BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom.(0601) ; REGON NIP

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom.(0601) ; REGON NIP EGZ 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 28, jednostka ewidencyjna Skierniewice, położonej w Wólce Strobowskiej, powiat skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta LD1H/ /0 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice 20 luty 2012 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Adres nieruchomości Sochaczew, ulica Gawłowskiej, powiat sochaczewski, woj. mazowieckie Określenie nieruchomości: Zakres wyceny Opis nieruchomości: Cel wyceny: Metoda wyceny: Data określenia wartości rynkowej: Oszacowana wartość rynkowa Strony umowy Data sporządzenia operatu Nieruchomość stanowi zabudowę zespołu dworsko-parkowego. Lokalizacja: Wólka Strobowska, dz. Ew. nr 28. Przedmiotowa nieruchomość objęta jest KW Nr LD1H/15162/0 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości w stanie na dzień wyceny. Przedmiotowa nieruchomość położona jest we wsi Wólka Strobowska oddalona od Skierniewic na około 5 km, w sąsiedztwie gruntów zabudowy mieszkaniowej, gruntów rolnych. Nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 28 o pow. 0,9300 ha, jednostka ewidencyjna Skierniewice. W skład przedmiotowej nieruchomości wchodzi: budynek dworu. Pozostały teren stanowi park. Teren jest nieutwardzony i nieogrodzony. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni asfaltowej. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dworskiej na potrzeby sądowe. Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami r. Wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości zabytkowej wynosi: zł Słownie: sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych Zamawiający: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Skierniewice, ul. Reymonta 2A Wykonawca: Biuro Wycen i Obsługi Nieruchomości Skierniewice ul. Miodowa r. 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Stan zagospodarowania Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym SPOSÓB WYCENY ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO I PONADLOKALNEGO I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość o charakterze zabytkowym, oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 28 o powierzchni 0,9300 ha. Nieruchomość położona jest we wsi Wólka Strobowska, Gmina Skierniewice, powiat sochaczewski, woj. łódzkie. Dla nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /0 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości w stanie i na dzień wyceny Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości zabytkowej stanowiącej zespół dworsko-parkowy dla potrzeb sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia r. KM 1181/11 na oszacowanie przedmiotowego lokalu. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 3.2.Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 4

5 3.3.Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabytkowych uzyskano z aktów notarialnych. Informacje uzyskane podczas oględzin w dniu r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Data oględzin wycenianej nieruchomości r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Stan zagospodarowania Przedmiotowa nieruchomość zabytkowa oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 28 o powierzchni 0,9300 ha. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym typu dworek. 1/. Budynki - dwór 2/ Budowle - przyłącze elektryczne - przyłącze wodociągowe 3/. Park - Na nieruchomości znajdują się pozostałości parku dworskiego, w skład którego wchodzą różnowiekowe drzewa Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/ /0 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Treść zapisów w KW: Typ księgi: nieruchomość gruntowa 5

6 Dział I Oznaczenie nieruchomości : Położenie : woj. łódzkie, pow. skierniewicki, gmina Skierniewice, miejscowość Wólka Strobowska Opis i mapa : działka nr 28 Obszar 0,9300 ha Sposób korzystania: grunty rolne zabudowane Dział I-Sp; Spis Spraw Związanych z Własnością Brak wpisu Dział II Własność Właściciel: Zbigniew Wójcik, PESEL: Dział III Prawa, Roszczenia, Ograniczenia i Ograniczenia Ograniczone prawo rzeczowe Inny wpis: z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą wszczęta została egzekucja na podstawie nakazu zapłaty w post. nakazowym Sądu Rejonowego w Warszawie z dnia 04 czerwca 2011r. Sygn. akt XX GNC 299/11 Z wniosku: RUREX Sp. z o.o. w Opaczy Przyłączenie: przyłączenie do egzekucji. Sprawa KM 1148/11 Z wniosku: POLBRUK S.A. w Gdańsku Przyłączenie: przyłączenie do egzekucji. Sprawa KM 1725/11 Z wniosku: Edward Kulanty Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła zł, na rzecz Banku Spółdzielczego w Skierniewicach Hipoteka umowna kaucyjna zł, na rzecz Banku Spółdzielczego w Skierniewicach Hipoteka umowna zł, na rzecz HTI BP Sp. z o.o. Warszawa PSP.K. Hipoteka przymusowa zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa ,30 zł, na rzecz ZUS w Tomaszowie Mazowieckim Hipoteka przymusowa zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa 369,00 zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa 42,00 zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa zł, na rzecz ZUS w Tomaszowie Mazowieckim Hipoteka przymusowa ,80 zł, na rzecz ZUS w Tomaszowie Mazowieckim Hipoteka przymusowa zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa 9 784,95 zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa ,15 zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa ,95 zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa ,85 zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa ,40 zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Hipoteka przymusowa ,35 zł, na rzecz Urzędu Skarbowego w Skierniewicach Księgę wieczystą badano dnia 19 lutego 2012 r. 6

7 5.3. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Opis gruntu Oznaczenie, wielkość Działka Nr Obręb jednostka ewidencyjna 28 Powierz chnia [ha] KW NR 23 Wólka Strobowska Skierniewice 0,93 LD1H/15162/0 Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych, budowli i naniesień roślinnych Budynek dworu Dwór nie jest wpisany do rejestru zabytków prowadzonego przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Figuruje w spisie Zabytków Architektury i Budownictwa w Polsce jako zespół dworski, dwór i park z XiX XX w. Dwór zbudowany w stylu klasycznym na początku XX wieku. Budynek dworu murowany, otynkowany, parterowy, podpiwniczony, z nieużytkowym poddaszem. Mur z cegły pełnej grubości 65 cm na zaprawie wapiennej Konstrukcji dachu drewniana dwuspadowa. Strop nad piwnicą sklepienie łukowe, nad parterem strop drewniany Pokrycie dachowe blacha trapezowa Budynek założony na planie prostokąta z sienią. Budynek zawiera cztery izby, przedsionek, werandę oraz pomieszczenie na łazienkę. We wnętrzach zachowana stolarka okienna i drzwiowa, podłogi. Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy : 221,15 m 2 wg pomiaru dokonanego przez rzeczoznawcę Powierzchnia użytkowa: 142,94 m 2 wg pomiaru dokonanego przez rzeczoznawcę Rok budowy : początek XX wieku ZESTAWIENIE POWIERZCHNI Lp. Nazwa pomieszczenia Powierzchnia [m2] 1. Sień 8,82 2. Korytarz 13,96 3. Pokój 37,93 4. Pokój 19,76 5. Korytarz II 4,68 6. Kuchnia 19,21 7. Pokój 28,42 8. Łazienka 3,92 9. Sień II 6,24 POWIERZCHNIA OGÓŁEM 142,94 7

8 Widok dworu przedstawiają poniższe fotografie: Opis szczegółowy budynku Fundamenty murowane Ściany zewnętrzne murowane z cegły pełnej Strop nad piwnicą sklepienie łukowe, nad parterem - drewniany Konstrukcja dachu drewniana Pokrycie dachowe blacha trapezowa Stolarka okienna drewniana Stolarka drzwiowa drewniana typowa, Podłogi posadzka betonowa + deski drewniane na legarach Elewacja tynk zwykły, częściowo zniszczony Instalacje: elektryczna, wodociągowa Ogrzewanie z pieców kaflowych Rok budowy: brak danych Stopień zużycia technicznego 60 % Rzut przyziemia stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Przyłącza Przyłącze elektryczne kablowe Przyłącze wodociągowe z wodociągu wiejskiego. 8

9 Park i krajobraz komponowany Warstwa historyczna Na nieruchomości znajdują się pozostałości parku dworskiego, w skład którego wchodzą różnowiekowe drzewa. Trzy drzewa są wpisane jako pomniki przyrody, są to: Lipa drobnolistna znajdująca się na przedmiotowej działce, oraz dwa dęby szypułkowe znajdujące się na sąsiedniej działce. Ponadto na działce znajduje się kilka drzew ozdobnych, m.in. świerk, dąb oraz krzewów ozdobnych. W latach powojennych budynek był wykorzystywany jako szkołą podstawowa. Nieruchomość posiada wszystkie dane aby została wpisana do rejestru zabytków. Mapa z opisem i fotografią drzewa pomnika przyrody wg zapisów w Służbie Ochrony Przyrody stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu Stan otoczenia nieruchomości a/ terenowe Przedmiotowa nieruchomość położona jest w Wólce Strobowskiej na działce nr 28, w łódzkim. Otoczenie nieruchomości stanowią Gruty rolne oraz mieszkaniowe b/ ekonomiczne Miasto Skierniewice jest siedzibą władz gminnych i powiatowych, Sądu Rejonowego oraz kilku zakładów przemysłowych Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym Według zapisów w Miejscowym Planie Zagospodarowania przestrzennego Gminy Skierniewice przedmiotowa nieruchomość znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem: 2 MNu,ZP Teren Zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej niskiej, wolnostojącej oraz usług nieuciążliwych wraz z zielenią towarzyszącą i izolacyjną o charakterze zieleni komponowanej. 6. SPOSÓB WYCENY 6.1. Przedstawienie sposobu wyceny Przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana obiektem dworu z pozostałościami parku podworskiego pochodzi z końca XIX w. jest zaewidencjonowana w 1996 r. w spisie Zabytków Architektury i Budownictwa w Polsce jako Zespół Dworski, Dwór i Park XIX XX w. Wobec powyższego przedmiotowa nieruchomość zostanie oszacowana jako nieruchomość zabytkowa. Oszacowanie nieruchomości zostanie określone przy zastosowaniu: - podejścia porównawczego - metody porównywania parami Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące 9

10 nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość) Wskazanie rodzaju określanej wartości Wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1/.strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2/.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupnasprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO I PONADLOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku rynek ponadlokalny: woj. łódzkie Okres badania cen od początku 2007 r - do dnia wyceny ( zgodnie ze standardem podejścia porównawczego istnieje możliwość sięgnięcia po transakcje starsze niż dwa lata, jeżeli rynek na obszarze objętym analizą jest niewystarczająco rozwinięty). Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane zespołami dworskimi Rynek nieruchomości zabudowanych zespołami dworskimi jest rynkiem specyficznym. Podaż tego typu nieruchomości jest ograniczona ( dość niska), dlatego do analizy rynku przyjęto transakcje odległe w czasie. Specyfika tego rynku spowodowała, iż do analizy rynku przyjęto transakcje z rynku ponadlokalnego (teren woj. łódzkiego) ponieważ na rynku lokalnym, czy regionalnym nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji do przeprowadzenia podejścia porównawczego. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych obiektami dworu, z których do głównych cech należy zaliczyć cechy lokalizacyjne (położenie, dostępność). Czynniki wpływające na atrakcyjność lokalizacji to przede wszystkim intensywność ruchu na drodze przy której leży dany obiekt, jak również odległość od dużych aglomeracji miejskich co ma związek z intensywnością na drodze ( czyli czynnikiem pierwszym). Następną znaczącą cecha rynkową w przypadku badanego rynku nieruchomości jest stan techniczny obiektu. Obiekty o dużym stopniu zniszczenia uzyskały niższe ceny jednostkowe niż te, które posiadają mniejszy stopień zniszczenia. Istotną cecha rynkową jest również standard wykończenia obiektu. Na wartość obiektów zabytkowych ma również wpływ atrybut założenia parkowe. W trakcie analizy rynku stwierdzono, iż ze względu na wyżej opisaną specyfikę rynku nieruchomości zabudowanych obiektami zabytkowymi, ceny już dawno osiągnęły bardzo wysoki poziom i na dzień wyceny utrzymują się na stałym poziomie, dlatego nie 10

11 zastosowano trendu czasowego związanego z kształtowaniem się cen transakcyjnych nieruchomości. Zbiór transakcji zespołów dworsko parkowych przyjętych do analizy stanowi załącznik nr 6 niniejszego operatu. Opis nieruchomości zabudowanych zespołami dworsko-parkowymi przyjętych do porównań: Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość nr 1 Rep. 2545/07 data transakcji Cena transakcji : zł Lokalizacja: Golice, gmina Poddębice, woj. łódzkie. Miejscowość Golice położona jest przy trasie Wartkowice Poddębice. Golice wchodzą w skład gminy miejsko wiejskiej Poddębice. Obszar gminy wynosi 224,66 km 2, w tym użytki rolne 69% i użytki leśne 23%. W skład gminy wchodzi 49 sołectw. Liczba mieszkańców wynosi około Parterowy dwór o powierzchni użytkowej 580 m 2. z przełomu XIX i XX wieku, na wysokich suterenach od strony południowej, z mieszkalnym poddaszem, w którym są dwa lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej 35,5 m 2 i 53,5 m 2, obydwa lokale mają po dwie izby. Widok obiektu przedstawia poniższa fotografia: Opis nieruchomości w aspekcie cech rynkowych: Lokalizacja Golice - wieś II rzędna Powierzchnia użytkowa dworu [m2] 580 m2 Powierzchnia działki [ha] 2,58 Stan techniczny obiektu średni Standard wykończenia niski Założenia parkowe park ze starodrzewiem Nieruchomość nr 2 transakcja kupna - sprzedaży z dnia Cena transakcji : zł Lokalizacja : Barczew, gmina Brzeźnio, powiat sieradzki, woj. łódzkie. Miejscowość Barczew położona jest w gminie Brzeźnio w powiecie sieradzkim, woj. łódzkim. Gmina zajmuje obszar ok. 128,73 km 2,w tym użytki rolne stanowią 70% i użytki leśne 23%. I liczy ok mieszkańców. Jest gminą wiejską, składa się z 29 sołectw. Wiodącą funkcją gminy jest rolnictwo i produkcja żywności. Budynek dworu zlokalizowany jest na terenie parku. Budynek przeznaczony do kapitalnego remontu, park zaniedbany. 11

12 Widok obiektu przedstawia poniższa fotografia: Opis nieruchomości w aspekcie cech rynkowych: Lokalizacja Barczew - wieś II rzędna Powierzchnia użytkowa dworu [m2] Powierzchnia działki [ha] 2,199 Stan techniczny obiektu średni Standard wykończenia niski Założenia parkowe park ze starodrzewiem Nieruchomość nr 3 transakcja kupna sprzedaży z dnia Cena transakcji : zł Lokalizacja : Witkowice, gmina Brzeziny, powiat brzeziński, woj. łódzkie. Miejscowość Witkowice liczy ok. 280 mieszkańców, położona jest w gminie Brzeziny w powiecie brzezińskim, woj. łódzkim. Gmina zajmuje obszar ok. 106,643 km 2,w tym użytki rolne stanowią 74% i użytki leśne 21%. I liczy ok mieszkańców. Jest gminą wiejską, składa się z 28 sołectw. Wiodącą funkcją gminy jest rolnictwo i produkcja żywności. Budynek dworu o p.u. 348,65 m2 pochodzi z 1928 r., murowany. W latach r. został przeprowadzony remont kapitalny ; bud. garażowo - gospodarczy, murowany ; park ze starodrzewem. Obiekt nie jest wpisany do rejestru zabytków. Widok obiektu po kapitalnym remoncie przedstawia poniższa fotografia: 12

13 Opis nieruchomości w aspekcie cech rynkowych: Lokalizacja Witkowice - wieś III rzędna Powierzchnia użytkowa dworu [m2] 348,65 Powierzchnia działki [ha] 1,515 Stan techniczny obiektu dobry Standard wykończenia średni Założenia parkowe park ze starodrzewiem Nieruchomość nr 4 transakcja kupna sprzedaży Rep. 718/2010 z dnia Cena transakcji: zł Lokalizacja : Wólka Strobowska, gmina Skierniewice, powiat skierniewicki, woj. łódzkie. Miejscowość Wólka Strobowska położona jest na zachód od drogi relacji Skierniewice Rawa Mazowiecka. Gmina Skierniewice jest położona w centralnej Polsce na Nizinie Środkowo Mazowieckiej, we wschodniej części województwa łódzkiego. Gmina Skierniewice jest gmina podmiejską o charakterze rolniczym, swoim obszarem otacza miasto Skierniewice, leżące w połowie drogi miedzy Warszawa a Łodzią. Siedziba Urzędu Gminy mieści się w Skierniewicach. Gmina zajmuje obszar ha, w tym 8603 ha stanowią użytki rolne, 3667 ha lasy i grunty leśne, 117 ha zajmują wody zaś ok. 100 ha stanowią nieużytki. Budynek dworu o powierzchni użytkowej 142,94 m2, pochodzi z pocz. XX w. Obiekt jest wolnostojący, parterowy, murowany z cegły, częściowo podpiwniczony, kryty blachą. Stan techn. zły, wymaga generalnego remontu. Na terenie dworu są pozostałości parku podworskiego, Wśród drzew znajduje lipa, jesion, świerk ( 1 pomnik przyrody-jesion). Obiekt nie jest wpisany do rejestru zabytków. Figuruje w spisie Zabytków Architektury i Budownictwa w Polsce jako zespół dworski, dwór i park z XiX XX w. Widok obiektu przedstawia poniższa fotografia: 13

14 Opis nieruchomości w aspekcie cech rynkowych: Wólka Strobowska - wieś III Lokalizacja rzędna Powierzchnia użytkowa dworu [m2] 142,94 Powierzchnia działki [ha] 0,93 Stan techniczny obiektu Standard wykończenia Założenia parkowe średni niski park z drzewostanem, różnowiekowym 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny obiektów dworskich. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja 25 % - Powierzchnia działki [m2]: 15 % - Stan techniczny obiektu: 35 % - Standard wykończenia; 15 % - Założenia parkowe: 10 % - Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 zespól dworsko-parkowy. GRADACJA CECHY W OBRĘBIE CENY wieś gminna 1, ,00 zł LOKALIZACJA 25% ,00 zł wies II rzędnia 0, ,00 zł wieś III 0,000 0,00 zł POWIERZCHNIA DZIAŁKI STAN TECHNICZNY OBIEKTU STANDARD FUNKCJONALNOŚĆ 15% ,00 zł do 1,00 ha 1, ,00 zł do 2,50 ha 0, ,45 zł powyżej 2,50 ha 0,000 0,00 zł b.dobry -obiekt po generalnym remoncie dobry - gospodarka 1, ,00 zł remontowa 35% ,00 zł prowadzona jest systematycznie 0, ,00 zł średni - obiekt przeznaczony do generalnego remontu 0,000 0,00 zł 15% ,00 zł wysoki 1, ,00 zł średni 0, ,00 zł niski 0,00 0,00 zł ZAŁOŻENIA PARKOWE 10% ,00 zł park krajpbrazowy ze starodrzewiem 1, ,00 zł park z drzewostanem różnowiekowym 0, ,00 zł park z samosiejami 0,00 0,00 zł 14

15 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= Cmin= Cmax - Cmin= zł zł zł WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 2545/07 xxx xxx 718/2010 DATA TRANS Cena transakcyjna nieruchomości ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł Trend 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł LOKALIZACJA Golice - wieś II rzędna Barczew - wieś II rzędna Witkowice - wieś III rzędna Wólka Strobowska POWIERZCHNIA DZIAŁKI 2,58 2,1990 1,5150 0,93 STAN TECHNICZNY OBIEKTU średni średni dobry średni STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ niski niski średni niski ZAŁOŻENIA PARKOWE park ze starodrzewiem park ze starodrzewiem park ze starodrzewiem park z drzewostanem różnowiekowy OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHA OPIS CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA Wólka Strobowska wies III rzędna POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 142,94 POWIERZCHNIA DZIAŁKI [ha] 0,9300 pow. do 1,00 ha STAN TECHNICZNY średni średni STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ niski niski ZAŁOŻENIA PARKOWE park z drzewostanem różnowiekowym park z drzewostanem różnowiekowym 15

16 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Cj skorygowana trendem czsowym x ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł LOKALIZACJA wieś III rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś III rzędna wieś III rzędna Wartość cechy 0,00 zł ,00 zł ,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka x ,00 zł ,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA DZIAŁKI 0,93 2,58 2,1990 1,515 0,93 do 1,00 ha powyżej 2,50 hado 2,50 ha do 2,50 ha do 1,00 ha Wartość cechy ,00 zł 0,00 zł ,45 zł ,45 zł ,00 zł Poprawka x ,00 zł ,55 zł ,55 zł 0,00 zł STAN TECHNICZNY OBIEKTU średni średni średni dobry średni Wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł ,00 zł 0,00 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł ,00 zł 0,00 zł STANDARD, FUNKCJONALNOŚ niski niski niski średni niski Wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł ,00 zł 0,00 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł ,00 zł 0,00 zł ZAŁOŻENIA PARKOWE park z drzewostanem róznowiekowy park ze starodrzewiem park ze starodrzewie m park ze starodrzewiem park z drzewostanem różnowiekowy Wartość cechy ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł Poprawka ,00 zł ,00 zł ,00 zł 0,00 zł Poprawka łączna x ,00 zł ,45 zł ,45 zł 0,00 zł Cj skorygowana poprawką x ,00 zł ,55 zł ,55 zł ,00 zł Waga x Cj średnia wagowana ,28 zł Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej obiektem dworu wynosi: ,28 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł Słownie: sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy trzysta złotych. Uwaga : Wartość rynkowa nieruchomości zabytkowej jest wartością integralną jej części składowych oraz gruntu wraz z bezpośrednim otoczeniem. 16

17 9. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z WNIOSKAMI I UZASADNIENIEM Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia obiektu, powierzchnia działki, stan techniczny obiektu, standard wykończenia oraz założenia parkowe. 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby skarbowo-podatkowe, zaśw. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 17

18 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy przeglądowej powiatu skierniewickiego Wypis z rejestru gruntów i budynków Fragment mapy ewidencyjnej Rzut przyziemia Mapa z opisem i fotografią pomnika przyrody Zbiór transakcji zespołów dworsko-parkowych przyjętych do analizy 18