Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 4 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 55 położonej w Dolecku (obręb 3), gmina Nowy Kawęczyn, pow. skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta LD1H/ /6 dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 9 października 2014 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W DOLECKU, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 55 (OBRĘB 3) GRUNT BUDOWLE RAZEM grunt rolny dz. 593/ ,00 zł 0,00 zł ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 2,30 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka: 55 (ob. 3 - Doleck), działka jest niezabudowana, wykorzystywana rolniczo, na części znajduje się staw. Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta LD1H/ /6 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 1302/2014 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego. Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2014 r. poz. 518); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o charakterze rolniczym z aktów notarialnych w Starostwie Powiatowym w Skierniewicach. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Nowy Kawęczyn. Dane z Księgi Wieczystej LD1H/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej niezabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej LD1H/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w księdze wieczystej właścicielem nieruchomości jest: Pan Leszek Jagodziński. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w północnej części wsi Doleck, na granicy z województwem mazowieckim. Nieruchomość jest nieogrodzona. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny rolnicze i tereny leśne. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni gruntowej. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Sąsiedztwo Bezpośrednie sąsiedztwo stanowią grunty rolne i leśne Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Działka: nr 55 Obręb: 3- Doleck Obszar: 2,30 ha Bonitacja: klasa V Na części nieruchomości znajduje się staw rekreacyjny. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według zapisów w Planie Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: Rz tereny dolinne z przewagą użytków zielonych. 5

6 7. PROCEDURA WYCENY 8.1.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 1. Staw Ze względu na małą powierzchnię może służyć tylko do celów rekreacyjnych wędkowania amatorskiego 2. Z analiz rzeczoznawcy wynika iż ceny gruntów pod stawami kształtują się na poziomie sąsiadujących gruntów rolnych. 3. Z powodu braku transakcji na grunty pod wodami, grunt pod stawem wyceniono jak grunt rolniczy. Wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY DLA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie wykorzystanie jako tereny rolne. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zastosowano: - podejście porównawcze, - metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). 6

7 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.3. Określenie wartości rynkowej gruntu o pow. 0,98 ha Segment rynku grunt rolny niezabudowany W celu określenia wartości rynkowej gruntu rolniczego podejściem porównawczym zebrano informacje o zaistniałych na rynku lokalnym transakcjach dotyczących podobnych nieruchomości. Teren objęty analizą; gmina Nowy Kawęczyn. Analizowany segment rynku: grunty rolnicze bez zabudowy Okres objęty analizą: od dnia r. do dnia szacowania. W takcie analizy rynku gruntów rolnych w powiecie skierniewickim stwierdzono, iż rynek jest dobrze rozwinięty. Analizując rynek nieruchomości na w/w wymienionym obszarze stwierdzono, iż w przypadku obrotu gruntami rolnym popyt znacznie przewyższa podaż. badanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi 0,8572 zł/ha x dzień. Ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Data transakcji Powierzchnia m2 numer działki Cena 1 m2 Cena jednostkowa skorygowana Lp. Rep. POŁOŻENIE / Doleck 1, ,29 zł ,32 zł / Doleck 0, , ,92 zł ,96 zł / Nowy Dwór Parcela 1, / ,16 zł ,78 zł / Nowy Dwór Parcela 1,88 129/ ,74 zł ,62 zł / Stary Rzędków 4,62 113/ ,80 zł ,13 zł / Nowy Kawęczyn 2, , ,78 zł ,79 zł / Suliszew 5,8 255, ,52 zł ,42 zł / Psary 0, ,14 zł ,73 zł / Marianów 1, ,00 zł ,18 zł / Nowy Dwór Parcela 2, /5,/ ,25 zł ,41 zł / Dukaczew 2,86 135,175/ ,52 zł ,56 zł / Esterka 0, /1,35/ ,68 zł ,88 zł / Stary Rzędków 4, / ,81 zł ,14 zł 1285/ Rawiczów 0, ,52 zł 2613/ Doleck 3, ,78 zł 6634/ Nowy Rzędków 3, ,78 zł Transakcje oznaczone kolorem szarym odrzucono jako skrajne. Transakcje oznaczone kolorem żółtym zostały przyjęte do tabeli porównawczej 7

8 zł zł zł zł zł zł zł WYKRES TRENDU CZASOWEGO 0 zł wrz 11 kwi 12 paź 12 maj 13 lis 13 cze 14 Określenie wartości rynkowej gruntów rolnych. Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów rolnych Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - lokalizacja z wagą 20% - powierzchnia działki z wagą 30% - bonitacja gleboznawcza z wagą 30% - kształt działki z wagą 20% GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ 20% 2 519,48 zł wieś gminna 1, ,48 zł wieś drugorzędna 0, ,74 zł wieś trzeciorzędna 0,000 0,00 zł POWIERZCHNIA 30% 3 779,22 do 1,0000 ha 0,000 0,00 zł do 2,0000 ha 0, ,81 zł do 4,0000 ha 0, ,61 zł do 6,0000 ha 0, ,42 zł powyżej 6,0000 ha 1, ,22 zł BONITACJA KSZTAŁT 30% 3 779,22 zł RIIIa 1, ,22 zł RIIIb 0, ,38 zł RIva 0, ,53 zł RIvb 0, ,69 zł RV 0, ,84 zł RVI 0,000 0,00 zł kwadrat 1, ,48 zł prostokąt 0, ,61 zł zbliżony do prostokąta 0, ,74 zł równoległobok, trapez 0, ,87 zł 20% 2 519,48 zł nieregularny, kilka dz. 0,000 0,00 zł 8

9 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 736/ / / /2014 DATA TRANS CJ ,29 zł ,92 zł ,74 zł ,78 zł Trend (zł/ha/dzień) 0,8572 0,8572 0,8572 0,8572 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny (zł/ha) ,32 zł ,96 zł ,62 zł ,79 zł LOKALIZACJA Doleck Doleck N. Dwór Parcela Nowy Kawęczyn POWIERZCHNIA (ha) 1,0500 0,6500 1,8800 2,1600 BONITACJA RV RV RIVb RIVa KSZTAŁT zbliżony do prostokąta zbliżony do prostokąta prostokąt kilka działek OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA Doleck wieś III rzędna POWIERZCHNIA DZIAŁKI [ha] 2,3000 do 4,0000 ha BONITACJA RV RV KSZTAŁT nieregularny nieregularny 9

10 TABELA PORÓWNAWCZA TABELA PORÓWNAWCZA Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 736/ / / /2014 Data tansakcji (wyc C jednostkowa x ,29 zł ,92 zł ,74 zł ,78 zł Trend czasowy x 0,8572 zł 0,8572 zł 0,8572 zł 0,8572 zł Cj skorygowana trendem czsowym x ,32 zł ,96 zł ,62 zł ,79 zł LOKALIZACJA wieś II rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś gminna Wartość cechy 1 259,74 zł 1 259,74 zł 1 259,74 zł 1 259,74 zł 2 519,48 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł ,74 zł POWIERZCHNIA 2,30 1,05 0,65 1,88 2,16 powierzchnia do 4,0000 ha do 2,0000 ha do 1,0000 ha do 2,0000 ha do 4,0000 ha Wartość cechy 1 889,61 zł 994,81 zł 0,00 zł 994,81 zł 1 889,61 zł Poprawka x 894,80 zł 1 889,61 zł 894,80 zł 0,00 zł BONITACJA RV RV RV RIVb RIVa Wartość cechy 755,84 zł 755,84 zł 755,84 zł 1 511,69 zł 2 267,53 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł -755,85 zł ,69 zł zbliżony do prostokąta zbliżony do prostokąta prostokąt kilka działek KSZTAŁT nieregularny Wartość cechy 0,00 zł 1 259,74 zł 1 259,74 zł 1 889,61 zł 0,00 zł Poprawka x ,74 zł ,74 zł ,61 zł 0,00 zł Poprawka łączna x -364,94 zł 629,87 zł ,66 zł ,43 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x ,38 zł ,83 zł ,96 zł ,36 zł Waga x Cj średnia wagowana ,63 zł Wartość rynkowa gruntu rolniczego: Wg = 2,30 ha x ,63 zł/ha = ,85 zł Przyjęto zł 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W DOLECKU, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 55 (OBRĘB 3) GRUNT BUDOWLE RAZEM grunt rolny dz. 593/ ,00 zł 0,00 zł ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ,00 zł 10

11 Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej w stanie na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia gruntu, bonitacja, kształt działki oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa gruntu rolnego za 1 ha powierzchni w wysokości ,63 zł mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania n a potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Protokół badania Księgi Wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów. 11