W Y C I Ą G Z O P E R A T U S Z A C U N K O W E G O Określenie nieruchomości:

Transkrypt

1 W Y C I Ą G Z O P E R A T U S Z A C U N K O W E G O Określenie nieruchomości: Opis nieruchomości: Osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości: Cel wyceny: Nieruchomość gruntowa stanowiąca działkę gruntu nr 348 AM-4 o powierzchni 2,8600 ha położoną w obrębie Biskupów, gmina Głuchołazy, powiat nyski, woj. opolskie. Wyceniana nieruchomość położona jest w południowej części obrębu Biskupów, przy lokalnej drodze asfaltowej. Działka posiada regularny kształt, zbliżony do trapezu prostokątnego o wymiarach przyprostokątnych około 160 * 290 m. Jej zachodnią i północną granicę wyznacza ww. droga lokalna, południową linia drzew, natomiast granica wschodnia jest słabo widoczna w terenie. Teren nieruchomości oznaczony jako ŁIV położony jest na dość wysokiej skarpie, w dniu oględzin był odłogowany, porośnięty chwastami oraz samosiejkami olchy, brzozy i wierzby bez wartości użytkowej. Na terenie oznaczonym jako LsV rośnie ponad sto drzew z gatunku brzozy, dębu, lipy oraz osiki. Pozostała część działki jest lekko pagórkowata, na całej powierzchni uprawiana rolniczo, w dniu oględzin obsiana rzepakiem. Wzdłuż drogi od strony zachodniej przez teren działki przebiega linia telefoniczna wraz z 5 drewnianymi słupami. Działka nie posiada bezpośredniego dostępu do sieci uzbrojenia terenu, lecz w pobliżu jej granic przebiega sieć energetyczna oraz wodociągowa. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne oraz zabudowa mieszkaniowa wsi. Dla obszaru, na którym położona jest szacowana nieruchomość brak jest obowiązującego MPZP. Gmina posiada sporządzone SUiKZP Gminy Głuchołazy. W dokumencie tym wyceniana nieruchomość oznaczona jest jako PZB/MN tereny projektowanej zabudowy mieszkalnej i usług lokalnych oraz w niewielkiej części RL tereny lasów. Właściciel: BUDOTEX & SEM Sp. z o.o. Określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży nieruchomości w trybie postępowania upadłościowego. Wartość nieruchomości: zł (dwieście dwadzieścia trzy tysiące czterysta złotych) Rodzaj wartości: Wartość rynkowa. Poziom cen: 10 października 2014 r. Data sporządzenia operatu: 10 października 2014 r. Pieczęć i podpis rzeczoznawcy:

2 1. Przedmiot i zakres wyceny 1.1. Przedmiot i zakres wyceny 1) Przedmiot wyceny: nieruchomość gruntowa położona w granicach działki gruntu nr 348 AM-4 w obrębie Biskupów, gmina Głuchołazy, powiat nyski, woj. opolskie. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr OP1P/ /4 przez Sąd Rejonowy w Prudniku, V Wydział Ksiąg Wieczystych. 2) Zakres wyceny: prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Oszacowana wartość nie uwzględnia obciążeń zawartych w dziale IV KW Cel wyceny Wycenę sporządzono dla potrzeb sprzedaży nieruchomości w trybie postępowania upadłościowego Podstawa formalna wyceny Zamawiającym wycenę jest Polmeble Sp. z o.o. w upadłości likwidacyjnej z siedzibą we Wrocławiu przy ul. Św. Jerzego 1A. Podstawę formalną wyceny stanowi umowa o sporządzenie operatu szacunkowego zawarta w dniu 26 września 2014 roku, pomiędzy Zamawiającym wycenę a autorem niniejszego operatu szacunkowego 1.4. Podstawy i uwarunkowania prawne opracowania Podstawy prawne 1) Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Tekst jednolity: Dz. U. z 2014 roku, poz. 121). 2) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity Dz. U. z 2014 r., poz. 518). 3) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r., poz z późniejszymi zmianami) Uwarunkowania prawne i metodologiczne Zgodnie z art. 150, ust. 2 oraz art. 151 ust. 1 ustawy z dnia r. o gospodarce nieruchomościami: - wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, - wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

3 Wartość nieruchomości zgodnie z art. 154 ww. ustawy należy określić uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 156 ww. ustawy opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy. Podejścia, metody oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego określa Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Normy zawodowe w dziedzinie wyceny nieruchomości określały do końca 2007 roku Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. Od dnia 1 stycznia 2008 r. obowiązują Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), a w ich ramach: Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe (KSWP) i Krajowe Standardy Wyceny Szczegółowe (KSWS) oraz część standardów dotychczasowych, które mają charakter tymczasowych not interpretacyjnych Daty istotne dla operatu szacunkowego 1) Data sporządzenia wyceny: 10 października 2014 r. 2) Poziom cen: 10 października 2014 r. 3) Data oględzin: 30 września 2014 r. 4) Data, na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 30 września 2014 r Źródła danych merytorycznych 1) Operat ewidencji gruntów. 2) Oględziny nieruchomości. 3) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) uchwały Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 4) Księga wieczysta OP1P/ /4 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Prudniku, V Wydział Ksiąg Wieczystych. 5) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Głuchołazy (Uchwała Rady Miejskiej Głuchołazy Nr X/109/11 z dnia 29 czerwca 2011r.) 6) Informacje o sprzedaży podobnych obiektów. 7) Materiały archiwalne i analizy własne autora. 1 Większość z istniejących standardów zawodowych dotyczących wyceny nieruchomości nie ma charakteru powszechnie obowiązującego, o czym przesądza treść art. 175 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Do tej pory jedynie KSWS 3 Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności został uzgodniony z Ministrem Infrastruktury i opublikowany w Dzienniku Urzędowym Ministra Infrastruktury z dnia 8 stycznia 2010 Nr 1, poz. 1. Pozostałe standardy zawodowe nie zostały uzgodnione z Ministrem Infrastruktury.

4 2. Opis i stan nieruchomości 2.1. Stan prawny Właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest BUDOTEX & SEM Sp. z o.o. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą OP1P/ /4 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Prudniku, V Wydział Ksiąg Wieczystych: Dział I - O (oznaczenie nieruchomości): działka nr 348 o pow. 2,8600 ha położona w miejscowości Biskupów, gmina Głuchołazy, powiat nyski, woj. opolskie. Sposób korzystania: rola, łąka, las. Dział I - Sp (spis praw związanych z własnością): brak wpisu. Dział II (własność): BUDOTEX & SEM Sp. z o.o., udział 1/1. Dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia): brak wpisu. Dział IV (hipoteka): Komentarz do migracji - pod bieżącym numerem 1 widnieje hipoteka w kwocie zł (przed denominacją) na rzecz Skarbu Państwa - wpisana dnia r., dla której w łamach 9, 10,11 (wykreślenia) w łamie 10 (suma) wpisano kwotę 5,80 zł, natomiast w łamie 11 widnieje projekt wpisu (bez opatrzenia podpisem uprawnionej osoby) o następującej treści: na podstawie wniosku z dnia r., nr 4704/00 oraz zezwolenia z dnia r. nr 4, wykreślono dnia r Oznaczenie nieruchomości wg ewidencji gruntów 2 AM Nr Obręb Działka Użytekklasa Pow. użytków (ha) Pow. działki ogółem (ha) Właściciel Nr Księgi Wieczystej RIIIb 0,4200 RIVa 0,5100 RIVb 0,6300 RV 0,5100 ŁIII 0,0900 właściciel: POLMEBLE Sp. z o.o. siedziba: ul. Armii Krajowej 8C nr lok. 8, Wrocław, udział 1/1 OP1P/ /4 ŁIV 0,4200 Biskupów LsV 0,2800 2,8600 RAZEM: 2, Lokalizacja nieruchomości Gmina Głuchołazy położona jest w południowo-zachodniej części województwa opolskiego, w powiecie nyskim. Pod względem administracyjnym gmina, na terenie której znajduje się 17 sołectw, od zachodu graniczy z gminą Otmuchów, od północy z gminą Nysa, od wschodu z gminą Prudnik. Południową granicę stanowi granica państwa z Republiką Czeską. Powierzchnia gminy z miastem wynosi ha (w tym miasto Głuchołazy 708 ha). Ludność gminy liczy ogółem osób, z czego w mieście mieszka mieszkańców (58%), a na wsi 10 2 W EGiB jako właściciel widnieje POLMEBLE Sp. z o.o. z/s we Wrocławiu, natomiast w dziale II KW jako właściciel wpisana jest BUDOTEX & SEM Sp. z o.o. Wobec powyższego, przyjęto stan ujawniony w KW. Sytuacja ta wymaga sprostowania.

5 650 (42%).W strukturze użytkowania gruntów, użytki rolne zajmują 69,9% ogólnej powierzchni, zaś lasy 18,7%. Najważniejszym ośrodkiem w gminie decydującym o jego znaczeniu gospodarczym i potencjale społecznym jest miasto Głuchołazy stanowi ono również siedzibę władz Gminy. Odległości do większych ośrodków miejskich ze stolicy gminy wynoszą: Opole 65 km, Wrocław 90 km, Katowice 170 km Na terenie gminy Głuchołazy zarejestrowanych jest blisko 2,5 tys. podmiotów gospodarczych, z czego 89% stanowią podmioty prywatne. Prawie jedna trzecia z nich, prowadzi działalność związaną z handlem i naprawami. Wyraźnie wzrasta także liczba podmiotów zajmujących się obsługą nieruchomości, oraz wynajmem i usługami związanymi z prowadzeniem działalności gospodarczej. Na terenie gminy funkcjonuje kilka zakładów przemysłowych, działających głównie w przemyśle papierniczym i metalowym. Ogromną szansę dla rozwoju działalności gospodarczej stanowi branża turystyczna i agroturystyczna 3. Wieś Biskupów położona jest na Przedgórzu Paczkowskim nad rzeką Morą, na północny zachód od Głuchołaz, przy trasie Głuchołazy - Sławniowice. Wieś ma charakter rolniczy, liczy 886 mieszkańców. Dominują uprawy żyta, pszenicy i rzepaku. Działa Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna oraz ferma tuczu i bydła. W wiosce jest 6 klasowa szkoła podstawowa i przedszkole, a także świetlica wiejska, jednostka OSP, remiza strażacka, boisko, 3 sklepy spożywcze oraz 1 przemysłowy 4. 3 Źródło: 4 Źródło:

6 2.4. Stan zagospodarowania, techniczny i użytkowy Zestawienie szacowanych gruntów oraz ich powierzchnie w hektarach przeliczeniowych przedstawiono w tabeli nr 1. AM Tabela 1: Powierzchnie, klasy i użytki szacowanego gruntu Nr Obręb Użytekklasa Działka Pow. użytków (ha) Pow. działki ogółem (ha) Przelicznik na HP Powierzchnia użytków w HP RIIIb 0,4200 1,35 0,5670 RIVa 0,5100 1,10 0,5610 RIVb 0,6300 0,80 0,5040 RV 0,5100 0,35 0,1785 ŁIII 0,0900 1,25 0,1125 ŁIV 0,4200 0,75 0,3150 Powierzchnia działki w HP Biskupów LsV 0,2800 2,8600 0,00 0,0000 2,2380 Razem: 2,8600 2,2380 Powierzchnia wycenianego gruntu wynosi 2,8600 ha, co stanowi 2,2380 hektara przeliczeniowego. Wskaźnik bonitacji gleb wynosi 0,78. Gmina Głuchołazy znajduje się w I okręgu podatkowym. Wyceniana nieruchomość położona jest w południowej części obrębu Biskupów, przy lokalnej drodze asfaltowej. Działka posiada regularny kształt, zbliżony do trapezu prostokątnego o wymiarach przyprostokątnych około 160 * 290 m. Jej zachodnią i północną granicę wyznacza ww. droga lokalna, południową linia drzew, natomiast granica wschodnia jest słabo widoczna w terenie. Teren nieruchomości oznaczony jako ŁIV położony jest na dość wysokiej skarpie, w dniu oględzin był odłogowany, porośnięty chwastami oraz samosiejkami olchy, brzozy i wierzby bez wartości użytkowej. Na terenie oznaczonym jako LsV rośnie ponad sto drzew z gatunku brzozy, dębu, lipy oraz osiki. Pozostała część działki jest lekko pagórkowata, na całej powierzchni uprawiana rolniczo, w dniu oględzin obsiana rzepakiem. Wzdłuż drogi od strony zachodniej przez teren działki przebiega linia telefoniczna wraz z 5 drewnianymi słupami. Działka nie posiada bezpośredniego dostępu do sieci uzbrojenia terenu, lecz w pobliżu jej granic przebiega sieć energetyczna oraz wodociągowa. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne oraz zabudowa mieszkaniowa wsi.

7 Lokalizacja przedmiotowej nieruchomości Zdj. nr 1: Biskupów, działka nr 348 AM-4. Widok części działki położonej na skarpie.

8 Zdj. nr 2: Biskupów, działka nr 348 AM-4. Widok uprawianej części działki. Zdj. nr 3: Biskupów, działka nr 348 AM-4. Widok uprawianej części działki.

9 Zdj. nr 4: Biskupów, działka nr 348 AM-4. Widok części działki oznaczonej jako LsV. Zdj. nr 5: Biskupów, działka nr 348 AM-4. Widok drzew w części działki oznaczonej jako LsV.

10 2.5. Przeznaczenie nieruchomości Znowelizowana Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w art. 154 ustala cztery źródła określania przeznaczenia nieruchomości: 1) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku 2) Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy, lub 3) Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w przypadku braku któregokolwiek z powyższych dokumentów 4) Faktyczny sposób użytkowania terenu. Dla obszaru, na którym położona jest szacowana nieruchomość brak jest obowiązującego Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Gmina Głuchołazy posiada sporządzone Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Głuchołazy (Uchwała Rady Miejskiej Głuchołazy Nr X/109/11 z dnia 29 czerwca 2011r.). W dokumencie tym działka nr 348 AM 4 oznaczona jest jako na przeważającej części PZB/MN tereny projektowanej zabudowy mieszkalnej i usług lokalnych oraz w niewielkiej części RL tereny lasów. Wyrokiem z dnia r. sygn. II SA/Op 353/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu stwierdził nieważność uchwały Rady Miejskiej w Głuchołazach z dnia r. nr LII/320/2002 w przedmiocie wyżej opisanego Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Głuchołazy. Wyrok ten jest nieprawomocny. Postępowanie nie dotyczy terenu, na którym położona jest przedmiotowa działka. Fragment rysunku SUiKZP

11 4. Podsumowanie 4.1. Analiza uzyskanych wyników i wnioski końcowe Oszacowana wartość nieruchomości jest wartość rynkową. Została ona określona z uwzględnieniem: * aktualnie kształtujących się cen na rynku lokalnym w obrocie podobnymi nieruchomościami gruntowymi, * cech fizycznych nieruchomości, * stanu prawnego i przeznaczenia nieruchomości. W związku z zastosowaniem podejścia porównawczego zachodzi duże prawdopodobieństwo, że otrzymana wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku lokalnym. Wartość wycenianej nieruchomości położonej w granicach działki gruntu nr 348 AM-4 w obrębie Biskupów, gmina Głuchołazy wynosi: zł (dwieście dwadzieścia trzy tysiące czterysta złotych) 4.2. Klauzule i ustalenia dodatkowe 1) Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa. 2) Operat szacunkowy sporządzony jest wyłącznie dla celu określonego w pkt ) Operat nie może być publikowany w części lub w całości bez zgody autora. 4) Obliczeń dokonano za pomocą arkusza kalkulacyjnego Excel. 5) Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, których nie mógł stwierdzić podczas oględzin. 6) Określona wartość nie uwzględnia wartości obciążeń wpisanych w dziale IV KW. Wrocław, dnia 10 października 2014 r.