OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO

Transkrypt

1 EGZ. NR 1 OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Adres lokalu: Skierniewice, ul. Asnyka 84 m. 44. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 44 przysługuje: Panu Stanisławowi Kołtan, zam. Sk-ce, ul. Asnyka 84 m. 44. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 44 wynosi: zł Data opracowania: r Słownie: sto dwadzieścia tysięcy dwieście złotych. Nazwisko i imię, adres oraz kwalifikacje zawodowe rzeczoznawcy: magister inżynier inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI zam Skierniewice, ul. Miodowa 42 - rzeczoznawca majątkowy uprawnienia zawodowe Nr seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaświadczenie PFSRM Nr 659/XII/98

2 SPIS TREŚCI I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 3 II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 III. CEL WYCENY... 4 IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO OPIS LOKALU NR VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO... 6 VIII.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ X.WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA XIII. ZAŁĄCZNIKI ul. Asnyka 84 m. 44 str. 2/15

3 I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Sporządzono na podst. z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Opis przedmiotu wyceny: Zakres wyceny: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Lokalizacja: Skierniewice, ul. Asnyka 84 m. 44. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Opis nieruchomości: Cel wyceny: Metoda wyceny: Osoby, którym przysługuje prawo do nieruchomości: Oszacowana wartość rynkowa: Data określenia wartości rynkowej: Autor operatu: Lokal mieszkalny o powierzchni 37,70 m 2, usytuowany na IV piętrze w budynku wielorodzinnym, składa się z jednego pokoju, kuchni, przedpokoju i łazienki. Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego do celów sądowych. Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami do określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Pan Stanisław Kołtan. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 44, wynosi : zł Słownie: sto dwadzieścia tysięcy dwieście złotych r. mgr inż. inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI Rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe Nr 2295 Pieczęć i podpis: Data sporządzenia operatu: r. ul. Asnyka 84 m. 44 str. 3/15

4 II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 2.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny, oznaczony numerem 44 jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, który znajduje się w budynku wielorodzinnym przy ulicy Asnyka 84 w Skierniewicach. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 44 o powierzchni 37,70 m 2 przysługuje Panu Stanisławowi Kołtan, zam. Skierniewice, ul. Asnyka 84 m. 44. Lokal składa się z jednego pokoju, kuchni, przedpokoju i łazienki Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla potrzeb sądowych. IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia r. KM 1989/12 na opis i oszacowanie przedmiotowego lokalu. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 4.2.Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gosp. nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 4.3.Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Mieczysław Prystupa Wy nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wy nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych uzyskano z aktów notarialnych w Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko- Własnościowej STANDARD oraz SSM. Informacje uzyskane od Administratora budynku. Księga Wieczysta LD1H/ /9 ul. Asnyka 84 m. 44 str. 4/15

5 V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 5.1. Data sporządzenia operatu r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny r Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny r. 5.4 Oględziny nieruchomości dokonane w dniu r. VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 6.1. Lokalizacja nieruchomości Budynek, w którym położony jest lokal mieszkalny będący przedmiotem wyceny zlokalizowany jest w północnej części miasta Skierniewice na terenie osiedla WIDOK, przy ul. Asnyka 84, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej. Dojazd do budynku z ulicy o nawierzchni asfaltowej. Fragment planu miasta Skierniewice, stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Stan prawny Lokal posiada założoną Księgę Wieczystą LD1H/ /9prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Opis budynku mieszkalnego Parametry techniczne: Rok budowy Technologia - uprzemysłowiona oparta na unowocześnionej technologii OWT Ilość kondygnacji nadziemnych - 5 Fundamenty- żelbetowe Ściany piwnic - żelbetowe prefabrykowane Ściany konstrukcyjne żelbetowe systemowe Stropy - żelbetowe systemowe konstrukcji drewnianej, pokryty blachą trape- Dach zową Ścianki działowe - Klatka schodowa - Tynki wew. - Instalacje: - wodociągowa - kanalizacyjna - centralnej ciepłej wody - CO ( ciepło z ciepłociągu miejskiego) - elektryczna i oświetleniowa - telefoniczna - gazowa - domofon Budynek posiada ocieplone szczyty. na kondygnacjach mieszkalnych murowane i otynkowane; w piwnicach murowane z cegły silikatowej żelbetowa systemowa na ścianach konstrukcyjnych cementowe; na ściankach działowych wapienne; ul. Asnyka 84 m. 44 str. 5/15

6 6.4. Opis lokalu nr 44 Stolarka okienna drewniana Drzwi typowe drewniane Ilość pokoi 1 pokój, kuchnia, łazienka, przedpokój. Położenie lokalu w pionie : IV p. Położenie lokalu w poziomie: m środkowe Do lokalu przynależy piwnica lokatorska. Powierzchnia użytkowa - 37,70 m 2 Dokumentacja fotograficzna VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO 1/. Dane liczbowe Analiza roku Ogółem zawarto 57 transakcji, powierzchnia [m2] [zł/m2] ŚREDNIA 54, ,931 MAX 88,1 4759,45 MIN 26,1 Analiza roku Ogółem zawarto 121 transakcji, 837,57 ul. Asnyka 84 m. 44 str. 6/15

7 ROK 2010 powierzch nia [m2] [zł/m2] ŚREDNIA 46, ,34 zł MAX 76, ,00 zł MIN 23, ,22 zł Analiza roku Ogółem zawarto 45 transakcji, ROK 2011 powierzch nia [m2] [zł/m2] ŚREDNIA 47, ,72 zł MAX 72, ,14 zł MIN 24, ,86 zł Analiza roku Ogółem zawarto 62 transakcje, ROK 2012 powierzch nia [m2] [zł/m2] ŚREDNIA 47, ,98 zł MAX 72, ,00 zł MIN 32, ,78 zł Analiza roku 2013 Ogółem zawarto 65 transakcji, ROK 2013 powierzch nia [m2] [zł/m2] ŚREDNIA 46, ,03 zł MAX 84, ,51 zł MIN 24, ,97 zł Analiza roku 2014 Ogółem zawarto 127 transakcji, ROK 2014 powierzch nia [m2] [zł/m2] ŚREDNIA 45, ,26 zł MAX 72, ,41 zł MIN 23, ,59 zł WYKRES CEN W POSZCZEGÓLNYCH LATACH średnia max min UWAGA: Analiza dotyczy lat r. ul. Asnyka 84 m. 44 str. 7/15

8 W kolejnych latach następuje zawężenie rozbieżności ceny maksymalnej i minimalnej przy stabilnej cenie średniej. WYKRES POWIERZCHNI LOKALI W POSZCZEGÓLNYCH LATACH Pow. średnia pow. max pow. min UWAGA: Analiza dotyczy lat r. W kolejnych latach następuje zawężenie rozbieżności powierzchni maksymalnej i minimalnej przy delikatnej tendencji spadkowej powierzchni średniej. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości podejściem porównawczym zebrano informacje o zaistniałych na rynku lokalnym transakcjach dotyczących podobnych lokali. Szczegółową analizą objęto transakcje z ostatnich 12 miesięcy, dotyczące lokali mieszkalnych znajdujących się w blokach położonych na przedmiotowym osiedlu ( tj. Widok) jak również na osiedlu CENTRUM i Osiedlu 100-Lecia. Do analizy przywołano transakcje dotyczące kupna sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo do lokali. Na podstawie analizy rynku lokalnego oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odnotowano, że popyt na podobne, do wycenianego, lokale utrzymuje się na średnim poziomie z lekką tendencją wzrostową ilość transakcji zawartych w latach ilość transakcji zawartych w latach W trakcie analizy zaobserwowano, iż mieszkania o większej powierzchni cechują się mniejszym popytem niż mieszkania mniejsze; wraz ze wzrostem powierzchni ul. Asnyka 84 m. 44 str. 8/15

9 maleje 1 m 2 lokalu. Drugim równie ważnym czynnikiem cenotwórczym jest lokalizacja budynku, w którym znajduje się lokal. Inne czynniki wpływające na cenę mieszkania to: technologia budowy bloku, ocieplenie budynku, położenie w pionie, położenie w poziomie. W analizowanym okresie od do dnia wyceny spadek cen wśród analizowanych transakcji wyniósł -0,4067 zł/m 2 x dzień. Trend czasowy obliczono funkcją nachylenie programu EXCEL. WYKRES TRENDU CZASOWEGO zł Trend czasowy zł zł zł zł lis 13 mar 14 cze 14 wrz 14 gru 14 kwi 15 W procesie szczegółowej analizy przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice Okres badania cen od r. do dnia wyceny Rodzaj rynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego Do analizy szczegółowej przyjęto 8 transakcji. Do tabeli porównawczej wybrano 4 transakcje o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Pozycja w tabeli TRANSAKC JE Rep Data transakcji Cena jednostkowa (zł/m2) Cena jedn. skorygowana trendem czasowym zł/m2 pu Transakcje przyjęte do porównań / , , / , , / , , / , , / , , / , , / , , / , ,75 4 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa lokalu znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: C max = 3548,48 C min = 2854,06 C max - C min = 694,42 ul. Asnyka 84 m. 44 str. 9/15

10 VIII.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia: Podejście: porównawcze, Metoda: porównywania parami w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowi zabezpieczenie egzekucji zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości lokalowej, będzie zachowanie jej dotychczasowej funkcji mieszkalnej a więc cel, dla którego nieruchomość została zbudowana. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: ul. Asnyka 84 m. 44 str. 10/15

11 strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach z uwzględnieniem wagowania. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 9.1. Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego numer 10 Ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące cechy: - Lokalizacja: 40 % - Technologia budowy budynku: 15 % - Ocieplenie budynku: 20% - Powierzchnia lokalu 15 % - Położenie lokalu w pionie: 5 % - Położenie lokalu w poziomie: 5 % Cechy i wagi przyjęto na podstawie analizy statystycznej transakcji. ul. Asnyka 84 m. 44 str. 11/15

12 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ 40% 277,77 zł CENTRUM 0, ,77 zł WIDOK C 0, ,55 zł WIDOK D 0,000 0,00 zł SOBIESKIEGO 1, ,77 zł 1000 LECIA PN 0,140 38,89 zł 1000 LECIA PD 0,200 55,55 zł WIDOK B 1, ,77 zł WIDOK A 0, ,55 zł TECHNOLOGIA OCIEPLENIE POWIERZCHNIA LOKALU POŁOŻENIE w PIONIE POŁOŻENIE w POZIOMIE 15% 104,16 zł 20% 138,88 zł 15% 104,16 zł 5% 34,72 zł 5% 34,72 zł Tradycyjna ulepszona 0,500 52,08 zł Tradycyjna nowoczesna 1, ,16 zł OWT_67 0,250 26,04 zł WK-70 0,000 0,00 zł ocieplony częściowo 0,667 92,64 zł ocieplony całkowicie 1, ,88 zł ocieplone szczyty 0,667 92,64 zł nieocieplony 0,000 0,00 zł do 30 m2 0,900 93,75 zł od 30,01 do 34 m2 0,780 81,25 zł od 34,01 do 46 m2 0,860 89,58 zł od 46,01 do 55 m2 1, ,16 zł od 55,01 do 75 m2 0,520 54,16 zł ponad 75,01 m2 0,000 0,00 zł parter 1,000 34,72 zł 1 p 0,750 26,04 zł 2 p 0,950 32,98 zł 3 p 0,970 33,68 zł 4 p 0,610 21,18 zł 5-6 p 0,050 1,74 zł 7-8 p 0,050 1,74 zł p 0,000 0,00 zł m szczytowe 0,000 0,00 zł m środkowe 1,000 34,72 zł Ze zbioru transakcji przedstawionego w powyższej tabeli przyjęte zostały do porównania transakcje nr 4,6,7,8 których przedmiotem były obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu mieszkalnego. ul. Asnyka 84 m. 44 str. 12/15

13 Charakterystyka lokali przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 NR REK W BAZIE REP 18/ / / /2014 DATA TRANS CJ 2 865,45 zł 3 218,44 zł 3 426,73 zł 3 487,65 zł Trend -0,4067-0,4067-0,4067-0,4067 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem czasowym 2 854,06 zł 3 131,01 zł 3 378,74 zł 3 432,75 zł LOKALIZACJA WIDOK C Widok C Widok D Widok A TECHNOLOGIA OWT_67 OWT_67 OWT_67 OWT_67 ocieplony ocieplony ocieplony OCIEPLENIE ocieplone szczyty całkowicie całkowicie cakowicie POW LOKALU 48,16 48,19 49,61 48,17 ILOŚĆ POKOI POŁ w PIONI 1 p 3 p 1 p 2 p POŁ w POZ m środkowe m środkowe m szczytowe m środkowe OPIS LOKALU W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHA OPIS Miejscowość Skierniewice Ulica Asnyka Nr domu 84 Nr lokalu 44 LOKALIZACJA WIDOK C WIDOK C OPIS W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHY RYNKOWE TECHNOLOGIA uprzemysłowiona + OWT OWT 67 OCIEPLENIE ocieplone szczyty ocieplone szczyty POW LOKALU 37,7 od 34,01 do 46 m2 ILOŚĆ POKOI 1 1 POŁ w PIONI 4 p 4 p POŁ w POZ m środkowe m środkowe ul. Asnyka 84 m. 44 str. 13/15

14 TABELA PORÓWNAWCZA Lokal wyceniany Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr REP x 18/ / / /2014 Data tansakcji (wyceny) C jednostkowa x 2 865,45 zł 3 218,44 zł 3 426,73 zł 3 487,65 zł Trend czasowy x -0,4067-0,4067-0,4067-0,4067 Cj skorygowana trendem czsowym x 2 854,06 zł 3 131,01 zł 3 378,74 zł 3 432,75 zł LOKALIZACJA WIDOK C WIDOK C Widok C Widok D Widok A Wartość cechy 180,55 zł 180,55 zł 180,55 zł 0,00 zł 205,55 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 180,55 zł -25,00 zł TECHNOLOGIA OWT-67 OWT_67 OWT-67 OWT-67 OWT-67 Wartość cechy 26,04 zł 26,04 zł 26,04 zł 26,04 zł 26,04 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł OCIEPLENIE ocieplone szczyty ocieplone szczyty ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony cakowicie Wartość cechy 92,64 zł 92,64 zł 138,88 zł 138,88 zł 138,88 zł Poprawka x 0,00 zł -46,24 zł -46,24 zł -46,24 zł POW lokalu m2 37,7 48,16 48,19 49,61 48,17 Cecha rynkowa od 34,01 do 46 m2 od 46,01 do 55 m2 od 46,01 do 55 m2 od 46,01 do 55 m2 od 46,01 do 55 m2 Wartość cechy 89,58 zł 104,16 zł 104,16 zł 104,16 zł 104,16 zł Poprawka x -14,58 zł -14,58 zł -14,58 zł -14,58 zł POŁ. PIONOWE 4 p 1 p 3 p 1 p 2 p Wartość cechy 21,18 zł 26,04 zł 33,68 zł 26,04 zł 32,98 zł Poprawka x -4,86 zł -12,50 zł -4,86 zł -11,80 zł POŁ POZIOME m środkowe m środkowe m środkowe m szczytowe m środkowe Wartość cechy 34,72 zł 34,72 zł 34,72 zł 0,00 zł 34,72 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 34,72 zł 0,00 zł Poprawka łączna x -19,44-73,32 149,59-97,62 Cj skorygowana poprawką kwotową x 2 834,62 zł 3 057,69 zł 3 528,33 zł 3 335,13 zł Waga x Cj średnia wagowana 3 188,94 zł Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 44 wynosi: 37,70 m2 x 3 188,94 zł/m2 = ,08 zł PRZYJĘTO: zł Słownie: sto dwadzieścia tysięcy dwieście złotych. ul. Asnyka 84 m. 44 str. 14/15

15 X.WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w stanie na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia lokalu, technologia, ocieplenie budynku i usytuowanie w pionie oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego za 1m2 powierzchni użytkowej w wysokości 3 188,94 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. Skierniewice, r. XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wy opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Wspólnotę Mieszkaniową. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA XIII. ZAŁĄCZNIKI 1. Fragment planu miasta Skierniewice 2. Protokół badania KW ul. Asnyka 84 m. 44 str. 15/15