oferty sprzedaży, wyższe ceny jednostkowe osiągają nieruchomości o bardzo dobrym stanie technicznym, wysokim standardzie wykończenia i bardzo dobrej, nowoczesnej funkcjonalności, położone w korzystnym sąsiedztwie z dobrym dostępem do dróg utwardzonych, punktów handlowych i usługowych. W efekcie przeprowadzonej analizy rynku lokalnego wybrano nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, będące przedmiotem sprzedaży. Dane o tych nieruchomościach (zawarte w tabeli 1 i 2) posłużyły do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. 9. Wskazanie rodzaju określanej wartości. Mając na uwadze cel wyceny określam wartość rynkową nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkowa definicję wartości rynkowej przyjęto zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami art. 151 pkt.1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b. upłyną czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 10. Wybór podejścia i metody wyceny. Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, stanu prawnego nieruchomości oraz zbioru dostępnych informacji rynkowych o cenach transakcyjnych dla podobnych nieruchomości gruntowych, właściwym będzie zastosowanie podejścia porównawczego, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość jej jest porównywalna z cenami, jakie uzyskano za podobne nieruchomości, które były przedmiotem 11

12 obrotu rynkowego, skorygowanymi ze względu na cechy je różniące i ustalonymi z uwzględnieniem ich zmian na skutek upływu czasu. Zgodnie z 4 ust.1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Jednocześnie zgodnie z ust.2 ww. Rozporządzenia oraz mając na uwadze specyfikę wycenianej nieruchomości do jej wyceny zastosowano metodę porównywania parami. Natomiast zgodnie z 4 ust.3 Rozporządzenia: Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Określenie wartości dokonano w oparciu o obowiązujące przepisy prawa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności: Art Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art Sposób określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wycen, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. 2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. 3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Art Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opis procedury szacowania. W przypadku stosowania metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca: 1) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6) Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 12

13 13 8) Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9) Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 11. Dane z rynku nieruchomości. Tabela 1 nieruchomości gruntowe zabudowane L.p. data transakcji Rep. A nr Położenie powierzchnia działki powierzchnia budynku/ów wartość transakcji Cena za 1 m2 nier.budynkowej /2013 Biała , , , /2014 Budziwój , , , /2014 Budziwój , , , /2014 Budziwój , , , /2014 Zalesie , , , /2014 Staromieście , , ,33 Cena średnia 3 718,71 Tabela 2 nieruchomości gruntowe niezabudowane dla terenów mieszkaniowych. L.p. Rep.A data transakcji Adres powierzchnia działki wartość transakcji Cena za 1 m2 nier.gruntowej / Lutoryż ,00 46, / Lutoryż ,00 38, / Wola Zgłobieńska ,00 34, / Zarzecze ,00 38, / Racławówka ,00 50, / Mogielnica ,00 39, / Mogielnica ,00 54,93 Cena średnia 43, Określenie wpływu czasu na zmianę cen. W przyjętym do analizy okresie czasu nie stwierdzono wpływy czasu na zmianę cen. Czynnikami decydującymi o cenie były lokalizacja, powierzchnia, prowadzenie gospodarki rolnej, stan techniczny i standard wykończenia, położenie na piętrze dla nieruchomości lokalowych. Analizując ceny długookresowo można przyjąć, że średnie ceny transakcyjne były stabilne od 2013 roku. W związku z powyższym nie można było jednoznacznie określić trendu czasowego i do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne zawarte w aktach notarialnych.

14 Obliczenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z zabudowaniami. Określenie wag cech rynkowych dla nieruchomości zabudowanej. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co pozwolą na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa błędne. Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców działek budowlanych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze:! Położenie - lokalizacja,! Wielkość działki,! Stan techniczny budynku,! Powierzchnia użytkowa budynku,! Dojazd. L.p. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis Położenie - lokalizacja bardzo dobre centralne w układzie przestrzennym miejscowości z walorami 1 krajobrazowymi, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej, bez obiektów uciążliwych dobre zadowalające w układzie przestrzennym miejscowości z walorami krajobrazowymi, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej, z niewielką ilością obiektów uciążliwych peryferyjne peryferyjne w układzie przestrzennym miejscowości bez walorów krajobrazowych, sąsiedztwem zabudowy mieszkaniowej i obiektów uciążliwych 2 Wielkość działki mała do 1000 m2 średnia powyżej 1000 do 2000 m2 duża powyżej 2000 m Stan techniczny budynku Powierzchnia użytkowa budynku Dojazd bardzo dobry dobry brak zużycia technicznego, standard wykończenia wysoki z nowoczesnych materiałów zużycie techniczne niewielkie, standard wykończenia z materiałów standardowych zadowalający widoczne zużycie poszczególnych elementów, wskazany remont pomieszczeń, słabej jakości materiały duża powyżej 150 m2 średnia powyżej 100 do 150 m2 mała do 100 m2 bardzo dobry dojazd drogami głównymi asfaltowymi z dobrymi połączeniami komunikacyjnymi dobry dojazd drogą utwardzoną lepsze połączenia komunikacyjne słaby dojazd drogą nieutwardzoną słabe połączenia komunikacyjne Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 2 471,59 PLN/m2 cena maksymalna Cmax = 5 625,00 PLN/m2

15 15 Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres kwotowy 1 Położenie - lokalizacja 30,00% 946,02 2 Wielkość działki 20,00% 630,68 3 Stan techniczny budynku 10,00% 315,34 4 Powierzchnia użytkowa budynku 15,00% 473,01 5 Dojazd 25,00% 788,35 Razem 100,00% 3 153,41 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania Nieruchomość wyceniana Położenie - lokalizacja dobra bardzo dobra bardzo dobra bardzo dobra 2 Wielkość działki mała średnia duża duża 3 Stan techniczny budynku bardzo dobry dobry dobry bardzo dobry 4 Powierzchnia użytkowa budynku duża średnia mała duża 5 Dojazd bardzo dobry bardzo dobry dobry bardzo dobry 6 Uzyskana cena w PLN za 1 m , , ,33 X 7 Data transakcji X Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych zabudowanych przedstawia się następująco: a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 1: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana cena nieruchomości nr ,00 PLN/1m2 Nieruchomość 1 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 5 625, ,67 = 5 782,67 PLN/1m2 b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 4: Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) cena nieruchomości nr ,58 PLN/1m2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 3 504,58-394,18 = 3 110,40 PLN/1m2 Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja bardzo dobra dobra 30,00% 946,02 473,01 2 Wielkość działki duża mała 20,00% 630,68-315,34 3 Stan techniczny budynku bardzo dobry bardzo dobry 10,00% 315, Powierzchnia użytkowa budynku duża duża 15,00% 473, Dojazd bardzo dobry bardzo dobry 25,00% 788, ,67 L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 4 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja bardzo dobra bardzo dobra 30,00% 946, Wielkość działki duża średnia 20,00% 630,68-315,34 3 Stan techniczny budynku bardzo dobry dobry 10,00% 315,34 157,67 4 Powierzchnia użytkowa budynku duża średnia 15,00% 473,01-236,51 5 Dojazd bardzo dobry bardzo dobry 25,00% 788, ,18

16 16 c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 6: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana cena nieruchomości nr ,33 PLN/1m2 Nieruchomość 6 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 3 333, ,34 = 3 648,67 PLN/1m2 Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja bardzo dobra bardzo dobra 30,00% 946, Wielkość działki duża duża 20,00% 630, Stan techniczny budynku bardzo dobry dobry 10,00% 315,34 157,67 4 Powierzchnia użytkowa budynku duża mała 15,00% 473,01-236,51 5 Dojazd bardzo dobry dobry 25,00% 788,35 394,18 315,34 Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej. Obliczenia wartości 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości dokonano wg poniższego wzoru: W1m2 = (5 782, , ,67) / 3 = 4 180,58 PLN/m2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem: W N = 4 180,58 x 340,18 = ,07 PLN Po zaokrągleniu: W N = ,00 PLN Słownie złotych: jeden milion czterysta dwadzieścia dwa tysiące sto 14. Obliczenie wartości gruntu dla nieruchomości gruntowej. Określenie wag cech rynkowych dla nieruchomości niezabudowanych. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych dopuszczają dwa sposoby określania wag cech rynkowych: matematyczny i z obserwacji rynku. Sposób matematyczny zakłada znalezienie szeregu nieruchomości różniących się tylko jedną cechą, pozostałe cechy równe zasada ceteris paribus, co pozwolą na wyliczenie jej wpływu na wartość. Jednakże badany rynek nieruchomości jest rynkiem zróżnicowanym i założenie, że do obliczeń przyjęto nieruchomości różniące się tylko jedną cechą, bywa błędne. Drugi sposób polega na analizie preferencji nabywców, obserwacji zachowań rynku, wywiadów z deweloperami i analizie statystyk sprzedaży nieruchomości pochodzących z lokalnych biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości. Informacje te oraz analiza preferencji nabywców działek budowlanych pozwoliła wyłonić następujące cechy cenotwórcze: Położenie-lokalizacja, Dostęp do drogi, wyposażenie w media, Wielkość działki, Łatwość zabudowy.

17 17 L.p. Cechy do porównania Wyszczególnienie Ocena Opis Położenie - lokalizacja centralne w układzie przestrzennym miejscowości o wysokiej bardzo dobra urbanizacji i dostępem do drogij usług handlu i komunikacji oddalone od centrum miejscowości w terenie o mniejszej dobra urbanizacji oraz większej odległości od usług handlu i komunikacji położenie poza granicami miejscowości lub na jej obrzeżach peryferyjna oraz dużej odległości od centrum miejscowości oraz usług handlu, komunikacji 2 Dostęp do drogi dostęp do głównej drogi gminnej o nawierzchni utwardzonej bardzo dobry warstwą bitumiczną dobry dostęp do drogi miejskiej drugorzędnej utwardzonej słaby dostęp do drogi prywatnej lub nieutwardzonej 3 Wyposażenie w media działka posiadająca wyposażenie we wszystkie media: woda, pełne gaz, kanalizacja, energia elektryczna niepełne częściowe wyposażenie działki w media brak brak mediów 4 Wielkość działki duża powierzchnia powyżej 1500 m2 średnia powierzchnia powyżej 1000 m2 do 1500 m2 mała powierzchnia do 1000 m2 5 Łatwość zabudowy działka regularna pozwalająca na swobodne usytuowanie bardzo dobra budynków na jej powierzchni dobra działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, usytuowanie budynków na jej powierzchni z pewnymi ograniczeniami działka o kształcie pozwalającym na zabudowę, znaczne ograniczona ograniczenia w posadowieniu budynków co do miejsca na działce i ich kształtu Ustalenie zakresu zmienności cen. cena minimalna Cmin = 34,98 PLN/m2 cena maksymalna Cmax = 54,93 PLN/m2 Określenie wag poszczególnych cech rynkowych. L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres kwotowy 1 Położenie - lokalizacja 30,00% 5,99 2 Dostęp do drogi 20,00% 3,99 3 Wyposażenie w media 10,00% 2,00 4 Wielkość działki 15,00% 2,99 5 Łatwość zabudowy 25,00% 4,99 Razem 100,00% 19,95 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań dla działki 328. Opis nieruchomości przyjętych do porównania w aspekcie cech rynkowych: L.p. Parametry oceny Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania Nieruchomość wyceniana Położenie - lokalizacja dobra bardzo dobra bardzo dobra bardzo dobra 2 Dostęp do drogi dobry bardzo dobry bardzo dobry bardzo dobry 3 Wyposażenie w media pełne częściowe pełne pełne 4 Wielkość działki średnia średnia mała duża 5 Łatwość zabudowy bardzo dobra dobra bardzo dobra bardzo dobra 6 Uzyskana cena w PLN za 1 m2 38,00 38,46 54,93 X 7 Data transakcji X

18 Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Wyceniana nieruchomość w ocenie przyjętych do porównania cech nieruchomości gruntowych zabudowanych przedstawia się następująco: a) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 2: L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana cena nieruchomości nr 2 38,00 PLN/1m2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 38,00 + 3,49 = 41,49 PLN/1m2 b) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 4: cena nieruchomości nr 4 38,48 PLN/1m2 cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 38,46 + 1,99 = 40,45 PLN/1m2 c) Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomością 7: cena nieruchomości nr 7 54,93 PLN/1m2 Nieruchomość 2 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) cena skorygowana po uwzględnieniu poprawki 54,99-2,99 = 51,94 PLN/1m2 Zakres kwotowy 18 Poprawki 1 Położenie - lokalizacja bardzo dobra dobra 30,00% 5,99 2,99 2 Dostęp do drogi bardzo dobry dobry 20,00% 3,99 2,00 3 Wyposażenie w media pełne pełne 10,00% 2, Wielkość działki duża średnia 15,00% 2,99-1,50 5 Łatwość zabudowy bardzo dobra bardzo dobra 25,00% 4,99 0 3,49 L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 4 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja bardzo dobra bardzo dobra 30,00% 5, Dostęp do drogi bardzo dobry bardzo dobry 20,00% 3, Wyposażenie w media pełne częściowe 10,00% 2,00 1,00 4 Wielkość działki duża średnia 15,00% 2,99-1,50 5 Łatwość zabudowy bardzo dobra dobra 25,00% 4,99 2,49 1,99 L.p. Cechy rynkowe Nieruchomość wyceniana Nieruchomość 7 Udział cechy w ΔC (waga cechy w %) Zakres kwotowy Poprawki 1 Położenie - lokalizacja bardzo dobra bardzo dobra 30,00% 5, Dostęp do drogi bardzo dobry bardzo dobry 20,00% 3, Wyposażenie w media pełne pełne 10,00% 2, Wielkość działki duża mała 15,00% 2,99-2,99 5 Łatwość zabudowy bardzo dobra bardzo dobra 25,00% 4,99 0-2,99 Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowych - działka nr 328. Obliczenia wartości 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowej dokonano wg poniższego wzoru: W1m2 = (41, , ,94) / 3 = 44,63 PLN/1m2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem: W N = 44,63 x = ,00 PLN Po zaokrągleniu: W N = ,00 PLN Słownie złotych: sto dwadzieścia cztery tysiące dziewięćset

19 Wynik końcowy wyceny i wnioski. Określona w niniejszym operacie wartość rynkowa nieruchomości określona na dzień wynosi łącznie ,00 PLN (słownie złotych: siedemdziesiąt dziewięć tysięcy osiemdziesiąt cztery). W tym wartość gruntu ,00 PLN (słownie złotych: sto dwadzieścia cztery tysiące dziewięćset). Niniejsza wartość odpowiada przeciętnym cenom transakcyjnym podobnych nieruchomości uzyskiwanych na rynku lokalnym i jest najbardziej prawdopodobna do uzyskania w sprzedaży wolnorynkowej. Wartość ta mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych nieruchomości podobnych ustalonym w trakcie analizy rynku. 16. Klauzule i zastrzeżenia. 1. Operat wykonano zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi. 2. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu, w jakim został sporządzony. 3. Stan techniczny wycenianego obiektu został określony tylko dla celów wyceny i nie jest ekspertyzą techniczną. 4. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych. 5. Szczegółowe dane na temat nieruchomości przyjętych do porównań znajdują się w posiadaniu Rzeczoznawcy Majątkowego i są do wglądu. 6. Wyciąg z operatu szacunkowego przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości. 7. Obliczeń dokonano przy wykorzystaniu arkusza kalkulacyjnego NUMBERS Oszacowana wartość jest wartością netto, bez podatku VAT. Sporządził:.. Załączniki 1. Dokumentacja fotograficzna. 2. Odpis z księgi wieczystej nr RZ1Z/ /0. 3. Wypisy z rejestru gruntów. 4. Kopia mapy ewidencyjnej skala 1: Kopia mapy zasadniczej skala 1:1000.

20 20 Załącznik nr 1 Dokumentacja fotograficzna.