OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO

Transkrypt

1 EGZ. NR 1 OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Adres lokalu: Skierniewice, ul. Mickiewicza 24 b m. 24 Właścicielem lokalu mieszkalnego nr 24 są Państwo: Medard i Marianna Kamińscy, zam. Skierniewice, ul. Mickiewicza 24 b m. 24. Wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr 24 wynosi: zł Słownie: dwieście trzynaście tysięcy dwieście złotych. Data opracowania: r. Nazwisko i imię, adres oraz kwalifikacje zawodowe rzeczoznawcy: magister inżynier inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI zam Skierniewice, ul. Miodowa 42 - rzeczoznawca majątkowy uprawnienia zawodowe Nr seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaświadczenie PFSRM Nr 659/XII/98

2 S P I S Z A W A R T O Ś C I I. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY III. CEL WYCENY IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY VI. OPIS, OKRESLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO VIII. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSO- WANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTA- WIENIE OBLICZEŃ X. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA XIII. ZAŁĄCZNIKI 1. Fragment planu miasta Skierniewice 2. Protokół badania KW 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Fragment mapy ewidencyjnej ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 2/21

3 I. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI LOKALU NR 24 Wartość lokalu w tym: nieruchomość lokalowa udział 6324/ w użytkowaniu wieczystym gruntu działki 195 (obr.4) zł zł zł ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 3/21

4 II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 2.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny typu własnościowego, oznaczony numerem 24, który znajduje się w budynku wielorodzinnym przy ulicy Mickiewicza 24 B w Skierniewicach. Właścicielami lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 63,24 m 2 są: Państwo Medard i Marianna małż. Kamińscy. Właściciele lokalu nr 24 są współużytkownikami wiecystymi działki nr: 195, z udziałem 6324/254196, objętej księgą wieczystą LD1H/ /9. Lokal składa się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i WC. Do lokalu przynależy piwnica lokatorska. Lokal posiada Księgę Wieczystą nr LD1H/ / Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w stanie na dzień wyceny. III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny dla potrzeb sądowych. IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia r. KM 871/12 na oszacowanie przedmiotowego lokalu. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 4.2.Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego. Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2014 r. poz. 518); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 4.3.Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jako tymczasowe noty interpretacyjne Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 4/21

5 4.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży prawa odrębnej własności do lokali mieszkalnych uzyskano z aktów notarialnych w Urzędzie Miasta oraz ZGM. Księga Wieczysta LD1H/ /4 oraz LD1H/ /9. V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 5.1. Data sporządzenia operatu r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny r Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny r. UWAGA: Oględziny lokalu nie doszły do skutku w terminie wyznaczonym przez Komornika Sądowego w związku z nieobecnością właściciela lokalu. VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 6.1. Lokalizacja nieruchomości Budynek, w którym położony jest lokal mieszkalny będący przedmiotem wyceny zlokalizowany jest w centralnej części miasta Skierniewice, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, obiektów usługowo-handlowych. Dojazd do budynku z ulicy o nawierzchni asfaltowej. Fragment planu miasta Skierniewice, stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Stan prawny Stan prawny określono na podstawie Zapisów w Księdze Wieczystej, według zapisów w KW właścicielem przedmiotowej nieruchomości są: Państwo Medard i Marianna małż. Kamińscy. Lokal posiada urządzoną Księgę Wieczystą nr LD1H/ /4 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach.. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Grunt Jednostka ewidencyjna- Skierniewice Nr działki 195 o pow m2 z udziałem 6324/254196, Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Fragment mapy zasadniczej stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis budynku mieszkalnego Rok budowy Technologia - OWT - 67 Ilość kondygnacji nadziemnych - 5 Fundamenty- żelbetowe Ściany piwnic - żelbetowe prefabrykowane Ściany konstrukcyjne żelbetowe systemowe OWT - 67 Stropy - żelbetowe systemowe OWT - 67 Dach Ścianki działowe - stropodach wentylowany z płyt panwiowych na kondygnacjach mieszkalnych murowane i otynkowane; w piwnicach murowane z cegły silikatowej Klatka schodowa - żelbetowe systemowe OWT 67; Tynki wew. - na ścianach konstrukcyjnych cementowe; ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 5/21

6 Instalacje: - wodociągowa - kanalizacyjna - centralnej ciepłej wody - CO ( ciepło z ciepłociągu miejskiego ) - elektryczna i oświetleniowa - telefoniczna - gazowa - domofon Budynek jest ocieplony całkowicie Opis lokalu nr 24 Dane uzyskane z Działu Administracji ZGM w Skierniewicach. Położenie lokalu w pionie : parter Położenie lokalu w poziomie: m szczytowe Lokal składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, WC i przedpokoju Do lokalu przynależy piwnica. Powierzchnia użytkowa - 63,24 m 2 VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO a) Charakterystyka rynku wtórnego lokali typu własnościowego Analiza roku 2009, ogółem zawarto 57 transakcji, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 54, ,931 MAX 88,1 4759,45 MIN 26,1 837,57 Analiza roku 2010, ogółem zawarto 75 transakcji, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 50, ,25 MAX 84, ,14 MIN 17,6 1506,48 Analiza roku 2011, ogółem zawarto 82 transakcje, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 49, ,98 MAX 74, ,24 MIN 20, ,6 Analiza roku 2012, ogółem zawarto 81 transakcji, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 47, ,5 MAX 88, ,22 MIN 23, ,88 Analiza roku 2013, ogółem zawarto 75 transakcji, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 46, ,15 MAX 85, ,44 MIN 22, ,9 ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 6/21

7 Powierzchnia 100 Ilość transakcji (na rynku wtórnym) zawartych w latach 90 ilość transakcji (na rynku Cena jednostkowa Cena jednostkowa - (średnia, maksymalna i minimalna) w kolejnych latach 8 000,00 zł 7 000,00 zł 6 000,00 zł 5 000,00 zł 4 000,00 zł 3 000,00 zł 2 000,00 zł 1 000,00 zł 0,00 zł lata występowania transakcji Cj. średnia Cj. max Cj. min Powierzchnie lokali - (średnia, maksymalna i minimalna) w kolejnych latach 100,00 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0, lata występowania transakcji pow. średnia pow. max pow. min ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 7/21

8 b) Analiza rynku lokali typu własnościowego W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości podejściem porównawczym zebrano informacje o zaistniałych na rynku lokalnym transakcjach dotyczących podobnych lokali. Analizą objęto transakcje z ostatnich 12 miesięcy, dotyczące lokali mieszkalnych znajdujących się w blokach położonych w Skierniewicach Do analizy przywołano transakcje dotyczące kupna sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność. Na podstawie analizy rynku lokalnego oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odnotowano, że popyt na podobne, do wycenianego, lokale utrzymuje się na średnim poziomie. W trakcie analizy zaobserwowano, iż mieszkania o większej powierzchni cechują się mniejszym popytem niż mieszkania mniejsze; wraz ze wzrostem powierzchni maleje cena 1 m 2 lokalu. Drugim równie ważnym czynnikiem cenotwórczym jest lokalizacja budynku, w którym znajduje się lokal. Inne czynniki wpływające na cenę mieszkania to: technologia budowy bloku, ocieplenie budynku, położenie w pionie. W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice Okres badania cen od r. do dnia wyceny Rodzaj rynku lokale własnościowe Do analizy szczegółowej przyjęto 8 transakcji. Do tabeli porównawczej wybrano 4 transakcje o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu. Próbka reprezentatywna Pozycja w tabeli TRANSA KCJE Cena jednostkowa (zł/m2) Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym zł/m2 pu Transakcje przyjęte do porównań Data L.p. Rep transakcji / , , / , , / , , / , , / , , / , , / , , / , ,61 4 Ze zbioru transakcji przedstawionego w powyższej tabeli przyjęte zostały do porównania transakcje nr 3,6,7,8, których przedmiotem były obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu mieszkalnego. Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa lokalu znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: C max = 3329,86 C min = 2771,18 C max - C min = 558,68 Z analizy transakcji wynika, że dzienny wzrost cen lokali mieszkalnych na badanym rynku w okresie jego monitorowania jest ujemny i wynosi -0,0801 zł/m 2 na dzień (liczony w cenach nominalnych). ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 8/21

9 5 000 zł zł zł zł zł zł zł zł WYKRES TRENDU CZASOWEGO zł maj 13 cze 13 sie 13 paź 13 lis 13 sty 14 mar 14 kwi 14 cze 14 lip 14 VIII.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej lokalu własnościowego dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowi zabezpieczenie egzekucji Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości lokalowej, będzie zachowanie jej ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 9/21

10 dotychczasowej funkcji mieszkalnej a więc cel, dla którego nieruchomość została zbudowana. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego, zastosowano: podejście: porównawcze, metodę: porównywania parami, która polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach z uwzględnieniem wagowania. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 10/21

11 IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 9.1. Określenie wartości nieruchomości lokalowej Ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące cechy: - Lokalizacja: 40 % - Technologia budowy budynku: 15 % - Ocieplenie budynku: 20 % - Powierzchnia lokalu 15 % - Położenie lokalu w pionie: 5 % - Położenie w poziomie 5 % Cechy i wagi przyjęto na podstawie analizy statystycznej transakcji. Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS LOKALU W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHY RYNKOWE CECHA OPIS OPIS W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Miejscowość Skierniewice Ulica Sobieskiego Nr domu 24b Nr lokalu 24 LOKALIZACJA SOBIESKIEGO SOBIESKIEGO TECHNOLOGIA OWT_67 OWT_67 OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie POW LOKALU 63,24 od 55,01 do 70 m2 ILOŚĆ POKOI 3 3 POŁ w PIONI parter parter POŁ w POZ m szczytowe m szczytowe ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 11/21

12 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ 40% 223,47 zł CENTRUM 0, ,14 zł WIDOK C 0, ,26 zł WIDOK D 0,000 0,00 zł SOBIESKIEGO 1, ,47 zł 1000 LECIA PN 0,140 31,29 zł 1000 LECIA PD 0,030 6,70 zł WIDOK B 1, ,47 zł WIDOK A 0, ,37 zł TECHNOLOGIA OCIEPLENIE POWIERZCHNIA LOKALU POŁOŻENIE w PIONIE POŁOŻENIE w POZIOMIE 15% 83,80 zł 20% 111,74 zł 15% 83,80 zł 5% 27,93 zł 5% 27,93 zł Tradycyjna ulepszona 0,500 41,90 zł Tradycyjna nowoczesna 1,000 83,80 zł OWT_67 0,250 20,95 zł WK-70 0,000 0,00 zł ocieplony częściowo 0,333 37,21 zł ocieplony całkowicie 1, ,74 zł ocieplone szczyty 0,667 74,53 zł nieocieplony 0,000 0,00 zł do 30 m2 0,900 75,42 zł od 30,01 do 34 m2 0,780 65,37 zł od 34,01 do 46 m2 0,860 72,07 zł od 46,01 do 55 m2 1,000 83,80 zł od 55,01 do 70 m2 0,520 43,58 zł ponad 70,01 m2 0,000 0,00 zł parter 1,000 27,93 zł 1 p 0,750 20,95 zł 2 p 0,950 26,54 zł 3 p 0,970 27,10 zł 4 p 0,610 17,04 zł 6 p 0,050 1,40 zł 7 p 0,050 1,40 zł 8-11 p 0,000 0,00 zł m szczytowe 0,000 0,00 zł m środkowe 1,000 27,93 zł Charakterystyka lokali przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 NR REK W BAZIE REP 5470/ / / /2014 DATA TRANS CJ 3 342,98 zł 3 340,52 zł 3 232,22 zł 3 188,73 zł Trend -0,0801-0,0801-0,0801-0,0801 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny 3 323,35 zł 3 329,86 zł 3 228,53 zł 3 185,61 zł LOKALIZACJA 1000 LECIA PN CENTRUM SOBIESKIEGO 1000 LECIA PD TECHNOLOGIA OWT_67 tradycyjna ulepszona OWT_67 OWT_67 OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie nieocieplony ocieplony całkowicie POW LOKALU 62,22 46,40 60,33 57,86 ILOŚĆ POKOI POŁ w PIONI parter 3 p 3 p 1 p POŁ w POZ m środkowe m środkowe m środkowe m środkowe ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 12/21

13 TABELA PORÓWNAWCZA Lokal wyceniany Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr REP x 5470/ / / /2014 Data tansakcji (wyceny) C jednostkowa x 3 342,98 zł 3 340,52 zł 3 232,22 zł 3 188,73 zł Trend czasowy x -0,0801-0,0801-0,0801-0,0801 Cj skorygowana trendem czsowym x 3 323,35 zł 3 329,86 zł 3 228,53 zł 3 185,61 zł LOKALIZACJA SOBIESKIEGO 1000_LECIA_PN CENTRUM SOBIESKIEGO 1000_LECIA_PD Wartość cechy 223,47 zł 31,29 zł 163,14 zł 223,47 zł 6,70 zł Poprawka 192,18 zł 60,33 zł 0,00 zł 216,77 zł tradycyjna TECHNOLOGIA OWT_67 OWT_67 ulepszona OWT_67 OWT_67 Wartość cechy 20,95 zł 20,95 zł 41,90 zł 20,95 zł 20,95 zł Poprawka x 0,00 zł -20,95 zł 0,00 zł 0,00 zł OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie nieocieplony ocieplony całkowicie Wartość cechy 111,74 zł 111,74 zł 111,74 zł 0,00 zł 111,74 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 111,74 zł 0,00 zł POW lokalu m2 63,24 62,22 46,40 60,33 57,86 Cecha rynkowa od 55,01 do 70 m2 od 55,01 do 70 m2 od 46,01 do 55 m2 od 55,01 do 70 m2 od 55,01 do 70 m2 Wartość cechy 43,58 zł 43,58 zł 83,80 zł 43,58 zł 43,58 zł Poprawka x 0,00 zł -40,22 zł 0,00 zł 0,00 zł POŁOŻENIE PIONOWE parter parter 3 p 3 p 1 p Wartość cechy 27,93 zł 27,93 zł 27,10 zł 27,10 zł 20,95 zł Poprawka x 0,00 zł 0,83 zł 0,83 zł 6,98 zł POŁ POZIOME m szczytowe m środkowe m środkowe m środkowe m środkowe Wartość cechy 0,00 zł 27,93 zł 27,93 zł 27,93 zł 27,93 zł Poprawka x -27,93 zł -27,93 zł -27,93 zł -27,93 zł Poprawka łączna x 164,25-27,94 84,64 195,82 Cj skorygowana poprawką kwotową x 3 487,60 zł 3 301,92 zł 3 313,17 zł 3 381,43 zł Waga x Cj średnia wagowana 3 371,03 zł Wartość lokalu mieszkalnego nr 24 w stanie na dzień wyceny wynosi: 63,24 m2 x 3 371,03 zł/m2 = ,94 zł Słownie: dwieście trzynaście tysięcy dwieście złotych. PRZYJĘTO: zł ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 13/21

14 9.2. Określenie wartości nieruchomości gruntowej ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku rynek wtórny miasta Skierniewice Okres badania cen od początku 2013 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o charakterze zabudowy mieszkaniowej. Rynek w obrocie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej w mieście Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty. Napotkano kilkadziesiąt transakcji kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o funkcji terenów zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej. Po przeanalizowaniu odrzucono transakcje niewiarygodne skrajnie odbiegające od ceny średniej. Wytypowano 20 transakcji do analizy rynku. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na wartość nieruchomości jest atrakcyjność położenia, położenie blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych, urzędów użyteczności publicznej. Najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum regionu urbanistycznego. Innym czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest sąsiedztwo i otoczenie w jakim się ona znajduje. Dla nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym najlepszym jest, gdy jest ona położona blisko centrum w pobliżu terenów zieleni, małej emisji spalin, a także stosunkowo małym hałasie. Z punktu widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni. Nie bez znaczenia pozostaje fakt zabudowy oraz możliwości alternatywnego wykorzystania działki. Jeśli działka jest zabudowana to wiadomo, że jest ona już nieinwestycyjna lub posiada znacznie ograniczone możliwości inwestycyjne, natomiast działka niezabudowana jest inwestycyjna. Kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na cenę jest uzbrojenie terenu oraz jakość drogi. Ceny transakcyjne działek niezabudowanych podobnych do wycenianej po skorygowaniu kształtują się na poziomie od 67,37 zł/m2 do 189,05 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od położenia, wielkości, kształtu działki i uzbrojenia. Analizując rynek zaobserwowano, iż występują niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych z tendencją spadkową. Wyliczony trend czasowy z rynku jest dodatni i wynosi 0,00468 zł/m2/dzień. Ceny transakcyjne zostały skorygowane trendem czasowym z rynku. Wykres trendu czasowego z rynku W analizowanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 14/21

15 Lp. Rep. Data transakcji Położenie Próbka reprezentatywna obręb Nr działki Powierzchnia m2 Cena 1 m2 Cena jednostkowa skorygowana / Starbacicha 19 59/ ,30 zł 97,56 zł / Starbacicha 10 59/ ,05 zł 94,10 zł / Graniczna /10,662/ ,89 zł 82,92 zł / Gerbery 13 68/ ,93 zł 71,95 zł / Starbacicha 19 50/ ,00 zł 132,01 zł / ul. Piekarska / ,00 zł 96,67 zł / ul. Starbacicha 19 59/ ,33 zł 99,79 zł / Starbacicha 19 59/ ,33 zł 99,79 zł / ul. Starbacicha 19 27/ ,53 116,95 zł / ul. Czarnieckiego 3 179/ ,75 zł 189,05 zł / ul. Gajowa / ,00 zł 81,27 zł / ul. Graniczna 7 662/10,662/ ,07 zł 101,31 zł / ul. Graniczna 7 662/10 i 662/ ,43 zł 74,59 zł / ul. Kolbego 16 48/ ,97 zł 76,05 zł / ul. Gajowa / ,30 zł 67,37 zł / ul. Widok 2 364/ ,41 zł 173,44 zł / ul. Działkowa / ,77 zł 98,68 zł / ul. Feliksów / ,00 zł 70,90 zł / ul. Starbacicha 19 59/ ,50 zł 89,17 zł / ul. Starbacicha 19 59/ ,43 zł 99,02 zł 4 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów o funkcji mieszkaniowej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 45 % - Powierzchnia działki 25 % - Kształt 10 % - Droga 10 % - Infrastruktura techniczna 10% Transakcje wybrane ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 15/21

16 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA strefa centralna 1,000 24,34 zł 20% 24,34 zł strefa pośrednia 0,500 12,17 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł do 800 m2 1,000 42,59 zł POWIERZCHNIA 35% 42,59 zł od 801 do 1600 m2 0,500 21,30 zł powyżej 1600 m2 0,000 0,00 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 20% 24,34 zł kwadrat 1,000 24,34 zł prostokąt 1:2 0,667 16,23 zł prostokąt wydłużony 0,333 8,11 zł nieregularny 0,000 0,00 zł DROGA 15% 18,25 zł INFRASTRUKTURA 10% 12,17 zł asfalt 1,000 18,25 zł kostka, beton 0,667 12,17 zł tłuczeń, żużel, destrukt a 0,333 6,08 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.el.,w.,kan.,g.) 1,000 12,17 zł niepełna (en.el.w.,kan.) 0,667 8,12 zł podstawowa (en.el.,w.) 0,333 4,05 zł brak 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Zakres cen : Cmax= 189,05 zł Cmin= 67,37 zł Cmax-Cmin= 121,68 zł Csred= 100,63 zł MEDIANA= 97,12 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 gruntu. ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 16/21

17 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 2793/ / / /2014 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 115,53 zł 97,77 zł 88,50 zł 98,43 zł Trend czasowy zł/m2/dziń 0, , , ,00468 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 116,95 zł 98,68 zł 89,17 zł 99,02 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Starbacicha ul. Działkowa ul. Starbacicha ul. Starbacicha POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt wydłużony prostokąt prostokąt DROGA tłuczeń asfalt tłuczeń tłuczeń INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Mickiewicza strefa centralna POWIERZCHNIA 1912 powyżej 1600 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI kwadrat kwadrat DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA pełna (en.el.,w.,kan.) pełna ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 17/21

18 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość Transakcja nr Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana #ADR! 1 #ADR! nr 2 #ADR! nr 3 #ADR! nr 4 Rep. X 1227/ / / /2012 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 115,53 zł 97,77 zł 88,50 zł 98,43 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn 0, , , ,00468 skorygowana trendem X 116,95 zł 98,68 zł 89,17 zł 99,02 zł ul. Mickiewicza ul. Starbacicha ul. Działkowa ul. Starbacicha ul. Starbacicha LOKALIZACJA strefa centralna strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna wartość cechy 24,34 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka x 24,34 zł 24,34 zł 24,34 zł 24,34 zł POWIERZCHNIA m2 powyżej od 801 do od 801 do powyżej 1600 mdo 800 m m m m2 wartość cechy 0,00 zł 42,59 zł 0,00 zł 21,30 zł 21,30 zł poprawka x -42,59 zł 0,00 zł -21,30 zł -21,30 zł KSZTAŁT DZIAŁKI kwadrat prostokąt prostokąt wydłużony prostokąt prostokąt wartość cechy 24,34 zł 16,23 zł 8,11 zł 16,23 zł 16,23 zł poprawka x 8,11 zł 16,23 zł 8,11 zł 8,11 zł DROGA asfalt tłuczeń asfalt tłuczeń tłuczeń wartość cechy 18,25 zł 6,08 zł 18,25 zł 6,08 zł 6,08 zł poprawka x 12,17 zł 0,00 zł 12,17 zł 12,17 zł INFRASTRUKTURA pełna podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartość cechy 12,17 zł 4,05 zł 4,05 zł 4,05 zł 4,05 zł poprawka x 8,12 zł 8,12 zł 8,12 zł 8,12 zł Poprawka łączna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia 10,15 zł 48,69 zł 31,44 zł 31,44 zł 127,10 zł 147,37 zł 120,61 zł 130,46 zł ,39 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ JAKO DZIAŁKA nr 195: 1912 m 2 x 131,39 zł/m 2 = ,68 zł Przyjęto wartość : zł ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 18/21

19 Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej 1/.Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 195, obręb 4 o powierzchni 1912 m 2, określona w pkt wynosi: zł 2/.Wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego (Wk ) : gdzie: zatem: Wk = (1- Sr t T - t ) x + 0,25 x R T T Wk - współczynnik korygujący; Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 % t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego ; T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste ; R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. Sr = 1 % (grunt mieszkaniowy) t = = 77 lat ; T = 99 lat R = 0,12 Zastosowanie powyższego sposobu wyceny wynika z treści 30 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Uwaga: Stopę kapitalizacji ustalono na podstawie badania rynku nieruchomości, Która zawarta jest w przedziale od 0,12 do 0,18. Przyjęto stopę kapitalizacji z rynku najniższą 0,12 zgodnie z wymogami zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wk = (1-0,01 77 lat ) x + 0,25 x 0,12 99 lat 99 W k = 0,768 Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego wynosi zł x 0,768 = ,60 zł Po zaokrągleniu przyjęto : zł WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA UŻTYTKOWANIA NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERU- CHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ JAKO DZIAŁKI nr 195 ODPOWIADAJĄCEJ UDZIAŁOWI LOKALU NR 24 (6324/254196) : zł x 6324/ = 4 799,05 zł Przyjęto wartość : zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR 24: zł zł = zł Przyjęto wartość : zł ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 19/21

20 X. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNI- KÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚCI LOKALU NR 24 Wartość lokalu w tym: nieruchomość lokalowa udział 6324/ w użytkowaniu wieczystym gruntu działki 195 (obr.4) zł zł zł Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w stanie na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia lokalu, technologia, ocieplenie budynku i usytuowanie w pionie oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego za 1m 2 powierzchni użytkowej w wysokości 3 371,03 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. Wartość rynkowa prawa własności do gruntu na poziomie 131,39 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja, kształt działki, powierzchnia, infrastruktura oraz droga dojazdowa. ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 20/21

21 XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Wspólnotę Mieszkaniową. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA XIII. ZAŁĄCZNIKI 1. Fragment planu miasta Skierniewice 2. Protokół badania KW 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Fragment mapy ewidencyjnej ul. Mickiewicza 24 B m. 24 str. 21/21