BIURO RZECZOZNAWSTWA I WYCEN MAJĄTKOWYCH AGOL dr inż. Antoni Gołębiowski Chełmiec, ul. Zielona 19A tel. /18/ lub

Transkrypt

1 BIURO RZECZOZNAWSTWA I WYCEN MAJĄTKOWYCH Chełmiec, ul. Zielona 19A tel. /18/ lub Województwo: małopolskie Miasto: Nowy Sącz Obręb: 39 Działka: 26/1 i 26/2 OPERAT SZACUNKOWY określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Nowym Sączu w rejonie ul. Długoszowskiego stanowiącej działki ewidencyjne nr 26/1 i 26/2 w obrębie 39 Właściciele: - Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Handlowe PETPOL Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu w 5/6 częściach - Krzysztof Kazimierz Bartkowski s. Kazimierza i Janiny w 1/6 częściach NS1S/ /1 dla działki nr 26/1 NS1S/ /8 dla działki nr 26/2 Wartość rynkowa 5/6 udziału w nieruchomości wynosi: ,00 zł Chełmiec, dnia r.

2 Spis treści. 0. WYCIĄG OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I UWARUNKOWAŃ WYCENY CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno - prawne Źródła danych merytorycznych OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości Opis nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości Podejście porównawcze metoda porównywania parami OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Założenia do wyceny PODSUMOWANIE I WNIOSKI KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE ZAŁĄCZNIKI Wypis z ksiąg wieczystych NS1S/ /1-Nowy Sącz NS1S/ /8-Nowy Sącz Informacja z rejestru gruntów Kopia mapy ewidencyjnej Dokumentacja fotograficzna

3 0. WYCIĄG. z operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Nowym Sączu w rejonie ul. Długoszowskiego, stanowiące działki nr 26/1 i 26/2 w obrębie Określenie nieruchomości. Miasto: Nowy Sącz Obręb: 39 Działki nr 26/1 i 26/2 o łącznej powierzchni 0,7605 ha Nieruchomość: NS1S/ /1-dla działki nr 26/1 NS1S/ /8-dla działki nr 26/2 2. Cel wyceny. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej w celu sprzedaży. Wykorzystanie operatu do innego celu jest niedopuszczalne. 3. Opis nieruchomości. Nieruchomość gruntowa stanowiąca działki nr 26/1 i 26/2 położona jest w Nowym Sączu w obrębie 39 w rejonie ul. Długoszowskiego, stanowi przedłużenie działek nr 27/7 i 27/9 w kierunku zachodnim. Przedmiotowe działki tworzą zwarty kompleks terenowy, są niezabudowane a wschodnia część działki nr 26/2 położona jest w terenie podmokłym. Działki nie posiadają dostępu do drogi publicznej a także do żadnej infrastruktury technicznej. Działki położone są w terenach rolnych-zadrzewieniowe o wysokich walorach ekologicznych i krajobrazowych. 4. Wartość rynkowa 5/6 części nieruchomości wynosi: ,00 zł 5. Data określenia wartości: r. 6. Data sporządzenia operatu: r. 7. Podpis rzeczoznawcy. 3

4 1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU, ZAKRESU I UWARUNKOWAŃ WYCENY. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Nowym Sączu obr. 39 (rejon ul. Długoszowskiego) stanowiąca działki ewidencyjne: nr 26/1 w obrębie 39 o powierzchni - RIIIb 0,1408 ha RIVa 0,1122 ha Razem 0,2530 ha ujęta w księdze wieczystej NS1S/ /1-Nowy Sącz nr 26/2 w obrębie 39 o powierzchni - RIVa 0,3746 ha ŁIV 0,1329 ha Razem 0,5075 ha ujęta w księdze wieczystej NS1S/ /8-Nowy Sącz Ww. księgi wieczyste prowadzone są przez Sąd Rejonowy w Nowym Sączu VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Zakres opracowania obejmuje wycenę gruntu jako przedmiotu prawa własności, które przysługuje: - Przedsiębiorstwu Produkcyjno - Handlowemu PETPOL Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu w 5/6 częściach - Krzysztofowi Kazimierzowi Bartkowskiemu w 1/6 częściach 2. CEL WYCENY. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej w celu sprzedaży. Wykorzystanie operatu do innego celu jest niedopuszczalne. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Zlecenie z dnia r. Syndyka Masy Upadłościowej Pana Krzysztofa Wasilewskiego, Kraków, ul. 29 Listopada 130, pok. 501 dla Biura Rzeczoznawstwa i Wycen Majątkowych Chełmiec ul. Zielona 19A. 4

5 3.2. Podstawy materialno - prawne Ustawa z dnia r. Kodeks Cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity z 2014r. Dz. U. z dnia r. poz. 518 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz z dnia r. z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. nr 19, poz. 147 z późniejszymi zmianami) Źródła danych merytorycznych Ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Nowy Sącz Operat ewidencji gruntów miasta Nowego Sącza. a) mapa ewidencji gruntów, b) wypis z rejestru gruntów, Analiza rynku obrotu nieruchomościami w oparciu o notowania cen transakcyjnych w obrocie cywilno-prawnym uzyskane w Starostwie Powiatowym w Nowym Sączu Wydział Geodezji i Budownictwa, oferty kupna sprzedaży wg danych z biur pośrednictwa obrotu nieruchomościami o poziomie średnich cen wolnorynkowych, wywiad terenowy, własne opracowania wycen i baza danych Wyniki wizji lokalnej, oględziny, ocena stanu techniczno-użytkowego Poradnik menedżera Wycena mienia Mieczysław PRYSTUPA wyd. C.T.M.Warszawa Nieruchomość a rynek Ewa Kucharska Stasiak, Wydawnictwo Naukowe PWN Warszawa Wycena nieruchomości The Appraisal of Real Estate wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa Noty interpretacyjne Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) - Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa Tymczasowe noty interpretacyjne Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU Data sporządzenia wyceny r Data na którą określono wartość nieruchomości r Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości r Data dokonania oględzin nieruchomości r. 5

6 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny nieruchomości Księga wieczysta NS1S/ /1-Nowy Sącz Dział I: oznaczenie nieruchomości: woj. małopolskie, powiat m. Nowy Sącz, miasto Nowy Sącz, działka 26/1 w obr. 39 działka rolna o powierzchni 0,2520 ha,. Dział I: spis praw: - prawo przechodu i przejazdu przez działkę nr 27/2 obj. KW Nr na rzecz każdoczesnych właścicieli działki działki nr 27/4 (która uległa podziałowi m. in. na dz. 27/6)- współuprawniono z KW nr NS1S/ /3 w związku z odłączeniem działki nr 27/6 powstałej w wyniku podziału działki nr 27/4. Dział II: własność: - Firma Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Handlowe PETPOL Sp. z o.o. Nowy Sącz w 5/6 częściach - Krzysztof Kazimierz Bartkowski s. Kazimierza i Janiny w 1/6 częściach na podstawie: - umowa sprzedaży Rep. A 3861/99 z dn r. - umowa sprzedaży Rep. A 7789/99 z dn r. - umowa sprzedaży warunkowa Rep. A 1765/2007 z dn r. - umowa przenosząca własność Rep. A 2382/2007 z dn r. Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia: - zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwanie do zapłaty długu sygn. I KM 1548/07 z dn Komornik Sądowy Rewiru i przy Sądzie Rejonowym w Nowym Sączu - postanowienie o umorzeniu postępowania sygn. KM 1548/07 z dn Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Nowym Sączu- Jakub Jeż - umowa sprzedaży warunkowa Rep. A 6104/2009 z dn umowa przenosząca własność Rep. A 830/2010 z dn Dział IV: hipoteka: - tytuł wykonawczy SM 3/2993/10 z dn r. Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu - tytuł wykonawczy SM 5/3147/10 z dn r. Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu 6

7 Księga wieczysta NS1S/ /8-Nowy Sącz Dział I: oznaczenie nieruchomości: miasto Nowy Sącz, działka 26/2 w obr. 39 gospodarstwo rolne o powierzchni 0,5075 ha, Dział II: własność: - Firma Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Handlowe PETPOL Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu w 5/6 częściach - Krzysztof Kazimierz Bartkowski s. Kazimierza i Janiny w 1/6 częściach na podstawie: - umowa sprzedaży Rep. A 3861/99 z dn r. - umowa sprzedaży warunkowej Rep. A 1765/2007 z dn r. - umowa przenosząca własność Rep. A 2382/2007 z dn r. Dział III: prawa, roszczenia i ograniczenia: - zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwanie do zapłaty długu sygn. I KM 1548/07 z dn Komornik Sądowy Rewiru i przy Sądzie Rejonowym w Nowym Sączu Dział IV: hipoteka: - tytuł wykonawczy SM 5/4166/10 z dn r. Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu - tytuł wykonawczy SM 5/5918/10 z dn r. Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu - tytuł wykonawczy SM 5/7817/10 z dn r. Naczelnika Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu - zgoda na wykreślenie hipoteki EG/721-41/HIP/WYK/10 z dn r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu - zgoda na wykreślenie hipoteki EG/721-59/HIP/WYK/10 z dn r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu - zgoda na wykreślenie hipoteki EG/721-38/HIP/WYK/10 z dn r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowym Sączu Wg informacji z rejestru gruntów. -województwo: małopolskie, - powiat: M. Nowy Sącz, - jednostka ewidencyjna: M. Nowy Sącz, - obręb: 39 - właściciele: - Przedsiębiorstwo Produkcyjno - Handlowe PETPOL Sp. z o.o. z siedzibą w Nowym Sączu w 5/6 częściach - Krzysztof Kazimierz Bartkowski w 1/6 częściach - działka nr 26/1 o powierzchni - RIIIb 0,1408 ha RIVa 0,1122 ha Razem 0,2530 ha ujęta w księdze wieczystej NS1S/ /1-Nowy Sącz 7

8 - działka nr 26/2 o powierzchni - RIVa 0,3746 ha ŁIV 0,1329 ha Razem 0,5075 ha ujęta w księdze wieczystej NS1S/ /8-Nowy Sącz Opis nieruchomości Opis gruntu. a) Położenie: - działki położone w czwartej linii zabudowy z ul. Długoszowskiego bez dostępu do drogi publicznej, b) Lokalizacja: - działki zlokalizowane w terenach rolnych-zadrzewieniowe, o wysokich walorach ekologicznych i krajobrazowych, c) Sąsiedztwo: - działki usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie terenów rolnych i zadrzewionych, d) Topografia terenu: - działki usytuowane w terenie o zmiennej konfiguracji ze spadkiem w kierunku wschodnim, e) Dostępność komunikacyjna: - słaba działki nie posiadają dostępu do drogi publicznej, f) Wielkość oraz kształt działki: - działki tworzą prostokąt o stosunku boków 4:19 i wielkości korzystnej dla pełnionej funkcji, g) Stan zagospodarowania: - przedmiotowe działki porośnięte są trawą, h) Uzbrojenie terenu: Działki nie posiadają dostępu do żadnych elementów infrastruktury technicznej. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Nowego Sącza, uchwalonego uchwałą Rady Miasta Nowego Sącza nr XXX/385/2008 z dnia r. oraz Uchwałą Rady Miasta nr XIV/133/2011 r. z dn r. przedmiotowe działki położone są w terenach o symbolu: 1R- tereny rolne zadrzewieniowe o wysokich walorach ekologicznych i krajobrazowych 8

9 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Obszar rynku: - miasto Nowy Sącz Okres monitorowania rynku: r. I - IV 2015 r. Rodzaj rynku: - rynek gruntów rolnych. Charakterystyka rynku: Nowy Sącz jest miastem położonym w Kotlinie Sądeckiej, u zbiegu rzek Dunajca i Kamienicy Nawojowskiej. Miasto zlokalizowane na osi północ-południe z drogami wylotowymi przecinającymi miejscowość we wszystkich kierunkach, w tym do granicy państwa ze Słowacją w Mniszku n/popradem. Miasto o średniej wielkości w skali kraju, w tym liczba mieszkańców - około 80 tyś. W latach, gdy miasto było siedzibą województwa rozwijało się bardzo ekspansywnie w zakresie budownictwa mieszkalnego wielorodzinnego i jednorodzinnego jak również obiektów handlowych, magazynowych, hurtowni i składów. Liczne zmiany w przepisach prawnych jak i kondycja ekonomiczna polskiej gospodarki spowodowały nadpodaż ofert, a co za tym idzie zniżkowe trendy cenowe, również w sferze sprzedaży i wynajmu powierzchni użytkowych (handlowych, magazynowych, biurowych). Inwestycje związane z ekspansją działalności gospodarczej wyraźnie zmalały, ponieważ klientów pochodzących z tzw. klasy średniej posiadających nie wykorzystane środki finansowe pojawiło się niewielu, a przedmiotem najmu były częściej niewielkie powierzchnie, przy czym przyszli najemcy zwracali głównie uwagę na koszty najmu i eksploatacji. Wzrósł również wskaźnik niewykorzystanych powierzchni co powoduje, że niektórzy inwestorzy żeby zapewnić sobie rentowność zamierzają część powierzchni nie wynajmować lecz sprzedawać. Ustalono, że cechami wpływającymi w największym stopniu na stawki czynszów najmu tego typu nieruchomości są: lokalizacja rozumiana jako położenie przy drogach głównych lub w strefach urbanizacyjnych o dużym zainwestowaniu, zapewniających dobrą dostępność komunikacyjną, parkingi i możliwość reklamy, powierzchnia użytkowa lokali, stan techniczny obiektów i ich funkcjonalność, możliwość pełnego wykorzystania powierzchni a także popyt uzależniony od zabezpieczenia potrzeb klientów na oferowane usługi. Rynek gruntów rolnych w mieście Nowy Sącz jest dość dobrze rozwinięty, występują liczne umowy kupna-sprzedaży. Ceny gruntów rolnych kształtują się w granicach ,00 zł/ha 144,377,00 zł/ha. Najwyższe ceny osiągnęły grunty rolne położone w pobliżu centrum wsi o dobrym dojeździe i wysokiej klasie bonitacyjnej i na terenach równinnych z możliwością przekształcenia gdzie nie ma wpływu stan wód po intensywnych opadach, które przy różnicy wzniesień powoduje czasami nawet niszczące w skutkach plony znajdujące się na gruncie. 9

10 Spośród atrybutów charakteryzujących działki porównywane największy wpływ na oszacowanie wartości miały: - rodzaj użytków, - położenie, - stopień wyposażenia w urządzenia techniczne służące produkcji rolnej, - sąsiedztwo, - możliwość innego niż rolnicze wykorzystania,- występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość. 8.SPOSÓB WYCENY Wskazanie rodzaju określanej wartości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, W operacie określono wartość rynkową dla Aktualnego Sposobu Użytkowania WRU. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania Podejście porównawcze metoda porównywania parami. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami. Zgodnie z art ww ustawy - Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Szczegółowe wytyczne stosowania podejścia porównawczego zawierają Noty Interpretacyjne Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, w którym znajdują się m.in. zapisy: utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cech na rynku nieruchomości ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych 10

11 wy bór do porównań ze zbioru transakcji co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny z ich opisem i charakterystyką charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do porównań i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m. kw. powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Dla zebrania danych do wyceny nieruchomości metodą porównywania parami przeprowadzono analizę wartości nieruchomości w oparciu o zawarte akty notarialne umowy sprzedaży, położonych na terenie miasta Nowego Sącza biorąc pod uwagę ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Założenia do wyceny. W procesie wyceny gruntu wzięto pod uwagę następujące elementy: - lokalizacja i położenie, - różnorodność rodzajów użytków gruntowych, - różnorodność utworów tworzących glebę i jej ożywiony charakter, - występowanie gleb o różnej przydatności rolniczej, - występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, - wyposażenie w budowle i urządzenia służące produkcji rolnej, - możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania, Wartość przedmiotowej nieruchomości (gruntu) będzie odpowiadała cenom rynkowym terenów rolnych położonych na terenie miasta Nowy Sącz przy uwzględnieniu wszystkich elementów związanych z jej lokalizacją, zagospodarowaniem i przeznaczeniem w obowiązującym miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego. 11

12 9.1.1.Określenie wartości rynkowej działek nr 26/1 i 26/2 w obrębie 39 w Nowym Sączu Charakterystyka obiektów porównawczych do wyceny gruntów rolnych Akt. Not. Rep. A 116/2014 z dnia r. - rodzaj transakcji - umowa sprzedaży prawa własności - powierzchnia działki 0,6580 ha - cena transakcyjna ,00 zł - lokalizacja Nowy Sącz obr przeznaczenie tereny rolne - cena jednostkowa ,00 zł/ha - użytki RIVb 0,3337 ha, RVb 0,1897 ha, LsV 0,1421 Akt. Not. Rep. A 4734/2014 z dnia r. - rodzaj transakcji - umowa sprzedaży prawa własności - powierzchnia działki 0,6410 ha - cena transakcyjna ,00 zł - lokalizacja Nowy Sącz obr przeznaczenie tereny rolne - cena jednostkowa ,00 zł/ha - użytki RIIIa 0,6410 ha, Akt. Not. Rep. A 6052/2014 z dnia r. - rodzaj transakcji - umowa sprzedaży prawa własności - powierzchnia działki 0,2856 ha - cena transakcyjna ,00 zł - lokalizacja Nowy Sącz obr przeznaczenie tereny rolne - cena jednostkowa ,00 zł/ha - użytki RIVb 0,2856 ha, Spośród atrybutów charakteryzujących działki porównawcze największy wpływ na oszacowaną wartość miały: - rodzaj użytków, - położenie, - stopień wyposażenia w urządzenia techniczne służące produkcji rolnej, - sąsiedztwo, - możliwość innego niż rolnicze wykorzystanie, - występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość. 12

13 Na podstawie analizy cen transakcyjnych ustalono następujące cechy rynkowe i ich wagi. Nr cechy Nazwa cechy Udział w całości (waga cechy) [%] 1 Położenie 20 2 Rodzaj użytków gruntowych 25 3 Stopień wyposażenia w urządzenia techniczne służące produkcji rolnej 15 4 Sąsiedztwo 10 5 Możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania 15 6 Występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość 15 RAZEM 100 Dla analizowanego rynku lokalnego określono: C max = ,00 zł/ha C min = ,00 zł/ha Dla powyższych danych obliczone C wynosi: C = C max C min = ,00 zł/ha Poniżej przedstawiono obliczone zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych. Nr cechy Nazwa cechy Udział w całości (waga cechy) [%] Zakres kwoty [zł/ha] 1 Położenie ,00 2 Rodzaj użytków gruntowych ,00 3 Stopień wyposażenia w urządzenia techniczne służące produkcji rolnej ,00 4 Sąsiedztwo ,00 5 Możliwość innego, niż rolnicze, wykorzystania ,00 6 Występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość, ,00 RAZEM ,00 13

14 Rynek podzielono na: Rodzaj użytków gruntowych: - bardzo dobre użytki rolne, - dobre użytki sadownicze i pastwiska, - słabe - pozostałe, Położenie: - bardzo dobre przy drodze gminnej, - dobre przy drodze polnej, - słabe bez dostępu do drogi (korzystanie ze służebności), Stopień wyposażenia w urządzenia techniczne służące produkcji rolnej: - dobre wyposażenie w jakiekolwiek urządzenia (np. melioracyjne, deszczownie, itp.), - słabe brak urządzeń, Sąsiedztwo: - dobre wśród użytków rolnych, - przeciętne wśród użytków rolno-leśnych - słabe przy lesie, Możliwość innego niż rolnicze wykorzystanie: - dobre możliwość zmiany na grunty budowlane, - słabe brak możliwości na taką zmianę, Występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość: - bardzo dobre grunty orne, - dobre grunty średnio kamieniste, - słabe grunty o dużej kamienistości Określenie wartości rynkowej działek nr 26/1 i 26/ Charakterystyka wycenianej działki w aspekcie cech rynkowych. Rodzaj użytków bardzo dobre Położenie słabe Stopień wyposażenia w urządzenia techniczne służące produkcji rolnej słabe Sąsiedztwo - przeciętne Możliwość innego niż rolnicze wykorzystania słabe Występowanie szczególnych cech określających zdolności produkcyjne gleb w tym zagrożenie erozją, przydatność do produkcji określonych roślin, kultura gleb, trudność uprawy, kamienistość dobre 14

15 Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych. Para porównawcza A działka wyceniana (X). Nr cechy Nazwa cechy Udział w całości (waga cechy) [%] Zakres kwoty [zł/ha] Poprawki [zł/ha] 1. Położenie , ,00 2. Możliwość innego niż rolnicze wykorzystania , ,00 Obliczona wartość X A wynosi ,00 zł/ha. RAZEM ,00 Para porównawcza B działka wyceniana (X). Nr cechy Nazwa cechy Udział w całości (waga cechy) [%] Zakres kwoty [zł/ha] Poprawki [zł/ha] 1. Położenie , ,00 2. Możliwość innego niż rolnicze wykorzystania , ,00 Obliczona wartość X B wynosi ,00 zł/ha. RAZEM ,00 Para porównawcza C działka wyceniana (X). Nr cechy Nazwa cechy Udział w całości (waga cechy) [%] Zakres kwoty [zł/ha] Poprawki [zł/ha] 1. Rodzaj uzytków , ,00 2. Sąsiedztwo , ,00 Obliczona wartość X C wynosi ,00 zł/ha. RAZEM ,00 Wartość rynkowa 1 ha nieruchomości gruntowej przeznaczonej na cele rolne zlokalizowanej w Nowym Sączu obręb 39 stanowiące działki nr 26/1 i 26/2 wynosi: Wg = ,00 zł/ha A zatem wartość rynkowa poszczególnych działek wynosi: - działka nr 26/ ,00 zł - działka nr 26/ ,00 zł Wartość rynkowa 5/6 części działek nr 26/1 i 26/2 w obr.39 wynosi: ,00 zł/ha 15

16 10. PODSUMOWANIE I WNIOSKI Przeprowadzona analiza i porównanie notowań cen pozwala sądzić, że ustalona szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości gruntowej odpowiada lub jest zbliżona do średniej wartości rynkowej za podobne nieruchomości Zgodnie z przedstawioną wyceną, szacunkowa wartość rynkowa nieruchomości gruntowej stanowiącej działki nr 26/1 i 26/2 w obrębie 39 w Nowym Sączu wynosi: ,00 zł Wartość rynkowa 5/6 części udziałów w powyższych działkach wynosi: ,00 zł 11. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Opinia została wykonana na bazie udostępnionych dokumentów i innych materiałów. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wpływ dokumentów nie udostępnionych, które mogłyby zmienić opinię oraz za skutki ewentualnych błędów w dokumentach udostępnionych Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej, ani na podstawie dokumentów prawnych. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodny i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia Operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa: - ustawa o gospodarce nieruchomościami, - Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, - Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych, - a także ze stanem prawnym Sporządzono i przygotowano do przekazania WYCIĄG z operatu szacunkowego określenia wartości rynkowej nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż celu dla którego został sporządzony Zakaz publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu Operat szacunkowy może być wykorzystany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników o których mowa w art. 154 uogn Do opracowania dołączone zostały dokumenty uzasadniające dokonanie zapisów w operacie szacunkowym Rzeczoznawca majątkowy w przedstawionym operacie nie udziela gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania. 16

17 12. ZAŁĄCZNIKI. Biuro Rzeczoznawstwa i Wycen Majątkowych 12.1.Wypis z ksiąg wieczystych NS1S/ /1-Nowy Sącz NS1S/ /8-Nowy Sącz Informacja z rejestru gruntów Kopia mapy ewidencyjnej Dokumentacja fotograficzna. Chełmiec r. 17