BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom.(0601) ; REGON NIP

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom.(0601) ; REGON NIP EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 48/1, obręb 10 położonej w Skierniewicach przy ulicy Reymonta 16a, pow. Skierniewice, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/ /4 dla nieruchomości gruntowej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 22 września 2016 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY REYMONTA 16 A, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 48/1 (OBRĘB 10) GRUNT BUDYNKI I BUDOWLE RAZEM DZIAŁKI NR 48/ ,00 zł 0,00 zł ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno - prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Stan zagospodarowania Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Stan otoczenia nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE... 8 MIEJSCOWYM ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 48/1, obręb 10, o powierzchni 116 m 2, zabudowana budynkiem pawilonu handlowego, o powierzchni 49,76 m 2. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /4 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo użytkowania wieczystego do gruntu oraz prawo własności budynków i budowli w stanie i na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa użytkowania wieczystego do gruntu oraz prawa własności budynków i budowli na potrzeby sądowe. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1.Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia r. KM 1481/14 na oszacowanie przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno - prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego. Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z pózn. zmianami Dz.U. z r., tekst jednolity z 2015 r. poz. 1774); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości ( Dz. U. 2016, poz. 1263) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości - Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 14 września 2016 roku, - Księga Wieczysta Nr LD1H/ /4 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. - Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice. - Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży uzyskane w Urzędzie Miasta Skierniewice - Własna baza danych o cenach nieruchomości na rynku lokalnym. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Data oględzin wycenianej nieruchomości r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Stan zagospodarowania Kształt działki oznaczonej numerem ewidencyjnym 48/1 o pow. 116 m 2 to trapez. Na działce usytuowany jest budynek pawilonu handlowego. Nieruchomość jest nieogrodzona, posiada dostęp do drogi publicznej ulicy Reymonta o nawierzchni asfaltowej Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/ /4 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w w/w księdze właścicielem gruntu jest Gmina Miasto Skierniewice, a użytkownikiem wieczystym oraz właścicielem budynku jest Pani Wanda Jagodzińska. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu 5.3. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Opis gruntu Oznaczenie, wielkość: Działka nr 48/1 Jednostka ewidencyjna : M. SKIERNIEWICE Obręb : 10 Jednostka rejestrowa: G.425 Powierzchnia gruntu: 116 m 2 Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Fragment mapy zasadniczej stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych i budowli Pawilon handlowy Budynek o konstrukcji mieszanej, wolnostojący, parterowy bez podpiwniczenia Parametry techniczne: Powierzchnia zabudowy: 55,29 m 2 Powierzchnia użytkowa: 49,76 m 3 5

6 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: 6

7 Opis konstrukcji: Fundamenty betonowe Ściany murowane oraz w części stalowe obite blachą Konstrukcja dachowa dźwigary stalowe + więźba drewniana Pokrycie dachowe blachodachówka Rynny i rury spustowe - brak Tynk wewnętrzny ściany obite płytami drewnopochodnymi Tynk zewnętrzny cementowo - wapienny Stolarka okienna PCV Stolarka drzwiowa PCV Budynek jest w złym stanie technicznym. Zbyt małe przekroje zastosowane w dźwigarach. Zbyt ciężki dach spowodował zdeformowanie kratownic, co grozi zawaleniem w razie opadów śniegu. Budynek jest zdewastowany, nie posiada żadnych sprawnych instalacji wewnętrznych. Posiada jedynie przyłącze elektryczne. Dach jak i ściany są nieocieplone. Brak ogrzewania wewnętrznego. Sanitariat zniszczony. Stalowa dobudówka mocno skorodowana, niezabezpieczona. Stopień zużycia 90% Rok budowy: brak danych, prawdopodobnie lata 70-te ubiegłego wieku UWAGA: W związku z tym, iż budynek jest w złym stanie technicznym i nie spełnia obecnych wymogów i standardów oraz nie ma wpływu na wartość nieruchomości, wręcz obniżają jej atrakcyjność, budynki zostaną pominięte w wycenie. Nieruchomość będzie traktowana jako działka niezabudowana. Przyjmuje się, że wartość materiałów porozbiórkowych pokryje koszty rozbiórki Budowle 1/. Przyłącze elektryczne Przyłącze elektryczne napowietrzne długość 7,0 m Stopień zużycia technicznego 50 % 7

8 5.4. Stan otoczenia nieruchomości a/ terenowe Wyceniana nieruchomość położona jest w centrum miasta, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej i użyteczności publicznej. Biorąc pod uwagę przeznaczenie nieruchomości jest to lokalizacja korzystna. b/ ekonomiczne Nieruchomość znajduje się w centrum miasta, w sąsiedztwie budynków użyteczności publicznej oraz budynków mieszkalno usługowych. Taka lokalizacja sprzyja rozwojowi nieruchomości w kierunku mieszkaniowym, usługowym oraz użyteczności publicznej. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego wyceniana nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: U. Przeznaczenie terenu: - funkcja użyteczności publicznej. Zasady i warunki zagospodarowania: - wysokość budynków do 2 kondygnacji, - obowiązuje usytuowanie budynków w granicy z działką 46, - zakaz lokalizacji kiosków, wiat i pawilonów. 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Analiza uwarunkowań daje podstawę do stwierdzenia, że optymalnym sposobem użytkowania będzie wykorzystanie nieruchomości zgodnie z Planem Zagospodarowania Przestrzennego miasta Skierniewice. 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W ramach niniejszego operatu przeanalizowano transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu usługowym i mieszkaniowo usługowym z rynku lokalnego. 8

9 Transakcje kupna - sprzedaży tego typu są rzadkie. Ceny jednostkowe powierzchni gruntu kształtują się w przedziale od 215,51 zł/m do 519,85 zł/m2. L.p. Rep Data Cena jednost zł/m2_ C.jedn skorygowa na Nr_działki Pow. (m2) Ulica Miejscowość / ,09 zł 263,43 zł 785/7,786/7 799 Kameralna Skierniewice / ,39 zł 519,85 zł Jagiellońska Skierniewice / ,21 zł 236,60 zł 347/1 289 Okrzei Skierniewice ,09 zł 215,51 zł 21/12,548/ Jagiellońska Skierniewice ,38 zł 222,99 zł 1241/ Wiosenna Skierniewice ,76 zł 374,30 zł 3856/2,3857/2,3858/2,3859/ Nowa Łowicz / ,22 zł 241,89 zł 323/1,/2,/13,/ Łączna Skierniewice W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie ujemny i wynosi 0,01 zł/m2 x dzień). Trend czasowy obliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL 9. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że 9

10 wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi zabezpieczenie egzekucji. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości usługowej, będzie zachowanie jej dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej nieruchomości niezabudowanych o funkcji mieszkaniowo - usługowej, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 10

11 Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach z uwzględnieniem wagowania. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupnasprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Ustalono statystyczną metodą największej zależności, iż atrybutami nieruchomości przemysłowych są: - Lokalizacja ogólna 30 % - Powierzchnia gruntu 30 % - Ustalenia mpzp 20 % - Dostępność komunikacyjna 20 % LOKALIZACJA OGÓLNA POWIERZCHNIA USTALENIA MPZP GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Strefa centralna 1,000 91,30 zł strefa pośrednia 0,500 45,65 zł 30% 91,30 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł 30% 91,30 zł 20% 60,87 zł do 2000 m2 1,000 91,30 zł od 2001 do 5000 m2 0,500 45,65 zł powyżej 5000 m2 0,000 0,00 zł usługowa 1,000 60,87 zł usługowo - mieszkaniowa 0,500 30,44 zł mieszkaniowa/brak planu 0,000 0,00 zł DOSTĘPNOŚC KOMUNIKACYJNA 20% 60,87 zł korzystna 1,000 60,87 zł średnoi korzystna 0,500 30,44 zł niekorzystna 0,000 0,00 zł 11

12 Ze zbioru transakcji przedstawionego w powyższej tabeli przyjęte zostały do porównania transakcje nr 1,2,3,7 których przedmiotem były obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości. LOKALIZACJA OGÓLNA POWIERZCHNIA USTALENIA MPZP GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Strefa centralna 1,000 91,30 zł strefa pośrednia 0,500 45,65 zł 30% 91,30 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł 30% 91,30 zł 20% 60,87 zł do 700 m2 1,000 91,30 zł od 701 do 1500 m2 0,500 45,65 zł powyżej 1500 m2 0,000 0,00 zł usługowa/użyteczności publ. 1,000 60,87 zł usługowo - mieszkaniowa 0,500 30,44 zł mieszkaniowa/brak planu 0,000 0,00 zł DOSTĘPNOŚC KOMUNIKACYJNA 20% 60,87 zł korzystna 1,000 60,87 zł średnoi korzystna 0,500 30,44 zł niekorzystna 0,000 0,00 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3Transakcja nr 4 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 269,09 zł 525,39 zł 242,21 zł 247,22 zł Trend czasowy zł/m2/dziń -0, , , ,01000 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 263,88 zł 520,30 zł 237,05 zł 242,34 zł ul. Kameralna ul. Jagiellońska ul. Okrzei Łączna LOKALIZACJA OGÓLNA strefa pośrednia strefa centralna strefa centralna strefa pośrednia POWIERZCHNIA m mieszkaniowo - mieszkaniowo USTALENIA MPZP brak planu usługowa - usługowa mieszkaniowa DOSTĘPNOŚC KOMUNIKACYJNA średnio korzystna korzystna korzystna średnio korzystna 12

13 OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA OGÓLNA ul. Reymonta korzystna POWIERZCHNIA 116 do 700 m2 tereny użyteczności publicznej tereny użyteczności publicznej USTALENIA MPZP DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA korzystna korzystna TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja nr #ADR! 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 269,09 zł 525,39 zł 242,21 zł 247,22 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn -0, , , ,01000 skorygowana trendem X 263,43 zł 519,85 zł 236,60 zł 241,89 zł LOKALIZACJA ul. Rataja ul. Kameralna ul. Jagiellońska ul. Okrzei Łączna OGÓLNA strefa centralna strefa pośrednia strefa centralna strefa centralna strefa pośrednia wartość cechy 91,30 zł 45,65 zł 91,30 zł 91,30 zł 45,65 zł poprawka x 45,65 zł 0,00 zł 0,00 zł 45,65 zł POWIERZCHNIA m2 do 700 m2 od 701 do 1500 m2 od 701 do 1500 m2 do 700 m2 powyżej 1500 m2 wartość cechy 91,30 zł 45,65 zł 45,65 zł 91,30 zł 0,00 zł poprawka x 45,65 zł 45,65 zł 0,00 zł 91,30 zł USTALENIA MPZP usługowa brak planu mieszkaniowousługowa mieszkaniowousługowa mieszkaniowa wartość cechy 60,87 zł 0,00 zł 30,44 zł 30,44 zł 0,00 zł poprawka x 60,87 zł 30,43 zł 30,43 zł 60,87 zł DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA korzystna średnio korzystna korzystna średnio korzystna średnio korzystna wartość cechy 60,87 zł 30,44 zł 60,87 zł 30,44 zł 30,44 zł poprawka x 30,43 zł 0,00 zł 30,43 zł 30,43 zł Poprawka łączna 182,60 zł 76,08 zł 60,86 zł 228,25 zł Cena jed. poprawiona 446,03 zł 595,93 zł 297,46 zł 470,14 zł Waga Cena jedn. srednia 452,39 zł Wartość prawa własności do nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka 48/1 w stanie na dzień wyceny wynosi: 116 m2 x 452,39 zł/m2 = ,24 zł PRZYJĘTO: zł 13

14 Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej 1/.Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr: 48/1, obręb 10 o powierzchni 116 m 2 wynosi: zł, 2/.Wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego (Wk ) : gdzie: zatem: Wk = (1- Sr t T - t ) x + 0,25 x R T T Wk - współczynnik korygujący; Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 % t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego ; T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste ; R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. Sr = 3 % (grunt usługowy) t = = 83 lata; T = 99 lat R = 0,12 Zastosowanie powyższego sposobu wyceny wynika z treści 30 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Uwaga: Stopę kapitalizacji ustalono na podstawie badania rynku nieruchomości, Która zawarta jest w przedziale od 0,12 do 0,18. Przyjęto stopę kapitalizacji z rynku najniższą 0,12 zgodnie z wymogami zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wk = (1-0,03 83 lat ) x + 0,25 x 0,12 99 lat 99 W k = 0,669 Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego dla działki 48/1 wynosi: zł x 0,669 = ,50 zł Po zaokrągleniu przyjęto : zł 11. WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH PRZY ULICY REYMONTA 16 A, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 48/1 (OBRĘB 10) GRUNT BUDYNKI I BUDOWLE RAZEM DZIAŁKI NR 48/ ,00 zł 0,00 zł ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ,00 zł 14

15 Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości oznaczonej jako działka 48/1 wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja, powierzchnia, infrastruktura techniczna, ustalenia mpzp oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa za 1m2 powierzchni gruntu o funkcji mieszkaniowego i użyteczności publicznej w wysokości 452,39 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku, jest więc ceną możliwą do osiągnięcia na rynku. Skierniewice, 22 września 2016 r. 12. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę oraz oględziny na miejscu. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). 13. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA 13. ZAŁĄCZNIKI Fragment planu miasta Protokół badania księgi wieczystej Wypis z rejestru gruntów Fragment mapy zasadniczej 15